出租物業現金流的業績基準 - 翻譯

原文見文學城 Slothehz002 博的《Benchmarking cash flow》。

首發文學城。

1. 簡介

出租物業基準的基準計算有助於跟蹤和比較年度整體表現。

衡量年度業績用得最多的是不計融資成本的折現率（Cap Rate）或CR％。需要注意的是折現率不同於同樣不計融資成本的GRM（毛租乘數）方法如“1％規則”^注一。折現率是一個標準的表現指標，與物業的地域、或如何出資購買無關。

GRM通常是一個物業收購之前的經驗法則。由於下述成本因素，一旦你真正管理該房產時，你可能會發現實際的CR％與原來估計的GRM相距甚遠：

由於不同的物業成本不同，不同的財產可得到完全不同的結果。因各種因素，如空缺、維修/維護成本、驅逐房客等，每年租金收入可能會上升下降。

綜合性能指標有助於平衡收益/虧損。通過這種方式，你可以更清楚地看到你的資產表現如何。另外你也需要來衡量股權融資成本。除非你的投資組合里添加了新的資產，當你的貸款本金下降時、你的資產淨值會增長。

股本回報（ER）用來衡量槓桿作用表現如何，而融資成本（如利率）會影響資產業績。通過比較CR或ER，你會找出一些更有用的東西。譬如：

1）如果ER>CR，說明你的融資槓桿利用率不錯；

2）如果ER，說明融資成本可能過高；

3）如果ER<0，說明你的現金流是負值（即使CR> 0）；

4）如果ER=CR，說明你擁有全部產權，即無貸款。

2. 年度回報

一些基本術語如下：

術語	含義	計算方法
CB	初始成本	買入價 + 過戶成本 - 與貸款有關的成本
ACB	調整後的初始成本	CB + 初始裝修成本
OE	年度營運費用
NOI	年收入淨額	租金收入 - OE
CR	折現率	NOI / ACB
AFI	融資利息
EB	Equity餘額	ACB - 貸款餘額
NCF	年度淨現金流（或Margin）	NOI - AFI
ER	股本回報	NCF / EB

註：

使用CR和ER，你將能全面衡量每一處房產的表現。下面我會用幾個例子來展示如何使用本業績方法分析現金流業績。

3. 實例

這是個繁瑣無聊的話題，尤其是當你看到一些不良資產表現欠佳時會令人不快。然而，這的確是一個很好的工具，幫助你了解你的物業表現如何，並通過專注改進不良資產以提高來年整體業績。此外，你還將了解到哪些成本在影響業績，例如，跟修復費用有關還是跟融資成本有關？

下面的例子說明如何計算出租物業。

你買了一個調整後初始成本（ACB）$117,522 的物業。假設一年的租金為$15,993，經營開支或OE是$3,576；因此 NOI 為：

$12,417 =（$15,993 - $3,576），CR 為10.6％=（12417/117522）。

比方說，你的利息成本或AFI（年度融資利息）是$3,601，貸款餘額為$66,406，權益金額為$51,116 =（117522 - 66406）。因此，淨現金流量是：

$8,816 =（12417 - 3601），而ER為 17.2％=（8816/51116）。

可以看到，CR為10％左右，與融資無關。也就是說，現金購買還是貸款購買並不重要。取決於各種成本因素如管理及維護成本等，CR每年可能會有所不同。

此外，在這個例子裡 ER 比 CR 高。換句話說，通過借別人的錢投資獲得的回報高達17.2％、遠高於10.6％，說明槓桿作用用得不錯。注意，ER並不總是優於CR的。如果年利率高，ER可能會較低；如果AFI（年度融資利息）過高（特別是當你使用硬貨幣貸款融資時），ER甚至可能是負值。通過使用這個工具，你可以調整融資策略、優化ER。

注一：1％規則為月租金應大於等於貸款額乘以0.01。如一個欲租物業以$275,000購得，其中貸款為$200,000，這時月租金應至少為$200,000 x 0.01 = $2,000。當然這一規則在利率為11%時和5%時是不一樣的。

注二：在文學城投壇跟貼里有人貼出了這個出租物業計算器，感覺不錯。