中、美房产市场之特点比较漫谈（上） 如山 （2010年11月26日） 中美两国的房产市场有很多不同特点。不同的原因有体制上、也有民族特性上和社会发展程度上的原因。本人曾经介绍，自己在中美均有房产投资。在这里将自己在实践中的观察、了解、学习总结一下与读者交流与讨论。但难免挂一漏万，希望诸位指正和补充。 历史与现状简略 美国是一个成熟的市场经济的资本主义国家。毫无疑问，其房地产市场已经很成熟。而中国大陆，自从1949年实行“社会主义”制度以来，一直是“公有制”为主导。所以房产也一直是“公有”到改革开放之后的1991年，才逐步形成私人拥有、可以自由买卖的房地产市场。但那时还是现金交易，没有银行参与的按揭贷款。1998年住房制度改革和2000年按揭的实施，中国房地市场进入快速发展阶段。 全美国从2006年的次贷危机引发的房产泡沫破裂到现在，已经下跌约30%（全美平均）。而目前依然处于萧条状况，本人估计这种低迷状况估计还会持续3到4年左右。而中国大陆和香港的房市都处于“如日中天”的状况。 政策的影响 由于体制的不同，中美两国房产市场受政策影响有很大分别。美国政府只能通过金融和货币政策来调整，例如增加市场流动性，升高或者降低联邦利率等等。而中国除了金融和货币政策，还可以通过行政措施来干预市场。例如最近对于买房者购买数量的限制，甚至是要在当地住满一定时间的居民才能购买等政策。这些干预市场的措施无疑是比美国大得多的。 交易系统和法律体系 房产交易是一个大买卖。值得谨慎和关注整个交易过程。显然，美国的房产交易由西方发达国家的移民开始，到现在已经很成熟。其交易程序的合理与严谨不言自明；而中国，由于形成房地产市场时间短，并且是从计划经济走过来，其交易程序似还有待改进。例如，买方假如有银行贷款，在买卖双方于房产交易所签完买卖合同到买方收正式业权（Title）和卖方收到全部钱之间的时间段里，存在不确定的、危险的业权“灰色”地带。在这个期间，卖方、买方、银行或者物业的业权被“留置”（Lien）等等，其中任何一个因素有变化或者问题都会导致成交有问题。 而在美国，这个交易程序完全由第三者来把握和监督完成。这个中立的第三者，就是Escrow公司、Title公司或者律师楼。买卖双方签字，卖方送出Title，买家的首期和银行的贷款达到这个中立的第三者（Escrow公司），才由这个“中间人”完成交易的法律程序。所以，买方都不必担心其中一方的变化而引起钱付出拿不到物业或者卖方转移了户名而拿不到或不齐款的风险；也不用担心这个期间发生物业的业权被“留置”（Lien）等问题。虽然国内的房产交易所还是属于政府的第三者，但是它没有这个完整的“把握和监督完成”的功能和义务。 还有，理论上，中国的土地属于政府，使用者只有70年的使用权。而美国的房产是永久属于业主，除了要付房地产税。 交易与维持物业的费用 中国没有物业税，而美国有每年有物业价值的约1%-3%物业税。在空置率的状况下，美国的维持费用比中国高。而物业成交的费用，中国大约在3%左右，而美国的买卖佣金、联邦和当地的卖出税、Title和成交法等等相加，约8%到10%。 出租上，对租客的背景，美国有Credit 记录系统可查，而中国没有；但是在美国出租物业时，一旦租客不付租金又不自动离开，房东就要使用法律程序，最后出动警察才能赶走麻烦租客。而在中国，房东可以断水断电，甚至利用楼房保安等非正式手段收回楼房。对房东而言，中国可说是简单和方便多了。 楼龄对价值的影响 美国房子楼龄对房子价值的影响远远没有中国房子楼龄对房子价值的影响大。 曾经读到一篇新闻，是中国政府的建设部部长在一个新闻发布会上回答外国记者关于这个房地产只有70年租用期的问题时说：不用担心70年，房子不会用70年的，不到期就会拆去重建了。记者哇然，什么？中国的建筑物不能维持70年的寿命？不记得后面建设部长的回答，其实我的理解是几个点：1.中国的房地产兴起只有短短20年左右，楼房的质量还在不断改进中，尤其是10多前的楼房比现在的差；2.中国城市化建设的速度很快，建在以前繁华地段的旧楼已经被新开发的住宅区取代；3.也由于城市化扩展和房地产的热升，地价大幅度上升，因此旧楼房不用等几十年已经被拆去重建；4.10几年前建小区的很少，或者不够好，而现在的新房多数有很完整的小区配套，环境好很多；5.中国建筑商在迅速成长并与“国际接轨”。这个“国际“其实最容易参考的就是香港等地，而香港、澳门的房地产商早已经进入大陆并且带去现代的建筑设计风格和技术。因此中国城市中的新房比旧房更受欢迎，从而新房价格上升幅度远大于旧房。 美国等发达国家因为是早已是发展成熟的房地产市场、建筑技术、社区模式，其年代的变化不算大（虽然也有）。这表现在质量稳定、技术成熟、变化不多。因此其房子年龄对房产价值的影响相对小很多。 例如在美国买入3到5年新的房子跟刚刚建好的房子价格相差没这个那么大。有时候，3到5年的小区周围的路、Landscaping才正好完善。而30年40年的房子价格差别也没那么大。房子的某些材料，例如外墙的Cedar siding和木地板，现在的就没有几十年前的质量好。而中国在同样地区，近2年内，十几年前的房子到现在可能只是上升一倍，而3年新的房子可能已经升2倍多。 以上只是我个人看法，不一定正确，仅供讨论参考。 （注：本文为如山原创，转载请与作者联系） ———————————— 《美中房产市场冰火两重天》
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