房产的理论与实践之随想

如山

（2012年3月23日，星期五）

进入投坛，好家伙，骤然瞥见讨论同一个内容居然有六篇置顶贴：现金流与回报！投坛很久没有过像今天一样的热闹了，好事！咱也来掺乎掺乎。但这里说财务理论的或者懂财务理论已经不少，俺不打算掺乎财务理论，而是扯些相关话题。

我外婆乡下有一个流传的故事：某学校有一位备受小孩崇拜的游泳教练。一天他正在游泳池旁边示范游泳动作时，有位调皮学生从后面突然将那教练一推下了水池。结果那知名的游泳教练大喊救命，高声说：我不会游泳！岸上的学生看着哈哈大笑，也没人去救他。等游泳教练死命扑腾到没力气停下来的时候，才发现水只到他的颈勃子……哈哈哈。

同鞋们千万不要误读，我用这个例子不是讽刺说理论的人，因为本人也常常BS理论。而是想说明理论与实践是有很大差距的。特别是房产方面，简单的数字有用，复杂的财务理论是一个参考，甚至是不必参考的东东。没必要用复杂的理论计算才能决定输赢的。简单地说，要是你买到一个好deal，或者善于发现其潜在价值，将收益差的物业转化成收益的物业，你就怎么算，用什么理论去套用你都是盈利的。寻找与买入一个房产的好Deal，都不是靠预先的理论分析的，而是一种判断、领悟、经验、胆量（冒险精神）等等而成就的。看看现实中身边很多房产老大，恐怕绝大部分都不知道，也不需要知道什么是IRR和NPV。可能有人不服这个说法，下面讲本人具体的生活经历。

最近本人参加建筑商的一个酒会，说起房产形势的话题，敝人比很多参加者都更有理论。因为敝人曾经读过“流口水”的“MBA”，加上近年上网多，“走火入魔”，理论书看得也多些。正在旁听者频频点头，本人正在滔滔宏论之际，我突然意识到我不过在BS。因为，旁听者中有一位我认识多年的同行（约10来年）最近一年在一个中等与差之已经Flipping二、三十栋房子。而该区是一个下降市场。他的资本与我不相上下，年龄不相上下，从事房产的经历不相上下。可是我知道他根本没什么财务理论。还有一个例子，一位餐馆的服务员，业余时间喜欢摆弄房子。现在已经有4栋房子，不多。不过平均每栋价值40万，两间已经Payoff。怎么也有100万吧。你跟她说NPV，IRR？估计是“对牛弹琴”。我身边认识的做得好的人，绝大多数没有财务理论，但是都有简单的数字概念。其实很多商业运作有简单的数字概念就够。但是有时候看起来或者说起来是很简单的数字概念，却是需要一定智慧才领悟得到的。用最简单的数字来说明或者表达清楚才是最好的，而不是越复杂越能说明问题。就我看来，简单方法或者简单计算不能说明的，都不见得是好的指引或者有实际意义的指引。

说到这里，本人今天向诸位坦白，我读过的“流口水”的“MBA”理论，都是近三年来上网BS才发挥了作用：-）。我是将实践中的经验“套用”到学过的理论上。用来做“教材”很见效。要是诸位读者感觉到被“忽悠”，说句不好意思啦。本人不会宣布从此不谈理论，本人可以还是会常常BS。只是说理论的东西嘛，可听可不听，实践总结的经验才是最最重要的。

如有网友对咱以上观点反感，就当俺不过是周末BS而已。诸位周末快乐！

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）