在美当“地主（landlord）”之杂感—房地产投资经验谈(2) 本欲按部就班，把地主的酸甜苦辣说一说 （不止“佃户”们要忆苦思甜，原来地主们也是要把一肚子的苦水倒一倒呀。）忽见木乃伊兄的留言，要听听租房收入在税务上的影响。其实，不怕别人笑话，有些细节我自己也没有认真搞清过—Turbo Tax 怎厶说，我就听之任之，没有好好深究一下。趁这个机会也给自己补一补课。 租房收入自然是要归入“须纳税”的总收入，可是，其中有很大一部分可以通过各类抵税而不计算入内。各类抵税项目中，很重要的一项就是作为出租房的房产“折旧”（depreciation）减免了。正是这个折旧减免，笔者没有好好研究过，只是按照报税软件给出的数目去填表而已。 在网上搜索到有关的介绍，内容可谓详尽清楚，特摘译如下∶ Depreciating Your Real Estate Rental Property Don't Forget to Take Out the Land by James Kimmons, http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rent_depreciate.htm 假设你的4单元出租房的购买价为 $325,000，其中土地价为$80,000. 美国国税局原则上允许房产主们把出租房建筑的价值 （Building Value，此项房地产的购买价减去土地价所得的值）在27年半的时段内进行折旧抵税∶ 1. $325,000 - $80,000 = $245,000出租房建筑的价值。
2. $245,000 / 27.5 years = $8909 每年的折旧值。 再假设这所4单元出租房的年度租金收入为$38，508. 你全年付给贷款银行的本金加利息为$23,316， 另有$3600 的房地产税及保险费用。乍看之下，你的须纳税的收入额由于房租收入而提高了$38，508，实际上，很多费用是要一笔笔地扣除下来滴。 首先，$38，508 - $3600 taxes & insurance（房地产税及保险） = $34,908 然後扣去折旧费 $34,908 - $8909 depreciation （折旧）= $25,999 此外，尚有月供的利息部分可抵税，维修的费用，广告的费用，管理的费用，等等。此文章用了4单元的出租房做例子，故房租收入较高。在本人实际的独立房的情况下，房租收入要低很多，而折旧却并不低多少。最後导致的结果是∶在有房租收入的情况下，通过折旧而得到的收入为负数。也就是说，这项房地产把你须付税的收入额度拉低了。 明明是收入了房租 （正数），却把须付税的收入额度拉低了 （负数），听起来很上算？可是这种划算并非是平白的。当你最後将此房产售出时，历年来所得到的折旧好处要统统加起来，算作资本收益（capital gains）来计算所需纳税的额度。 该文章最後说，卖房时这种折旧好处算作资本收益产生的税额，还是有办法避免的。其具体方法是通过1031 Exchange （简单说，就是将卖出租房的所得，转而投向类似的投资，譬如买了一所类似或更大的出租房，这笔资本收益产生的税额将暂时不必计算，或者说将被推迟计算。）其依据是美国税务法第26款，第1031节，故称“1031交换法”。这里面自然还有具体时段，投资方向的标准，要求，但这已经超出本篇拙文的范围了。 （disclaimer:美国税法繁琐已极，本文基于http://realestate.about.com/od/knowthemath/qt/rent_depreciate.htm 如有错讹，欢迎指正。） |
