闲话美国房市

刘以栋

　　来到美国以后，住上自己的房子是实现美国梦的重要里程碑。前几年房屋市场红火的时候，朋友见面会谈论买房之难；现在房屋市场不景气，朋友见面就会谈论卖房之难。假定你现在既不需要买房，也不需要卖房，那么我们就可以在这里心平气和的探讨一下美国的房市。

　　冰冻三尺，非一日之寒。美国房市走到现在这一步，也是由于多种原因造成的。

　　美国中央银行（美联储）的利率政策，是当年美国房市过热的主因。“九一一”事件以后，美国的经济陷入低谷。从房地产业起家的前美联储主席格林斯班把银行利率一直削减到１％，并把利率保持在１％的时间太长。许多美国人买东西，不是看价钱，而是看我是否负担得起。如果按以前的利率，我的收入只能买得起二十五万元的房子；现在利率低了，我的收入就可以负担得起三十万的房子了，那么我就去买三十万的房子。大家都这样去做，房价自然就升起来了。

　　银行和房屋按揭公司，对美国房市过热起了推波助澜的作用。过去银行发放房屋按揭贷款，一般都留在公司自己帐面上，直到贷款还完为止。银行为了防止客户到期不还钱，所以一般都要求客户首付２０％的房价。这样即使客户以后还不起钱，银行把房子收回去，也不会损失太大。现在银行一般都把房屋按揭贷款卖掉，所以贷款时审查就不会太严格。为了能让客户买得起房子，没有首付也行。如果客户愿意付高利率，没有收入证明也行。这样进一步把房价推高。

　　投资银行（Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｂａｎｋｉｎｇ），是美国房市过热的重要一环。银行和房屋按揭公司，一般都把房屋按揭贷款卖给投资银行，投资银行再把按揭贷款进行包装，以抵押债券（Ｃｏｌｌａｔｅｒａｌ　Ｄｅｂｔ　Ｏｂｌｉｇａｔｉｏｎ，　ＣＤＯ）的形式，卖给终端投资人（Ｅｎｄ　Ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ）。这里投资银行起了一个经纪人的作用，收的是手续费，当然也不会关心借款人是否还得起钱的问题。你也不要生投资银行的气，其他房地产从业人员如房地产代理人，房价评估师也都是这样做的。

　　债券评级公司（Ｂｏｎｄ　Ｒａｔｉｎｇ　Ａｇｅｎｃｙ），是美国房市过热的帮凶。投资银行把抵押债券卖给终端投资人以前，总是找来债券评级公司，给抵押债券一个好等级。债券评级公司以收人钱财，替人免灾的原则，给许多抵押债券最高质量等级（ＡＡＡ）。债券评级公司现在狡辩说，它们当时假定美国房价不会一起往下掉，但他们忘了房价升高太快的时候，它不能永远升上去，它必然会有下跌的时候。

　　按揭抵押债券投资人，贪小便宜损失大。许多债券资产管理基金（Ｂｏｎｄ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｆｕｎｄｓ），有明文规定只能买高等级（ＢＢＢ　ａｎｄ　ｕｐ）的债券。投资银行推销的房屋按揭抵押债券不仅等级高，回报率也高，真可以用价廉物美来形容。但是许多投资人忘了，高利率后面是掩藏着高风险的。现在美国许多地区房价往下跌，导致不少债券资产管理基金不但回报没了，连本金都收不回来，真是赔了夫人又折兵。请不要过早的得出咎由自取的结论，如果你们州的老师退休基金（Ｔｅａｃｈｉｎｇ　ｐｅｎｓｉｏｎ　ｆｕｎｄｓ）赔了钱，政府还会让大家来承担。更可气的是，高盛（Ｇｏｌｄｍａｎ　Ｓａｃｈｓ）　那样的投资银行一边推销房屋按揭抵押债券，一边自己大量卖空房屋按揭抵押债券（Ｓｈｏｒｔ　ＣＤＯ），很有点象当年高科技股分析师的两面派行为。

　　房地产投资人（Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ），拿着烫手山芋。房价疯长的时候，在股票上损失惨重的投资人，痛定思痛，转投房地产。早期的房地产投资人，真是赚得盆满钵满。后期跟进的人，现在可能只有破产一途，要等到房价再象以前那样疯长，那是有得等的。房价（买主）、房屋按揭（银行）、按揭抵押债券（投资银行，债券评级公司，基金）组成一个管道（Ｐｉｐｅｌｉｎｅ）。现在管道终端出了问题，房价一时很难上去。

　　普通美国人，要学会面对现实。房价疯长的时候，许多热点城市的居民一下子都变成了百万富翁。许多普通美国人也俨然感觉自己真成了百万富翁，追求起富人的生活方式。没钱花费时，就从房子上去取。以前房子是穷人的存款帐户，后来房子成了穷人的取款机。现在房价不长了，取款机取不出钱来了，许多普通美国人不得不回到现实中来，勒紧裤带过日子。这一收紧不要紧，美国经济顶不住了。美国现在房价之所以没有一落千丈，主要是工作市场（Ｊｏｂ　ｍａｒｋｅｔ）还好。如果美国失业率大幅度升高，那么美联储的真正恶梦就开始了。为了防止这种情况发生，美联储会不措一切代价削减利率，其结果将是房价不会掉得那么快，但钱也变得更不值钱。对普通美国人来说，要么是百万富翁做不成，要么是做成了还得象普通人那么生活。道理很简单，成功人士总是少数。