点评投资教父关于股票与房产的论述 如山 （2012年1月28日，星期六） 首先感谢投坛的（排名不分先后：P）阿毛（Morning3evening4），老杨家（laoyangdelp），加州阳光（SunshineInCA），不糊涂（noconfusion）和美西游子……等等（恕不一一列名）的宝贵经验和建议。尤其是给俺推荐了Burton G. Malkiel的《漫步华尔街》（A Random Walk Down Wall Street）。 《漫步华尔街》从1973年开始已经重复出版了10次，销售超过一百五十万本，其中的方法经历了将近40年的时间检验。从投坛股票牛人们自我介绍的辉煌业绩中可见，在股票市场上比这本书介绍的简单“笨”方法赚钱多得多的大有人在。可是对于敝人这样的“菜鸟”，用这种DCA买大市场指数基金的“无脑子”方法（To No-Brainer Step：Investing in Index Funds）觉得真是非常受用：-）。虽然敝人以前在金融市场上买过的一些东西现在都蛮赚钱，但是需要说明的是，那是本人走的“狗屎运”，绝对不能算是本人在这方面的知识和能力而得。 曾经有网友问，如山是否“改行”做股票啦？也有网友好心提醒，你应该“扬长避短”。其实我的投资策略和“维生”内容都没变。我从来没说过不应该买股票。相反，两年多前我刚上网“涂鸦”就写过《瞎扯投资》，介绍我买的一些东西。本人是比较“长情”“专一”的人，买了的东西一放就很多年。对物对人都一样。所以说这种DCA也很适合我的作风。再者，这是我副业中的副业，比上网“涂鸦”花的时间少多了。只求这点钱比银行存款高一点点就满意了。房地产才是我的主业，是我愿意、能够、也觉得有能力把握风险的东东。 好了，为了避免谈些自己不在行的东西丢人现眼，咱还是“三句话不离本行”说说与房产有关的内容吧。 看来金融股票的教父都不忘提房地产。Burton G. Malkiel在《漫步华尔街》中关于房地产的论述也很抓我的眼球。他还专门用一章来论述（Exercise 6: Begin Your Walk at Your Own Home-Renting Leads to Flabby Investment Muscles）。我现在先将感兴趣的部分全部Copy在下面，然后再抽出其中的相关论点来评论。请童鞋们注意了，这是新鲜出炉的2012年版，不是多年以前的，就是说作者的论点考虑了目前的房地产现状。 Remember Scarlett O’harassment？She was broke at the end of the Civil War, but she still had her beloved plantation, Tara. A good house on good land keeps its value no matter what happens to money. As long as the world’s population continues to grow, the demand for real estate will be among the most dependable inflation hedges available. Although the calculation is tricky, it is appears that the long run returns on residential real estate have been quite generous. We did have a bubble in single-family home prices during 2007 and 2008. By the second decade of the 2000s, however, home prices have returned to “normal”, so it is again safe to enter the market. But the real estate market is less efficient than the stock market. There may be hundreds of knowledgeable investors who study the worth of every common stock. Perhaps only a handful of prospective buyers assess the worth of a particular real estate property. Hence, individual pieces of property are not always appropriately priced. Finally, real estate returns seem to be higher than stock returns during periods when inflation is accelerating, but do less well during periods of disinflation. In sum, real estate has proved to be a good investment providing generous returns and excellent inflation-hedging characteristics. 请童鞋们注意读我Highline部分的句子。虽然本人在没读该书前已经写过类似的观点，但俺不好意思说教父跟我的观点“不谋而合”或者“英雄所见略同”。下面解读一下有意思的几句话： - “A good house on good land keeps its value……”。怎么样是good house呢？我相信看过一些房子的童鞋都清楚，很容易做判断。但什么是“good land”呢？曾经有人追问，难道房子跟地还分开来评估其价值？没错，对一个有房子连地的物业就是需要分开评估。有些地方地的价值占整个物业价值的70%或者以上，而有些地方地不值钱，甚至是负值，只有建筑物值钱。可能也有人说房产投资就是Location，Location，Location。也没错，不过“正常”的市场已经价格已经将Location的差别反应出来。所以，需要童鞋们学习和研究的就是如何发现潜在的“good land”。
- “……the calculation is tricky”。为什么说房产回报的计算是“tricky”呢？房产的回报不是普通理论家例出来的历史图表可以反应出来的。因为房产在税务上的利益，租金的回报（自住房也有租金价值在里面），财务杠杆等等的效应没办法或者难以统计计算，所以没有任何的理论数字是反应这部分回报的。敝人在相关文章均有论述。
- “……the real estate market is less efficient than the stock market. There may be hundreds of knowledgeable investors who study the worth of every common stock. Perhaps only a handful of prospective buyers assess the worth of a particular real estate property. Hence, individual pieces of property are not always appropriately priced.”太对了。本人在《试谈价值投资方法在房地产投资上与股票投资上的不同》也有相关论述。举最近发生的一个例子来说明。大约一个多月前，有人告诉我有一个Deal, 要价11万，需要最短时间内成交。当时我在外面不是太在意，晚上回来一查，我的天啊，Good deal！赶紧联络，被告知已经成交。然后我叫中间人马上联络新业主，我愿意给新业主一定利润，叫他们出价。回答说，新业主不出价，叫我offer他去试试。我说15万，我出所有交易费用。只是一天，新业主可以赚差不多50%，可以了吧？谁知回复说，新业主正在跟下一个买家议价，对方已经出价25万，你的还没靠边。那么我对该物业的估价是多少呢？35万到40万是目前的市场价（不是比较高峰期）。当然，这种情况下我不会去追格。有多少人知道这个deal呢？非常少，再加上不是很熟悉判断不了它的真实价值。为什么会出现这种deal呢？多种原因可以导致，但肯定不是到处都有这种good deal。本人最近现金不是很充裕，所以对一些不是跟踪得很紧。反应就变慢了。必须有充足现金在手，随时准备马上成交才可以走到这种“狗屎运”。
要承认，房产中赚大钱也是需要一些“狗屎运”的。不过说实话，也只有你做了足够多，有足够的经验、知识和当地的人脉才容易有机会走这些“狗屎运”。从这个角度来讲，希望对房产有浓厚兴趣的童鞋们多走“狗屎运”。 （注：本文为如山原创，转载请与作者联系） 请参考敝人相关文章： 《试谈价值投资方法在房地产投资上与股票投资上的不同》 《美国房产价格历史图的解读与房产回报初探》 《评估房地产价值和投资回报方法之我见》 《试谈房产投资回报计算和评估物业价值的方法以及应用(1)》 |
