如果你最近在东京买房，可能会发现一个有意思的变化。

过去两三年，东京的房价像坐上了电梯，一层一层往上走。尤其是港区、中央区、千代田区这些地方，动不动就是一套“亿房”，稍微好一点的塔楼，两个亿、三个亿也不再是什么稀奇事。

可是到了今年夏天，东京的房价突然出现了一个久违的动作：往下走了一点。

东京不动产调查公司“东京カンテイ”9月24日公布的数据显示，2026年8月，东京都二手公寓70平方米换算的平均挂牌价格为1亿1274万日元，比7月下降0.2%。这是东京二手公寓价格连续上涨28个月之后，第一次出现月度下跌。

0.2%，看起来实在不算什么。一套1亿日元的房子，也不过是少了20万日元，约1万元人民币。但是房地产市场最值得观察的，从来不是一个月跌了多少钱，而是上涨的趋势有没有发生变化。

这一次，答案似乎是：东京房价正在进入一个调整期。

8月份，东京都23区二手公寓平均挂牌价格为1亿2677万日元（约540万元人民币），比上个月下降0.4%，已经连续第三个月下跌。更加值得注意的是千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区这“都心六区”，8月份平均价格为1亿8068万日元（约770万元人民币），比上个月下降0.7%，而且从今年4月份达到高点以后，已经连续4个月出现小幅下降。

换句话说，东京房价这一次并不是所有地方一起跌，而是最贵的地方先开始松动。

这其实很符合房地产市场的一般规律。涨的时候，往往是最好的地段先涨；调整的时候，也往往是价格最高的地方先感受到压力。

那么问题来了。

为什么东京房价涨了这么多年，现在开始跌了？

我认为，至少有三个原因。

第一，买不起了。东京都23区新房2025年度平均价格达到1亿3784万日元，都心六区最近已超过2亿日元（约850万元人民币）。在东京，一对夫妻年收入加起来1500万日元（约65万元人民币）已属高收入家庭，但面对2亿日元的房子，也只能望而却步。房价一旦脱离当地人的收入，就只能依靠投资客和海外资金支撑，而这类资金向来来得快，去得也快。尤其是日本政府收紧外国人的签证政策后，外国人投资东京房地产的热情暴跌。

第二，利率变了，这是最根本的变化。9月18日，日本银行决定把政策利率从1.0%左右上调至1.25%左右，这是约31年来的最高水平，而距离上次6月加息只隔了3个月。日本有约八成的房贷选择浮动利率，而浮动利率正是跟着日银政策利率走的。过去那种“0.3%、0.4%”的超低房贷利率，今年秋天以后恐怕要从银行柜台上消失了。对于动辄贷款一亿日元的买家来说，利率每上升0.5个百分点，每月还款就要增加两万多日元，35年累计下来是一笔不小的负担。

过去十年，东京房价的上涨，说到底是“异次元宽松”喂出来的。便宜的钱不再便宜，高价房的逻辑自然开始松动。

第三，资金在重新估算东京。前几年，日元贬值让东京房产在海外买家眼中显得“打折”，香港、台湾、中国大陆和新加坡的资金大量涌入东京的湾岸塔楼。但随着日本利率上升、围绕限制外国人购房的政策讨论日渐升温，再加上东京都市中心的房价确实已经很高，投资回报率越来越薄，不少投资者选择观望，甚至趁高位获利了结。二手挂牌量增加，正是这种心态的反映。

现在，东京房地产市场正在发生的，其实是一场很微妙的博弈。

开发商说：成本太高，我不能降。买家说：太贵了，我买不起。投资者说：以前还能继续涨，现在还会不会涨？于是，市场就慢慢僵在那里。

那么，东京的房价会不会大跌呢？

我的判断是：短期内，东京房价不会出现断崖式下跌。

原因在于成本。建筑费用持续上涨，越往郊外，越难推出符合当地行情价格的楼盘。建材、人工都在涨，建筑工人老龄化、人手短缺的问题短期内无解，这给新房价格垫了一个厚厚的底。今年东京都地价上涨9.4%，已经是连续第五年上涨，土地本身也不便宜。

所以，更可能出现的局面是：东京都中心高价公寓楼缓慢回调，埼玉县、千叶县、神奈川县和群马县等外围区域和近郊则因为“都心买不起、只好往外搬”而继续被推高。每天坐电车多20分钟，和多支付3000万日元房贷相比，很多人最后会选择前者。

以前东京买房的人，常常担心的是：“如果现在不买，以后会不会更贵？”而现在，一部分人的问题已经变成：“如果现在买了，会不会再便宜一点？”

这两个问题，看起来只差几个字，其实代表的是完全不同的市场心理。

东京湾岸那一座座高耸的塔楼依然在那里，夜晚亮起的灯光依然漂亮，银座的街道依然繁华，港区的豪宅依然有人购买。东京房价的热度不会一下子消失，只是从山顶慢慢流向山腰。