出租物业现金流的业绩基准 - 翻译

原文见文学城 Slothehz002 博的《Benchmarking cash flow》。

首发文学城。

1. 简介

出租物业基准的基准计算有助于跟踪和比较年度整体表现。

衡量年度业绩用得最多的是不计融资成本的折现率（Cap Rate）或CR％。需要注意的是折现率不同于同样不计融资成本的GRM（毛租乘数）方法如“1％规则”^注一。折现率是一个标准的表现指标，与物业的地域、或如何出资购买无关。

GRM通常是一个物业收购之前的经验法则。由于下述成本因素，一旦你真正管理该房产时，你可能会发现实际的CR％与原来估计的GRM相距甚远：

由于不同的物业成本不同，不同的财产可得到完全不同的结果。因各种因素，如空缺、维修/维护成本、驱逐房客等，每年租金收入可能会上升下降。

综合性能指标有助于平衡收益/亏损。通过这种方式，你可以更清楚地看到你的资产表现如何。另外你也需要来衡量股权融资成本。除非你的投资组合里添加了新的资产，当你的贷款本金下降时、你的资产净值会增长。

股本回报（ER）用来衡量杠杆作用表现如何，而融资成本（如利率）会影响资产业绩。通过比较CR或ER，你会找出一些更有用的东西。譬如：

1）如果ER>CR，说明你的融资杠杆利用率不错；

2）如果ER，说明融资成本可能过高；

3）如果ER<0，说明你的现金流是负值（即使CR> 0）；

4）如果ER=CR，说明你拥有全部产权，即无贷款。

2. 年度回报

一些基本术语如下：

术语	含义	计算方法
CB	初始成本	买入价 + 过户成本 - 与贷款有关的成本
ACB	调整后的初始成本	CB + 初始装修成本
OE	年度营运费用
NOI	年收入净额	租金收入 - OE
CR	折现率	NOI / ACB
AFI	融资利息
EB	Equity余额	ACB - 贷款余额
NCF	年度净现金流（或Margin）	NOI - AFI
ER	股本回报	NCF / EB

注：

使用CR和ER，你将能全面衡量每一处房产的表现。下面我会用几个例子来展示如何使用本业绩方法分析现金流业绩。

3. 实例

这是个繁琐无聊的话题，尤其是当你看到一些不良资产表现欠佳时会令人不快。然而，这的确是一个很好的工具，帮助你了解你的物业表现如何，并通过专注改进不良资产以提高来年整体业绩。此外，你还将了解到哪些成本在影响业绩，例如，跟修复费用有关还是跟融资成本有关？

下面的例子说明如何计算出租物业。

你买了一个调整后初始成本（ACB）$117,522 的物业。假设一年的租金为$15,993，经营开支或OE是$3,576；因此 NOI 为：

$12,417 =（$15,993 - $3,576），CR 为10.6％=（12417/117522）。

比方说，你的利息成本或AFI（年度融资利息）是$3,601，贷款余额为$66,406，权益金额为$51,116 =（117522 - 66406）。因此，净现金流量是：

$8,816 =（12417 - 3601），而ER为 17.2％=（8816/51116）。

可以看到，CR为10％左右，与融资无关。也就是说，现金购买还是贷款购买并不重要。取决于各种成本因素如管理及维护成本等，CR每年可能会有所不同。

此外，在这个例子里 ER 比 CR 高。换句话说，通过借别人的钱投资获得的回报高达17.2％、远高于10.6％，说明杠杆作用用得不错。注意，ER并不总是优于CR的。如果年利率高，ER可能会较低；如果AFI（年度融资利息）过高（特别是当你使用硬货币贷款融资时），ER甚至可能是负值。通过使用这个工具，你可以调整融资策略、优化ER。

注一：1％规则为月租金应大于等于贷款额乘以0.01。如一个欲租物业以$275,000购得，其中贷款为$200,000，这时月租金应至少为$200,000 x 0.01 = $2,000。当然这一规则在利率为11%时和5%时是不一样的。

注二：在文学城投坛跟贴里有人贴出了这个出租物业计算器，感觉不错。