关于购买土地与建房子之对话续（1）-CND房地产线

如山整理

（2009年9月14日）

评论与提问：三言两语2009-09-02 14:19

如山好。小弟现在的目标是：买旧房，推倒建新房。看好了三处房产，下了两个Offer，都没成交。原因是Offer的价格太低。最后成交价基本就是市场价，也就是地价，比新开发的空地价低10%左右。算上拆旧房的费用，与新地价格相当。

这种情况下如山的“不买市场价房产”的原则还适用吗？旧房主会以低于市场地价40%的价格出售房产吗？

第三个房子是Bank Own, 在MLS上卖，要价就是地价。我给经纪说要下个7折的Offer，经纪说：前几天有个下8折Offer的，Bank都没同意。

如山回应（回答）：

三言两语好！

“这种情况下如山的‘不买市场价房产’的原则还适用吗”？这个问题应该问你自己，而不是问我。

孙子兵法说，“兵无常势，水无常形。能因敌变化而取胜者，谓之神。故五行无常胜，四时无常位，日有短长，月有死生”。什么事情都不能简单照套。都应该根据具体个案具体分析而定。

我是一直都设定“不买市场价房产”的原则。怎么做到？各种方法。例如买foreclosure的，short sale的， pre-foreclosure的，联络还没上市的业主谈价等等。同时也看你make了多少offer。A银行不同意，可以试B银行。一句话，这是要付出很多劳动和努力的。要想找到大discount的good deal， 没有任何一个办法是容易的。你能否做到要看你付出的时间、精力还有你的判断力。

你现在刚刚开始，时间、精力、经验都有所限制。在这种条件下，要是你当地的房地产是一个上升或者平稳的市场，你用市场价买入地我看也风险不大。当然，市场会变化，但是，只要你做得快，也可以避免风险。关键不要第一次就建高价房。你建中价或者以下的房，我认为风险已经下降很多。同时，你要是能够找到好的subcontractor（价钱低而专业也可靠）的话，10%到20%的成本已经省下来变成你的利润了。你读过MBA，应该记得学习曲线这个概念。开始的时候的成本高一点就看成你的学费得了。但怎么高我相信也不会到市场上买入一个同样的新房子的价格。因为你的劳动成本在里面，而且你又在建筑行业这么长时间，并非什么都不知道第一次搞建筑。我第一次建房的打算是，自己建比请一个builder再贵10%左右，再卖出没有利润（假设比市场同样房子价格低不到10%）。要是这种情况出现，我就拿来出租。幸运的是，当时的市场很好，而且我的成本控制也成功。所以第一个房子的利润也相当可观。

祝你好运。

评论与提问：三言两语

感谢如山及时回复。

小弟对“不买市场价房产”原则的理解是这样的：在房子还有一定价值的时候，由于房产估价的复杂性，房主可能因为对房子的潜在价值认识不足，或个人经济情况等其它原因，以低于市场价出售房产。（这里不谈foreclosure，short sale， pre-foreclosure，因为小弟这里很少）对于房子本身已经没有价值，而新开发的土地市场价是公开的，可比性非常强。房主以大大低于地价的价格出售房产的可能性就非常小。如山谈到过大约30%的房子是从MLS上买的，这里有没有低于地价的房子呢？小弟已经查了当地6个目标区域3个月内的所有成交记录，只有一个房产低于地价20%成交。这也许就是小弟的目标价位了。

小弟的目标市场就是中价位房子，并且已经和各个Trade谈过了，建房的各项费用和成本已经心中有数。以市场价买地入市也是有利可图的（但没有如山的利大 450) this.width=450" />），即便房价小幅下跌，也没问题。但是小弟毕竟只做了一个月的功课，这第一单还是要慎重，尽量找Deal，多下Offer。如果到2010年2月以前没有好Deal，再考虑市场价入市。

如山回应（回答）：

“由于房产估价的复杂性，房主可能因为对房子的潜在价值认识不足，或个人经济情况等其它原因，以低于市场价出售房产”，你这个理解是对的。

“对于房子本身已经没有价值，而新开发的土地市场价是公开的，可比性非常强。房主以大大低于地价的价格出售房产的可能性就非常小”，说得也对。

要是买的一块地是比较少有低于市场价。但是也不是没有。主要是两种：一是业主不明白zoning的价值（比如可以建4个unite的house，他们当一个卖（主要还是没上市的可能性才大）；二是周围地区没有可比的。

评论与提问：三言两语

多谢如山的即时回复（和网上聊天差不多了） 450) this.width=450" />450) this.width=450" />

小弟这回心中有数了。

小弟已经查了当地6个目标区域3个月内的所有成交记录，只有一个房产低于地价20%成交。这也许就是小弟的目标价位了。

评论与提问：三言两语2009-09-07 14:58

如山好，

小弟看了一块地400平米，可建Single House, 在成熟社区，四周都是House。地中央有一棵大树，有30米高，直径0.5米以上，可能是小叶杨树。树的位置并不与House，或

Garage冲突。正常来说，树会给地增值，但这么大的树小弟就拿不准了，因为业主以后对这棵树的管理可能要花不少钱（每年要清理树上的枯枝，以防落下伤人。遇到大风天气，树技也可能折断伤人或临近的House。)
能不能请如山谈谈看法？

如山回应（回答）：

首先， 假如这棵不影响建房的话，我认为应该先保留树。你可以做幅度大一点的树修整清理。因为砍掉一棵树总比要想有这么一棵容易得多。而且，“树会给地增值”可能是很多人的观点，特别是老外。要是你自己建给自己住的话，你可以按照自己在平衡树给你的价值与维护树的费用之间做决定。但是，你要是建好后卖的话，就应该让买家来决定。你不可能知道别人是否宁愿花钱去维护也想要一棵树。要是碰到一个买家说不想要这树，这时候砍也不q。尽管建好后砍树会比建前砍树费用贵一点，但比较而言，前者给你多了一个吸引更广泛的买家和节省砍树费用的机会。

另外，可能你也知道，有些City是要申请许可证才能砍树的，尤其是这么大的树。不过有一个问题是，我不知道你挖地基时会不会伤到很多树根从而难以保留这棵树。（因为4千多sf的地应该是长条状的地并且树位于后yard的角落上才容易做到保留）。

评论与提问：三言两语2009-09-07 19:03

如山，

以您的经验，加油站对其周围的物业价值有多大影响呢？
刚看了块地，后面是一个7/11带着一个加油站，也是在成熟社区。

有没有个公式计算这些微观因素对物业价值的影响。

如山回应（回答）：

加油站对其周围的物业价值有影响。要看有多大影响主要看周围同类房子的价格比较才能确定。

“有没有个公式计算”，这听起来有点书呆子气。你书读太多了。

评论与提问：redrollingrock

老实交代，工科生吧？玩笑玩笑！

评论与提问：三言两语2009-09-15 21:18

如山好，redrollingrock好，

小弟当然是工科生了，要不怎么盖房呀。 450) this.width=450" />（记得楼上有朋友说有个什么公式可以估价房地产的）

汇报一下小弟近几日的心得：

上周四晚上，MLS上出了个新地，要价是市场价的80%，小弟当天回家晚了，很晚才看到。兴奋得一夜没睡几个小时。一大早起床去看地。然后打电话给经纪下Offer。。。。。结果还是没成。。。。。

总之，经纪很重要！小弟决定以后直接找卖方的经纪下Offer，因为可以收两份钱，应该更倾向于与我成交吧。

9月份拿地的计划可能不能完成了 450) this.width=450" />