贷款与否和什么时候容易贷款

如山

（ 2010 年 9 月 10 日）

投坛上常常听到有人问贷款的问题。所以聊聊我的经验和看法。

我是否应该贷款？

常常碰到人问，我要买一个房子，到底是应该付全部现金还是贷款？是放多点还是少点 Down pay 进去？还是凡是碰到这样的提问，我都无言以对。为什么？太个人化了。这是根据你个人（家庭）财务计划和金钱使用状况而定。具体有哪些要考虑？多了。

最基本的是你的金钱使用的机会成本。例如：你准备买一个房子的价钱是 30 万，假如贷款，要求你 20% 的 Down payment ，就是 6 万。你可以借 24 万，贷款利率是 5% 。但是你自己就有 30 万的 Cash ，可以全部付 Cash 。要是你的 24 万不贷款，你准备做什么呢？你要是能够赚取超过 5% 利息回报的投资，当然可以考虑贷款。为什么我要用“考虑”两字呢？因为还要比较两者的风险和自己时间精力的投入。但是要是你提出来的钱只是存在银行里面拿利息，没有别的用途，那你提出来干吗？

其次是对风险（准备金）的要求和感觉。你是否觉得手上有多点现金比较安全？你的紧急财务状况的考虑是偏向保守还是不那么担心？

第三是你其它现金来源如何。就是你整个现金流状况如何。

第四是是否考虑利息上升或者货币贬值的因素。

什么时候容易借到钱？

简单，就是在你看起来“不差钱”的时候最容易借到钱。

可能有人要说：废话，不需要钱的时候我还借钱？别急，且听我说。

银行业务的第一定律是：绝对不要把钱借给急需要钱的人！ 行内也有句形象而通俗的话：银行就是在阳光灿烂时送雨伞给你，而在下雨时收起雨伞。

想想其实也是有它的道理。银行是要靠贷款来赚钱。但是没有任何以盈利为目的的人或者机构希望有亏损的风险。放款给财务状况不好的人就是加大了风险。

所以从放款人的角度来看，是应该借钱给那些财务基础稳固的人最安全。怎么看出财务基础稳固呢？就是查你的信用历史，看你一贯以来是否严守承诺，按时还款；查你的收入和欠款的比例，分析你实际上是否有能力承受这个债务；查你工作或者生意的稳定性，看未来的稳定性；然后再查你所借款用的抵押品价值是否足够。从以上这些的綜合才能最后确定是否批准你的贷款要求和决定利率等等条款。

在你以上的背景条件不能改变的情况下，怎样才能显示你“不差钱”呢？就是知道将要贷款时，提前准备。比如，你想用你的自己住的物业加一条 Credit Line （通常叫 HELOC ），而你现在户口上有 10 万是准备去买一条船或者做装修的。那就让银行看到你账户上有空闲的 10 万一直没用，再申请 10 万用于买投资房的 down payment 。这样就看起来你有足够多余钱，很安全。等贷款批下来以后再动用现有的钱。

那些急着要贷款的主，是 Lender 最担心的。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）