常常我给客户写的分析就自然成一篇文章了，可以拿出来与大家分享。
引子（抄自微信）:
客户：我的朋友说您人特别好，值得信赖，所以我很相信您，我想如果您自己选择，您选那个？给我个建议，当然要选性价比高的。
Willy: 我有点不清楚，您说选那个？选择是要在两个或三个中选，您首先要告诉我，您喜欢那两个，我才能给出我的喜好供您参考。当然不能范围过大，比如10个，20个，我也没有主意了。
客户：FMLS#: 5325430,
5324645, 5332797。
Willy: 不好意思，忙了一天，现在才有时间坐下来给您上面提到的3
个房子做比较，要稍微等一小会儿。
客户：好，不急。
正文一（抄自Email 01）：
FMLS#: 5325430, 5324645,
5332797。
从Location (位置) 上看，3 个房子的地理位置都差不多。
先说3# 位置房：#: 5332797，1045 Pebble Creek Trail，Suwanee，GA
30024. $219,000
这是一个Short Sale,
Private: ***MULTIPLE OFFERS: HIGHEST AND BEST DUE BY 8:00PM WED
9/3/2014*** Potential Short Sale. Must
close with Perrie & Associates.
Contract and commissions subject to Seller's Lien Holder's approval. （多个报价：最高及最好的报价应于下午8:00周三2014年9月3日前交上）
一个全额现金买房，从合同生效起，5个工作日律师就可做完过户手续，我一般给10~15 天去Closing
(过户).
Short Sale 通常是房主欠了或将要欠银行的贷款，为了避免foreclosure (被银行收走)，以低价/减价上市
(Listing) 出售，通常它的价位低于当时的市场行情价，这就是为什么你看到它$219,000比同一小区的另一栋差不多的房
(1035 Capstone Court，$269,000) 低了$5万。
对于Short Sale，房主上市的价$219,000，一般上Offer(报价)是不宜低于这个价的，因为它低于市场价又有好多人在抢，往往最终谁出的价高被谁抢去，即使按Listing
价Under
Contract (签了合同)，最后定价权是银行，要银行批准，也许银行经计算贷款人欠的钱而回复的价高于合同价，比如$240,000反过来问你要不要?
$22万可能是好房产，但到了$24万也许就没有那么吸引人了。如果房主不是Short
Sale正常上市的价是$24万或$25,
$26万，可能这些抢的人都打退堂鼓了，至少不会像$22万这么多了。
一个Short Sale 常常要花上 60 ~ 90 天Closing
(过户)，也许更长些，而且常常中途进行了一半，由于种种原因，合同就终止了，结果该房产又重新回到市场上。一般Short
Sale，房屋维护不是很好，你想房主都欠银行的钱了，那还有余钱去做更新和维护，Sold
as Is。所以一般人如果有其他的选择，是尽量避免买Short
Sale，扯皮的地方太多，但也不是做不成。去年2013我做成了2个Short
Sale。
去年2013在我做成的买卖房产中，无论是Short Sale，还是正常买到房产的人，今年看他们的房产都升值了。经济大环境好了嘛，自然房产都升值了。
正文二（抄自Email 02）：
下面接着说，比较2#位置房 和1#位置房. （Short Sale 是不好和正常上市房放在一起比较的
- 你若喜欢你就去抢，抢到了还要等银行批。）
2#位置房：FMLS#: 5324645。2630
Vistoria Drive，Cumming, GA 30041. ($279,900)
1#位置房：FMLS#: 5325430。1035
Capstone Court, Suwanee, GA 30024. ($269,000)
两个Location 都不错，然而2630 Vistoria Drive，Cumming,
GA 30041. 这套房子地理位置离20 #公路很近（20 #公路正在加宽，双上双下），北面不远就是著名的Lake
Lanier湖， 学区也好，High: South Forsyth。Yr Built: 2006，楼上Bdrms：4， Baths：2.5。地下室全装修(Finished),
另有Bdrms：2， Baths：2。面积Sq
Ft/Sq Ft Source：2,225 / Tax Record. （来自County (郡)税表记录）。
关于这个地区的介绍，请看我的文章：Forsyth County, GA -亚特兰大新的文化发展飞地.
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=188835
客户："可是，如果这个只有2000多尺我就觉得小点了，另外内两个都在3000多尺左右，5325430那个好像朝向不太正，所以在犹豫。"
请不要被Listing Agent 上的资料所迷惑，有时Listing Agent所上的资料也会有错误，(是人都会出错)。当然就上面这个房子的面积为2,225
/ Tax Record，我还是比较相信的，因为它是来自County (郡) 的记录，一般比较准确，因为County
(郡)
就是以它为依据去算房产税的。很可能是房主自己后装修的地下室面积不包括在County
(郡)
的记录里。
如果买房人自己后装修的地下室，没有报County 郡记录在案，County 郡的Tax
Record是没有显示的.
另外报County
郡记录后，比如Sq
Ft：3200
多，那屋主是要按3200
Sq Ft 多交房地产税的，所以有些人不报新增面积。
另外，也不和情理，无厘头. (It doesn't make sense). 试想一下，共
Total: 6 Bdrms , 4.5 Baths的房怎么可能才Sq Ft/Sq Ft Source: 2,225 / Tax
Record ？应该是地下室没有记录在County
(郡)
的Tax
Record 中。
分析完了面积的记录问题，如果这两栋房的实际面积接近，(比如都是3200
Sq Ft） 下面的图就很清楚了，那个看上去大气？ 那个明亮？可能不用我再多说，你就清楚了，当然我们还要和Listing
Agent 做预约看房，到实地去进一步考证才有把握。 （笑）
噢，对了，介绍你看一两篇文章，你就会对房屋的外墙和朝向有所了解了。
房地产心得 24 - 人靠衣服马靠鞍，房子也要把衣穿。
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=164160
房地产心得 23 – 趣谈房屋的朝向.
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=160056
2#位置房：FMLS#: 5325430。2630
Vistoria Drive，Cumming, GA 30041.
($279,900)
1#位置房：FMLS#: 5324645。1035
Capstone Court, Suwanee, GA 30024. ($269,000)
我们的工作不单单只是带客户看看房，还包括分析，咨询，海量的信息，文件的整理，出具Offer，合同的签署，合同的跟踪，与对方打交道，直至房产过户才有回报。看了我上述的分析，谁不会说，这是一篇专业的文章呢？ （笑）
后记：
第二天我与Listing Agent 做好预约后，又实地的看了这两栋房，确实像我分析的那样，2#位置房：2630
Vistoria Drive，地上房屋面积约为2,225 sq ft. ，没有包括地下室面积 （近1000 sq
ft），房子的内外维护的也比较好。1#位置房：1035
Capstone Court，没有地下室，房屋面积约为3,216 sq ft.，相对于2#位置房，1#位置房地面部分显得大一些，但维护的不是很好，外墙有明显的破损处，房顶看上去也很旧，结果两栋房都不是我客户非常中意的，我们只能继续再寻找了。
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