房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事（三）-在美国经营房地产 如山 （2009年2月11日） （三）乌龙的业主还是乌龙的律师？ 又是一个紧张而热闹的星期五。随着房地产市场的加热，拍卖场上的气氛也越来越热。我参与竞投一个被第二按揭拍卖，起拍价 $10,360的房屋。经过十几个竞投者一番激烈的竞投，我以$35,600 投得。连续五个星期的空手而归，总算让我又做一回“大爷”。 照例，等到第21天，我前往收楼。 敲门后出来一位女士。接受上次的教训，我先验明正身。 “请问A先生与太太在吗？” “我是，请问。。。” “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主……..” 还没等我背完我的台词，她先生已经加入。只见他们连连摇头。 “ 搞错了，完全搞错了”。A 先生慢条斯理地说。 什么？我又搞错了？不会吧？拍卖前我反复查对地址，上来我先对姓名。那又是错在哪里呢？难道我真的象我们乡下所说，千次笨x，没一次相同吗？不过每次笨都相同的话，这人也无可救药了。这次要错也不会是相同的错吧。先自我安慰一番，定定神。 再看这对中年白人夫妇，男的长得高大斯文，说话慢条斯理。女的也是凹凸有致，该多的地方多，该少的地方少。看着就顺眼，让人觉得可信赖。怎么说也不象是在闹离婚，或别的原因丢下房屋不管的人。且听他们怎么说。 “几个月前我们是收到了foreclosure 通知。不过之后我们解决了。不可能有什么foreclosure了。一定是有人搞错了”。A 先生说得既清楚又坚定。 “那你现在每个月都在付贷款？”。这是个关键点，根据本州的法律，从业主停止付贷到拍卖不能少于120天。要是他们每月真的还在付贷款的话，foreclosure是不能进行的。我想搞清楚到底是谁和那一步错。 “对，每个月都在付贷款。我有全套文件在”。他一脸笃定，充满自信。 那听起来是Trustee 与 Lender 没做好资料更新，稀里糊涂地拿人家的物业去拍卖了。这不是没有可能。我就经历过两次，在完成拍卖后的几天，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖，把钱退回给我（不过那两次不是拍错）。还有一次就离谱 了，將应该被拍卖的房屋的邻居的房去拍卖。也是直到收楼的那天才被发现。 看来我又是白忙一场了。不过，我竞投下来的价已经是市场价的80%，加上装修，马上转手获利的空间不大，只有出租来守才比较合理。所以这并不是一个特别好Deal。回头问Trustee退钱就得了。这样一想，我就坦然多了。 接着我跟他们聊了起来。我先赞扬他们前院的美化搞得很好，告诉他们我就是看中这点才高价都投的。他们很得意于自己的功夫。得，乘着这好气氛我想多了解些他们的背景资料。我还是有点不死心，我又把话题兜回Foreclosure上。 他很坦然地告诉我，半年前因为丢了工作，付不起贷款，被发出Foreclosure 通知。所以申请破产保护令第十三章 (Chapter 13), 进行债务重组。现在有新的工作，但钱还是通过破产法庭转付债权人。他接着就问我，可否告诉他的房屋在拍卖会上竞投到多少。我告诉他们是$35,600 投的是第二按揭的拍卖。 “什么？$35,600？$35,600能买下这样的房？我这房最少也值$320,000！哪里有这样的好买卖请告诉我，我也想去买。” “不是。$35,600 只是投第二按揭 K 银行（房屋净值贷款）的Trustee sale。你的屋还有第一按揭B银行的Lien $220,000 在上面。也就是说，假如这次拍卖程序不出问题的话，我的成本是 $$255,600。”看他满脸疑惑。我向他仔细解释了Lien 的位置（Position）关系。你不付B 或K银行的贷款，任何一个都权拿你的房去拍卖。 他脸色开始有点紧张， 反复问我为什么K银行有权拿他的房去拍卖。我告诉他两者在Foreclosure 上有同等的权力，因为他签给B和K银行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure条款。说着说着我觉得有问题了。他说他一直在付款，是否只是付B银行而不付K银行呢？ “你是否肯定都付了B和K银行的贷款了？或是只付B而没付K银行？”“你有没有收到过K银行的foreclosure通知？”我紧追着问。 “我专门雇请律师S来处理破产申请，停止foreclosure，以及债务重组后的付款事宜。她不会搞错的。你可打电话问她。……我欠K 银行才8 千多元，怎么就能转移我房屋的所有权呢？……” 他越说越激动，开始重重复复。我终于听明白问题所在。他们原来真的没付K银行的每月利息。 第十三章（Chapter 13）的破产保护法是允许你用一个付款计划（3-5年）分期付清部分或全部债权人的欠款。但对以房屋做抵押欠款，只允许你分期付清由破产申请日起以前的欠款。破产申请日后，你依然要按期付清Lender的所有到期款，就象正常付款一样。对面临foreclosure的欠款人，它能起到暂时停止foreclosure进行的作用。这就是为什么一些欠款人在靠近拍卖日，甚至在拍卖日的当天提出破产申请（我们当地拍卖开始于10:00am，他们在9:00am到10:00am递申请）。Trustee在开拍之前没有及时更新资料的话，就会造成拍卖无效。那就是我上面提到的两次在完成拍卖后，Trustee 打电话告诉我要取消那次拍卖的原因。这是题外话。 事后在与A太太的闲聊中，得知原来他们以为K银行的欠款金额小，就跟信用卡的欠款一样，由债务重组计划一起来处理，不理睬K银行的几次foreclosure通知。至于当时K银行的每月付款是他们自己付，还是由他们雇请来处理破产的S律师统一支付，就语焉不详。 言归正传，当我搞清楚他们因为没付K银行的贷款而房子被拍卖时，我理 理直气壮地陈述我的态度： “K 银行的拍卖行动没错，这个所有权的转移已经合法完成。我们公司就是新业主。从今天起你们是非法占据。但考虑到你们之前不知道这个事实，我们可以给你们一定的时间搬出。” “不可能！…..我不相信…..我们有律师！…..我们房屋的所有权不可能已经转移….我要到法庭上跟你们打…….”。他提高声调，脸色发清，语无伦次。 不过我真怕他提起诉讼。就算Trustee 的程序没错，他也可以用法庭或其他办法很容易拖上一年半载。因为本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 来foreclosure，不用经过法庭的程序就可以將违约房产拍卖，所以很容易被挑战（有些州是通过法庭的程序来拍卖 -Judicial foreclosure。房产被拍卖以后就是最终定局，不会被挑战。）。就算Lender 和Trustee都没错，银行（Lender），Trustee 和 成功竞投者都怕诉讼。更何况，我拍下来的价已经是市场价的80%，加上我所投入的时间，精力与金钱，就算我最后赢，也不值。再想想他们，也是够冤的，K银行的贷款本金不过8 千多元，每月付款不过几十元，foreclosure拍卖上说的过期利息只是几百元。他们只是因为不懂，或者过于信任他们的律师而造成的这么大的错误。 孙子兵法云，“不战而屈人之兵，善之善者也。”我决定用优惠的条件来换取他们的配合。主意打定，等到他稍稍平静下来，我用缓和而友善的语气开始陈述我的方案。 “我完成明白你们现在的心情，也非常同情你们现在的处境。可是我没法撤消这次拍卖。但我愿意全力帮助你们，只要我投入的3万多可以收回。你雇请一个律师来处理是完成正确的，她/他会提起出最符合你们利益的解决方案。在你们跟律师商量时，请考虑我的以下方案：第一，假如你们的律师能找出这个拍卖有程序错误，或K银行同意退回我的款，我同意签和解协议（settlement agreement），将业权（Title）还给你们；第二，我以我的买入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )卖回给你们，你们负责所有的相关转移费用；第三，假如第一与第二不可行而你们又想继续住在这里一段时间的话，我可以租给你们，价钱按市场，时间多长由你们决定”。说完我拿出名片递给他，稍稍加重语气： “ 由于你们有代表律师，我不会再直接与你联络。由今天起一个星期之内，假如我没接到你们的回应，我将会采取进一步法律行动”。说完，我收兵回朝， 等待下一回合。 三天后，他们的代表律师S来电, 问我能否将Trustee’s Deed 传真给她。我传真了给她。我当时就有点纳闷，要证实这个产权转移很容易，我只需2分钟的功夫就能在网上下载，作为律师，难道她不会吗？ 又过了两天，我收到她的来电： “我的客人想问你能不能租给他们几个月。因为他们现在很难搬走。你知道，他们有破产与foreclosure 的信用记录，到那里都难租房”。 我一听，顿时心花怒放。他们总算接受这个事实，不给我带来诉讼的麻烦了。 我赶紧说“当然没问题！多少个月由他们定”。“我们什么时候可以签合同？” “大概三天吧，我会联络你”。S律师答道。 第四天，仍不见S律师的电话。我打过去问。S律师说还没找到他们签字，要求我给她多几天时间。几天后我没听见任何音信，再打电话时就完全找不到人了。一个星期之内，我尝试不同时间，留言几次，均没人回应。 不知道发生什么事，我不能再等下去。赶紧联络长期帮我做驱逐（Eviction ）的律师F，开始驱逐的法律行动。我最担心的是，他们停止支付第一按揭B银行的贷款，然后B银行再次拿这个房屋去拍卖。同时，请F 律师帮我查是否有人还在付B银行的按揭。次日，F 律师打来电话说，他们通过破产程序还在付B银行。“非常困惑，非常困惑（Very confused, Very confused）”。是呀，第一按揭这么高额 都在付，而第二按揭这么小额不付。 又过一个星期，F 律师来电，说S律师联络他，A先生与太太已签好租赁合同。F 律师问我想签租赁合同还是继续 Eviction。我选择签租赁合同。 自此，A先生与太太在那房子再住了一年半才搬走。期间我们有良好的互动。夫妇俩对我的帮助再三表示感激。谈话中A太太多次提到要告S律师。最终告没告，不得而知。 题外话：我也有过很不愉快的雇请专业人士的经历。我的体会是，每个专业人士/公司都应该有他特别熟悉的方面，不可能每样都熟悉。我总是试图找到只做一样的。例如，同样是“Eviction”律师，我用不同的律师去处理foreclosure后与租客的Eviction。凡是声称什么都做的，我都不列在考虑之中。这个原则我应用于雇请所有专业人士，包括律师、医生、会计师、工程师、建筑师，以及我现在作为建筑商（Builder）所雇请的所有转包商（Subcontractors）。 听完这个有点过长而严肃的故事以后，我跟你分享几个发生在拍卖场上的小故事，看看一些人的竞投价是怎么出来的，说出来都令人忍俊不禁。请耐心等我慢慢道来。敬希继续留意。
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
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