遥看中国房价 刘以栋 全世界都在关注中国经济的发展，而全中国人都在讨论中国的房价。虽然我生活在美国，又不经常回国，但还是经常看到有关中国房价的评论。现在我想从局外人的角度，讲点我对中国房价的个人看法。 中国房价为什么这么高 中国房价高，是大家都能接受的事实。无论是绝对价格，还是相对价格，中国的房价都比美国的许多城市房价高。这里有许多潜在因素在里面，而非仅仅是开发商的炒作。 第一，中国房价是通货膨胀的结果。过去三十年，大家的工资都是几十倍的增长，所有的物品也都长了，只是房价基数比较大，所以大家对房价抱怨比较多。 第二，中国文化的结果。在中国的传统文化里，土地和房产这样的实物才是真正的财富。有条件的话，都会节衣缩食来买房，所以有一个庞大的需求市场。 第三，独生子女政策。因为过去三十年的独生子女政策成效显著，所以很多家庭生活负担比较轻，有余钱来买第二、第三套房产。同时，小夫妻结婚时，男女双方家长和小夫妻一起集资来买房，所以产生了强大购买力。 第四，灰色收入进入房地产。中国许多特权阶层把各种各样的灰色收入转入房地产，所以中国很多实权人物有许多套住房。 中国房价的未来 因为中国房价高，所以大家都在叫嚷中国房价要跌。但我们要看中国房价下跌的驱动力在哪里。 如果你认为上面房价上升的理由成立的话，那么房价下跌的理由应当跟房价上升的理由相对应。 第一，收入不长。通货膨胀来源于纸币贬值。大家的收入高了，购买力也就增加了。如果中国大部分人的收入不长，甚至下跌，那么房价就可能下跌。指望房价跌而自己收入增长的最佳状态是一厢情愿的事。 第二，文化观念的改变。中国的小夫妻结婚，就期望有自己的房子。明知道房价和房屋租金不相称，还是要买房，并且要一次到位，买大房子，新房子。现在很多人为房价上升苦恼。但是，如果房价不长，甚至下跌，苦恼的将是另一拨人。 第三，独身子女政策的负面效果。独身子女政策增加了家庭房屋购买力，但也改变了房屋市场的供求关系。等这一代独身子女长大成人以后，那时中国房屋市场的供求关系将会改变。 第四，政府的房产政策。许多人认为，因为中国城市有许多空置房，所以房价会下跌。但是，现在房价上长，又没有房产税，所以空房房主并不需要把房屋拿来销售或者出租。 中国房价的不确定因素 中国房价是否会下跌现在成了颇有争议的话题，我想没有人能有足够的理由让大家信服房价是跌还是不跌。这里我想讲一下房价下跌的可能因素，供大家参考。 第一，政府的税收政策。政府如果真想抑制房价，只需逐步引入房产税就行。如果你每年必须缴房产税，那么你就不一定还把房子空在那里。同时，因为房产税采取实名制，那么实权人物的空房不仅要缴税，还要被调查资产来源，那时房价不跌才怪。政府是否会这样做，那就是复杂的政治问题了。 第二，经济危机。2008年以来的全球经济危机，被世界各国政府宽松的财经政策强行压了下去，但并没有从根本上解决问题。如果经济危机卷土重来，导致工人失业，企业破产，那么很多人就不能付房屋按揭，更不能买新房了，房价就会下跌。 而房价一旦下跌超过20%，那么银行就会出现很多呆账。那时如果再发生银行挤兑风，中国人的真正恶梦就开始了。 我个人认为，中国政府现在的策略：房价既不能暴涨，也不能暴跌。如果房价暴涨，那么将会导致未来经济危机的后果更加严重；如果房价暴跌，那么有房的老百姓非造反不可，有违和谐社会的宗旨。 未来中国房价的结果，将是房价的缓慢增长或者微跌，政府慢慢通过通货膨胀把房价跟收入水准拉平。如果情况不是这样，那将是全中国人的灾难。 |
