遙看中國房價

劉以棟

全世界都在關注中國經濟的發展，而全中國人都在討論中國的房價。雖然我生活在美國，又不經常回國，但還是經常看到有關中國房價的評論。現在我想從局外人的角度，講點我對中國房價的個人看法。

中國房價為什麼這麼高

中國房價高，是大家都能接受的事實。無論是絕對價格，還是相對價格，中國的房價都比美國的許多城市房價高。這裡有許多潛在因素在裡面，而非僅僅是開發商的炒作。

第一，中國房價是通貨膨脹的結果。過去三十年，大家的工資都是幾十倍的增長，所有的物品也都長了，只是房價基數比較大，所以大家對房價抱怨比較多。

第二，中國文化的結果。在中國的傳統文化里，土地和房產這樣的實物才是真正的財富。有條件的話，都會節衣縮食來買房，所以有一個龐大的需求市場。

第三，獨生子女政策。因為過去三十年的獨生子女政策成效顯著，所以很多家庭生活負擔比較輕，有餘錢來買第二、第三套房產。同時，小夫妻結婚時，男女雙方家長和小夫妻一起集資來買房，所以產生了強大購買力。

第四，灰色收入進入房地產。中國許多特權階層把各種各樣的灰色收入轉入房地產，所以中國很多實權人物有許多套住房。

中國房價的未來

因為中國房價高，所以大家都在叫嚷中國房價要跌。但我們要看中國房價下跌的驅動力在哪裡。

如果你認為上面房價上升的理由成立的話，那麼房價下跌的理由應當跟房價上升的理由相對應。

第一，收入不長。通貨膨脹來源於紙幣貶值。大家的收入高了，購買力也就增加了。如果中國大部分人的收入不長，甚至下跌，那麼房價就可能下跌。指望房價跌而自己收入增長的最佳狀態是一廂情願的事。

第二，文化觀念的改變。中國的小夫妻結婚，就期望有自己的房子。明知道房價和房屋租金不相稱，還是要買房，並且要一次到位，買大房子，新房子。現在很多人為房價上升苦惱。但是，如果房價不長，甚至下跌，苦惱的將是另一撥人。

第三，獨身子女政策的負面效果。獨身子女政策增加了家庭房屋購買力，但也改變了房屋市場的供求關係。等這一代獨身子女長大成人以後，那時中國房屋市場的供求關係將會改變。

第四，政府的房產政策。許多人認為，因為中國城市有許多空置房，所以房價會下跌。但是，現在房價上長，又沒有房產稅，所以空房房主並不需要把房屋拿來銷售或者出租。

中國房價的不確定因素

中國房價是否會下跌現在成了頗有爭議的話題，我想沒有人能有足夠的理由讓大家信服房價是跌還是不跌。這裡我想講一下房價下跌的可能因素，供大家參考。

第一，政府的稅收政策。政府如果真想抑制房價，只需逐步引入房產稅就行。如果你每年必須繳房產稅，那麼你就不一定還把房子空在那裡。同時，因為房產稅採取實名制，那麼實權人物的空房不僅要繳稅，還要被調查資產來源，那時房價不跌才怪。政府是否會這樣做，那就是複雜的政治問題了。

第二，經濟危機。2008年以來的全球經濟危機，被世界各國政府寬鬆的財經政策強行壓了下去，但並沒有從根本上解決問題。如果經濟危機捲土重來，導致工人失業，企業破產，那麼很多人就不能付房屋按揭，更不能買新房了，房價就會下跌。

而房價一旦下跌超過20%，那麼銀行就會出現很多呆賬。那時如果再發生銀行擠兌風，中國人的真正惡夢就開始了。

我個人認為，中國政府現在的策略：房價既不能暴漲，也不能暴跌。如果房價暴漲，那麼將會導致未來經濟危機的後果更加嚴重；如果房價暴跌，那麼有房的老百姓非造反不可，有違和諧社會的宗旨。

未來中國房價的結果，將是房價的緩慢增長或者微跌，政府慢慢通過通貨膨脹把房價跟收入水準拉平。如果情況不是這樣，那將是全中國人的災難。