同是看房地產，書呆子看圖，實幹者看Deal（歌） 如山 （2012年3月11日，星期天） 分析房產市場，決定是否該進入，書呆子（在俺來說，“書呆子”是煲義，因為敝人讀書少）、純理論家或者從未做過房地產的人看的只是反映市場的圖表和數據，而實幹者看的是具體的Deal。 還有一種人，未必是純理論家，但是從來沒做過房產（買過一兩間自住房不算“做”過房產）也會只注重圖表和數據。其主要原因就是用做金融股票的概念來套到房地產上。我這樣說，並非想指宏觀的圖表和數據沒用，而是往往能決定具體買賣輸贏未必是大市，最主要的還是你買賣的Deal。 這樣說肯定有讀者不服，我下面還會談到什麼情況下大房產市場對具體房產最有影響。 很多人都強調，房地產是地區性的（Local）。拿全國的情況不能說明我本地的。全美國的不好，但是我這裡的好。我同意，房產是地區性的，也能反駁將整個美國房產都歸入不好的定論。但是進一步分析，這句話並不完整，因為做房產的輸贏主要還是看你對不同物業做出什麼樣的價值判斷、你能拿到什麼樣的Deal、你能否和怎麼通過裝修改造（Improve）來提高物業的價值、怎樣經營出租等等決定。你當地房產情況還不能完全決定你買入的物業是否能帶來盈利。 除非處於一個瘋狂的市場這個道理不太適用。所謂“瘋狂”，就是短時間內，如二三個月內上升或者下跌超過10%。而在大多數情況下這個道理在上升的市場和下降的市場都同樣適用。 例如，在一個上升的市場，比如上市場一年上升了10%，可是一個10多萬的房子，不同人或者不同方法其裝修和Improvement的成本差別就可以高達10%到100%多。除了瘋狂變化的市場，普通市場的上升或者下降幅度都達不到這個比例。而股票就不同，市場上下幾個百分點你都不可能有辦法去改變它，只能選擇買賣時機。而具體的房產，完全可以通過自己的努力來控制和改變其結果。 但是，有一種情況是被大市或者周圍小市場很大程度地左右的。就是物業的同質性極高，周圍同類物業可比性很強的時候。具體是什麼情況呢？就是Condo一類。在大城市中心地方你只能買Condo一類，如美國紐約曼哈頓、加拿大溫哥華、多倫多、英國倫敦、澳洲的悉尼、中國北京、上海、廣州、香港等等中心地帶的Condo。為什麼呢？因為你不能改造很多東西，最多是一點裝修的變化。物業的獨立特性很少時，能夠隱藏的潛在價值很少，能夠發揮的裝修等影響自然也很少。由於Condo這種挑戰性很少，也就是能夠被改善後將利潤最大化的可能性少，所以本人除了偶爾做Flipping（特別的原因買到好deal時）買入Condo，其它情況下是極少碰Condo。同質性高時可比性高時，對其價值的判斷就基本失掉了挑戰性，沒有挑戰性就意味着買前很難有發現潛在價值的可能性，買入後很難發揮改造性之處。當然，這也不絕對，例如具體樓房所的位置、具體單位的座向、裝修方法等等也可帶來一定程度的影響，但是比一個獨立房（SFH）的能發揮的空間就差遠了。 這裡，提醒一些讀者也不要用“書呆子”方法推理以上道理，我不是說只有買獨立房最好。因為想在大市場中心買未來升值的，免不了要買Condo一類。另外，要是你買入整棟Condo，或者整棟Apartment，或者Duplex，Triplex， Fourplex又不同。因為買入整棟，就是其與其它的可比性減少，同時你也有自己的發揮空間，不被別人牽制。另外一點要提醒“書呆子”們，挑戰空間大的物業容易賺大錢也容易輸大錢。而Condo由於其可比性強，你不會比“市場價”錯到那裡。 至於在中小城市中心或者大城市周圍帶有大片地的房子，就更有發揮空間了。那絕對不是“書呆子”看的房產圖表和數據能夠決定其未來價值和盈利的。 請共同欣賞我喜歡的歌：-）。 http://www.youtube.com/watch?v=qWNCS70kB3A （註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫） |
