房产的宏观、微观与中观在实践中的应用

如山

（2012年12月8日，星期六）

纯理论家们往往洋洋洒洒分析房产的宏观环境而做结论；另一方面，做房产的往往也过分强调房产的地区性。就我看来，两个说法都不全面。只知道一些道听途说类的宏观资料，或者单独说地区性的，都是忽略了各种因素的互相影响。这“各种因素”包括了哪些？主要是宏观、中观与微观。

宏观的影响在哪？利率不是你地区制定的吧？贷款条件的要求呢？例如Down payment，Income/Debit比例等等，这也是由联邦银行的控制的贷款机构作出的全美基本一致的条件，而这些条件影响了贷款人能否符合贷款条件，从而影响了“求”的数量。第三点是通货膨胀，建筑成本（材料）的上升也是受全局的影响。

中观？没听说过这说法？那就是俺如山的独创（假如有人已经说过，也算是俺的原创。因为这个词是我自己想出来的，不是抄来的）。我的“中观”是指当地的经济状况、就业率、人口变动状况、收入状况、以致买房的屋村及附近的Foreclosue状况、犯罪率、房子空置率、交通状况、学校等等。这些可能就更多地归入了大多数童鞋的所谓“地区性”范围。

微观就是指房子本身的条件如何，这个包括了损坏程度、需要多少钱去修理或者Upgrade、房子布局是否合理好用。不要小看房子Plan这一点，有人纯属从多少钱一个平方面积去比较是错误的。两个除了Plan不同其它都相同的房子，面积小的因为布局更加合理而卖价比面积大的高一点也不奇怪。还有这个房子座落位置（是否靠路边），这个因素也有不同的意义，繁忙与紧密的屋村是清净的位置好，而偏僻的地方是靠近路的有人气好；其次有没有View，什么样的View；要是进一步看，还有房子有没有改造（Improvement）的潜在价值、屋村的规定怎样等等。微观的最终比较是来到你多少钱买下可以花多少钱进去而带来多大价值的比较。

而地的分析要看的就更多了。除了上面宏观、中观与微观的内容外，还要看地下（泥土）的条件、当地政府的Zoning，收费、劳力成本、建筑成本等等的具体项目。

理论家们，或者从未做过房产的“知识界”特别注重宏观分析、他们也只知道宏观，或者是知道一点道听途说的宏观，不是能够指导实践的宏观分析。他们不知道房产是怎么赚钱的。有些炒股的，就拿炒股的一套直接应用到房产去。相反的情况也存在，只知道微观，根本不知中观与宏观为何物的，例如生活中见到的一些专门装修破烂房如何Resale的，还有一些建筑商。这种人在市场大幅下跌时也会损失惨重。

那么，在宏观、中观与微观中，哪一个“观”对经营房产的冲击最大呢？难说，要看情况。某个时期，和具体某一个Deal都有可能其中一个成主导，其它为副。我认为，基本规律是：在一个大幅下跌的市场，宏观与中观为主，微观为副，例如美国的2007到2008年；香港的1998到1999。这时候微观做得好会减少损失或者没有损失，但是难有盈利；在一个比较平缓、上升或者下跌都不是很快很大，例如一年5%左右，就是微观为主，中观与宏观为副。这时候微观做到好已经赚钱（就算市场是下跌的），例如美国的2009到2012。从国家、地区的层面粗略来说，中国、香港、日本等宏观影响大于微观、中观。美国、加拿大、澳洲、英国等往往是中观、微观大于宏观。从房型结构大体而言，SFH（独立房）在大多数情况下微观的影响大于宏观与中观；而城市中心的Condo、Apartment宏观或者中观影响大于微观。在美国可能是Condo、Apartment的中观大于宏观与微观；而加拿大的温哥华、多伦多、中国大陆、香港是宏观影响大于中观与微观。

綜上所述，分析房产只看宏观是不全面的，但是同样，只强调地区性也不对。在某一个个案中，可能一个大的微观操作就能令你大赚或者大亏，而不管宏观与中观是如何。所以房产的具体操作是非常重要的。停留在纸上谈兵的人永远也不会明白。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）