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如山的博客  
在美国经营房地产的故事与体会  
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网络日志正文
美国的土地价值几何?(下) 2011-08-01 08:14:53

美国的土地价值几何?-兼谈美国土地在中国拍卖的新闻(下)

如山

 

2011731日,星期日)

 

从人口稠密的大城市来的人,或者不清楚美国(包括加拿大、澳洲、新西兰等等地大的地方)土地价值变化的,常常将所有地都换算成每平方多少钱来比较。其实这是一个错误的概念。总的来说,在一个人口稠密的大城市中心商业用地,包括公寓如ApartemntCondo等大Building,用每平方地多少钱或者每平方地价可建楼面面积来比较,在大多数情况下可以成立。例如前面提到的美国东西岸大城市中心的商业用地。又如中国的香港、北京、上海、广州等等大城市用每平方多少钱来比较也基本靠谱。可是在美国即使是上面提到的同一个大城市的小住宅地块(SFHDuplex Triplex, Fourplex及小型 Townhouse)就不应该这么比较了。因为不仅仅要看Zoning,还要具体分析其Condition。在美国中部一马平川的土地相对比较简单(当然也需要具体分析其基本的条件),对于高低不平,有山有水的城市,其要分析的Condition就太多了。所以,一直以来我碰到有网友问我某块地如何,我通常的回答是不知道。我认为这是一个负责任的答复。别说我跟你不在同一个城市,就算是我熟悉的区,没到现场看都不知道怎么回事(如例四)。进一步,就算到了现场,没经过一定的时间调查也说不准。这就是为什么在美国买地通常都有4个星期左右的“可行性”调查期 (Feasibility Study /Feasibility Contingency)。而就算是买前做了Feasibility Study,也不等于就百分之一百保证。因为有些调查需要付款给专业工程师做,而在不确定是否值得买的情况下,通常没人愿意花这冤枉钱(如例四)。

 

现在让我们谈谈《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》这条新闻或者这个做法的意义。

 

首先要说明,我没有调查过这个美国佛罗里达州USOFA公司。也没有调查过这个1千平方米的别墅用地的地块状况,当地土地的市场状况。因此对其价值是应该高于还是低于$8,800美元我都没有结论,就像我前面说的道理一样。但是我注意到该文有几点很有意思的地方。我现在只就该文提供的几点说法进行一一分析。

 

一,竞投为何封顶加抽签?

 

新闻说:“55秒急速封顶!”5日下午4时过后,庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束,共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定,他们将在712日下午2时整,以摇号的形式抽签竞得土地。

 

 

商业行为是以赚钱为目的,而凡是举行拍卖者都是希望将标的物卖到最高价。但是这个拍卖为何要设计“封顶”的政策呢?要是设定日期和拍卖的短时间来刺激参加竞投的人,比较容易理解。但是“封顶”而不让愿意出更多钱的人去买,USOFA公司不想赚更多的钱,就令人有点费解了。我从他们的角度来想了想,也许有三个理由:一是告诉所有中国买家,该地最多也只是到$8,800美元,不会再高,投资人有机会买到很便宜的美国地(对比中国),从而起长期广告效应;其二,USOFA公司明白$8,800美元已经是高于当地的市场价了(我没作调查,不清楚$8,800美元是高还是低于当地市场价)。要是竞投到很高,后来别人发现也不好,因为还想长期在中国推销;其三,要是任由竞投者把价格抬上去,例如竞投到几万块美元一块地(从竞投的热烈程度看是完全有可能的),远远高于市场价,良心上也实在说不过去。或者是这三种想法的综合?

 

二,投资购买房产超20万美元可以移民?

 

我不是移民律师,也不太了解新的移民法。但是我一直知道的是,在美国购买物业是不符合投资移民要求的。因为美国的投资移民是要求有雇工的。我记得之前是每年至少10个雇工。而购买物业或者股票是一种“被动”的投资,没有雇工。另外,在发达地区的投资额是最少一百万美元,在非发达地区是最少50万。这些是大概的标准,具体如何或者移民政策是否有大变我不清楚。大家都知道美国现在很缺钱,但有些基本的原则我认为美国是不会放弃。例如我有二位亲戚都是刚刚拿到全额助学金来美国读书的。国内人有时很不明白,美国都这么穷了,很缺钱了,还肯出这么多钱给国外学生来念书。而他们很可能是念完了就回去的。你说她(美国)怎么净干这些“傻事”呢?美国什么条件才允许移民也是有原则的。我相信这个原则没变。

 

,为何选择在香港打官司?

 

该文说:“庄诺说,双方甚至已谈好,万一有纠纷,选择在香港打官司”。作者或者中方好像当作一个聪明的选择。我就感觉有点奇怪,为何选择香港打官司?这话对国内不懂的人是否听起来好像香港近,对国内买家有利呢?咱不是律师,但是知道香港的法律不能管美国。就算USOFA公司在香港有分公司,但是它的总公司在美国,土地等主要财产也在美国。就算是国内买家在香港赢了官司,也不能直接拿香港法庭的判决到美国来执行,而是必须在美国重新起诉。那何不直接选择美国来打官司呢?这到底是谁想出来的“馊主意”呢?

 

$23$28美元一平方英尺的建筑成本?

 

新闻说:“以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例,目前报价约为10~12万美元。另需支付验收费等”。换算成英制,就是用1012万美元建4,300多平方英尺的“精装别墅”(请留意这个条件)。平均到每平方英尺建筑面积价格等于在$23$28美元之间。因为我自己是建筑商,让我们展开聊聊建筑成本到底是怎么样。

 

我在大城市,这里的独立房建筑成本大约每平方英尺$70$100,视乎所用材料、装修程度和建筑商的成本控制。当我们在谈论每平方英尺建筑成本时,请读者留意说的都是 “硬成本(Hard cost)”,不包括图纸设计、许可证、专业工程师费用等等“成本(Soft cost)”。并且是指建筑商自己的建筑成本,不是卖给买家的价格。

 

可能有读者说,你说的是你那里,那是大城市,人家那里是劳工费便宜的地方。的确,劳工费和材料费都有地区性差别。可能劳工费的差别大,材料费的差别就很小。我没有研究过建筑成本的地区性差别,不过手上有一份建筑装修的Local Multiplies表,可以比较各地成本差别的参考。

 

根据这个表,全美最贵的是纽约Zip code091104开头的地区,其乘法指数是1.501.54和阿拉斯加的Zip code997开头的地区也达1.54。而最便宜的地区是0.8几,计有阿拉巴马、阿肯色、佛罗里达的大部分区、路易斯安那、密西西比、北卡罗来纳、俄克拉荷马、南卡罗来纳、德克萨斯等。加州绝大部分地区是1.0几到1.1,只有以950951开头的达到1.291.39;美国其它区基本在1.01.2之间。加拿大所以地区基本都比美国贵,最少1.3几,最高1.6几。我所在的区是1.1左右。

 

我们就用我所在的1.1与迈阿密的0.85大概比较一下。就是说迈阿密比我这里相差约22.7%。我们就假设迈阿密的建筑成本比我这里便宜30%好了。上面说我这里的建筑商的硬成本是每平方英尺$70$100,换算到迈阿密的成本就变成$49$70(请注意,这里还没加上成本)。$23$28美元岂非连建筑的材料成本都不够,还“精装别墅”?

 

綜合:根据以上的分析和疑问,我无法肯定叶子$8,800买入的是Good deal Bad deal。因为不作过具体研究,不能排除USOFA为了打开中国的未来市场而用低价吸引(从封顶这种拍卖异常行为价格来说);当然也不排除是高于美国实际市场价。文章里面有明显的错误,但是也不排除是文章的作者的错误理解写出来的,与USOFA无关。当然USOFA搜房网两者之一或者同谋请写手“忽悠国内投资人和读者也是有可能的。就留待读者各自判断吧。

 

 

(注:本文为如山原创,转载请与作者联系)

 

《美国的土地价值几何?-兼谈美国土地在中国拍卖的新闻(上)》

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附转帖:《上海网友8800美元竞拍下美国1000平方米别墅用地》

  
近日,一名上海白领用55秒钟,出价8800美元,在网上竞得了1000平方米美国土地永久持有权。除去还需缴纳的4878美元税费,折合成人民币计算,这次成交地价只有每平方米57.2元。在国内,这个价格甚至不足以买一份肯德基全家桶。

  卖方表示,这名白领最快将在8月初拿到受美国法律保护的地契,并向其他一次性投资超20万美元的中国投资者提供全家移民申请资格。

  近来,美国房源在中国的房展会上频频展出,也有中国买家远赴异国购房。但网上异国拍地是否果真如此美好? 这起拍地是噱头还是投资新形式?

  “Let's go,去美国做地主!”75日,31岁的上海白领叶子出于好奇,点开了一条广告。她未曾预料到,这会让她在美国迈阿密买了块地

  55秒出价摇号抽签

 “1美元竞拍1000平方米美国别墅用地”——正如活动所言,这块土地起拍价1美元,封顶价8800美元。叶子在心里盘算几分钟后,走完了所有流程:填写个人资料,通过支付宝缴纳1000元保证金,进入竞拍界面。

  在竞拍页面的那一头,一样等待着的,还有竞标发起者——搜房网国际董事总经理庄诺。

  对他来说,这次竞拍纯属无心。6月初,美国佛罗里达州USOFA(United Solutions of American.LLC)公司董事总经理Ray Piel找到庄诺,请他帮忙物色中国开发商,前往美国开发一批约60万平方米土地。

  616日,竞拍活动挂上了网,迅速引来围观。截至75日竞价当天,距离竞拍还有4个多小时,已经有1200多名买家注册参与。

  “55秒急速封顶!”5日下午4时过后,庄诺在微博上不断刷新最新竞拍实况。直到竞拍结束,共有71名买家以封顶价竞标。按照先前的规定,他们将在712日下午2时整,以摇号的形式抽签竞得土地。

  叶子正是其中一员。但她觉得自己哪有这么好运气

  交易过程

  最快8月初拿到地契

  712,叶子接到电话时正在上班,她几乎不相信自己成了中国网上竞拍美国土地第一人

  现在有人愿意加价5000美元要你转让,愿意吗?”叶子连忙拒绝了这个提议,此刻她并未从幸运感中舒缓过来,她说要和家人商量,毕竟这等同中大奖。

  当同龄的年轻人都觉得这是大好事时,叶子家里的长辈却顾虑重重:这事靠谱吗?远在美国,看不到摸不着;美国人为什么不买让中国人得便宜?

  事实上,庄诺一开始也有顾虑。在首次与Ray Piel接触后,他就让公司团队详细查询美国公司及出售地块的资料。

  据了解,USOFA公司专门从事不良资产买卖有几十名员工。此前,在美国已经有多笔类似交易。此次出售的土地,是从一家濒临亏损的企业手中收购。

  庄诺还专门要求其美国代理律师发回律师函,确认这块土地的合法性以及明确归属。作为旁证,佛罗里达州李县的最高行政长官Frank Mann,通过视频录像,欢迎中国买家投资格林布尔。

  在付款流程上,双方也进行了长期磋商。我们提出交易的钱要先交给第三方,等中国买家办妥所有手续,确认法律上拥有土地的合法性后,才能将钱转到他们公司。庄诺说,双方甚至已谈好,万一有纠纷,选择在香港打官司。

  第三方监管账户的存在,让叶子放下了大半个心,在委托美国的亲戚朋友了解了后,她成功说服了长辈,后来他们也比较认可我的选择,觉得值得投资。

  18日上午,叶子通过银行电汇,将购地款及4878美元税费(土地交易手续费、行政费、律师费、交易工本费、产权调查费等共10)一应款项打入指定账户。19日上午,在搜房网上海总部,叶子夫妇与美国公司签订了土地购买协议,并拿到了《土地赢家证书》。他们被告知,差不多15个工作日后,他们将拿到美国法律承认的地契,成为迈阿密格林布尔大型社区别墅地块的永久持有者。

  买主打算

  暂时持有作为投资

  叶子未曾想过自己在美国会拥有土地。她供职于一家制造业公司,担任人事主管。按照已有的人生轨迹,她很可能和丈夫一起在上海买房、生子。然而,现在她心里多了一丝牵挂:我在美国还有块地!

  有人问她,准备自己建房,还是出手卖掉?叶子花了一周左右时间做功课,然后有了答案:先放在那做后续的投资。

  作出这个选择,基于她对成本核算以及现状的考虑。

  如果建房子住,叶子需要委托美国当地的承建商。以建造一幢2层半、400平方米的精装别墅为例,目前报价约为10~12万美元。另需支付验收费等。

  如在建房后继续保有或居住,叶子还需每年缴纳包括地价和房价在内的财产总价1%的税额。以2万美元地价、10万美元房产计算,每年约需缴纳1200美元。

  如果转手卖出,叶子需要委托当地中介。她需支付的律师费、经纪人费、房产交易税等,综合起来约为交易价的3%左右。

  如果只是持有土地,叶子需每年缴纳土地价格1%的地税。按照目前地块的均价,每年支付的地税,约200~300美元。

  庄诺觉得,持有土地作投资是明智选择。“2009年,这个地块的土地价格在9~10万美元。

  现在叶子开始筹划,找机会去美国,亲眼看看自己的土地。

  当洋地主

  20万美元可买地移民

  拍下美国的土地是不是可以拿到美国绿卡?”对于不少网友的疑问,庄诺表示美国土地团购超过10()可以办理美国EB-5移民申请。

  据了解,EB-5移民意为第五类优先就业型移民签证,是美国一项专门鼓励外国投资者而设的投资移民项目。在如今美国所有移民类别中,对于能承担巨额投资的移民者而言,这是申请核准时间短、资格条件限制少的一个方式。但投资者通过这种方式拿到有条件的2年绿卡后,最终能否拿到正式的美国移民资格,还取决于其他因素。

  据庄诺介绍,卖地方美国USOFA公司愿意再提供100块每块面积约1000平方米的别墅地块进行团购。

  按照美国的政策,50万美元投资可以申请投资移民。庄诺说,USOFA公司在拿到整块土地的EB-5投资移民名额后,已明确表示,愿意提供30EB-5的投资移民名额供给此次参与团购、投资额超过20万美元的中国买家,来申请全家投资移民的资格。

  在投资移民的诱惑下,报名团购的国内买家暴涨。722日下午,首期美国土地网上团购结束,共有73位买家参与,100块地短时间内售罄。有两个买家一下子买了20块地。庄诺说,他们正积极争取更多的美国土地,供国内投资者购买。

浏览(4195) (1) 评论(6)
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文章评论
作者:老小不什 留言时间:2011-08-14 19:49:45
小区内2006年建的1300ft2的房子才卖60k,那条路口上还有块commercial lot,11 acer才标120k。

一个失业率高达14%,家庭密度118/km2的小区,指望地价翻番估计得传到他孙子辈才有指望。1.7%的地税可是年年要交。

中国人为什么总是骗自己的同胞?
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作者:如山 留言时间:2011-08-01 22:09:40
可以引用,请注明“如山”的大名及博客。并请告知贴在哪里。一定是公开网站的吧,那就请把link放这里。谢谢。
回复 | 0
作者:如山 留言时间:2011-08-01 22:03:11
国外学生拿全奖就一定要做“低薪工作”吗?不对吧?没说是恩赐,不过是国策而已。所以我说的是有所为,有所不为。不是买物业就可以算作投资。你说的是两码事。
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作者:nyre1dotcom 留言时间:2011-08-01 21:05:17
想引用您的文章,不值如何联系您。thanks
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作者:秋念11 留言时间:2011-08-01 21:01:37
国外学生拿全奖,那是TA或者RA,是低薪工作,不是恩赐
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作者:nyre1dotcom 留言时间:2011-08-01 20:58:36
test
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