2016-03-02
最近，有一篇反驳“京沪楼市永远涨”的文章刷爆朋友圈。该文章援引国金证券数指出，日本90年代经济泡沫破裂後，包括东京在内的六大都市並没有更幸运，同暴跌，从而预期中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。该文章写道∶
日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房價不会跌。
别管什厶一线城市还是二线城市还是东京核心圈，價格同是暴跌。只不过跌到後来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！
朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交沉重的赋税。根本卖不掉。
事实究竟如何？从东方证券近期统计的日本楼市历史数中不难看出，在日本楼市泡沫破裂之後，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年裡，跌得最惨！
楼市一旦进入下行通道，三大都市圈地产跌幅大於平均，但若楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢復涨幅，而当整體楼市再度下挫，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。对比大三都市圈，地方圈房地产跌势则基本没有回血的餘地。从92年开始，跌到现在还在跌。
从日本房地产住宅指数变动也能看出，包括东京在内的六大都市住宅價格在楼市泡沫後暴跌的惨烈程度。以2000年为基準（指数设定为100），下图可见，91年楼市泡沫破裂之前，六大都市住宅指数幾乎达到全国指数的两倍。而泡沫破裂之後，六大都市住宅指数急速下滑。在2000之後的四年裡，甚至保持低於全国指数的水平。
日本楼市泡沫从累积到破裂究竟是怎 心动魄的故事？另一微信爆款文章《“永不跌”的东京房價是怎厶崩盘的？》这写道（少量内容来自东方证券《日本的历史经验》）∶
1985年“ 场协议”签订後的10年裡，美元贬值，日元平均每年升值5%以上， 異於给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。“ 场协议”後近5年时间里，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增长，而同期日本名GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济 实體经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房價使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重上升为37%。日本看似繁的经济成了名副其实的空中楼阁，危機一觸即发。日本政府意识到危機，从89年中期开始提高贴现率並上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止，日本央行一直採用紧缩政策。货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。随日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期内惨遭腰斩。
