作者：陸老幺

投資房地產，是獲取被動收入的重要手段之一。因此，地產常識也是很多希望早日財務獨立，提前退休人士的必修課。雖然各項地產都往往有自己的特點，但粗略地分，所有房地產投資不外乎商鋪 (Comercial Properites) 和住宅 (Residential Properties) 兩類。

那麼，投資於商鋪和住宅都各有什麼利弊呢？我從以下幾個方面詳細分析：

1. 宏觀經濟影響

毋庸置疑，宏觀經濟大環境對商品和住宅都有一定的影響。但二者相比較，不管經濟環境如何，人們都需要居住房子，但不一定要做生意。因此，住宅需求更剛性一些。商鋪的出租率和價格，受經濟環境影響會大一些。

2. 租金回報

一般來講，住宅的年租金回報只有房價的3-5%左右；而商鋪的年回報一般有5-8%甚至更高。這方面，商鋪明顯占優。而且，商鋪的租約中可能會規定租金每年按一定比例增長，或者每幾年會根據市場、通脹作調整，這在住宅出租中是比較少見的。

3. 租客

相對而言，住宅的租客比較好找，房屋也不容易空置。但商鋪的合適租客有時候會比較難找，投資人有可能面對某項商業地產閒置多個月，甚至幾年的極端情況，有可能給房東造成巨大的財務壓力。

另外，由於商鋪租期長，更換租客後容易出現閒置，因此，房東在簽約前需要更高技能來評估租客的信用。當然，正因為商鋪的租期比較長，一旦成功出租給可靠房客，房東可能未來幾年，甚至幾十年都不用再操心新租客。

4. 租期

住宅的租期一般比較短，租約只簽一、兩年，甚至幾個月都有可能。而商鋪的租約就長得多，大多數在3年以上。商鋪租約一簽就是十年甚至二、三十年的情況也不少見。並且，商鋪租客在租約期滿以後還更有可能會續租。

5. 租約合同條款

住宅的租約一般比較短，也比較淺顯直白，簽約雙方一般不需要律師，自己仔細讀過就可以了。而商業地產的租約通常比較長而且複雜，在簽約前最好找律師把關。

另外，政府通常比較注意對住宅租客的保護。很多住宅租約的條款，例如請租客搬走的通知期等，都是法律強制規定的，即使租客同意，房東也無權隨便更改。但商鋪條款就靈活得多，只要雙方同意，一般可以添加任何條款。

6. 房地產的價值決定

住宅的價格往往是根據房屋自身的環境、狀況，比較同地段其他房屋的售價決定的。而商業地產的價值在很大程度上是根據有現有租約的年現金流回報，相對同期資本成本來計算的。

從這個角度看，某項商業地產的價值，更多地決定於租約和租客，不一定和本身狀況成正比。所以，為了吸引長期優質租客，商業地產的房東甚至可能會同意租客徹底拆除狀態良好的現有房屋。

7. 融資貸款

住宅投資者可以從銀行獲得高達買價90%，甚至100%的房屋抵押貸款。但銀行通常只給予商鋪50-70%的貸款。

8. 日常費用

多數情況下，住宅的房東負責維護、裝修、政府稅費等費用。而商業地產租約通常會規定租客承擔維修、裝潢、政府稅費等日常費用。

9. 糾紛解決

不管是住宅還是商鋪，房東和租客都可能會發生糾紛，或者發生房客不付房租的情況。因為政府對住宅租客的保護，房東在處理住宅糾紛方面處於相對弱勢，經常需要很長時間，經過很多調解、裁判的過程才能讓房客搬走。而在商業地產糾紛中，房東可以根據租約規定，採取換鎖、封門等手段，擁有相對更多的糾紛處理方法。

綜合以上各方面，我們可以發現，住宅相對比較容易找到租客，現金流比較穩定，但年回報率會比較低；商鋪不容易找租客，容易空置，但一旦出租，租期比較長，日常維護少，年回報率比較高。

對大多數人而言，商鋪的投資比較複雜一些，在法律知識、價格計算、信貸融資、租客評估方面對房東的要求比較高。大多數房地產投資者都是從住宅入手，在比較熟悉房地產投資領域以後，再逐漸開始商鋪投資的。