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我的网络日志
遇事学事2,如何修补木地板 2020-10-03 12:14:25

看过我们家出租房的人,都说我们家出租房好看,坐落在阳光明媚、颇有人气的小区。

美中不足的是,出租房前厅墙角处有几块木地板不明不白的发黑了。

这是一个老问题,卖给我们房子的前房主在过户前就修了一遍,还留了一些用剩的原色木地板放在一楼下楼梯的储藏间里。

租了3年这房子的租户搬走了,他告诉我们,那片修过的木地板又发黑了,不得已我们找师傅来修理。

不要小看这一小片木地板,修补木地板不容易,这可是个技术活。

我曾找过其他Contractor 看过,说不会修,让我把一楼木地板全换新的。

这么一小块地方发黑,就要把整个一楼木地板全换新?这换新的活也许找一个Handyman就能搞定,那还要师傅干嘛?还有我的材料费、人工费将呈几何级数增长,这不是一个好主意!

为了省钱我去找材料,带上前房主用剩的原色木地板,跑了Home Depot,没有。跑了Lowe's,没有。跑了Floor & Décor,还没有!

正发愁时,在Floor & Décor 工作的人告诉我,去First Atlanta Flooring – Norcross-GA, 那是原色地板专卖店,果然在那里找到了我需要的一样宽度厚度的Engineered Wood 原色工程木地板。

工程木地板买来了,下一步要配色,我带上一块从原地板上取下来的地板颜色样品去了Home DepotHome Depot告诉我,他们配不了,让我去Sherwin-Williams

Sherwin-Williams 她们给我调配好了相似的颜色底漆,还要买Top Coat, 就是我们常说的清漆。

后来在Home Depot买到了粘木地板用的胶,现在万事具备,可以开工了。

当师傅拆开角落处的墙板后,发现了问题的真正所在。

原来墙角加层里有三根下排的空调冷凝水管,中间一根有裂缝,这三根管子排水口安装的过低,以至于室外的土几乎把出水口给埋住/堵住,积水就从管子的裂缝中倒灌入墙壁的加层里,最终沿墙壁内流到了墙角处木地板下,长时间的阴湿,使那一片木地板发黑了。

这个结症不处理好,新换好的木地板还是会再次发黑。

换木地板要经过好几道工序,裁剪、对齐、拼装、粘胶、打磨、涮底色漆、最后刷清漆,这是一个考手艺的活。

其它的细节就不多说了,总之,隔行如隔山,行行出状元,出手不凡好手艺,能工巧匠赛鲁班。

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20179月我们买这房子时的样子

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20179月我们买这房子时的样子

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出租3年后前厅墙角处有几块木地板不明不白的发黑了

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拆开墙板后的样子

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三根空调冷凝水管排水出口安装过低,中间一根像是施工时打钉子产生的裂缝。

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室外的土几乎把出水口给埋住/堵住

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室外的土几乎把出水口给埋住/堵住

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挖开埋管子的土

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一楼的楼梯储藏间里有前房主用剩的原色木地板(撒在地板上的)

我去First Atlanta Flooring 买的一样宽度厚度的Engineered Wood 原色工程木地板(盒装的)

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从左到右依次是:粘木地板胶、配色底漆、清漆和墙漆。

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拆开的墙壁和置换用的保温棉

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换木地板要经过好几道工序,裁剪、对齐、拼装、粘胶、打磨、涮底色漆、最后刷清漆。

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细心打磨

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截短空调冷凝水管,把排水口抬高。

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三根空调冷凝水管,手握的那根原管有像是施工时打钉子产生的裂缝。

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室外新装一块墙板、补洞、涮漆。

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外加一个排水引导盘

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室内补墙

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最后这道全地板通刷亮漆是我做的,给自己点个赞。

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颇有成就感

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这是现在2020年房子的外观

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这是现在2020年房子的外观

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房子正在维修中

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房子正在维修中

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这是现在2020年房子的外观

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房子一经上市出租,租客盈门,10天就签下了一个2年的租约,月租$1850 10/15入住。

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买投资房,做房东,你少不了要跑Home Depot

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Sherwin-Williams 油漆专卖店

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Floor & Décor Address: 610 Holcomb Bridge Rd, Roswell, GA 30076

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First Atlanta Flooring

Address: 6510 Jimmy Carter Blvd Suite B, Norcross, GA 30071

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祝大家中秋节快乐!

(全文完)

本文作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong          

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Dicks Creek Falls 一个玩水的好去处 2020-09-08 10:01:38

美国的疫情依然看不到头,疫情要防,日子要过,健身运动不可少!

今年2020美国的“劳动节”假期,我们集合了几家大人和孩子,基本上是我们爬《大烟山近距离看熊记》的原班人马再加上些新朋友。

96日星期日我们去爬了Sawnee Mountain,就是我写文章《白云山顶有人家》的山,我们不仅爬上了山顶,看了山顶风光和房子,还沿着环绕Sawnee MountainHiking trail 徒步旅行了5英里。

疫情无情人有情,老朋友重聚,感觉美妙,兴奋异常,尤其是小朋友,知心的话儿说不完,健身交友,可亲可爱。

也许是宅在家里太久,大家余兴未尽,第二天“劳动节日”又有人提议去Dicks Creek Falls,大家一拍即合,在North Georgia Premium Outlets 集合,从这里驱车47分钟北上,就到了Dicks Creek Falls 迪克斯溪瀑布,原来这里真是一个玩水的好去处。

先把地址给读者,大家可以根据自己兴趣和时间安排游玩:

Dicks Creek Falls

Address: Lumpkin County, Cleveland, GA 30528

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我国内的同学在微信群里跟我说:Willy, 趁美国还没有封微信,赶紧发些介绍美国风土人情的文章/图片给我们看看。

这里,戏水、游泳、钓鱼、打水仗,会玩就有,最令人刺激的就是悬崖跳水,就看你有没有胆量了。

长话短说,好不好玩?风景美不美?我说了不算,还是大家看照片自己判断吧。(笑)

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悬崖跳水

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勇敢的跳水姑娘

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雌鹰展翅

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跳水挑战

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是否你也敢像这些跳水的年青人一样,在这里砸起你人生的一朵浪花? (笑)

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“一个玩水的好去处”上了万维博客的导读版,继续为大家分享喜闻乐见的文章。(笑)

(全文完)

本文作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong          

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遇事学事,PEX 管 vs PVC 管 2020-09-04 09:12:57

俗话说的好,遇事学事。在没有遇到一个事情,通常人们不太会主动去学一些不太关心的事情/知识。

这次我们家的出租房室外管道又漏水了,不得已我找了管道工来修理。

这室外管道不是第一次漏水了,前后已经修补了4次,我们隔壁的邻居也修了几次,上次我们说过,下次谁家再漏水,我们两家一起换管道。就这样,我找到了隔壁的邻居,他同意这次一块换管道,工程费两家分摊。

下面的问题是,先要把沟挖出来,再换管道。在讨论用铜管还是塑料管的问题上,我邻居主张用塑料管,他认为塑料管比铜管更耐酸性土壤的腐蚀,我也就随他了。

在用塑料管上,Home Depot 有两种选项,PEX 管和PVC 管,经询问Home Depot的人,她告诉我们,PEX 管通常用于室内,管径3/4英寸:100 PSI @180F / 160 PSI @73F; PVC 管可用室外,管径3/4英寸:480 PSI @73F;出于对强度的考虑,我们选择了PVC 管。

第一天我们挖好了沟,找好了入房子的接口,买好了PVC 管,准备第二天换管。晚上我上网查,什么是PEX vs PVC 管?结果我发现了一点问题:

PEX是由聚乙烯制成。 PEX管道具有成本效益,灵活性,耐用性和易于安装性,与铜管相比, PEX管比铜管更耐冻裂。 PEX管更便宜,它是一种受欢迎的选择。

PVC是由聚氯乙烯制成,PVC包含危险的化学添加剂,包括邻苯二甲酸盐,铅,镉和/或有机锡,可能对孩子的健康有毒。 这些有毒的添加剂会随着时间的流逝而渗出或蒸发到空气中,对儿童造成不必要的危险。

PVC(仅用于冷水的聚氯乙烯)和CPVC(用于冷水和热水的氯化聚氯乙烯)已经存在多年了,并且都被允许与饮用水一起使用。安全问题主要被认为是1977年之前生产的PVC管的关注点。

看到这里,我不淡定了,虽然网上说,PVC 用于饮用水没有问题,但我还是把这个发现告诉了我的邻居,他经过网上搜寻后,还是决定用PEX管比较安全。

下面就是具体的施工了,我们最终选了PEX管。在看到我们换管工程做的很细致,我的另一边邻居也让我们一块把她们的管道给换了,结果一次换管道工程,三家一起换,皆大欢喜。

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Home Depot 货架上的PEX

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Home Depot PEX 管(红色用于室内热水,蓝色用于冷水,白色用于室内外供水管)

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PEX 管,管径3/4英寸:100 PSI @180F / 160 PSI @73F

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Home Depot 货架上的PVC

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PVC 管,管径3/4英寸:480 PSI @73F

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第一天挖好沟后加安全提示

找到了原旧管道的入室接口

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找到了原旧管道的入室接口

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第二天经讨论后,从饮水安全考虑,决定用PEX 管。

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换管工程稳步推进

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在看到我们换管工程做的如此细致,我的另一边邻居也让我们一块把她们的管道给换了。

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不仅在管道外加上了保温套管,回填土时去掉了石头,还加了沙子保护。

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一次换管道工程,三家一起换,皆大欢喜。

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乖乖,没有想到一篇不起眼的文章刚刚发表就上了万维读者网“十大推荐文章”的导读版

(全文完)

本文作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong          

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洛杉矶非裔嫌犯滋事砸拳馆 遭华裔拳王暴击【视频】 2020-07-21 07:06:39

哇塞,真刀真枪的干!

看到疫情开封以后,7/7/2020发生在洛杉矶的一个视频,场面惊心动魄。

听一听看一看,华裔拳师杨连慧是如何应对和处理此案的。

https://www.youtube.com/watch?v=ZIjoDp_9m4A

下面是视频截图,有图有真相:

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华裔拳师杨连慧指出,如今混乱之下,华人应学会自卫反击保护自己,但不建议没有专业训练人士贸然与歹徒搏斗。

视频下面是一片称赞声:

你不反抗,他就會越囂張,就來欺負你,兄弟給你一個赞。👍

华人要敢于拿起武器来保护自己和家人。👍👍

拳馆老板,我们支持你,在美国这样的丛林社会,必须要去保护好自己和家人,你是真男人,像你学习。👍👍👍

. . . . . .

大家通过他的视频分享很受启发,学到了很多有用的知识,世界各地华人团结起来,捍卫自己,保卫家园。

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哈哈,这篇文章一经发表就受到了广泛关注,上了万维网“24小时点击最高的博文”版。

(全文完)


本文作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong         

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再议“钱出不来 中国富人纽约买房泡汤” 2020-07-18 15:23:51

昨天看到一篇被各大网站广为转载的文章《钱出不来 中国富人纽约买房泡汤》,这是一篇值得一读的文章,也是给国内来美买房客一个很好的提醒。

Corte :: Long Island City

https://www.cortenyc.com/

位于在LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte是一颗闪耀星星! Corte楼高仅有7层,长度达250英尺,包括Studio、一居室、二居室和三居室共有85套。 Corte配备的服务设置也是丰富得惊人,包括了24小时礼宾服务、健身中心和休息室、室外庭院、250平方英尺的共用屋顶平台、小型园景花园、私人小木屋供出售、掷球球场、户外淋浴和烧烤炉等等! Corte所在的社区被认为是纽约市最具活力的社区之一,除了有极佳的曼哈顿城市景观,更有丰富的艺术、文化和餐饮服务。

有人惊呼道:哇塞!在纽约长岛市买公寓一个单元Unit 平均价格是$150万美元左右,真不便宜啊!

相比于位于亚特兰大市中心,坐落在有号称“亚特兰大长安街”的Peachtree Street附近的德筑美国集团建的J5公寓(一室两厅一卫:42套,平均建筑面积:907 Sqft 售价在$50万美元左右,两室两厅两卫(一卫):108套,平均建筑面积:1400 Sqft,售价在$75万美元左右)。

这两类全新豪华公寓比较,亚特兰大买公寓一个单元Unit 平均价格是$50万美元左右,真是划算多了。


德筑美国集团 – J5公寓

http://www.dezhuus.com/j-5

《钱出不来 中国富人纽约买房泡汤》,这文章内容有点长,它的大意说的是:

http://news.creaders.net/china/2020/07/16/2246845.html

中国公民王先生于20181124日订立协议,购买长岛市(Long Island City)位于LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte其中的一个单元,该7F单元连同公共部分的未分割权益1.1164%一起,价格是$152.5万美元。

王先生20181124日签订合同时,缴足了首付定金15.25万美元。

这栋Corte公寓的发起人(Sponsor20191118日前后向王先生致函(初步通知),说购房交易完成后,将于1218日在纽约格林尼街110号完成过户。

根据购房合同第6.4条,他被准予延期过户14天。最终,发起人通知他执行房子过户手续,需于2020131日完成交易。

由于王先生还没有能够补齐拖欠的余款,2020131日前后他收到违约通知(Notice of Default)。规定他需要在90天内(430日之前)还清欠款。

529日前后,对方致函王先生,称“由于未能解决违约,特此取消交易,并没收保证金。”

王先生在78日向法庭递交的起诉书中称,由于中国政府的限制,他不再可能按照自己的意愿将资金转出中国,完成房产交易。是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。要求法官判对方归还他15.25万美元购房定金。

当我把这篇文章分享在一些微信群里,引来了热烈讨论。

有人说:王先生要被没收的定金可不是小数哦,(比如:$35千美元)是$15.25万美元!

有人说:王先生应该在买纽约长岛这个单元Unit之前,就应该把买房款$152.5万美元和与之相应的过户费Closing Cost 转存到美国的银行后再出Offer(买)房,兵马未动 粮草先行!

有人说:是否他的房地产经纪人有一定的责任?是否在他出Offer前就该把这事同他讲清楚并核实清楚,比如:让王先生出具在美国银行的Bank Statement,证明他在美国银行账目上有足够的购房款,如果他的房地产经纪人跟王先生讲明了,他还执意出Offer 签约买房,那现在出现的这种局面,后果就由王先生自负,经纪人就没有任何责任了。

有人评论道:汇款出中国的风险是可以预见的,难以说成是“不可抗力”,中国外汇管制也不是今天突然宣布的!

有人说:不可抗力一般指的是自然灾害或者战争,法院可以清查王先生的其他海外资产,王先生可以变卖其他海外资产来完成这笔交易!

有人说:这钱要不回来了,只要买房客当时在合同上签了字,就默认是知道相关条款了,最后由于中国外汇管制而导致不能及时汇款,这种事和“不可抗力”搭不上!

有人说:换位思考一下,如果你是卖家,你本来可以在这一年的时间把这个单元卖给别人的,结果买家最后没有钱买,房子没有卖掉,这定金算是给Seller 卖家近一年的时间等待,和包括按买家装修要求房子材料费的补偿!

在房地产行业,这是“约定俗成”的行规,如果买家对此没有争议,这定金$15.25万美元就应该归卖家,这就是“契约精神”所在!


借此机会,学习一下一些相关知识:

《中华人民共和国外汇管理条例》第532

http://www.gov.cn/zwgk/2008-08/06/content_1066085.htm

外汇局澄清:个人购汇不允许境外购房并非新政

2017010308:10  来源:人民网-金融频道)

http://money.people.com.cn/n1/2017/0103/c42877-28993530.html

20161231日晚间,外汇局发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问”,表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化,同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

国家外汇管理局相关负责人向人民金融澄清表示,个人购汇不得用于海外购房并非新政策,个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目,“一直以来都不能做”。

个人购汇不得用于境外买房(2017010307:30  来源:北京日报)

http://house.people.com.cn/n1/2017/0103/c164220-28993331.html

事实上,个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的用途或调整购汇额度,而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理,主要涉及三方面内容:一是细化申报内容,明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任;二是强化银行真实性、合规性审核责任;三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

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据多家银行柜台、网银挂出的《个人购汇申请书》内容显示,个人购汇加强了对用汇时间和用途的申报。

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5. 不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返回分红类保险等尚未开放的资本项目

 

想在美国买房人须知,事先搞清楚想好了,勿谓言之不预也。😀

不要像王先生那样,钱转不出来在房子过不了户时说,是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。

希望有在纽约的房地产经纪人跟进报道,最终看看法院是如何判理这定金$15.25万美元的归属?我们拭目以待!

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哈哈,这篇文章一发表就受到了广泛关注,上了万维读者网“24小时点击最高的博文”版。

(全文完)


本文作者:亚特兰大资深房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong         

willy.rong518@gmail.com 

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