昨天，安省政府宣布“打房”，把海外买家税税率从15%提升到20%，把区域从金马蹄区域扩展到全省，对退税的适用人群进行了缩减，而且几乎立即执行(昨天宣布，今天生效）。 昨天下午晚上，微信群里一片哀嚎，惊惶失措。此时，有所谓的地产界专业人士或者大佬就出来危言耸听了，什么真正的危险不是海外买家税的amendment，更大的危机在后头，必然造成房价下调超过20%。 我看了一下TA的理据，哼了一声，什么狗屁东西！这种东西骗骗无脑的炒房客也许还行。下面我聊一聊对房地产影响的几个因素，欢迎大家评论拍砖。 1、关于国债利率倒挂的问题。 没有错，现在短期国债利率与长期国债的利率出现倒挂现象，这个问题前两天在我自己的投资理财微信群里就已经聊过了。 过去60年，这种国债长短期利率倒挂现象出现过6次，每一次出现，第二年都发生经济危机，包括2000年、2006年、2019年（更早以前的我就不谈了）。 我对这个信息是这么解读的，明年经济recession，太TMD的好了。现在市场不是最怕升息吗？不是说一年升七次吗？经济recession，那还升个屁息！升得上去吗？不降息都奇怪了，还升息？这是我认为明年recession的第一重解读。 第二重解读是，明年recession，那政府又得量化宽松了，这下市场的钱又多了，钱会去哪里呢？当然是房产呀！ 对recession的第三重解读是，过去几次recession对加拿大房产的影响如何呢？是不是没啥影响？无非DOM时间长了点。 所以，我个人认为不要过渡解读recession对房市的影响。 2、外国买家税2.0版。 15%的税率跟20%的税率其实没多大差别，税率因素影响买房决定几乎微乎其微。 对退税适用人群进行了缩减，我认为影响也很小。因为：一、现在钱很难出来；二、会留在这里申请移民的不怕税退不回来，不会留下来的人有15%的税挡着就不会买了。 对于区域扩大，我认为这一点会有影响，特别是2017年金马蹄区域被限制，渥太华、温沙、伦敦、大瀑布等地方，房价连涨了五六年，确实有一定的水份，会出现一定幅度的调整。 3、升息问题。 因为俄乌战争对油价、粮食价格、原物料价格带来推升，对CPI数据非常不利，所以战未停之前，升息有可能快一些。但是，战争一旦结束，油价等将崩跌，缓解CPI的压力，所以停战或战争结束，升息步伐有机会缓下来。我个人认为一年升七次息的情况绝对不可能出现。 有人担心利率会升到上世界八十年代的水平。我不得不说，这种担心完全多余，现在这种时代，不会用到那么古老的办法来管理与引导经济的运行。量化宽松与量化收缩是个好工具，央行会善加利用，而且利用得很好。 当然疫情对全球供应链造成的影响也是推升CPI的一个非常重要因素。 只要战争与疫情问题获得解决，升息的力度与速度必然得到缓解。 至于所谓的一年升七次，每次0.5%等消息，这是央行的一个窗口功能，叫做道义劝导。说通俗了，就是忽悠，就是宣传，就是欺骗，就是吓唬，以达到不使用央行工具而达到使用央行工具的目标或部分目标。 所以，升息对房价的影响有限，现在的市场主要是人们被央行吓住了，是心理因素大于货币工具的影响。 4、加币升值对房价的影响 加币升值对加拿大经济总体来说是好的。因为加币升值会吸引国际资金流入，对加拿大经济是有好处的。当然货币升值在一定程度上会影响出口产品的竞争力，问题是，经济好了，国内消费也好了，资金进来了，也促进了国内的消费，对企业生产与内贸是有利的。所以，总体来看，加币在油价原材料等推动下出现上涨，是有利于加拿大整体经济的，也是有利于房价的。 不利因素讲完了，下面来讲有利因素。我只讲一点，那就是供需矛盾。 加拿大每年新移民40多万，再加上国内自然增长的人口对住房的需求，每年加拿大至少缺口5万个住房，也就是说至少15万人是没房住的或者不得不跟父母等人挤在一起。 这种缺口与不足是长期存在的，而且是不太可能解决的。每年缺口5万个，缺口会越来越大，所以供需矛盾不可调和，不可解决，任何政府都解决不了这个问题。 所以，从中长线来看，加拿大，特别是多伦多及周边的房价是“万里长城永不倒”。不用担心，只要管控好现金流就行了。
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