房產的理論與實踐之隨想

如山

（2012年3月23日，星期五）

進入投壇，好傢夥，驟然瞥見討論同一個內容居然有六篇置頂貼：現金流與回報！投壇很久沒有過像今天一樣的熱鬧了，好事！咱也來摻乎摻乎。但這裡說財務理論的或者懂財務理論已經不少，俺不打算摻乎財務理論，而是扯些相關話題。

我外婆鄉下有一個流傳的故事：某學校有一位備受小孩崇拜的游泳教練。一天他正在游泳池旁邊示範游泳動作時，有位調皮學生從後面突然將那教練一推下了水池。結果那知名的游泳教練大喊救命，高聲說：我不會游泳！岸上的學生看着哈哈大笑，也沒人去救他。等游泳教練死命撲騰到沒力氣停下來的時候，才發現水只到他的頸勃子……哈哈哈。

同鞋們千萬不要誤讀，我用這個例子不是諷刺說理論的人，因為本人也常常BS理論。而是想說明理論與實踐是有很大差距的。特別是房產方面，簡單的數字有用，複雜的財務理論是一個參考，甚至是不必參考的東東。沒必要用複雜的理論計算才能決定輸贏的。簡單地說，要是你買到一個好deal，或者善於發現其潛在價值，將收益差的物業轉化成收益的物業，你就怎麼算，用什麼理論去套用你都是盈利的。尋找與買入一個房產的好Deal，都不是靠預先的理論分析的，而是一種判斷、領悟、經驗、膽量（冒險精神）等等而成就的。看看現實中身邊很多房產老大，恐怕絕大部分都不知道，也不需要知道什麼是IRR和NPV。可能有人不服這個說法，下面講本人具體的生活經歷。

最近本人參加建築商的一個酒會，說起房產形勢的話題，敝人比很多參加者都更有理論。因為敝人曾經讀過“流口水”的“MBA”，加上近年上網多，“走火入魔”，理論書看得也多些。正在旁聽者頻頻點頭，本人正在滔滔宏論之際，我突然意識到我不過在BS。因為，旁聽者中有一位我認識多年的同行（約10來年）最近一年在一個中等與差之已經Flipping二、三十棟房子。而該區是一個下降市場。他的資本與我不相上下，年齡不相上下，從事房產的經歷不相上下。可是我知道他根本沒什麼財務理論。還有一個例子，一位餐館的服務員，業餘時間喜歡擺弄房子。現在已經有4棟房子，不多。不過平均每棟價值40萬，兩間已經Payoff。怎麼也有100萬吧。你跟她說NPV，IRR？估計是“對牛彈琴”。我身邊認識的做得好的人，絕大多數沒有財務理論，但是都有簡單的數字概念。其實很多商業運作有簡單的數字概念就夠。但是有時候看起來或者說起來是很簡單的數字概念，卻是需要一定智慧才領悟得到的。用最簡單的數字來說明或者表達清楚才是最好的，而不是越複雜越能說明問題。就我看來，簡單方法或者簡單計算不能說明的，都不見得是好的指引或者有實際意義的指引。

說到這裡，本人今天向諸位坦白，我讀過的“流口水”的“MBA”理論，都是近三年來上網BS才發揮了作用：-）。我是將實踐中的經驗“套用”到學過的理論上。用來做“教材”很見效。要是諸位讀者感覺到被“忽悠”，說句不好意思啦。本人不會宣布從此不談理論，本人可以還是會常常BS。只是說理論的東西嘛，可聽可不聽，實踐總結的經驗才是最最重要的。

如有網友對咱以上觀點反感，就當俺不過是周末BS而已。諸位周末快樂！

（註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫）