为什么你需要 Buyer Agent? 这是一个不是问题的问题。大多数买房者通常都是找一个Buyer
Agent (买方经纪人)
去看房、买房，虽说这是个浅显的道理，但也有例外。
在我们Keller Williams 房地产课程学习中就讲了3个不寻常的例子，有A,
B, C 三个Buyers.
A Buyer 可能是运气最好的一个，而B
和 C Buyers 则感觉倒霉吃亏了，让我慢慢与你道来。
有一个小区房做 Open House (开放参观), A Buyer 好奇去看，结果还真喜欢上了，当场和Listing
Agent 说想买这房，Listing
Agent 问他有没有签约的Buyer
Agent，他说没有，Listing
Agent 说我可以给你出合同，但我只代表卖方，A
Buyer 表示无所谓，只要买到房就行，后来就按Listing
Price 签了合同，买方卖方都是爽快人，没有什么大异，最后平稳过户了。由于没有Buyer
Agent卷入，Listing
Agent一人独得卖方付的Purchase
Price 6% 的 Commission (佣金)，甚是高兴。
下面的B Buyer 和 C Buyer 就不同了，有些买房人以为，自己直接找Listing
Agent，就会从Listing
Agent 的Commission
(佣金)里或是其他方面分点好处，这是错误的。首先卖方Seller出的6% 的Commission
(佣金)
只能分给有房地产执照的人，如Buyer
Agent，准确地说是 Buyer Broker. 买房人是没有资格得Commission的，Listing
Agent 也不会因为你没有Buyer
Agent 就把所得的Commission
分给买房人一些，这是违法的。
我们知道，Buyer Agent 要代表买方，是要和买房人签订Exclusive Buyer Brokerage
Agreement (买方独家代理协议)，而Listing Agent 则和卖房人签订Exclusive
Seller Listing Agreement (卖方独家代理协议)。在上一例中，Listing
Agent 和
A Buyer 签订的是Agreement
To Work With Buyer As A Customer (作为顾客的买家协议). 在这个协议中明确地写明Listing
Agent/Broker shall not be representing Buyer as a client but shall only be
working with Buyer as a customer. 换句话说，Listing Agent 仍代表卖方，只能为买方做很少的事，比如买方不会写Purchase
and Sales Agreement, Listing Agent就代劳啦.
话说回来, B Buyer 觉得吃亏的就是，原来Seller 似乎答应给修的许多地方最后都没有给修，如换房顶等，直到过户也就不了了之了。C
Buyer 则更觉上当，不仅答应给修的地方没有给修，原说好的Seller
出一部分 Closing Cost $3,000 也不给了。你说Seller不给我就不过户，我毁约，那我的几千块钱 Earnest Money 就要不回来了，什么? 找律师打官司? 第一面临如何取证的难点，第二律师说就这几千块钱，还不够律师费呢，瞎耽误功夫! . . . 。我们华人在某些老美的眼中被认为好糊弄，甚至好欺负。就像最近一名年仅六岁的美国白人男童，在美国广播公司(ABC)电视台夜场脱口秀节目上对处理美国债务给出的惊人建议说 “我们应绕到地球另一边，杀光中国人！”，而节目主持人吉米金莫还评价说这是个“有趣的想法”。真是太过份了，必须公开道歉！
所以说，他们一开始就应找 Buyer Agent 替他们把关，不要等到吃亏了，才后悔。即使是买新建房也应找Buyer
Agent 代理，反正 Listing Agent 也不会把6% 的Commission
(佣金)
分给你，Listing
Agent所能做的事，就是在他的权限以内给你一些建筑商 (Builder) 的促销优惠，或者根据不同房子、不同Lot 给出有条件的减价等，而不会拿自己的Commission与你做交易，也犯不着，有的热门小区新建房，在卖的过程中还见过提价的。新建房一般要做二次房屋检查，第一次叫Pre
Drywall Inspection，就是在房屋基础及屋子框架都盖好了以后, 但还没有上石膏板前的检查. 这可以检查基础、框架结构及内部管线布置有没有问题，发现缺陷及时整改。第二次叫Final
Inspection，就是交房前的最后检查，这次是带设备运转的全面检查，发现问题马上返修更换。
房地产交易过程中有很多意想不到的事情，常言道， “隔行如隔山”，找一个懂行的Buyer
Agent给你把关，一旦出现问题、争执，Buyer
Agent就会有用了，会为你争得应有的权益。
|
