昨天，安省政府宣布“打房”，把海外買家稅稅率從15%提升到20%，把區域從金馬蹄區域擴展到全省，對退稅的適用人群進行了縮減，而且幾乎立即執行(昨天宣布，今天生效）。 昨天下午晚上，微信群里一片哀嚎，驚惶失措。此時，有所謂的地產界專業人士或者大佬就出來危言聳聽了，什麼真正的危險不是海外買家稅的amendment，更大的危機在後頭，必然造成房價下調超過20%。 我看了一下TA的理據，哼了一聲，什麼狗屁東西！這種東西騙騙無腦的炒房客也許還行。下面我聊一聊對房地產影響的幾個因素，歡迎大家評論拍磚。 1、關於國債利率倒掛的問題。 沒有錯，現在短期國債利率與長期國債的利率出現倒掛現象，這個問題前兩天在我自己的投資理財微信群里就已經聊過了。 過去60年，這種國債長短期利率倒掛現象出現過6次，每一次出現，第二年都發生經濟危機，包括2000年、2006年、2019年（更早以前的我就不談了）。 我對這個信息是這麼解讀的，明年經濟recession，太TMD的好了。現在市場不是最怕升息嗎？不是說一年升七次嗎？經濟recession，那還升個屁息！升得上去嗎？不降息都奇怪了，還升息？這是我認為明年recession的第一重解讀。 第二重解讀是，明年recession，那政府又得量化寬鬆了，這下市場的錢又多了，錢會去哪裡呢？當然是房產呀！ 對recession的第三重解讀是，過去幾次recession對加拿大房產的影響如何呢？是不是沒啥影響？無非DOM時間長了點。 所以，我個人認為不要過渡解讀recession對房市的影響。 2、外國買家稅2.0版。 15%的稅率跟20%的稅率其實沒多大差別，稅率因素影響買房決定幾乎微乎其微。 對退稅適用人群進行了縮減，我認為影響也很小。因為：一、現在錢很難出來；二、會留在這裡申請移民的不怕稅退不回來，不會留下來的人有15%的稅擋着就不會買了。 對於區域擴大，我認為這一點會有影響，特別是2017年金馬蹄區域被限制，渥太華、溫沙、倫敦、大瀑布等地方，房價連漲了五六年，確實有一定的水份，會出現一定幅度的調整。 3、升息問題。 因為俄烏戰爭對油價、糧食價格、原物料價格帶來推升，對CPI數據非常不利，所以戰未停之前，升息有可能快一些。但是，戰爭一旦結束，油價等將崩跌，緩解CPI的壓力，所以停戰或戰爭結束，升息步伐有機會緩下來。我個人認為一年升七次息的情況絕對不可能出現。 有人擔心利率會升到上世界八十年代的水平。我不得不說，這種擔心完全多餘，現在這種時代，不會用到那麼古老的辦法來管理與引導經濟的運行。量化寬鬆與量化收縮是個好工具，央行會善加利用，而且利用得很好。 當然疫情對全球供應鏈造成的影響也是推升CPI的一個非常重要因素。 只要戰爭與疫情問題獲得解決，升息的力度與速度必然得到緩解。 至於所謂的一年升七次，每次0.5%等消息，這是央行的一個窗口功能，叫做道義勸導。說通俗了，就是忽悠，就是宣傳，就是欺騙，就是嚇唬，以達到不使用央行工具而達到使用央行工具的目標或部分目標。 所以，升息對房價的影響有限，現在的市場主要是人們被央行嚇住了，是心理因素大於貨幣工具的影響。 4、加幣升值對房價的影響 加幣升值對加拿大經濟總體來說是好的。因為加幣升值會吸引國際資金流入，對加拿大經濟是有好處的。當然貨幣升值在一定程度上會影響出口產品的競爭力，問題是，經濟好了，國內消費也好了，資金進來了，也促進了國內的消費，對企業生產與內貿是有利的。所以，總體來看，加幣在油價原材料等推動下出現上漲，是有利於加拿大整體經濟的，也是有利於房價的。 不利因素講完了，下面來講有利因素。我只講一點，那就是供需矛盾。 加拿大每年新移民40多萬，再加上國內自然增長的人口對住房的需求，每年加拿大至少缺口5萬個住房，也就是說至少15萬人是沒房住的或者不得不跟父母等人擠在一起。 這種缺口與不足是長期存在的，而且是不太可能解決的。每年缺口5萬個，缺口會越來越大，所以供需矛盾不可調和，不可解決，任何政府都解決不了這個問題。 所以，從中長線來看，加拿大，特別是多倫多及周邊的房價是“萬里長城永不倒”。不用擔心，只要管控好現金流就行了。
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