| 比較中美房價 劉以棟 無論在中國還是美國，對大部分有房一族來講，住房仍然是全家的主要財產。對無房族來說，每月的房租也是日常生活的主要開支。雖然房價主要由房屋所在地理位置決定，但總體來看，美國的房價比中國房價低，更有投資潛力。 中美房價在中美兩國都是媒體熱點話題，報刊媒體時刻都有很多相關方面的討論。房價該漲還是該跌，各位專家都是各執一詞。現在我們根據影響房價的相關因素，對中美兩國的房價作一個客觀比較。 衡量房價的一個基本因素是造價。理論上講，當房價低於造價時，地產商就會停止蓋新房，減少房屋的供應，未來的供求關係就會達到平衡。現在在美國的許多熱點城市，如佛羅里達州的邁阿密市，賭城拉斯維加斯，南方城市亞特蘭大等城市，房價基本低於造價。六年前在邁阿密賣20萬美元的公寓房，最近就以五萬美元成交。在這樣的房價跌幅下，房屋投資的主要損失已經發生，未來房價即使繼續下跌，跌幅應當有限。相比中國的高房價，如果中國房價一旦下跌，損失會很慘重。我有同事想蓋房，他的地產界朋友說，不要自己蓋新房，買房更便宜。相同的房子，造價會遠遠超過現在房屋的要價。 計算房價的另一個方法，是比較現金流來源。如果買房出租，是否可以取得合理的回報。現在在美國房屋出租市場，一個簡單的投資原則是月租金達到1%的房價。即十萬美元的房子，如果月租達到一千美元，那麼一年就是一萬二千美元。去除房地產稅，房屋保險和日常維護費用，年回報率大約在9%左右。跟現在銀行存款利率不到1%比較，買房出租可以產生更高的現金流。現在在美國的許多城市，房屋出租金達到1%的房價是完全有可能的，我有許多朋友在這麼做。相比中國房價，要達到房價1%的月出租金，難度好像比較大。國內的讀者，可以根據所在地的房價，對房屋出租市場作相應的估計。同時，因為美國稅收條款，出租房每年可以折舊，所以租房收入基本可以不繳稅。對稅務負擔比較高的家庭，這也是很好的投資途徑。 大家最常用的房價比較方法，是比較主觀的市場價。一條街上，二十套房子，大小年頭都差不多，如果一套房子以二十萬美元賣出，那麼這條街的房子就都值二十萬美元。表面上看，這是非常合理的計算方法，大家也都是這樣買賣房子的，所以也容易為各方面接受。但是，這種計算方法，帶有很大的主觀因素。如果有一戶小孩出國，必須在短期內籌備現金出國，他可能就把房子便宜賣了，把全街道的房價拖下來。同樣，如果有一對男女急於買房結婚，就可能以高於市場價買房。美國房價的暴漲暴跌，主要跟這種房價評估方法有關。房價漲時，大家認為房價會永遠漲上去，至少不會跌，結果把房價推到了難以維持的地步，最後大家都體會了房價的下跌；現在美國房價下跌，大家又認為美國房價會永遠跌下去，至少短期內不會漲，所以大家還是不願意買，結果就給勇敢者提供了機會。中國的房屋市場，受市場輿論的影響比較大，沒有多少人從產生現金流和房屋造價的角度去評估房價，所以中國房價是否合理，大家也是莫衷一是。 比較中美的房價，也可以比較中美兩地房子的絕對價和相對價。根據美國有關部門的統計數據，2011年美國房價的中位數是15萬6千美元，是美國中位數房價九年的低點，合人民幣大約100萬元。2011年美國中等家庭收入是5萬1千美元，房價是家庭收入的三倍多一點。中國一線城市如北京上海的房價很容易超過300萬人民幣，合大約50萬美元。二線省會城市，上100萬人民幣應該比較正常，合15萬美元。如果以房價是家庭收入的三倍來計算的話，那麼北京上海的中等家庭收入應該達到100萬人民幣一年，省會城市家庭收入要達到30萬人民幣一年。雖然我知道許多中國人現在收入很高，但我估計大部分人的收入還沒有達到這種收入門檻。 中國人房屋購買力的一大特點，是因為在獨生子女政策下，年輕夫婦的兩邊家長傾囊相助。這雖然是中華文化的傳統美德，但大家可能容易忽視感情後面的責任。除了有特殊收入的家庭，許多中國年長一代的財富是省吃儉用攢下來的。這錢是他們的養老費用。在現行的獨生子女政策下，以後的養老費用會很高。現在他們的錢都奉獻給了孩子，而他們的孩子以後根本沒有能力給他們養老。這將成為奇特的社會現象。從八十年代到現在，當年的獨生子女父母，現在也就五、六十歲，生活還完全可以自理。不到二十年，大家就會體驗到養老的沉重負擔。單位的退休金，以後將會是杯水車薪，根本不夠養老及醫療費用。 當然，美國的房價和中國房價相比，有很多不可比部分。美國的房子是單門獨院的別墅，一般有三個以上睡房，兩個以上洗手間，外加廚房，客廳和飯廳，同是會有兩個車位的車庫。中國的房子其實是公寓房，一房幾間，共用樓梯，相互之間會有很多影響，沒有太多隱私。中國的公寓房要在美國賣，大約也就五、六萬美元一套。當然有人會說美國紐約的公寓房也很貴，賣幾百萬美元是正常事。但是，那是紐約，全世界就一個紐約，紐約一位職業人士年收入超過20萬美元很正常，在中國要達到這樣的收入可能會難一些。也許現在中國白領工資都很高了，但我表示懷疑。如果中國的工資真那麼高的話，中國的產品就會失去競爭力。 中國房價跟美國房價另一差別是房產稅。美國房屋有房地產稅，一年收房價的0.5% 到5%不等，大部分地區在房價的1%左右。因為中國沒有房地產稅，所以就有很多人把房子空在那裡，如果有房地產稅，房子空在那裡就會成為一個負擔。中國以後不可能永遠靠變賣土地維持地方政府消費，所以中國引進房地產稅是遲早的事。其實那樣可以促進房地產市場流通，對政府和沒房族是件好事。 美國的房子是私人財產，所以可以傳給子孫後代。中國的房地產是七十年使用期。過了七十年，誰也不知道以後政策會怎麼樣。如果那時政府要把房地產收回，社會可能會發生動盪。現在的“釘子戶”，也有難言的苦衷。 沒有人知道未來中國房價的走勢，但相比美國房價而言，中國的房價偏貴。如果有可能在中美兩地作房地產投資選擇的話，那麼購買美國房地產更有潛力。如果沒有條件來美國購買房地產的話，那麼購買實體黃金比在中國買房更安全。如果中國房價暴跌，中國社會就會產生不穩定壓力，那時黃金就更可靠。如果政府繼續通過通貨膨脹來推高房價，那麼黃金價格會隨着物價上漲而上揚。如果有條件的話，黃金要放在香港或者新加坡，美國和中國都存在不確定因素。美國大蕭條時期美國政府就強行以低價收購黃金；上世紀九十年代，亞洲金融風暴時，南韓就“動員”大家捐獻黃金。 |
