美國新房子與舊房子的差異 如山 （2011年9月17日，星期六） 新房子好還是舊房子好？大多數人的反應可能是，那還用說，什麼東西不是新的比舊的好？可能也有人反駁，有些東西就是舊的比新的好，例如古董等等。至於美國房子，有些人感覺到某些年代的舊房子比新房子更穩固，更好。那麼到底美國的新房與舊房有哪些差別，說好與不好有些什麼根據呢？讓我們粗略分析一下房子的有關結構和元素隨着年代變遷而改變，大家就應該比較清楚了。本人也是在學習中，有錯漏的地方請行家指正和補充。 先說“舊房”的定義，我們限於100年內的房子。 舊房子的確有好的方面，最顯見的是木材。凡是用原始木的地方，木材都是舊的好。為什麼？因為以前的木材都是很老年齡的，現在的木材都比較“嫩”。例如用作整個房子架構的Framing（2x4,2x6,2x10…等等）；用作Siding的，用作木地板的。這些木材的耐用性無可異議都比現在的木材好。 但是，整個房子的更仔細的元素和系統，是在不斷的改進中。人類的技術進步和地方政府結合相關的建築Codes來規範和檢查建築工程，都令新房比舊房不斷有新改善。發達國家的新建築都在往愈來愈安全、舒適、更節省能源的方向發展。就是更合理地使用自然資源和更有利於居住者的健康。很多元素的改變都不是一般“局外人”從外面能看到的。 先說最重要的房子穩固性。大約在20世紀80年代中，整個美國的房子開始使用防震Code。Hardware 等材料和技術的發展和應用，使整個房子的穩固性對比上世紀50年代的房有極大的改進。另外，水管（Plumbing）、電（Electric）、暖氣/空調（HVAC）、隔熱（Insulation）、通風（Ventilation）的相關Codes改變和相關材料和系統性的不斷改善，令房子的安全性、舒適性和能源使用的有效性得到極大的改進。這種改變有多頻繁呢？我們可以從建築的Codes改變頻繁和程度可見一斑。 從1900年代開始，美國的建築Codes由三個不同區的機構分別管理：美國東岸到部分中西部由BOCA制定的Codes指引；東南部由SBCCI制定的Codes指引；而西岸和大部分的中西部由ICBO制定的Codes指引。為了統一全美規範，以上三大機構決定結合各地的Codes，於1994年成立了International Code Council (ICC)。從 2000年開始，ICC第一次公布International Building Code（IBC）並被各地開始陸續執行。現在，全美各地差不多都採取這個標準。 IBC每三年更新一次，最近的一次是2009年。而每次更新，都有新的內容增加。例如我今年開始建的房子要遵從2009年相關Codes。具體的一個例子是，新Code要求HVAC做管道泄漏測試（Duck Leakage test）。這是需要有專門的Certificate 工程師來做的。這些新Code要求無疑令建築商的成本相應增大，但是這是令使用者受益的好事。建築商不應該不遵守，也沒辦法不遵守。 由以上分析可見，總體而言，房子是愈新的愈好。要是自住的，能夠（綜合價錢、區和自己的可承受力）買新就是買新的好。至於出租房，要是當地的期望回報值能夠算得過來，也是愈新的愈有利。因為一個新房子出租幾年後，重新油漆一下也基本上可以以接近新房的價錢賣出。要是建Duplex、Fourplex、幾個Townhouse或者5個以上單位的Apartment, 可以在招滿租客有穩定收入後再賣出，會有高的回報。新房子就算在一般區，也是能夠吸引到好租客的。必須指出，這裡說的用新房子做出租，是不包括在那些酗酒、販毒、賣淫集中和聽槍聲猶如聽鞭炮聲一樣平常的地方。那些地方就不必考慮建什麼新房出租了。 披露和說明：以上是結合本人的實踐經驗、學習和領悟而寫，目的在於與有興趣的讀者分享，不是投資建議，也很可能有錯誤。 （註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫） |
