| 比较中美房价 刘以栋 无论在中国还是美国，对大部分有房一族来讲，住房仍然是全家的主要财产。对无房族来说，每月的房租也是日常生活的主要开支。虽然房价主要由房屋所在地理位置决定，但总体来看，美国的房价比中国房价低，更有投资潜力。 中美房价在中美两国都是媒体热点话题，报刊媒体时刻都有很多相关方面的讨论。房价该涨还是该跌，各位专家都是各执一词。现在我们根据影响房价的相关因素，对中美两国的房价作一个客观比较。 衡量房价的一个基本因素是造价。理论上讲，当房价低于造价时，地产商就会停止盖新房，减少房屋的供应，未来的供求关系就会达到平衡。现在在美国的许多热点城市，如佛罗里达州的迈阿密市，赌城拉斯维加斯，南方城市亚特兰大等城市，房价基本低于造价。六年前在迈阿密卖20万美元的公寓房，最近就以五万美元成交。在这样的房价跌幅下，房屋投资的主要损失已经发生，未来房价即使继续下跌，跌幅应当有限。相比中国的高房价，如果中国房价一旦下跌，损失会很惨重。我有同事想盖房，他的地产界朋友说，不要自己盖新房，买房更便宜。相同的房子，造价会远远超过现在房屋的要价。 计算房价的另一个方法，是比较现金流来源。如果买房出租，是否可以取得合理的回报。现在在美国房屋出租市场，一个简单的投资原则是月租金达到1%的房价。即十万美元的房子，如果月租达到一千美元，那么一年就是一万二千美元。去除房地产税，房屋保险和日常维护费用，年回报率大约在9%左右。跟现在银行存款利率不到1%比较，买房出租可以产生更高的现金流。现在在美国的许多城市，房屋出租金达到1%的房价是完全有可能的，我有许多朋友在这么做。相比中国房价，要达到房价1%的月出租金，难度好像比较大。国内的读者，可以根据所在地的房价，对房屋出租市场作相应的估计。同时，因为美国税收条款，出租房每年可以折旧，所以租房收入基本可以不缴税。对税务负担比较高的家庭，这也是很好的投资途径。 大家最常用的房价比较方法，是比较主观的市场价。一条街上，二十套房子，大小年头都差不多，如果一套房子以二十万美元卖出，那么这条街的房子就都值二十万美元。表面上看，这是非常合理的计算方法，大家也都是这样买卖房子的，所以也容易为各方面接受。但是，这种计算方法，带有很大的主观因素。如果有一户小孩出国，必须在短期内筹备现金出国，他可能就把房子便宜卖了，把全街道的房价拖下来。同样，如果有一对男女急于买房结婚，就可能以高于市场价买房。美国房价的暴涨暴跌，主要跟这种房价评估方法有关。房价涨时，大家认为房价会永远涨上去，至少不会跌，结果把房价推到了难以维持的地步，最后大家都体会了房价的下跌；现在美国房价下跌，大家又认为美国房价会永远跌下去，至少短期内不会涨，所以大家还是不愿意买，结果就给勇敢者提供了机会。中国的房屋市场，受市场舆论的影响比较大，没有多少人从产生现金流和房屋造价的角度去评估房价，所以中国房价是否合理，大家也是莫衷一是。 比较中美的房价，也可以比较中美两地房子的绝对价和相对价。根据美国有关部门的统计数据，2011年美国房价的中位数是15万6千美元，是美国中位数房价九年的低点，合人民币大约100万元。2011年美国中等家庭收入是5万1千美元，房价是家庭收入的三倍多一点。中国一线城市如北京上海的房价很容易超过300万人民币，合大约50万美元。二线省会城市，上100万人民币应该比较正常，合15万美元。如果以房价是家庭收入的三倍来计算的话，那么北京上海的中等家庭收入应该达到100万人民币一年，省会城市家庭收入要达到30万人民币一年。虽然我知道许多中国人现在收入很高，但我估计大部分人的收入还没有达到这种收入门槛。 中国人房屋购买力的一大特点，是因为在独生子女政策下，年轻夫妇的两边家长倾囊相助。这虽然是中华文化的传统美德，但大家可能容易忽视感情后面的责任。除了有特殊收入的家庭，许多中国年长一代的财富是省吃俭用攒下来的。这钱是他们的养老费用。在现行的独生子女政策下，以后的养老费用会很高。现在他们的钱都奉献给了孩子，而他们的孩子以后根本没有能力给他们养老。这将成为奇特的社会现象。从八十年代到现在，当年的独生子女父母，现在也就五、六十岁，生活还完全可以自理。不到二十年，大家就会体验到养老的沉重负担。单位的退休金，以后将会是杯水车薪，根本不够养老及医疗费用。 当然，美国的房价和中国房价相比，有很多不可比部分。美国的房子是单门独院的别墅，一般有三个以上睡房，两个以上洗手间，外加厨房，客厅和饭厅，同是会有两个车位的车库。中国的房子其实是公寓房，一房几间，共用楼梯，相互之间会有很多影响，没有太多隐私。中国的公寓房要在美国卖，大约也就五、六万美元一套。当然有人会说美国纽约的公寓房也很贵，卖几百万美元是正常事。但是，那是纽约，全世界就一个纽约，纽约一位职业人士年收入超过20万美元很正常，在中国要达到这样的收入可能会难一些。也许现在中国白领工资都很高了，但我表示怀疑。如果中国的工资真那么高的话，中国的产品就会失去竞争力。 中国房价跟美国房价另一差别是房产税。美国房屋有房地产税，一年收房价的0.5% 到5%不等，大部分地区在房价的1%左右。因为中国没有房地产税，所以就有很多人把房子空在那里，如果有房地产税，房子空在那里就会成为一个负担。中国以后不可能永远靠变卖土地维持地方政府消费，所以中国引进房地产税是迟早的事。其实那样可以促进房地产市场流通，对政府和没房族是件好事。 美国的房子是私人财产，所以可以传给子孙后代。中国的房地产是七十年使用期。过了七十年，谁也不知道以后政策会怎么样。如果那时政府要把房地产收回，社会可能会发生动荡。现在的“钉子户”，也有难言的苦衷。 没有人知道未来中国房价的走势，但相比美国房价而言，中国的房价偏贵。如果有可能在中美两地作房地产投资选择的话，那么购买美国房地产更有潜力。如果没有条件来美国购买房地产的话，那么购买实体黄金比在中国买房更安全。如果中国房价暴跌，中国社会就会产生不稳定压力，那时黄金就更可靠。如果政府继续通过通货膨胀来推高房价，那么黄金价格会随着物价上涨而上扬。如果有条件的话，黄金要放在香港或者新加坡，美国和中国都存在不确定因素。美国大萧条时期美国政府就强行以低价收购黄金；上世纪九十年代，亚洲金融风暴时，南韩就“动员”大家捐献黄金。 |
