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商场如战场, 房地产也不例外, 洞悉市场变化, 提出自己的观点,
我们Agents
就好像是战时的情报员. 决定房产价值的最大因素是位置(Location), 其次还看你买房的切入点.
今年2013房地产复苏来势凶猛,
特别是投资房这一块.
去年的黄历已不适用,
那怕是今年的2,
3 月份,
战况也已更新.
我在房地产心得 1 中提到, 三个热门投资房地区(Norcross,
Duluth, Lawrenceville) $7, 8万的房, 2011年买, 可能也就 $5,
6 万,
2012年物一稀为贵,
已经炒上去了.
我听到的最新消息,
Lawrenceville, Listing $8.5万的房, 还由于first
offer 未能履行,
All Cash, 加价$2万, 才让他 Backup-offer 在63 个offer里胜出. 如此之多的人在抢,
怎么现在的世界就好像疯了似的,
难道房子不要钱?
看来真是这美联储,
不断印钞
(QE3), 导致通货膨胀及美元贬值给闹的.
当然了,
他这房怎么看,
还是物有所值的.
还有没有未被人特别关注的"处女地"呢? 有! 其实在 400#
西边
Exit 10 到
12, 13号,
还是有一些不多的房子,
这些房产3
Bdrms, 2.5 Baths, Yr Bult: 1990 左右, 高中: Alpharetta, Milton, South
Forsyth, West Forsyth High School, 价位在 $15 ~ 20 万, 由于价位高, 很多人没有那么多的现金,
如何买下这样的房产?
现在我们要引伸出一个 “借鸡生蛋”的观念.
我们知道, 有相当多的老中部队喜欢沿141#公路两侧驻扎, 在<房地产投资的六大窍门>第三点,就是 “不要舍近求远”.
Alpharetta, Milton, Cumming 的房子正好符合离自己的住房不远. 这些3
Bdrms 房对自住来说,
由于小,
可能在功能上不能满足你的要求,
可它不失为一个投资房的好条件.
投资房的基本要素：交通方便,
学区好,
不需太大,
不必有地下室,
能够满足一个3,
4 口之家过日子就行了,
这样的$15~
$20万的房子,
如果内装修也不错,
月租能在
$1,300 ~ 1,600. 能租起这等房的人, 收入应该比 (Norcross, Duluth,
Lawrenceville) 的Labor要稳定.
如果你信用好, 能贷到款, 一个$20万的20%的首付才$4万. 假如一个人2011年All
Cash在Norcross,
Duluth, Lawrenceville $5万一栋, 共$15万买了三栋投资房, 月租$900共$2,700月收入. 而你$20万的房产月付Mortgage
$600, 按月租$1,300,
你还有$700可收, 但你只花了$4万现金. 另外, 三栋房出现状况的机率要比一栋大的多,
如房顶或马桶漏水、空调、热水器、洗碗机不工作,
及路途遥远不便等.
还有2011年$15万可买三栋房, 时至今日, 恐怕只能买两栋房,
那收益就减少为$1,800月收入了. 这是个粗浅估算,
只不过是想说明一个道理,
不要细抠钻牛角尖.
如果我们把2011年$5万的房, 称之为 "白菜房", 那2012年$20万的房, 我们就可叫它"白玉房"了, 其保值升值的空间也大.
一个新的观念要被人接受,是要有一段时间和过程的,但不能怡误战机,
二次世界大战有很多统帅,就犯过忽视情报的错误.
时过境迁,
为什么有人还再叹息去年的买房经呢?
我们要站在战略的高度看问题,
别人都在抢那3个地区, 你想以低价抢,也抢不到, 最终还会导致出租房过多,
不得不低价租出去.
我就看到过,
Duluth Super H Mart后面的, 一个不足百户的小区, 2012年夏天就有同时插牌出租的5家. 其实我们附近地区才是
"处女地",
好房子,
好房价,
好房客,
$17, 8万多一点,
小区鲜有人插牌出租.
这类房如果是Ready
move-in 则是最理想的了,
由于这类房价高,
买的人用作投资房的少,
因此价格与去年比上涨不大,
这类房可以考虑 “借鸡生蛋” 的策略去买, 其实有些"高人"已经看出其中的奥秘了.
. .
任何一个商业行动都是风险和机遇并存的, 你需要独具慧眼, 等到满大街老百姓都知道抄股,
就是你资金逃离股市的时候了.
因为要付Mortgage,
你要有承受空置期的能力.
借鸡生蛋,
以小搏大,
资金链不能断,
既不能过于谨慎,
也不能太贪心,
否则一个良好的建议,
也可能成为你商业投资的 “滑铁卢”.
后记：
我的很多篇房地产心得都是有实例支撑的,只不过为了保护客户的利益, 我隐秘了客户Confidential
的个人信息.
就拿这篇文章来说,
我们自己就在2013今年1月份, 400#
西边
Exit 12号口,
成功地买下了一栋 $19万的 "白玉房",
经过一段的整修,
6月份
$1,450租了出去,
目前感觉良好.
所以说,
我不仅仅是纸上谈兵,也是真正的实践者.
(笑)
我在这里只是抛砖引玉, 外州的朋友可以根据当地的实际情况, 结合你的资金运作,
寻找你们自己心仪的 "白玉房". (笑)
如果你对Atlanta 的地理交通不太熟悉，可参见<亚特兰大交通: 我给你一巴掌!>
http://blog.creaders.net/WillyRong/user_blog_diary.php?did=148337
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