这或许是一篇技术性很强的知识小文，对于一个不熟悉的领域，在这么短的时间内，别说找出解决问题的方法，光是把这些法律条款搞清楚，就要花不少时间。如果你不是这种 Case，可以稍微泛泛地了解一下，将来有一天你或你的朋友遇到这样的情况，你也许依稀记得在WillyRong的博客上看到过，到博客上去查找。
我们还是以讲故事的方式来叙述事情的来龙去脉。
我上市的一栋房产，在即将Closing （过户）的前三天，接到Closing Attorney （过户律师）的查询，问卖房人的身份问题，即是Green card holder （绿卡持有者）还是U.S. Citizen （美国公民）?
出乎我们意外的是，我的卖房人由于换工作，虽然在美多年，仍然是H1B visa （工作签证），这下麻烦就来了，过户律师说，根据美国FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act外国投资房地产税法案)，当卖房价值超过$30万美元、卖方是外籍人士时，要求（Withhold）扣留总销售价格的10％作为交税的税金。
哇，这也太扯了！一个近$35万的房产，意味着近$3.5万块美元因要用来交税而扣押，而且还很可能要不回来了，认栽不认栽? 摊上你，这也是个“十万火急”的事，如何解决？
人们常说“智慧”，“智慧”是什么？用一句既简单又好记的话来形容，“智慧”就是解决问题的能力。
天大的事情来了不慌张，你能找到解决的方向，按照正确的思路，一步一步地把问题解决了，你有这个能力，你就是个有“ 智慧”的人。
说实话，我是做房地产的，以前没有遇到过这类问题，也不知如何解决，感谢上帝，我的客户还真找到了这样一位“智多星”- 人称“才女”，她告诉我的客户，先不要急，让她看看和上网查一下。
在查找了大量信息后，果然找到了破题的方向。基本思路是这样的，按照这个法律，If the Seller is a US Citizen or a US Resident then FIRPTA does not apply. 这个意思换句话说，虽然你不是绿卡持有者，也不是美国公民，但只要你能证明你是美国的居民（US Resident），这个“外国投资房地产税法案” 就不适用。关键是如何定义什么是US Resident？如果你满足了Substantial Presence Test，你就可视为US Resident，这个逻辑成立吧？
下面的步骤就是一步步地去证明，具体的做法是，我的客户给过户律师发邮件，“聪明”地向律师说是找了一个 “CPA” （注册会计师）咨询过了，申诉自己是属于美国的居民，并把IRS 的网页链接发给律师，律师看后也同意按US Resident 去做，只是要求我的客户按网页所指的地址做一个test 并把测试结果返给律师做凭证。
Substantial Presence Test
（要求在美住满183 days，你就会被认为是美国居民US Resident，pass 这个test.） http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test 下面就是我的客户给律师的结果：As to the Substantial Presence Test:
A. Current year days in United States x 1 = 129 days
B. First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days
C. Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days
D. Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)
I'm affirmatively sure that I meet the substantial presence test.
我的客户毫无疑问地通过了这项测试，其他的芝麻细节就不啰嗦了，在提全了各种文件手续后，房子顺利地在05/01/2015 Closing （过户）了，这真是一件让人值得庆幸的事，各方大喜过望。
俗话说，“遇事学事”，没遇到事恐怕也不想去研究，但有好的经验我们总是喜欢借鉴。看官们别以为我现在写的轻松，你若是当事人在遇到“无解”的情况下，迈不过这个坎，会急得你眼泪都掉下来的。这好比做一道数学难题，在你抓耳挠腮不知如何下手时，经人提示，解出了答案，就豁然开朗了，如今这个Case看起来就简单多了。
再多说一句，人的“智慧”是小“智慧”，来自上天的“智慧”才是大“智慧”。
下面就是这些网页的链接地址，方便有兴趣的朋友们查找。
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) http://www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA
FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding
According to the US Resident's definition in IRS website: Foreign Persons http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons
Substantial Presence Test http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test 
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