關於購買土地與建房子之對話續（1）-CND房地產線 如山整理 （2009年9月14日）
評論與提問：三言兩語2009-09-02 14:19 如山好。小弟現在的目標是：買舊房，推倒建新房。看好了三處房產，下了兩個Offer，都沒成交。原因是Offer的價格太低。最後成交價基本就是市場價，也就是地價，比新開發的空地價低10%左右。算上拆舊房的費用，與新地價格相當。
這種情況下如山的“不買市場價房產”的原則還適用嗎？舊房主會以低於市場地價40%的價格出售房產嗎？
第三個房子是Bank Own, 在MLS上賣，要價就是地價。我給經紀說要下個7折的Offer，經紀說：前幾天有個下8折Offer的，Bank都沒同意。 如山回應（回答）： 三言兩語好！
“這種情況下如山的‘不買市場價房產’的原則還適用嗎”？這個問題應該問你自己，而不是問我。 孫子兵法說，“兵無常勢，水無常形。能因敵變化而取勝者，謂之神。故五行無常勝，四時無常位，日有短長，月有死生”。什麼事情都不能簡單照套。都應該根據具體個案具體分析而定。 我是一直都設定“不買市場價房產”的原則。怎麼做到？各種方法。例如買foreclosure的，short sale的， pre-foreclosure的，聯絡還沒上市的業主談價等等。同時也看你make了多少offer。A銀行不同意，可以試B銀行。一句話，這是要付出很多勞動和努力的。要想找到大discount的good deal， 沒有任何一個辦法是容易的。你能否做到要看你付出的時間、精力還有你的判斷力。 你現在剛剛開始，時間、精力、經驗都有所限制。在這種條件下，要是你當地的房地產是一個上升或者平穩的市場，你用市場價買入地我看也風險不大。當然，市場會變化，但是，只要你做得快，也可以避免風險。關鍵不要第一次就建高價房。你建中價或者以下的房，我認為風險已經下降很多。同時，你要是能夠找到好的subcontractor（價錢低而專業也可靠）的話，10%到20%的成本已經省下來變成你的利潤了。你讀過MBA，應該記得學習曲線這個概念。開始的時候的成本高一點就看成你的學費得了。但怎麼高我相信也不會到市場上買入一個同樣的新房子的價格。因為你的勞動成本在裡面，而且你又在建築行業這麼長時間，並非什麼都不知道第一次搞建築。我第一次建房的打算是，自己建比請一個builder再貴10%左右，再賣出沒有利潤（假設比市場同樣房子價格低不到10%）。要是這種情況出現，我就拿來出租。幸運的是，當時的市場很好，而且我的成本控制也成功。所以第一個房子的利潤也相當可觀。 祝你好運。 評論與提問：三言兩語 感謝如山及時回復。
小弟對“不買市場價房產”原則的理解是這樣的：在房子還有一定價值的時候，由於房產估價的複雜性，房主可能因為對房子的潛在價值認識不足，或個人經濟情況等其它原因，以低於市場價出售房產。（這裡不談foreclosure，short sale， pre-foreclosure，因為小弟這裡很少）對於房子本身已經沒有價值，而新開發的土地市場價是公開的，可比性非常強。房主以大大低於地價的價格出售房產的可能性就非常小。如山談到過大約30%的房子是從MLS上買的，這裡有沒有低於地價的房子呢？小弟已經查了當地6個目標區域3個月內的所有成交記錄，只有一個房產低於地價20%成交。這也許就是小弟的目標價位了。
小弟的目標市場就是中價位房子，並且已經和各個Trade談過了，建房的各項費用和成本已經心中有數。以市場價買地入市也是有利可圖的（但沒有如山的利大 450) this.width=450" />），即便房價小幅下跌，也沒問題。但是小弟畢竟只做了一個月的功課，這第一單還是要慎重，儘量找Deal，多下Offer。如果到2010年2月以前沒有好Deal，再考慮市場價入市。 如山回應（回答）： “由於房產估價的複雜性，房主可能因為對房子的潛在價值認識不足，或個人經濟情況等其它原因，以低於市場價出售房產”，你這個理解是對的。 “對於房子本身已經沒有價值，而新開發的土地市場價是公開的，可比性非常強。房主以大大低於地價的價格出售房產的可能性就非常小”，說得也對。
要是買的一塊地是比較少有低於市場價。但是也不是沒有。主要是兩種：一是業主不明白zoning的價值（比如可以建4個unite的house，他們當一個賣（主要還是沒上市的可能性才大）；二是周圍地區沒有可比的。 評論與提問：三言兩語 多謝如山的即時回復（和網上聊天差不多了） 450) this.width=450" />450) this.width=450" />
小弟這回心中有數了。
小弟已經查了當地6個目標區域3個月內的所有成交記錄，只有一個房產低於地價20%成交。這也許就是小弟的目標價位了。 評論與提問：三言兩語2009-09-07 14:58 如山好，
小弟看了一塊地400平米，可建Single House, 在成熟社區，四周都是House。地中央有一棵大樹，有30米高，直徑0.5米以上，可能是小葉楊樹。樹的位置並不與House，或 Garage衝突。正常來說，樹會給地增值，但這麼大的樹小弟就拿不準了，因為業主以後對這棵樹的管理可能要花不少錢（每年要清理樹上的枯枝，以防落下傷人。遇到大風天氣，樹技也可能折斷傷人或臨近的House。)
能不能請如山談談看法？ 如山回應（回答）： 首先， 假如這棵不影響建房的話，我認為應該先保留樹。你可以做幅度大一點的樹修整清理。因為砍掉一棵樹總比要想有這麼一棵容易得多。而且，“樹會給地增值”可能是很多人的觀點，特別是老外。要是你自己建給自己住的話，你可以按照自己在平衡樹給你的價值與維護樹的費用之間做決定。但是，你要是建好後賣的話，就應該讓買家來決定。你不可能知道別人是否寧願花錢去維護也想要一棵樹。要是碰到一個買家說不想要這樹，這時候砍也不q。儘管建好後砍樹會比建前砍樹費用貴一點，但比較而言，前者給你多了一個吸引更廣泛的買家和節省砍樹費用的機會。 另外，可能你也知道，有些City是要申請許可證才能砍樹的，尤其是這麼大的樹。不過有一個問題是，我不知道你挖地基時會不會傷到很多樹根從而難以保留這棵樹。（因為4千多sf的地應該是長條狀的地並且樹位於後yard的角落上才容易做到保留）。 評論與提問：三言兩語2009-09-07 19:03 如山， 以您的經驗，加油站對其周圍的物業價值有多大影響呢？
剛看了塊地，後面是一個7/11帶着一個加油站，也是在成熟社區。 有沒有個公式計算這些微觀因素對物業價值的影響。
如山回應（回答）：
加油站對其周圍的物業價值有影響。要看有多大影響主要看周圍同類房子的價格比較才能確定。
“有沒有個公式計算”，這聽起來有點書呆子氣。你書讀太多了。 評論與提問：redrollingrock 老實交代，工科生吧？玩笑玩笑！ 評論與提問：三言兩語2009-09-15 21:18
如山好，redrollingrock好，
小弟當然是工科生了，要不怎麼蓋房呀。 450) this.width=450" />（記得樓上有朋友說有個什麼公式可以估價房地產的）
匯報一下小弟近幾日的心得：
上周四晚上，MLS上出了個新地，要價是市場價的80%，小弟當天回家晚了，很晚才看到。興奮得一夜沒睡幾個小時。一大早起床去看地。然後打電話給經紀下Offer。。。。。結果還是沒成。。。。。
總之，經紀很重要！小弟決定以後直接找賣方的經紀下Offer，因為可以收兩份錢，應該更傾向於與我成交吧。
9月份拿地的計劃可能不能完成了 450) this.width=450" /> | 
