全美50個州的房地產拍賣方法（Foreclosure Method）簡述

-在美國經營房地產的體會之六

如山

（2009年6月20日）

鑑於收到很多網友詢問關於Foreclosure的相關問題，由於各州不一樣，程序可能很大方別，甚至完全不同。現作簡單介紹。請注意，本人只對本州（Lien理論使用Deed of Trust）的Foreclosure熟悉。其它的只是本人在閱讀中的理解，並不一定正確。請與本州專業人士了解。也希望對自己本州Foreclosure懂行的網友作出補充和說明。

借款人所簽的借款文件

當借款人向銀行（Lender才是正確的說法，但為簡單並對所有人容易理解，下面全部用銀行代替Lender），銀行要求借款人簽兩類文件：第一類是承諾付款的票據（Promissory note）。標明借款人同意支付貸款的具體金額、利率（變動或固定）還款年期等等貸款條件；第二類是為了保障放款人（銀行）的利益而簽訂用房地產作抵押品的抵押契約。這種抵押契約文件在全美有兩種：一種叫Mortgage，另一種就叫Deed of Trust。至於用哪一種，就牽涉到使用這個州是使用Title理論還是使用Lien理論。Title理論使用Mortgage，而Lien理論使用Deed of Trust。選用哪一個是由州法決定。

Mortgage和Deed of Trust的分別

Mortgage和Deed of Trust的主要不同點在於：Mortgage只有借款人和銀行兩方參與，而Deed of Trust有借款人、銀行和一個叫“受託人（Trustee）”的中立方三方參與。

Mortgage和Deed of Trust的另外一個不同點是：當發生Foreclosure時，使用Deed of Trust的就由“受託人（Trustee）直接拿去拍賣; 而使用Mortgage可能要經過法庭程序後才能拍賣，或者不經過法庭程序也可以拍賣。這就是由州法決定。在下面的表中，你們可以看到有些是“Mortgage – Judicial”，就是說是使用Mortgage的，並必須經過法庭程序才能拍賣；而有些是“Mortgage - Power of Sale”，就表明是使用Mortgage，但是不需通過法庭程序，可以直接拍賣。

總括而言，Foreclosure有需要經過法庭程序的（Judicial Foreclosure）和不需要經過法庭程序的（Non-Judicial Foreclosure）兩種。

法庭程序與非法庭程序Foreclosure對借款人、銀行和買家的影響

法庭程序（Judicial Foreclosure）

對銀行的好處是假如拍賣所收回來的錢不足夠付原來借款人的欠款，銀行有權進一步向借款人追討所欠餘款。不好的地方是程序複雜，時間長。通常前後要一年左右。

對借款人的好處是可以“免費”住一年。壞處是房子被拍賣之後還可能會被銀行追討所欠餘款而可能導致破產。

對買家的好處是可能接受定金競投，有時間貸款Closing。不好是這種州由於拍賣不容易進行（程序長），所以可供選擇的數量也少。

非法庭程序（Non-Judicial Foreclosure）

對銀行的好處是拍賣程序簡單，快。通常只有4到6個月。不好的地方是拍賣所收回來的錢假如不足夠付原來借款人的欠款，銀行不能再向借款人追討所欠餘款；同時，因為不是經過法庭程序，經常會被原借款人找藉口挑戰其Foreclosure程序的正確性，從而令原借款有機會免費住在房子一段時間（幾個月到幾年）。

對借款人的好處是房子被拍賣之後不會被銀行追討所欠餘款。就算你還要其它房子或錢，銀行也無法向你要。壞處是房子很容易被拍賣。只要欠款超過一個月（州有不同），就會被發出Foreclosure note。

對買家的好處是可供選擇的數量多。不好處是買進的Title是AS-IS。買前要查得很清楚，並懂得什麼Lien將會在拍賣後依然停留在物業上。

全美50個州的房地產拍賣方法（Foreclosure Method）表

State - Foreclosure Method

Alabama - Mortgage - Power of Sale 

Alaska - Deed of Trust - Power of Sale 

Arizona - Deed of Trust - Power of Sale 

Arkansas - Both - Power of Sale 

California - Deed of Trust - Power of Sale 

Colorado - Deed of Trust - Power of Sale 

Connecticut - Mortgage - Strict Foreclosure

Delaware - Mortgage - Judicial

Dist.of Columbia - Deed of Trust - Power of Sale 

Florida - Mortgage - Judicial

Georgia - Mortgage - Power of Sale 

Hawaii - Deed of Trust - Power of sale

Idaho - Deed of Trust - Power of Sale 

Illinois - Mortgage - Judicial

Indiana - Mortgage - Judicial

Iowa - Mortgage - Judicial

Kansas - Mortgage - Judicial

Kentucky - Mortgage - Judicial

Louisiana - Mortgage - Judicial

Maine - Mortgage - Entry& Possesion

Maryland - Deed of Trust - Power of Sale 

Massachusetts - Mortgage - Power of Sale 

Michigan - Mortgage - Power of Sale 

Minnesota - Mortgage - Power of Sale 

Mississippi - Deed of Trust - Power of Sale 

Missouri - Deed of Trust - Power of Sale 

Montana - Mortgage - Judicial

Nebraska - Mortgage - Judicial

Nevada - Mortgage - Power of Sale 

New Hampshire - Mortgage - Power of Sale 

New Jersey - Mortgage - Judicial

New Mexico - Mortgage - Judicial

New York - Mortgage - Judicial

North Carolina - Deed of Trust - Power of Sale 

North Dakota - Mortgage - Judicial

Ohio - Mortgage - Judicial

Oklahoma - Mortgage - Judicial

Oregon - Deed of Trust - Power of Sale 

Pennsylvania - Mortgage - Judicial

Rhode Island - Mortgage - Power of Sale 

South Carolina - Mortgage - Judicial

South Dakota - Mortgage - Power of Sale 

Tennessee - Deed of Trust - Power of Sale 

Texas - Deed of Trust - Power of Sale 

Utah - Mortgage - Judicial

Vermont - Mortgage - Strict Foreclosure

Virginia - Deed of Trust - Power of Sale 

Washington - Deed of Trust - Power of Sale

West Virginia - Deed of Trust - Power of Sale 

Wisconsin - Mortgage - Power of Sale 

Wyoming - Mortgage - Power of Sale

以上只是我個人看法，不一定正確，僅供參考。讀者做任何決定前請諮詢當地專業人士意見。

（註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫）