浅谈持有出租物业的目的和作用（二） 如山 （2010年4月6日） 4) 做出租房需要的付出和选择 有人说，在美国做房东所赚的钱就像在中国做掏大粪的工人一样。我想，听到这句话，全中国人民都笑了，全世界华裔都喜气洋洋了。在美国，总得是过了贫困线的中产阶级才有能力玩出租房吧。而在中国掏大粪的工人收入都跟美国做房东的一样。那中国还不是世界头号强国谁还敢说是？当然，这位兄弟是开玩笑。他的具体状况是怎么样呢？他买入的投资房2万多一间（House），在不是很好的区，租给不是那么好的租客。他每个月都要上门收租，所有维修都是自己做。但是他每月租金1千美元。不到3年收回全部投资。这里说明什么呢？这说明专门做出租也能有足够的现金收入。另一方面也说明你有可能要付出很多努力。其实这就是看你要的什么。例如在这个例子里，你可以选择在更好点的区花4万、6万甚至再多点去买一间房子，租金也是1千。就可以换来你少很多麻烦。虽然回报没这么高，但是同样有很好的Cap rate。又或者你将租金降低到8百甚至更低，从而吸引更好的租客。不是也既可减少麻烦，又依然有不错的回报吗？所以，做出租看你想从那里要什么，是不怕麻烦要增加多点收入，还是只是做个通货膨胀的hedge和让租客慢慢payoff 你的loan和等待升值呢？我是选择后者。用降低价格来吸引好租客，从而减少麻烦。 也有人说，我不想干服侍别人的活。你怎么知道如山就喜欢干服侍别人的活呢？我现在自己管理20多个出租物业。而且出租不是我的主要现金收入，也不是我的主要精力和时间投放。要是这么辛苦和麻烦，我又怎么顾得过来呢？我没有什么特别秘诀，就是在中等区买入足够便宜的物业。因为买入成本低，我可以用比市场低5%到10%的租金来吸引好客。我的目标是每个房子有点正现金流就好了，我并不指望在租金上赚钱。 有人说，你可能半夜2点接到租客的电话。我就奇怪，你怎么半夜2点要开着电话准备随时接租客的投诉呢？这法律规定每个房东都需要做的吗？换一种情况，是否每个物业管理公司都是24小时有人接听电话？我们这里最正规的物业管理公司也只是白天上班时间才有人接听，下班之后都是录音。我的做法是，每个租客进来时我都先“警告”，我的租金比市场低你也知道，我就是希望不要随便就call我。要是大问题，例如plumbing、漏水、电等问题联络我之外，小问题不要随便烦我。我有Email，晚上下班之后的时间不要call我。你call我，也不要指望我会回复你。要是你认为是紧急就call 911。因为call我也没用。另外，只有白天我才能找到修理工来干活，我个人从来不干这些修理。要是你遵守我的规则，有可能你住多久我都不加租。所以我有差不多一半是住了5年以上，我没加价。他们甚至一年都难得call我一次（Knock on wood）。我从来没上过门收租金。我还经常收到租客的感谢card。这不是我牛，我等于送钱给他们，哪有不受欢迎的？其实也不光是我，据我所知，在论坛上有不少持有10个unite以上的地主，而且他们都不是专做房地产的。他们自己都另外有Full time 工作。很多人都不需要花那么多时间精力去管出租房的。又比如说前面说的那位2万块买入的房子，在可以租1千块的市场，你用$700到$800招租。条件就是小问题他们自己修理。要是更“大方”点，只租$500(我相信Cap rate依然高于10%) ，我看租客把你当“大爷”都可以。 虽然我认为管理出租房不会至于有掏大粪般辛苦，但是一定程度的付出还是有的。做多了，怎么仔细选租客有机会碰到麻烦租客。都有可能碰到头痛的事要处理。又比如说租客搬走换新的，你就得重新维修一下并且花时间租出去。所以租客稳定对我来说比每个月（每个物业）多收几百块更重要。但是付出的程度也是看你采取什么样的管理策略和你自己对待和处理问题（麻烦）的心态。同时对比我持有出租房所能获得的利益，我愿意付出这些。 5）由业余转为专业做房地产应该注意的地方 房地产的确是可以给人们提供了从业余经营（投资）进入到专门以这个来提供收入的行业。但是由业余的持有出租房到专门做出租，或者做物业Trading（Flipping）、建筑商、发展商，这是一个概念的转变，是职业生涯的转变。要是做这种转变的考虑，我就要劝你真的应该认真地考虑，仔细分析你自己的条件是否适合做这种转变。不是再考虑，而是要再三考虑。因为你原来有别的工在做，产生足够的现金流来维持你的生活，应该还有剩余。而专门做房地产你应该评估你有进入的足够条件（包括个人特性、知识、财务等等）才好开始。要考虑房地产是否能够给你带来稳定的现金流量来应付支出，并且还有盈余。 6）理财不当的风险 买房地产也好，买股票也好，常常都听人们说要搭上这班顺风车。把握机会是很重要。不过，做投资并非搭顺风车那么简单。就算是搭车也要考虑什么时候该下，避过可能的风险再上。然而，做好投资并非只是搭车，更像爬山、Hiking，要走过弯曲不平的山路，要付出力气去爬，有时还要经过风雨与泥泞。但是你在前进的途中，也浏览和领略了沿途风光。待到达到一定高度，还有一揽众山小的舒畅。但是，理财不好也是会令人破产的。 最近（2010年3月10日， yahoo）有一条消息说由于不善理财,美国足球联赛（NFL） 的近80%球员退休两年后申请破产。60%前NBA球员在退休五年内破产。 就是说投资并不保证你一定就能增加财富。还有可能导致你破产。 投资房地产的主要风险至于你现金流的把握和财务杠杆的使用。房地产市场跟所有其它市场一样，有升的时候也有跌的时候。要是出租房有足够的正现金流，这里说的是綜合的现金流就容易渡过艰难时期。房子本身的现金流和你个人整个财务状况现金流的綜合。比如，出租房自己有足够的现金流，你就可以渡过房价下跌甚至租金的一定下跌风险。要是过度使用财务杠杆，没把握好就很容易导致破产（有兴趣请参考我的文章《关于使用财务杠杆的风险分析》）。 綜合 我将持有出租房应该看做投资组合的一部分。利用低利息贷款享受高利息时的低财务成本。随着时间的推移，让租客慢慢帮我payoff所欠贷款。同时利用折旧等费用抵扣高的Ordinary income tax，从而转换为税率低的Long term capital gain。 对付将要来临的高通货膨胀和高利率。最终目的是令储备部分的钱保值增值。但是，任何投资都有风险，我会随时根据市场和自己的财务状况作出调整变化。 （注：以上只是我个人的观点，主要与诸位探讨，不一定正确。请读者根据自己的状况选择适合自己的策略。） （注：本文为如山原创，转载请与作者联系） |
