昨天我路过 Johns Creek 地区，看见一个新开盘的小区，开车弯进去转了一圈。 这是一个Townhouse and Sigle Family House 混合小区，小区不大，共有128套房产，包括24个单户独立式房屋，75个三层楼的联排别墅和29个两层楼的联排别墅。 Townhomes PRICED FROM $704,900 Single Family PRICED FROM $872,900 Lot 84 带可选的三楼，实际成交价Under contract price $1,040,235，换句话说，这个新小区一栋普通的单户独立式房屋就达上百万美元了，太不可思议了，感觉这房价就是这两年通货膨胀大涨上去的。 2022年5月份我帮一个买家$53万美元在一个新小区买了一栋房产，他80% 的贷款$424,000，当时拿到的贷款利率是3.875% (30-year fixed mortgage rate)，他可能是2022年最后一批拿到这么低贷款利率的买房客吧。 随后美联储就进入加息通道，利率一个劲地往上翻，结果是大家知道的，自住房30-year fixed mortgage rate贷款涨到了5%、6%、7%、8%，房地产销售也进入了萧条期。由于高利率，一个$50万美元的房产，每月还贷款利息就达$3000 多美元，还有房地产税，维修、空置等费用，一个月出租$3500 都不够还月供的，很少再有人贷款买投资房产了。 据这个买家讲，他买下的这栋房产，现在已经上涨了近$20万美元，这在以前是难以想象的。 通货膨胀，房价是涨上去了，但人们生活的实际购买力却下降了。 回头说上面介绍的那个新小区，由于地处Johns Creek 好学区，24个单户独立式房屋已经卖掉了一半，存货不多了，虽然房价高，但还是有人在买。 当时我正好遇到了一家老中在看房，一聊他们是来自加州的，在加州好学区的同类房产，可不是一百万美元能买下来的，对他们来说，这房价是可以接受的。 新小区的房产通常是由3部分组成： 房子基本价 + 地块价（Lot premium）+ 装修升级价(Upgrade)。 如果有地下室，还要加Unfinished Basement Price或者 Finished Basement Price。 因为Lot 84 带可选的三楼(Optional Third Floor)，所以实际成交价 $1,0401,235，就不奇怪了。 那么二手房源市场行情怎么样呢？ 同理也在大涨，正好我们家有一栋投资房租户搬走，全面升级重新装修后在上市出租。 我们房产是3室2.5卫；2,212 Sq Ft；占地0.31Acres，Year Built: 1998; 我们月出租价$2700 美元。 我查了一下我们家这栋房产在Shepherds Pond小区的房产价位范围： RealAVM™ Range: $473,100 - $563,800; RealAVM™: $518,400。 还有一栋正在Shepherds Pond小区上市的4室2.5卫房产Listing: 5750 Rives Drive Alpharetta, GA 30004 (MLS #: 7304747) $599,000。 由于地理位置好、二手房源少，相信这个房产不久也会卖掉的。 最近，大家都在关注、议论美联储2024年降息的可能性，鸽派预期出乎意料。 高盛 (Goldman Sachs): 预测美联储将在2024年的3月、5月和6月连续三次降息。摩根大通: 预计美联储将在2024年6月降息，总体预期为降息125个基点。巴克莱: 预计联邦公开市场委员会(FOMC)将在2024年降息3次，这些消息为房地产市场提供了积极的助力。 美联储和联邦公开市场委员会(FOMC)是什么关系？ 美联储是美国的中央银行系统，负责制订货币政策。 它由三个关键实体组成，包括储备委员会（理事会理事）、美联储银行（Reserve Banks），以及联邦公开市场委员会（FOMC）。 联邦公开市场委员会(FOMC)隶属于美联储系统，是其下属机构。 FOMC负责进行公开市场操作，这是通过买卖国债等金融工具来调整货币供应和利率的过程。FOMC的成员由储备委员会成员和联邦储备银行行长组成。 FOMC在每年的8次会议中讨论经济状况和预测，决定货币政策的方向。 这包括对利率的调整，以应对通货膨胀、失业等经济挑战。 希望明年大选年，整体经济情况好转，投资者应密切关注市场变化，以做出明智的投资决策。 
我们家的投资房：5710 Kennemore Dr Alpharetta, GA 30004 (MLS #: 7313505) Lease $2,700。 
祝大家圣诞快乐，Merry Christmas 2023. （全文完） 本文作者：亚特兰大资深房地产经纪，著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong。 willy.rong518@gmail.com (404) 849-2767 | 微信ID: WillyRong | 
