房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事（二）在美国经营房地产 如山
（2009年2月7日）
（二）乌龙地址还是乌龙看客
话说当年某个星期四下午，在兜兜转转行程两百多英里，“看”过二十几个房屋之后，来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程，是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定，所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时，那里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。 言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide（当时我还没有GPS），对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边，对着目标房，做起评估来。屋顶看来蛮新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外墙是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齐， B+。3房2厅，1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市，B。总体评分，A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖 20万。换句话说，已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭（lender）拿去拍卖，根据本州的foreclosure法，一旦拍卖完成，第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错，列入我的明天竞投单中。 二十几个房屋全部看完。一看表，五点不到，好，打道回府。 次日早晨八点，到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已经被减掉了一半。十点开拍，Caller先读取消和延期的房屋。如此一来，我清单上的房屋，只剩下四间。 好了，开始竞投。我身上只有15万，高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价，或竞投高于我所带来的钱而放弃。 当轮到拍卖最后一间，也就是我在A市看过的那间时，只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜，这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于，我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜，我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时，我胸有成竹地回答，装修少于1万，卖出价20万。 根据本州的法律，从房子被拍卖的当天起人，原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。 在第21天，星期六，我前往收楼。 到得屋前，看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我，外面看起来好的房屋，通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ，卖出20万，扣除成本，利润3万多。两个月内完成一次资金周转，回报20%。再看那房号，是xx18。“18” 不就是“实发”吗，好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。 “Hi！”，突然开门出来一位中年女士。呵，他们还没搬走？ “Hi！”。 我也应一声。 “你找谁？” 开门见山， “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主，今天派我来收楼。” 我一副公事公办，其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生，不要直接冲我个人来。 “什么？你在说什么？” 。 装得倒挺象。不过这我见得多。 “从你们房子被foreclosure拍卖那天开始，到今天是第 21天，根据本州的法律，你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢，先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。 “foreclosure？不可能！我们的房子不会被foreclosure！你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它，我继续“公事公办”下去。 “我理解，我理解。我们公司比较灵活，如果你们搬迁有什么困难，尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么，转身叫她丈夫出来。 “你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗？” 她丈夫很冷静地问。 “这当然有”。我有备而来，递过Trustee’s Deed。 他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。 “这。。。。”我一时还没反应过来。 “这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。 “你这不是xx18吗？”我抬头再看那房号，没错呀。 “房号是一样。不过我们的是33rd Ave S，而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。 “这。。。”。我刚才还振振有辞，这时哑口无言，满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。 来到33rd Place S，找到同样的房号xx18。一看，傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看，就起码要花3万。这“8”（发），只能是发梦的“发”了。看这情景，还不知道里面是不是做毒品的。 这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。 “我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买 入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗？” 这回用“我” 比较有利。 一听是新业主。两夫妇眉开眼笑，趋前跟我紧紧握手。 “谢谢你，谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候，我才找回一丝“英 雄”的感觉。 “知道，知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水，不知修好了没有”。 好在还不是毒品屋。 在当年的市场，想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修，租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。 故事后记：这样守了三年多，终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%多。假如再把 “机会成本” 考虑 进去的话。那么亏损是无疑了。不过，生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏 和大多少。 听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后，假如有人告诉你，有比这更乌龙的，就是居然有业主不知道自己房被拍卖，你信不信呢？我可以负责任地告诉你：有！真有！请读故事（三） （注：本文为如山原创，转载请与作者联系） |
