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比较中美房价 2012-07-07 21:06:47

比较中美房价

刘以栋

无论在中国还是美国,对大部分有房一族来讲,住房仍然是全家的主要财产。对无房族来说,每月的房租也是日常生活的主要开支。虽然房价主要由房屋所在地理位置决定,但总体来看,美国的房价比中国房价低,更有投资潜力。

中美房价在中美两国都是媒体热点话题,报刊媒体时刻都有很多相关方面的讨论。房价该涨还是该跌,各位专家都是各执一词。现在我们根据影响房价的相关因素,对中美两国的房价作一个客观比较。

衡量房价的一个基本因素是造价。理论上讲,当房价低于造价时,地产商就会停止盖新房,减少房屋的供应,未来的供求关系就会达到平衡。现在在美国的许多热点城市,如佛罗里达州的迈阿密市,赌城拉斯维加斯,南方城市亚特兰大等城市,房价基本低于造价。六年前在迈阿密卖20万美元的公寓房,最近就以五万美元成交。在这样的房价跌幅下,房屋投资的主要损失已经发生,未来房价即使继续下跌,跌幅应当有限。相比中国的高房价,如果中国房价一旦下跌,损失会很惨重。我有同事想盖房,他的地产界朋友说,不要自己盖新房,买房更便宜。相同的房子,造价会远远超过现在房屋的要价。

计算房价的另一个方法,是比较现金流来源。如果买房出租,是否可以取得合理的回报。现在在美国房屋出租市场,一个简单的投资原则是月租金达到1%的房价。即十万美元的房子,如果月租达到一千美元,那么一年就是一万二千美元。去除房地产税,房屋保险和日常维护费用,年回报率大约在9%左右。跟现在银行存款利率不到1%比较,买房出租可以产生更高的现金流。现在在美国的许多城市,房屋出租金达到1%的房价是完全有可能的,我有许多朋友在这么做。相比中国房价,要达到房价1%的月出租金,难度好像比较大。国内的读者,可以根据所在地的房价,对房屋出租市场作相应的估计。同时,因为美国税收条款,出租房每年可以折旧,所以租房收入基本可以不缴税。对税务负担比较高的家庭,这也是很好的投资途径。

大家最常用的房价比较方法,是比较主观的市场价。一条街上,二十套房子,大小年头都差不多,如果一套房子以二十万美元卖出,那么这条街的房子就都值二十万美元。表面上看,这是非常合理的计算方法,大家也都是这样买卖房子的,所以也容易为各方面接受。但是,这种计算方法,带有很大的主观因素。如果有一户小孩出国,必须在短期内筹备现金出国,他可能就把房子便宜卖了,把全街道的房价拖下来。同样,如果有一对男女急于买房结婚,就可能以高于市场价买房。美国房价的暴涨暴跌,主要跟这种房价评估方法有关。房价涨时,大家认为房价会永远涨上去,至少不会跌,结果把房价推到了难以维持的地步,最后大家都体会了房价的下跌;现在美国房价下跌,大家又认为美国房价会永远跌下去,至少短期内不会涨,所以大家还是不愿意买,结果就给勇敢者提供了机会。中国的房屋市场,受市场舆论的影响比较大,没有多少人从产生现金流和房屋造价的角度去评估房价,所以中国房价是否合理,大家也是莫衷一是。

比较中美的房价,也可以比较中美两地房子的绝对价和相对价。根据美国有关部门的统计数据,2011年美国房价的中位数是156千美元,是美国中位数房价九年的低点,合人民币大约100万元。2011年美国中等家庭收入是51千美元,房价是家庭收入的三倍多一点。中国一线城市如北京上海的房价很容易超过300万人民币,合大约50万美元。二线省会城市,上100万人民币应该比较正常,合15万美元。如果以房价是家庭收入的三倍来计算的话,那么北京上海的中等家庭收入应该达到100万人民币一年,省会城市家庭收入要达到30万人民币一年。虽然我知道许多中国人现在收入很高,但我估计大部分人的收入还没有达到这种收入门槛。

中国人房屋购买力的一大特点,是因为在独生子女政策下,年轻夫妇的两边家长倾囊相助。这虽然是中华文化的传统美德,但大家可能容易忽视感情后面的责任。除了有特殊收入的家庭,许多中国年长一代的财富是省吃俭用攒下来的。这钱是他们的养老费用。在现行的独生子女政策下,以后的养老费用会很高。现在他们的钱都奉献给了孩子,而他们的孩子以后根本没有能力给他们养老。这将成为奇特的社会现象。从八十年代到现在,当年的独生子女父母,现在也就五、六十岁,生活还完全可以自理。不到二十年,大家就会体验到养老的沉重负担。单位的退休金,以后将会是杯水车薪,根本不够养老及医疗费用。

当然,美国的房价和中国房价相比,有很多不可比部分。美国的房子是单门独院的别墅,一般有三个以上睡房,两个以上洗手间,外加厨房,客厅和饭厅,同是会有两个车位的车库。中国的房子其实是公寓房,一房几间,共用楼梯,相互之间会有很多影响,没有太多隐私。中国的公寓房要在美国卖,大约也就五、六万美元一套。当然有人会说美国纽约的公寓房也很贵,卖几百万美元是正常事。但是,那是纽约,全世界就一个纽约,纽约一位职业人士年收入超过20万美元很正常,在中国要达到这样的收入可能会难一些。也许现在中国白领工资都很高了,但我表示怀疑。如果中国的工资真那么高的话,中国的产品就会失去竞争力。

中国房价跟美国房价另一差别是房产税。美国房屋有房地产税,一年收房价的0.5% 5%不等,大部分地区在房价的1%左右。因为中国没有房地产税,所以就有很多人把房子空在那里,如果有房地产税,房子空在那里就会成为一个负担。中国以后不可能永远靠变卖土地维持地方政府消费,所以中国引进房地产税是迟早的事。其实那样可以促进房地产市场流通,对政府和没房族是件好事。

美国的房子是私人财产,所以可以传给子孙后代。中国的房地产是七十年使用期。过了七十年,谁也不知道以后政策会怎么样。如果那时政府要把房地产收回,社会可能会发生动荡。现在的“钉子户”,也有难言的苦衷。

没有人知道未来中国房价的走势,但相比美国房价而言,中国的房价偏贵。如果有可能在中美两地作房地产投资选择的话,那么购买美国房地产更有潜力。如果没有条件来美国购买房地产的话,那么购买实体黄金比在中国买房更安全。如果中国房价暴跌,中国社会就会产生不稳定压力,那时黄金就更可靠。如果政府继续通过通货膨胀来推高房价,那么黄金价格会随着物价上涨而上扬。如果有条件的话,黄金要放在香港或者新加坡,美国和中国都存在不确定因素。美国大萧条时期美国政府就强行以低价收购黄金;上世纪九十年代,亚洲金融风暴时,南韩就“动员”大家捐献黄金。

 

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文章评论
作者:刘以栋 留言时间:2012-07-13 21:12:11
谢谢各位来访和留言。

我为一些杂事所忙,就不一一回复了。

祝各位夏天愉快。
回复 | 0
作者:山哥 留言时间:2012-07-13 21:04:33
刘兄夏安!
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作者:花见草 留言时间:2012-07-09 15:13:27
sql:“房子有两个功能,居住和保值”,居住,yes;保值,未必,得看什么价位买的。什么叫“地产泡沫”?米国房产从高峰下跌了30%多。米国还不是最惨的。看看日本、西班牙、爱尔兰去!

天朝、加拿大、澳洲都在地产泡沫中,尤以天朝为甚。
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作者:花见草 留言时间:2012-07-09 14:59:36
sql:老刘为什么要向您“保证在未来两年内黄金跌价的可能幅度一定比中国房价跌幅会小”呢?

这万维网中能在投资方面可以对老刘说教的恐怕没几位qualify
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作者:sql 留言时间:2012-07-09 14:32:28
“那么购买实体黄金比在中国买房更安全。如果中国房价暴跌,中国社会就会产生不稳定压力,那时黄金就更可靠。如果政府继续通过通货膨胀来推高房价,那么黄金价格会随着物价上涨而上扬。” -- 此话有推销黄金之嫌。

购买黄金还是房子,如果可比的话,那一定是在购买是为投资为前提的。房子有两个功能,居住和保值,而黄金则不同,全世界也没几个人住得其金子建的房。

至于投资,那么就不得不讲投资年限 - 短期,中期还是长期。

本人认为只有购买黄金做长期投资,你上面的论述才可能正确。至于短期,特别是投资期限在一,两年内就未必了。记住,黄金也是商品,也有价值,也可能跌价。你敢保证在未来两年内黄金跌价的可能幅度一定比中国房价跌幅会小吗?

很有可能出现的情况是,当中国保8,或保7艰难到一定时候,政府会放松房价调控,到那时房价可不可能出现所谓的报复性增长?
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作者:湿水棉花 留言时间:2012-07-09 14:13:05
看这里朋友的意思是在美国买高层建筑的单元是不用交房产税或房产税极低的。看来下次我得考虑考虑这样的单元。象现在平均下来每月好几百,跟交房租似的。
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作者:lantai 留言时间:2012-07-09 10:11:43
谢谢你的文章。你能不能换个比法---比较日美房价
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作者:千页 留言时间:2012-07-09 07:10:07
分析蛮到位的。

中国的房产投资过去的回报主要是增值型,购买人对未来房价增长有很高的预期,再加上投资渠道和品种的缺少,导致房市的繁荣。至于中国房市泡沫及未来走市,比较日、美的历史经历会很有意思。

关干中国房地税,郎咸平有一篇耸人听闻的文章,大意是开征地税之时就是中国经济崩溃之时。其实他过于夸大地税的杠杠调节作用,反而让人们忽视它的主要作用,就是收入的再分配。也许他根本就没懂税收的主要作用是什么。

看看美国就知道,房地产税是地方税,一般由当地县市政府征收并用地方财政,如教育、服务等。关键词是地方, 它不是联邦税种,它是地方政府的主要收入来源之一。

中国的收入分配存存很大的问题,每年中央财政收入百分之二十、三十地增长,国民个人收入总额比重却连年减少,地方财政收入吃紧,只能靠卖地增收。可是,学校、道路等基础设施的建设应该是主要靠地方财政,而不是象中国主要依靠中央财政,因为中央财政向下对地方财政的收入再分配从来都是低效的,世界各国没有例外。这就是我们今天看到的中国画面:中央财政富得流油,国库结余大买外国国债,而本国国民校舍破旧,道路修不到村镇,百分之几十的人口喝不上清洁的饮用水,医院及医疗设施缺乏等等。其中一个重要原因就是中国的收入分配过于向中央政府集中,而忽视了地方政府和个人,所以税收体制极须改革。
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作者:刘以栋 留言时间:2012-07-08 21:37:07
昭君,

谢谢光临。

最近很忙,所以来万维少了,也发现这里变化很大。

以后地方政府收入来源减少,就会打房产税的主意。不合理的事在中国多了去了。
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作者:刘以栋 留言时间:2012-07-08 21:34:33
春阳,

很喜欢你的三十年聚会文。你们那一代大学生人才济济,又赶上好时代,所以都卡上高位。

中国的空房,将导致房屋的未来需求疲软。
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作者:昭君 留言时间:2012-07-08 14:52:10
非常专业的分析!尤其对中美家庭买房的资金结构和来源的分析很有见地。中国的养老问题在今后十几年将成为另外一个挑战。

春阳所说的投资或者投机性质的买房是另外一个大问题,一面是大量新房空置,另一方面是很多收入较低的民众买不起房,房屋价格高企对中国社会贫富差距的加大无疑是有很严重的推动作用


关于房地产税,虽然可以从一定程度上抑制以投机为目的的买房行为,但毕竟中国的房子目前还只是租赁权,没有真正的土地所有权,所以从这个意义上来讲,征收房地产税似乎还没有足够的理由。

谢谢分享!
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作者:春阳 留言时间:2012-07-08 12:12:14
我看到的是,中国的很多家庭买房子是为了投资,不是为了自己住。所以一方面房价高的离谱,一方面很多房子都空着没人住。但是新楼还在拼命造。
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