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2012年,
朋友介绍我一个外州的买房客,
星期五傍晚建立起联系后,
他说他希望尽快买房,
但周六周日我已经有约了.
在我结束了周六下午的看房,
赶赴他住在Lawrenceville的朋友家与他会面,
运用
本打算星期一才带他看房,
结果周日带人看房比我原预计的结束早,
临时决定加他周日下午看房,
我们看了三处房产,
说实话,
他连亚特兰大的地理还搞不清,
只是因为朋友在这里买了房,
介绍他也在这里买房.
这里的房价显然要比他本州要便宜得多,
我们一边开车,
一边向他介绍亚特兰大的地理.
开始我误认为,
他买投资房的目的完全用于出租,
后来搞清他已退休,
想从外州搬来自住或许出租其中一间.
在刚看过的三处房产中,
有一套对自住非常适合,
为了不错过一个好的选择,
我们又折回去,
再次查看了那套房,
那套房有人住,
要预约,
我临时给Listing
Agent 打了电话,
虽然得以进入,但由于房主不在,
主卧室是被锁住的,
没有看成主卧室.
晚上他对另一房产又感兴趣,
想make
an offer. 由于是HUD
Homes, 要在hudhomestore.com去bid. 我告诉他, 我要代表他, 需要签署Exclusive
Buyer Brokerage Agreement（买方独家代理协议）, 还需要他的SSN#,等. 他都同意, 我们就通过网上,
做了电子签名E-signature.
好象一切顺利,
就等明天看了房,
开始bid
投标了.
星期一上午,首先带另一家人看了Alpharetta
这边的一栋房,
赶到Lawrenceville
已经是午餐时分,
他和他朋友热情地请我在一家中餐Buffet吃午饭, 饭后我们去看了他想bid的那套房, 结果不尽满意,
$5.4 万的房那能和
$8.9万的房相比,
要修的地方实在太多,
只好放弃.
想想还是昨天看了两遍的$8.9万的房好. 这样来来去去,大概也把Duluth,
Lawrenceville 两个地区的地理都搞清楚了.
只是这$8.9万房的主卧室没看,
下多少Offer,
心里有点儿没底.
现在又快到我接我们孩子的时间了,
我说你没事就和我去接孩子,
顺便去我们家,
晚饭后再把你送回你朋友家,
就这样去了我家.
晚饭时我突然想起,
我们应该利用晚上房主在家的机会,
上门亲眼看看主卧室.
我们赶紧往回赶,
路上他和我聊起,
他前不久与一老美Agent
也签了Exclusive
Buyer Brokerage Agreement（买方独家代理协议）, 咦???
这下引起了我的警觉,
我说我明天要找我的
Broker 问问,
这事如何解决.
. .我们的诚心打动了房主人,
主人开门让我们查看了主卧室及bath
room, 还解释了空调机完好等,
这下我们放心了,
准备下Offer了.
星期二的早上,
我马上向Broker问了, 我的看房客可能有签署两份Exclusive
Buyer Brokerage Agreement的经过,
我的Broker
告诉我,
我没有问题,
我是在不知情的情况下与他签的,
他需要去 fix 这件事,
我仍然可以代表他去下Offer,
只是他 “Play between two agents”, Worst case, 前 Agent
可以诉他,
他要pay
2 份Commission.
要知道,
我们Agents在前面做, 实际上是代表我们的Broker,
出了事,
我们Broker会出面为我们打官司的,
这就是我们Broker要我们在下offer
前,
一定要和客户签Exclusive
Buyer Brokerage Agreement, 没有这个文件,
offers, contracts 在法律上就不完整.
当我把这个实情告诉我的客户,
他害怕了,
他向我解释他完全不懂,
请我不要追究他,
我看他也不是成心的,
就告诉他,
即使你找前一个Agent
下这套我带你看房的Offer,
我也不找你要Commission,
我们就算是交个朋友吧.
他说了一大堆感谢我的话,
并说他的弟弟或是朋友买房,
一定推荐我等,我们后来也就不接触了. ．．
过了些日子,他特从外州打电话告诉我,
他和我看的那栋房,
又找了原来的那个老美Agent,
他们下了Offer
并加价$2.2万, 总价达$111,000.
由于一个环节上没有掌握好,
当Listing
agent告诉Buyer
Agent 他们在三个top
offers 里,
两个不要求做 inspection, 但他的 Agent出于保护客户的目的,
未和他商量就在电话上,
向Listing
agent强调要做inspection,
因为Seller怕inspection后会有些细节上的麻烦,如要求修理等,结果
Seller 选别家了.
事情还没有结束,
他实际上和他的Agent有一栋Townhouse
下的Offer已经under
contract, 如果买了后面的Single
Family House, 他就打算放弃,甚至Earnest
money $1,000 也不要了.
但在最后的机会,
看到买房竞争如此激烈,
他又改变主意决定要了,
这让Both
listing agent and buyer agent大喜过望.
其实这套$8.5万的Townhouse,
Location 很好,
又有全套的设备,
Move in Ready Condition, 自住满好的.
回想起在亚特兰大的日日夜夜,
他说他很感激我,
我也为这位朋友,
终于买到了他的房子感到高兴.
(笑) 
上了万维网焦点房谈的今日导读版。 
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