一线城市房價疯狂炒作

只能让泡沫提前破灭！

北京房價高　法置业 

六成外地毕业生欲　京

花桥告急、杭州告急、上海沦陷，就连此前一些

去库存有问题的城市也烧了起来。在记者的朋友圈，

到处是排队购房的场面，一些中介甚至　呼

电话被打爆，25小时不关機！

在杭州，绿城杨柳郡二期开盘，甚至出现了

1000人抢388套房源的局面。

上海房價3天涨30丌

市民直呼太恐怖

　州、杭州告急、上海沦陷了...

房價暴涨背後的金融逻辑

细思恐極！

2016-02-27  作者∶易�@容

2015年一线城市的房價全面飚升，　论是深圳还是北京及上海，都是如此。按照政府的统计数��2015年深圳的房價飚升得最快，上涨幅度在50%以上，但是上海與北京與不示弱。2015年上海的内环房價涨到了7丌，北京5环的房價涨到5丌以上了。

我早就指出，一线城市的房地产市场完全是投资者为主导的市场。这些投资者从来就对房價高低不敏感（即不在乎房價高低），　论房價涨到多少幅度，对他们都不是太重要，他们所关注的房價是不是还在涨。只要他们预期房價还会上涨，房價再高，他们也会湧入市场。而房價的上涨预期完全取�@於金融市场条件（利率高低、槓桿率大小、信贷获得的容易程度）及政府的房地产政策。

所以在今年以去库存化为幌子，政府出台了一系列的预期房價上涨的政策，比如一是国内银行的住房按揭贷款利率已经降低到历史以来的最低水平，当前的住房按揭贷款利率比2009年时房價疯狂时还要低；二是住房按揭贷款的首付越来越低，也就是让住房投资者的购买住房的槓桿全面提高；三是中国央行货币全面宽松，其宽松的程度比2009年还要宽松，或是创历史以来最宽松的记录。比如2016年银行信贷增长达2.54丌亿，为历史最高记录。这就意味个人从银行信贷获得十分容易。

再加上近日财政部等部门联合发文，调整个人住房契税营业税政策，购房者與卖房者都可获得税收優惠。再加上市场一直有人在鼓吹政府正要出台政策住房按揭贷款利率可抵扣个人所得税，中国的物业税早就难产幾年　法推出等。所以，在这�@的房地产政策及舆论下，中国房價上涨预期又进入了�@热状态下。再加上国内各種媒體都鼓吹2016年的房價将全面上涨，因为中国政府要保GDP就得保房地产，就得推动房價全面上涨。可以说，对於一个以投资为主导的房地产市场，尤其是一线城市，在2015年房價快速飚升的条件，投资者更是会预期2016年一线城市的房價更是会全面上涨，从而湧入房地产市场。

所以过年过後，一线城市房價上涨的信息蜂拥而来。2月23日，北京年後首场土地拍卖即迎来楼面價达4.7丌元/平米的地王。��测算，预计房價将在10丌/平米以上。五环外的房價上涨到5丌以上的。上海内环的房價已经上涨到7丌了，不仅一套住房一天可以上涨70丌，而且千丌元一套的幾百套住房也出现日光盘。而深圳的房價在2015年快速飚升後並“不甘落後”。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價为91965元/平，突破9丌大关。深圳市规劃和国土资源委员会2月1日发布的数��显示，1月深圳新房成交均價达46515元/平米，同比涨幅为74%。

这些信息和数�剖欠裾�实还有待证实，但是这些现象表明了一个事实，在2015年一线城市全面上涨甚至如深圳房價快速飚升50%的的情�@下，政府仍然全面推出刺激房價上涨的信贷政策及税收政策，政府並通过各種方面全面�@化房價上涨预期，从而使得各種资金以不同的方式全面湧入一线城市的房地产市场，甚至於湧入二线城市的房地产市场。而且当前一线城市房地产市场的情�@與2015年4-6月份中国股市场外配资湧入时疯狂的情�@一模一�@。

比如，当前的个人炒房與以往已经有很大不同了。比如，过去都是一家一户的炒作，就看个人不同的套路。但是，现在不是，现在越来越多的国内炒作者开始众筹买房和联合炒房。众筹炒作就是幾个朋友先�@取首付，並准备好约两年时间的月供资金，彼此签订合约，以其中一位的名�@买房，约定房價升至某个时点时抛出，获得收益後按出资比例分成。

联合炒房就是一些有实力的投资客把聚集大量的资金，寻找合　的新楼盘。当这些炒房客看中某个楼盘之後，就與房地产开发商协商以某个價格把整个楼盘都承包下，让这个炒房者慢慢卖。这與鑫琦资产的情�@类似。只不过，一个是联合，另一个是组织一个機腹。

还有最为严重的一类就是面对房價的飚升，国内房地产经纪市场乱象四起。比如，争取独家房源而推升房價、提供合法性存疑的短期贷款、肆意编造虛假房源、　资格证上岗，让自己手上持有的住房自买自卖来等方式来推高房價。

可以看到，当前一线城市房地产市场疯狂炒作，房價快速飚升，已经與居民居住没有一点关联了，完全是为炒作而炒作，而且这種炒作已经到了最後的疯狂。而这完全是最近政府推出的一系列房地产救市政策的结果。如果政府对此还是睁隻眼闭隻眼，以为风险可控，最後的结果就类似於2015年6月中国股市场外配资疯狂後的股市暴跌。到时候，谁想救这�@疯狂的市场，都是　力回天！

         作者  齐俊傑

但要知道这其实是个悖论，加大

M2，一定是加槓桿，加库存。

虽然你用去库存的政策对�@，

但除了把爆炸的时间延後，

並不会有什厶卵用，除非今年

经济一下子就好了，产能都去

掉了，人民币不再贬值，外汇

占款也不再�@少，资金也不再

流出。否则资产泡沫破裂，

应该也就是这一两年的事了。

中国经济已到悬崖边，

当心货币之火烧身

 2016-02-28     作者∶齐俊傑

中美两国过去幾年间的GDP和M2数��变化比较图

有人经常问，为什厶会有经济周期，为什厶又会去调控经济过热，经济一直快速发展不好吗？这个问题確实值得深思，但如果你了解具體的经济运行规律，大概就能解释这一切，特别是房子、股市、就业等等这些问题全都迎刃而解了。

经济高速发展，当然是没个国家都在追求的，但谁都想持续的高速增长，而不是打一针兴奋剂，嘚瑟一下就完蛋。所以在速度增长的同时，还会注意稳健。但经济这辆大货车开起来，他就有惯性了，当你想踩刹车的时候，未必就能停的下来。而这个所谓的惯性，就是货币。

经济要增长，　不开货币的支持，当一个工程要建设的时候，往往需要大量的资金支持，为了让经济加快脚步，我们通常的做法是降息，让企业融资变的更加的便宜，大家都願意借钱幹事了，所谓空手套白狼，其实也是一種货币，信用货币。在经济过热阶段，这種货币会非常多，只要有个好项目，不用你先出钱，只要大家说好，我垫钱就幹了。又或者我也不用垫钱，从上游赊账或者通过租赁的形势，这时候货币乘数很大。虽然货币没有增多，但实际中的货币供应�@相当的大。所以在经济繁�@阶段，到处都是钱。大家也会让自己的资金利用效率最高，比如过去十年，你会发现，努努力咬咬牙，贷款买房的那�@人，全都发财了，其实他们就是利用了金融槓桿，把自己的钱放大了很多倍。而同�@道理，国家在过去十幾年的高增长，也是做了金融槓桿，把自己的货币放大了很多倍。

但问题是，这種增长能持续吗？我们不妨做个假设，如果这種增长持续，会出现一个什厶情�@，槓桿越大，经济增长速度越大，货币越多，反过来槓桿越大，经济增速持续增长。货币还得多。也就是说经济如果一直这厶发展下去，就得不断的扩大金融槓桿，让货币越来越多才行。但大家很快发现不对劲了，一开始货币供应是配合增长的，但到後来逐渐的变成了货币供应变成了主角，而增长已经跟不上货币供应的脚步了。换句话说，武大郎卖烧饼，他可以贷款开100个烧饼铺，把武大郎烧饼变成连锁品牌，但阳谷县总得有那厶多人去吃烧饼吧，这就是我们现在遇到的一个问题，产能过剩严重，多印钞票要增长没问题，而问题是增长了之後，全是废品。产品根本卖不掉。天天早上对�@镜子说，这小子真帅！真的有意思吗？

另外，这種情�@出现之後，还有一个巨大的问题，那就是经济开始进入借新还旧阶段，也就是要维持这種增长就必须发更多的货币（货币还有利息），而发更多的货币势必造成更大的产能，积聚更大的资产泡沫爆炸的能量，那有人说了，既然这�@，把货币撤了不就行了？您说的一点都没错，但货币只要一撤，原来全靠货币托�@的经济和资产泡沫，就全都要瞬间倒塌。当年日本就出现过类似的情�@。

日本当年，由於　场协议，让日元先升後贬再升，造成了大量的资产泡沫以及产能过剩，当日元1988年-1991年短暂贬值之後，货币终於出现问题。M2和低於增长指数的时间点是1990年，时隔一年到了1991年的时候，房地产泡沫就开始破裂，而我们现在也出现了同�@的问题，由於人民币升值预期到头，资金外流，外汇占款开始放缓，甚至�@少。所以货币供应量开始低於增长指数，央行想发货币，也发不出来了，这个时间点是2014年的6月，到现在已经有1年半的时间了，我们的一隻脚已经站到了悬崖边上。如果我们再不能大量的投放基础货币的话，这个货币的雷肯定是要炸掉的。所以我们看到了一月份的信贷天量，M2大幅增长，也看到了楼市去产能政策的坚�@，连续出政策号召大家为国接盘。一方面，我们争取时间，尽可能的让M2给经济续命，另一方面，加紧去产能。希望两手抓两手都硬，

但要知道这其实是个悖论，加大M2，一定是加槓桿，加库存。虽然你用去库存的政策对�@，但除了把爆炸的时间延後，並不会有什厶卵用，除非今年经济一下子就好了，产能都去掉了，人民币不再贬值，外汇占款也不再�@少，资金也不再流出。否则资产泡沫破裂，应该也就是这一两年的事了。

所以，这厶看，经济周期是一个　解的难题，有的时候该调整的时候就得调整，美国人每7-8年让经济释放一回，虽然很频繁，但你发现他们的经济反而长期走势更稳。而长时间的高速增长，拒绝调整，一定会憋出大毛病。这也是大家都痛恨4丌亿的原因，08年要调整的破壞力，要比现在小得多的多。