SOHO中国创办人潘石屹（左二）与公司高层合影。（图片来源：Getty Images）
中国知名地产商、SOHO中国创办人潘石屹，日前在微博发表长文，直言中国房地产的“庞氏骗局”运作模式导致整个产业崩塌，损失以万亿元计，给无数家庭与整个社会带来伤痛。
中共国家统计局数据显示，2026年一季度全国房地产开发投资17,720亿元，同比下降11.2%；新建商品房销售额同比下降16.7%。
根据中指研究院发布的报告，截至2026年3月，中国百城二手住宅均价已连续47个月下跌，市场处于长期低迷状态。部分业内人士认为，当前房地产市场不仅需要处理债务等遗留问题，更需要重建市场信心。
4月16日，潘石屹在微博发表《我的反思》一文。他说与朋友相聚时，“话题总绕不开房地产出的大事，造成的损失以万亿来计算，整个行业几近崩塌”。
潘石屹说，三十年前，中国还没有真正意义上的房地产市场。“1998年是个分水岭——国家决定不再搞福利分房了，改成商品房。”
他在文中提到：“为了刺激购房，银行开始给购房人提供贷款，也就是‘按揭’。理由是：给购房人贷款比给开发商贷款好，因为购房人是真正要买房的人，风险相对可控。”
“刚开始是五成首付，也就是一倍杠杆。但市场表现离政府和银行的预期差距很大，于是首付比例就一降再降，四成、三成、两成，杠杆越来越高。”
“荒唐的事情开始发生：有些房地产商和银行联手搞5%的首付，也就是说，借的钱是自己掏的钱的19倍。更荒唐的是，有人提出了‘零首付’。”
潘石屹表示，当时他在央视节目上明确反对，认为“零首付的杠杆是无穷大，一分钱不掏就能买房，全是拿别人的钱在赌，风险没了底”。但节目播出时，他说的那些话全被剪掉了。
文章说，三十年前，中国政府推动商品房交易时，所谓“土地银行”概念大行其道，即谁的土地储备多、谁的“土地银行”规模就大，就更容易上市，也可以发股、发债。
开发商大量储备土地的需求，正好与地方政府的土地财政一拍即合，土地出让收入迅速成为许多地方财政的重要来源。于是，中国房地产业不再只是比谁能把房子盖好、卖好，而是比谁拿地更多、融资更快、扩张更猛。
中国房地产业不仅快速膨胀，还带动一整套围绕它运转的生态，各种金融商品、策划咨询都跟着繁荣起来。
久而久之，中国开发商靠今天卖房的钱来填昨天的窟窿存活，企业靠不断借新还旧周转；地方政府靠卖地度日；购房者相信房价会一直涨，买房不是为了住，而是为了转手赚钱。
这四者绑在一起，哪一个断了，其他就跟着垮掉。该行业表面上看似繁荣，实际上越来越脆弱，日益依赖后来者掏钱、后续的融资跟上，以及价格预期不断推高，才能覆盖前面的窟窿与承诺。
文章直言，这与“庞氏骗局”没什么两样，因为支撑整个系统运作的，不再是稳健的经营与真实的现金流，而是下一笔融资、下一个买家、下一轮涨价。一旦这些断了，链条就会崩掉。
潘石屹认为，企业经营失败并不可怕，只要守住诚信的底线，最坏的结果是公司破产，损失主要由自己承担，对他人、对经济、对社会不会造成巨大的伤害。
真正致命的是，当一个行业逐渐背离诚信，把商业模式建立在不断加杠杆、不断融资、不断找人接盘之上。更危险的是，有些人还有意做局、制造幻觉，让越来越多人卷进来，伤害扩散到金融、地方财政、普通家庭与整个社会。
他表示，今天中国房地产走到这个局面，不只是某些房地产商的错。“它是制度、金融、地方财政、企业扩张和社会预期共同作用的结果。”
他认为：“诚信是底线。守住了这条底线，即便犯错，也还有纠正的余地；失去了这条底线，再大的行业、再高的增长，最后都可能在一夜之间崩塌。”
最后，潘石屹说：“房地产市场要恢复，最重要的是信心。在处理遗留问题的时候，一定要把购房人放在第一位。”
1963年，潘石屹出生于甘肃省天水市潘集寨村。1995年，他与妻子共同创立了SOHO中国有限公司。自2014年起，他便开始系统性地出售国内核心资产，累计套现超300亿元。
2022年，SOHO中国私有化失败后，潘石屹夫妇退出了公司管理层，同时转身投入美国房地产市场。2026年3月，他以6,250万美元在纽约上东区买下五块黄金地块，继续操刀房地产开发。目前，夫妇二人已在美国纽约落脚。
