底特律破产警示中国城市未来

刘以栋

美国的底特律市宣布破产，在美国的朝野都引起震荡。底特律市是美国的第十八大城市，是举世闻名的世界汽车城。放眼美国，底特律市破产，应该引起大家足够的重视和警惕。底特律市破产，既不是美国的第一个破产城市，也不会是美国的最后一个破产城市。同样陷于财政困境的美国大城市有芝加哥市，明尼安那波利斯市，辛辛那提市等。放眼世界，不仅美国的城市面临破产威胁，欧洲和中国的许多城市以后也不会幸免。

当然，从经济实力和社会影响力的角度，市区纽约市还是比周围的其它小城市要重要得多。很多公司的办公大楼都在市区，公共交通从市区延伸到郊区，联邦政府的办公所在地往往在市区，地方法院和著名大学一般也在市区。
  

即使如此，美国大都市里的小城并不属于市区市的一部份。很多在大都市工作的人都住在小城里。他们每天去城里上班，晚上回到小城里居住和生活。来美国访问的国人有一说，美国一大怪，穷人住城里，富人住城外。

 美国的每个郊区城市都是独立政治和经济实体。美国上至总统，下到州长、大都市市长，都没有权力任免美国的一位普通市长。美国的市长由市内公民投票产生，任期一般四年，但可以连任，所以美国的市长任期可能达十几年。纽约市的市长根本没有权力来任免纽约郊区市的市长。有时郊区市跟主要城市都不在一个州里面。 

美国的市政府负责该城市的治安，消防和教育，这就是美国有好学区和差学区的根源。美国的城市收入主要来自于该城市的房地产税，在该城市工作的职工城市工资收入税，销售税，市内公司的城市收入税和警察的罚款等。 

美国的房地产税是房价的0.5%到5%不等。大部分美国城市的房地产税在房价的2%左右。房价的确定主要根据两个因素，房屋成交价和市场波动价格幅度。从个人的角度，房价评估越低，那么所付房地产税也就越少，当然期望把房价压低。从政府的角度，房价评估越高，那么税收也越高，当然期望把房价评估高一些。大部分城市的折中办法是根据房屋买卖成交价进行调整。如果你去年以五十万美元买了一套房子，那么市政府说你这房子值五十万美元，道理上也说得过去。如果房子不值五十万，哪你为什么愿意付那个价格。

如果你买房以后，房价确实跌了，那么你可以写信到市政府的房地产价格评估部门去申辩，要求降低你的房价评估，减少你的税收负担。在过去几年里，因为美国许多城市的房价确实下跌，所以许多人确实申辩成功，降低了房地产税负担。美国报纸上讲到一个故事，对民众要求降低房价评估的要求，如果政府表示同意，署名的就是一把手；如果不同意，署名的就是二把手。好人自己做，在美国也一样。

房屋出租价格，则是资本市场竞争的结果。理论上讲，房屋出租利润，除以投资回报率，就是房价。当然，投资回报率是个变数，由资本市场的投资机会和其它投资途径的投资回报确定。大家买卖房屋根据市场价格确定，但房地产市场价格是否合理却由新房价格和房屋出租回报确定。
  

一个城市的房地产价格，由市场确定。而房地产市场，必有其合理性一面。上面提到，房价由市场买卖价格，新房价格和房屋出租价格确定，而城市的发展，则跟房价互补相承。

学区和治安的下滑，将直接导致房价的下跌。学区不好，重视子女的家庭就会离开；治安不好，家庭收入高的家庭就会选择离开。这样的好家庭离开以后，低收入或者低层次的家庭就会搬进来，同时导致房价下跌。房价下跌，市政府的税收就会减少，为了维护城市的财政预算平衡，市政府就要削减老师和警察队伍。减少老师和警察的结果，就是学区和治安的进一步恶化，进入恶性循环。
  

根据上面对城市的分析，我们来看底特律的情况。在上世纪的五、六十年代，底特律是美国第四大城市。其市民人均产值列美国各大城市之首。人口高达180万。

我以前生活的地方，离底特律很近。我也多次拜访住在那里的同学。多次有人问我，底特律的房子只有几千美元一套，为什么没有人买。我反问，为什么要买，他们说便宜。我说，便宜有什么用，你买来干什么。买了那里的房子以后，首先你要缴房地产税。你不能住在那里，因为那里不安全，白天你在那里都感觉不安全，更不要谈晚上。你不能出租你的房子，因为租房的人可能不给租金。如果你去要钱，就可能有危险。好房客根本不住在那里。底特律的情况，就是我上面提到的恶性循环的结果。

重工业不景气时，这些重工业城市都遭遇了困难时期。我曾经参加一个著名作家的讲座。他来自匹兹堡市。他说，他小时候，他们那些产业工人的家庭都很穷。他们那些家庭有一个朋友圈，相互帮助，共度难关。他的作品有“永远不要一个人吃午餐”，有兴趣的读者可以买来读。
  

在这些重工业城市中，匹兹堡市转型最成功。虽然匹兹堡还是美国铝业公司和美国钢铁公司的总部所在地，但是匹兹堡市的医疗生物行业，金融服务行业，能源行业，教育行业却起着更加重要的作用。2008年到2009年的金融危机期间，底特律的汽车行业在政府干预下破产重组，但是匹兹堡市却在金融危机中安然度过。

针对底特律市的破产，我们可以看到，城市的人气是城市未来的关键。当一个城市没有工作机会，没有新的公司和员工愿意搬进来时，那么这个城市就会有麻烦。从这个角度看，中国的许多城市未来也很堪忧。

 中国有十三亿人口，表面上看中国没有人气问题。其实不然。因为中国的独生子女政策，中国的人口组成部分发生了很大变化。年轻人口的比例在下降，老人人口比例在增加。现在在中国的农村，现住人口就很少。年轻人都到城里打工去了，只有逢年过节才回来。以中国的低科技产业和有限的人均耕地面积，一旦发生粮食欠收，未来不堪设想。 

中国的城市，靠政府的大量资金投入和国家政策的支持，才吸引了大量的外来人口。可怕的事是，中国城里的房价，根本不是农民工可以负担得起的。农民工是人在城里，家在农村，心在孩子身上。而农民工的子女，则是人在城里，心在城里，家在梦中。他们不愿意去农村，而城里也没有他们的家。国家财经政策对城市人口的补贴，对农民工是彻底的忽视，从而进一步扩大了城乡差别。这种补贴，增加了在城里打工的农民工们对国家政策的仇视。 

过去三十年，因为中国经济的蓬勃发展，掩盖了中国房价的不合理和人口迁移的不可持续性。老百姓对房价是买涨不买跌。大中小城市都认为人口资源无限，尽可以卖地盖房，而房价也一直在涨，从而产生了房价高企的怪圈。

  现在许多城里人都有两三套房子。他们认为，以现在的房价，以后就可以靠卖房养老。让我们简单地算一笔账，假定一套房子值200万人民币，一个大学生一年收入10万元人民币，所以你可以靠你的房子让一个大学生为年服务20年，让两个非大学毕业生为你服务20年。如果只有你有两套房子，这个算术就成立。当很多人都有两套房子时，这个算术就不再成立，因为没有那么多年轻人为你这样的有房族服务。未来要么房价下跌，你雇用不起年轻人为你服务；要么年轻人的工资上涨，你同样雇不起年轻人给你养老。 
  现在房价上涨，所以大中小城市都可以靠卖地收入维持地方财政，大量的投资人也乐于买房空在那里等着涨价。如果房价一旦下跌或者停止上涨，房子就会卖不出去。那时地方政府就必须依靠收房地产税，员工城市税和销售税来维持财政平衡。到那个时候，没有优势的城市就会失去吸引力，没有公司和员工来入住。 
  

如果有人坚持中国人口多，土地有限，房价不会下跌，那么不妨去研究一下日本的房地产行业过去二十年的境况。如果有人坚持中国会像过去三十年一样，大量人口转入非农业人口，可以增加对城里房屋的需求，那么可以想象一下，要什么样的收入才可以负担得起中国现在的住房。在那样的高收入下，中国产品还有什么竞争力。现在，大量的财富离开中国；大量的人力资源离开中国（有钱，有权和有能力的都想出国）；中国的污染和水资源的缺乏已经开始威胁中国许多城市的未来。如果我们认为底特律那样的破产只会发生在美国，那么我们就显得过于乐观了一点。