我做房地产“走麦城”的故事(3)-在美国经营房地产

如山

（2009年12月23日）

故事三

2005年初，我附近的一个卫星城市中心有一块地在MLS for sale。这是一个遗产出售（Estate sale），要价20万。地2万3千平方英尺，是可建11个单元的多单元区（Multi-family Zoning）。从市场比价（CMA）来说，应该值35万。我看到这个物业出现在MLS，马上到现场看和到City调查Zoning等资料。几个小时后，我开出一个10天之内Closing，没有贷款（Financial）和可行性研究（Feasibility study）等附带发生事件 （Contingency） 条款的全价出价（full price offer），。并且马上联络Listing agent将Offer 传真过去。因为是Full price 并且没有Contingency，Listing 经纪一听很高兴。他告诉我4天之后Seller将会Review offer。我一听是4天就觉得有点玄。因为好deal时间一长就可能吸引更多的买家出offer。果然，2天后我再打电话给Listing经纪没人接，留言不复。好不容易在第3天打通他的电话。我问他是否有比我更好的offer。他告诉我他手上已经有5个offers。其中有比我的好。他不肯告诉我最高出价是多少，只是叫我再出尽可能好的offer。然后我增加了一个自动升价的补充出价（Escalation Addendum）.条款就是与同样条款offer的买家竞价并且高于最高出价1千，但是有一个顶：最高不超过25万。最后我以24万1千买入。10天后过户。但是，麻烦从此开始了。

第一步，我先请人做查勘（Survey），以找出地的准确边界线。Survey结果出   来，我买入的地是2万5百平方英尺，不是2万3千平方英尺。少了2千5百平方英尺。也就是说原来County的记录是错误的。根据Zoning, 我只能建10个单元（Unite），而不是原来计算的11个。然后，我开始请建筑师画图，设计的是10个单元的Townhouse。这样来回研究、修改就花了半年多。带上建筑图纸和Survey图等资料，找土木工程师（Civil engineer）设计自来水、Sewer、Storm等等Utility图。在我再三催促下，Civil engineer两个月后回复我，因为我的Plan是10个单元，不能从旁边小Neighborhood接入Sewer,要从约200英尺距离的街上接，这样一来公共的Sewer line不够低，每个Unite我就要设计和安装泵。另外，原来建筑师的图纸对Utility的设计不合理，需要重新改。这样，我又要回头花钱花时间让建筑师改图。改好后再让木工程师设计Utility图，Landscaping工程师设计Landscaping。将所有准备好的图纸交到City，已经是距离我买入物业的一年多。City收了8千多申请费（后面还有约3万多的申请费）后2个月，告诉我要修改。因为，我的水不能光是直接从来水的地方接，还要提供环线（Looping）。这样就牵涉到要与旁边的Condo HOA 谈判；另外，虽然我每个Unite都设计了两个停车位，但是考虑到访客也需要停车，而该区的街道没有充足停车位，我还需要在我的物业留一定数量的停车位。这样，就是需要将10个Unite减为8个并且重新设计建筑图、Utility图和Landscaping图。到这时候为止，我投入请的Survey、Architects、Civil engineer和Landscaping和City的Permit申请费已经7万多。再要花钱花时间，想想我的投入太多，而且市场也开始转向，还是试试能否卖出。2006年底，我将所有已经做的Plan连同地，Listing 30万。没买家，我开始减价，从2006年底的30万，一直减到2008年中的22万。有一个Offer，15万。这个价是当地高峰期买一块只可建一间独立房的地的价钱。要是我接受这个价，直接损失就是16万多。算了。收回来再慢慢做吧。

故事后记：这块地还在我的手上，在跟City慢慢磨。我在这个City买过物业出租和Flipping，但是之前从来没在那里建过房。后来，当地的行家告诉我，在我们这个County中，这个City是最难打交道的：就是要求很多、等待审批时间长、费用很高。所以导致整个发展成本增加。

自己对“走麦城”故事的附加评论：

在我做生意所经历的损失中，有些错误是可以以后避免再犯的；有些是为了获取一定回报而愿意冒的风险，以后还是可能再发生的。一个人从不犯错误，做生意从未有过损失是不可能的。不同的是赚多少和亏多少、以及面对挫折、损失的态度和处理方法。看某个人赚钱与否，既不是单看赚了（赚过）多少，也不是单看亏了（亏过）多少。以李嘉诚为例，光从赚钱的效果来说，我跟他的不同可能在于：在同样的条件下和同样的时间里，我赚一百万但是损失20万；而他赚10亿，但是损失也只是20万。人与人赚钱能力方面的成功、更成功或者不成功全在于相同时间里相同条件下赚了多少和亏了多少。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）