閒話美國房市

劉以棟

　　來到美國以後，住上自己的房子是實現美國夢的重要里程碑。前幾年房屋市場紅火的時候，朋友見面會談論買房之難；現在房屋市場不景氣，朋友見面就會談論賣房之難。假定你現在既不需要買房，也不需要賣房，那麼我們就可以在這裡心平氣和的探討一下美國的房市。

　　冰凍三尺，非一日之寒。美國房市走到現在這一步，也是由於多種原因造成的。

　　美國中央銀行（美聯儲）的利率政策，是當年美國房市過熱的主因。“九一一”事件以後，美國的經濟陷入低谷。從房地產業起家的前美聯儲主席格林斯班把銀行利率一直削減到１％，並把利率保持在１％的時間太長。許多美國人買東西，不是看價錢，而是看我是否負擔得起。如果按以前的利率，我的收入只能買得起二十五萬元的房子；現在利率低了，我的收入就可以負擔得起三十萬的房子了，那麼我就去買三十萬的房子。大家都這樣去做，房價自然就升起來了。

　　銀行和房屋按揭公司，對美國房市過熱起了推波助瀾的作用。過去銀行發放房屋按揭貸款，一般都留在公司自己帳面上，直到貸款還完為止。銀行為了防止客戶到期不還錢，所以一般都要求客戶首付２０％的房價。這樣即使客戶以後還不起錢，銀行把房子收回去，也不會損失太大。現在銀行一般都把房屋按揭貸款賣掉，所以貸款時審查就不會太嚴格。為了能讓客戶買得起房子，沒有首付也行。如果客戶願意付高利率，沒有收入證明也行。這樣進一步把房價推高。

　　投資銀行（Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｂａｎｋｉｎｇ），是美國房市過熱的重要一環。銀行和房屋按揭公司，一般都把房屋按揭貸款賣給投資銀行，投資銀行再把按揭貸款進行包裝，以抵押債券（Ｃｏｌｌａｔｅｒａｌ　Ｄｅｂｔ　Ｏｂｌｉｇａｔｉｏｎ，　ＣＤＯ）的形式，賣給終端投資人（Ｅｎｄ　Ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ）。這裡投資銀行起了一個經紀人的作用，收的是手續費，當然也不會關心借款人是否還得起錢的問題。你也不要生投資銀行的氣，其他房地產從業人員如房地產代理人，房價評估師也都是這樣做的。

　　債券評級公司（Ｂｏｎｄ　Ｒａｔｉｎｇ　Ａｇｅｎｃｙ），是美國房市過熱的幫凶。投資銀行把抵押債券賣給終端投資人以前，總是找來債券評級公司，給抵押債券一個好等級。債券評級公司以收人錢財，替人免災的原則，給許多抵押債券最高質量等級（ＡＡＡ）。債券評級公司現在狡辯說，它們當時假定美國房價不會一起往下掉，但他們忘了房價升高太快的時候，它不能永遠升上去，它必然會有下跌的時候。

　　按揭抵押債券投資人，貪小便宜損失大。許多債券資產管理基金（Ｂｏｎｄ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｆｕｎｄｓ），有明文規定只能買高等級（ＢＢＢ　ａｎｄ　ｕｐ）的債券。投資銀行推銷的房屋按揭抵押債券不僅等級高，回報率也高，真可以用價廉物美來形容。但是許多投資人忘了，高利率後面是掩藏着高風險的。現在美國許多地區房價往下跌，導致不少債券資產管理基金不但回報沒了，連本金都收不回來，真是賠了夫人又折兵。請不要過早的得出咎由自取的結論，如果你們州的老師退休基金（Ｔｅａｃｈｉｎｇ　ｐｅｎｓｉｏｎ　ｆｕｎｄｓ）賠了錢，政府還會讓大家來承擔。更可氣的是，高盛（Ｇｏｌｄｍａｎ　Ｓａｃｈｓ）　那樣的投資銀行一邊推銷房屋按揭抵押債券，一邊自己大量賣空房屋按揭抵押債券（Ｓｈｏｒｔ　ＣＤＯ），很有點象當年高科技股分析師的兩面派行為。

　　房地產投資人（Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｏｒｓ），拿着燙手山芋。房價瘋長的時候，在股票上損失慘重的投資人，痛定思痛，轉投房地產。早期的房地產投資人，真是賺得盆滿缽滿。後期跟進的人，現在可能只有破產一途，要等到房價再象以前那樣瘋長，那是有得等的。房價（買主）、房屋按揭（銀行）、按揭抵押債券（投資銀行，債券評級公司，基金）組成一個管道（Ｐｉｐｅｌｉｎｅ）。現在管道終端出了問題，房價一時很難上去。

　　普通美國人，要學會面對現實。房價瘋長的時候，許多熱點城市的居民一下子都變成了百萬富翁。許多普通美國人也儼然感覺自己真成了百萬富翁，追求起富人的生活方式。沒錢花費時，就從房子上去取。以前房子是窮人的存款帳戶，後來房子成了窮人的取款機。現在房價不長了，取款機取不出錢來了，許多普通美國人不得不回到現實中來，勒緊褲帶過日子。這一收緊不要緊，美國經濟頂不住了。美國現在房價之所以沒有一落千丈，主要是工作市場（Ｊｏｂ　ｍａｒｋｅｔ）還好。如果美國失業率大幅度升高，那麼美聯儲的真正惡夢就開始了。為了防止這種情況發生，美聯儲會不措一切代價削減利率，其結果將是房價不會掉得那麼快，但錢也變得更不值錢。對普通美國人來說，要麼是百萬富翁做不成，要麼是做成了還得象普通人那麼生活。道理很簡單，成功人士總是少數。