中、美房產市場之特點比較漫談（上） 如山 （2010年11月26日） 中美兩國的房產市場有很多不同特點。不同的原因有體制上、也有民族特性上和社會發展程度上的原因。本人曾經介紹，自己在中美均有房產投資。在這裡將自己在實踐中的觀察、了解、學習總結一下與讀者交流與討論。但難免掛一漏萬，希望諸位指正和補充。 歷史與現狀簡略 美國是一個成熟的市場經濟的資本主義國家。毫無疑問，其房地產市場已經很成熟。而中國大陸，自從1949年實行“社會主義”制度以來，一直是“公有制”為主導。所以房產也一直是“公有”到改革開放之後的1991年，才逐步形成私人擁有、可以自由買賣的房地產市場。但那時還是現金交易，沒有銀行參與的按揭貸款。1998年住房制度改革和2000年按揭的實施，中國房地市場進入快速發展階段。 全美國從2006年的次貸危機引發的房產泡沫破裂到現在，已經下跌約30%（全美平均）。而目前依然處於蕭條狀況，本人估計這種低迷狀況估計還會持續3到4年左右。而中國大陸和香港的房市都處於“如日中天”的狀況。 政策的影響 由於體制的不同，中美兩國房產市場受政策影響有很大分別。美國政府只能通過金融和貨幣政策來調整，例如增加市場流動性，升高或者降低聯邦利率等等。而中國除了金融和貨幣政策，還可以通過行政措施來干預市場。例如最近對於買房者購買數量的限制，甚至是要在當地住滿一定時間的居民才能購買等政策。這些干預市場的措施無疑是比美國大得多的。 交易系統和法律體系 房產交易是一個大買賣。值得謹慎和關注整個交易過程。顯然，美國的房產交易由西方發達國家的移民開始，到現在已經很成熟。其交易程序的合理與嚴謹不言自明；而中國，由於形成房地產市場時間短，並且是從計劃經濟走過來，其交易程序似還有待改進。例如，買方假如有銀行貸款，在買賣雙方於房產交易所簽完買賣合同到買方收正式業權（Title）和賣方收到全部錢之間的時間段里，存在不確定的、危險的業權“灰色”地帶。在這個期間，賣方、買方、銀行或者物業的業權被“留置”（Lien）等等，其中任何一個因素有變化或者問題都會導致成交有問題。 而在美國，這個交易程序完全由第三者來把握和監督完成。這個中立的第三者，就是Escrow公司、Title公司或者律師樓。買賣雙方簽字，賣方送出Title，買家的首期和銀行的貸款達到這個中立的第三者（Escrow公司），才由這個“中間人”完成交易的法律程序。所以，買方都不必擔心其中一方的變化而引起錢付出拿不到物業或者賣方轉移了戶名而拿不到或不齊款的風險；也不用擔心這個期間發生物業的業權被“留置”（Lien）等問題。雖然國內的房產交易所還是屬於政府的第三者，但是它沒有這個完整的“把握和監督完成”的功能和義務。 還有，理論上，中國的土地屬於政府，使用者只有70年的使用權。而美國的房產是永久屬於業主，除了要付房地產稅。 交易與維持物業的費用 中國沒有物業稅，而美國有每年有物業價值的約1%-3%物業稅。在空置率的狀況下，美國的維持費用比中國高。而物業成交的費用，中國大約在3%左右，而美國的買賣佣金、聯邦和當地的賣出稅、Title和成交法等等相加，約8%到10%。 出租上，對租客的背景，美國有Credit 記錄系統可查，而中國沒有；但是在美國出租物業時，一旦租客不付租金又不自動離開，房東就要使用法律程序，最後出動警察才能趕走麻煩租客。而在中國，房東可以斷水斷電，甚至利用樓房保安等非正式手段收回樓房。對房東而言，中國可說是簡單和方便多了。 樓齡對價值的影響 美國房子樓齡對房子價值的影響遠遠沒有中國房子樓齡對房子價值的影響大。 曾經讀到一篇新聞，是中國政府的建設部部長在一個新聞發布會上回答外國記者關於這個房地產只有70年租用期的問題時說：不用擔心70年，房子不會用70年的，不到期就會拆去重建了。記者哇然，什麼？中國的建築物不能維持70年的壽命？不記得後面建設部長的回答，其實我的理解是幾個點：1.中國的房地產興起只有短短20年左右，樓房的質量還在不斷改進中，尤其是10多前的樓房比現在的差；2.中國城市化建設的速度很快，建在以前繁華地段的舊樓已經被新開發的住宅區取代；3.也由於城市化擴展和房地產的熱升，地價大幅度上升，因此舊樓房不用等幾十年已經被拆去重建；4.10幾年前建小區的很少，或者不夠好，而現在的新房多數有很完整的小區配套，環境好很多；5.中國建築商在迅速成長並與“國際接軌”。這個“國際“其實最容易參考的就是香港等地，而香港、澳門的房地產商早已經進入大陸並且帶去現代的建築設計風格和技術。因此中國城市中的新房比舊房更受歡迎，從而新房價格上升幅度遠大於舊房。 美國等發達國家因為是早已是發展成熟的房地產市場、建築技術、社區模式，其年代的變化不算大（雖然也有）。這表現在質量穩定、技術成熟、變化不多。因此其房子年齡對房產價值的影響相對小很多。 例如在美國買入3到5年新的房子跟剛剛建好的房子價格相差沒這個那麼大。有時候，3到5年的小區周圍的路、Landscaping才正好完善。而30年40年的房子價格差別也沒那麼大。房子的某些材料，例如外牆的Cedar siding和木地板，現在的就沒有幾十年前的質量好。而中國在同樣地區，近2年內，十幾年前的房子到現在可能只是上升一倍，而3年新的房子可能已經升2倍多。 以上只是我個人看法，不一定正確，僅供討論參考。 （註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫） ———————————— 《美中房產市場冰火兩重天》
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