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买康斗失败记:昂贵的 HOA 2011-03-11 12:02:23
1)
手头略有些闲钱,放在银行基本上没有利息,就算是定期储蓄或者 money market 帐户,年利率也只有 1% 左右,放在股票市场不保险,而且劳神,于是想买个康斗作为投资,看能否带来一些回报。

康斗是 Condo 的音译,和公寓 (Apartment) 是一个意思,至少就建筑形式而言是一回事,区别只是,公寓一般供出租,不能进行产权买卖,而康斗产权可以买卖,尽管买来后供出租的也屡见不鲜。这个想法早两、三个月前就有了。随着美国房地产市场的日渐稳定,甚至回暖,我自然希望能大体上抄个底,待房价回升时再抛售出去,赚点差价。

这次经济危机可能是美国历史上自大萧条以来最严重的。就失业率而言,自 1950 年以来,美国的失业率,除了在 70 年代中期到 80 年代中期,以及 90 年代初期在较高水平 (高达 6--9% ) 外,其余绝大部分时间都维持在 5% 左右,但是这两年的失业率一直在 10% 徘徊,而 10% 一般被视为社会动荡的警戒线。10% 的失业率在西欧许多国家是不少见的,但是在美国却罕见,因为美国的经济政策首先是追求就业机会,而不很追求工作的报酬。在不少专业技术领域,美国的薪酬往往不及德国等,就是因为这个原因。

在一些重灾区,例如佛罗里达等地方的差区,房地产几乎崩溃。三年来的凄风苦雨,许多家庭已经破产,许多银行已经倒闭。但是这一切貌似在去年夏天得以转机:首先,是墙街的股市持续上扬,道琼斯指数在波动中上升;其次,申请失业救济的人开始减少,总的失业率也渐趋稳定甚至下降;就房地产而言,好区中的中低档房子价格已经上涨,甚至出现哄抢现象,价格合理的房子几天内疚能卖掉;还有,最能表明经济复苏与否的 GDP,在之前持续四个季度出现负增长后 (据说这是大萧条后最长的持续衰退),终于表现强劲,持续呀扬。当然,即使这些可以看成经济复苏的标志,但是接下来的形势仍然很严峻:差区的房地产市场,居高不下的失业率 (一般失业率的缓解总是滞后于经济的回暖的),以及很可能随后而来的通货膨胀。毕竟,奥巴马印制了大量的美钞,这些美钞是需要社会去消化的。

2)
因为我手头的钱不多,只能够买很便宜的公寓。好在市场上低于 10 万,比方说 5 万 美元一套的公寓,很多,随便就能搜寻到上百套,心想自己首付付一些,然后找银行贷些款,从中挑选出几套勉强称心如意的,应该不很难吧?于是送了个 email 给以前那位浙江籍贯的经纪人,说我们想买 1~2 套公寓,作为投资供出租用,希望他能给予帮助。这位经纪人口碑不错,像个女人一样耐心细致,不坑人。当然,买卖这种价格只有几万的公寓,按照 2-3% 的佣金计算,经纪人所得的佣金只有一千左右,一般不超过两千,很少,所以我也不好意思麻烦他单独为我们抽时间看房,只希望他如果在附近有别的房约时能顺便带我看看即可。

经纪人很快回信说,很乐意效劳,但是你不能指望像你购买主住宅一样能从银行贷款。现在银行贷款日趋严格,像这种贬值很快的公寓,银行一般是避之不及,担心自己贷出去的钱打水漂,收不回来。现在所有的银行都有一个不成文的规定,如果某个小区的住房中供屋主居住的比例如果不超过 51%,银行会拒绝贷款。所以这样也就导致了某种恶性循环,因为这样的房子难以贷到款,所以很难卖掉,所以房子的价格直线下降;原屋主见房子的价格明显低于其原贷款,也就懒得管了,将这一切烂摊子扔给银行。银行没有办法,只得将这些房子贱价去市场上兜售。如此一来,两年前售价 10-20 万一套的公寓,现在开价 2--3 万抛售的,还真是不少。极少数房子的成交历史令人费解,例如我发现一套 2009 年 5 月 29 号以 10 万成交的公寓,三个月后又拿到市场上抛售,开价 5 万 2 千,最后成交价只有 4 万 5 千美金,几个月下来,净亏一半还不止。

听经纪人说买这样的房子贷不到款,我心里顿时一凉。这样一来,由于贷款不到,我手头的现金只能买个最便宜的公寓了。我搜索了一下,发现开价四万以下的公寓,市场上尚有十几套,一半以上在大学周围。这样的公寓,只要维护得像样,以后租出去,应该没有问题。再说,就算这几万块钱全部打水漂,也不算很大的损失,自己还背得起。于是给经纪人说,我主要对那些开四万五千以下、以后出租不困难的公寓 (例如在大学附近) 感兴趣,希望能买下一套。经纪人说,如果你有现金买下一套,那么你能以你买下的这套住房作抵押,通过 Home Equity Loan (房屋净值贷款) 的形式从银行贷款,买下另外一套贷款额不超过你买下的这套公寓价值的 85% 的公寓。他说他去年有个客户,用现金买下四套公寓作投资,然后又用这四套公寓的 Home Equity Loan 买下了另外四套公寓。只是去年公寓市场掉价没现在厉害,那位客户每套公寓价格在 6-8 万之间,现在价格已经掉了一半了。

在看房前草草研究了一下利害得失。例如这套位于高层楼房 (超过 20 层,算非常高的建筑了,因为美国除了大城市市中心外很少有高楼) 的第七层,面积约 900 平方英尺 (约 90 平方米),70 年代的建筑,一室一厅,外加个 den (一般情况下,den 不能算作卧室,因为 den 一般没有门,而卧室必须要有窗户和门),离大学中心不足一公里,据说有校车来往接送住户去学校,所以非常适合出租。房租据说每月在 1200 美元左右,水、电、气等全包。开价 3 万,现在降到 2 万 7 千 500 元,属于 foreclosure (银行没收的房屋),县政府给公寓的估价是 15 万 (当然这是以前房子价格很高时的估价;一般县政府每 2-3 年才调整一次估价),每年的地产税是 1750 左右。这样,我算了算,理想情况下,房租每年可得 12000 美元 (算能顺利出租 10 个月),除去地产税,还有 1 万的收入。当然,这 1 万元还得拿出一部分去维修,还得掏出一部分支付 HOA (Home Owner Association,相当于物业管理费),因为房租包括了水、电、气等,这些钱实际上由公寓管理中心从 HOA 中代收。至于房屋的维修费用如何,HOA 费用多少,那还得实地考察,获取相关信息。

我于是给经纪人说,我一共找了 4 套我感兴趣的公寓,都想看一看,麻烦你联系一下卖方经纪人拿到钥匙。最先看了上面描述的那套住房 (其实四套住房大同小异),从公寓管理处问到了 HOA 价格,结果令我大吃一惊:每月大约 600 美元。每个月 HOA 600 元,那么每年就得 7200 元?这么说来,就算我每年能顺利地将房子租出去,我也就能赚 2000 多元,考虑到我还得维护房子,所以如果我运气不济,我岂不是一分钱也赚不到?甚至,如果考虑到遇到了赖账不交房租的住户,我还得亏本?经济人笑道,600 美元每月的 HOA 费,还不算很高的,现在一个月收 700 或者更高的,一点都不稀奇。你道美国的地皮并不很便宜,一套差不多 1000 平方英尺的公寓,怎么才卖 2 万多块 3 万多块钱呢,其主要原因之一就是 HOA 太贵。银行现在虽然没收了房子,但是银行是不做房租生意的,房子如果闲置在那里,银行每年也得背上一万来块钱的地产税和 HOA,银行哪里肯干?于是只得拿到市场上卖掉。可惜卖主一则被高昂的 HOA 吓着,另外又难以贷款,因此银行的房子越发难以卖掉,造成一种恶性循环,以至一套公寓便宜到只卖 2 万多的情形。这差不多是送给你了。

我道,看来这 HOA 是害人的东西了。就算是水电包干,平均下来一个月也要不了六百吧?像我们所在的小镇的公寓房,一套售价差不多 30 多万,HOA 不也才 300 元?经纪人叹道,你那里的公寓新,水电各家各户自负其责,300 元只是管理费用,而这里的水电却包干了,所以大部分用户是冬天开着窗户将暖气开到 80 度,现在能源昂贵,这费用自然就上去了。我道,即便如此,这里的公寓环境不佳,维护公寓外的环境,花费不大,就算住户冬天暖气开得很足,一个月也不至于要 600 块钱吧?经纪人笑道,你以为老美都像你这样自觉,每个月都将 HOA 悉数上交?这帮人无聊得很呢,故意不交 HOA 费用,而公寓管理部门又不能亏本经营,于是只好将这些拖欠的费用让各住户分摊......

几个房子除了其中之一外都勉强算干净,那个比较脏的,看起来像个猪窝,脏得不行,墙壁上花里胡哨地贴了许多体育图片和明星图片,地毯也是脏不拉叽的,连厨房里都发现有蟑螂。站在那个小小的高层阳台上朝下一望,只觉一阵晕旋,赶快逃进室内。几个厕所都有漏水的痕迹。好在这样的高层建筑的楼板都是钢筋水泥的,将厕所装修好,并不多困难,也无须花费很多钱,都勉强可以忍受。

四个房子中我选择了上面详细说的那个。经纪人很快准备了合同 (格式都是一样的,只不过改改日期、价格、时间、地点等而已),在原有开价 27500 的基础上我压价 4000,出价 23500。 经纪人说,虽然 4000 不是个大数目,但是相对开价的百分比,已经有 15% 了。作为卖方的银行,这点恐怕很难以通融,除非银行这段时间没有收到任何报价,否则他们不会考虑这个报价的。我道,房子是 sold as is,银行既然不肯出钱修理房子,我得从开价中拿出几千去装修房子。再说,别的房子开价也就两万多或者三万,我就不信银行没有感受到售房的压力,大不了合同被踢出来,是不是。

合同寄出去后,好不容易等到了银行的回复。银行说,我们开的价格偏低,银行不能接受。看起来银行收到了明显高于我们的报价,而且收到不止一个合同,所以直接将我踢出局,连还价 (counter offer) 的机会也不给。卖方经纪人透露信息说,这个公寓因为状态还凑合,无须修理什么,所以银行收到的报价比开价还高出两千元。
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