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2012年,
朋友介紹我一個外州的買房客,
星期五傍晚建立起聯繫後,
他說他希望儘快買房,
但周六周日我已經有約了.
在我結束了周六下午的看房,
趕赴他住在Lawrenceville的朋友家與他會面,
運用
本打算星期一才帶他看房,
結果周日帶人看房比我原預計的結束早,
臨時決定加他周日下午看房,
我們看了三處房產,
說實話,
他連亞特蘭大的地理還搞不清,
只是因為朋友在這裡買了房,
介紹他也在這裡買房.
這裡的房價顯然要比他本州要便宜得多,
我們一邊開車,
一邊向他介紹亞特蘭大的地理.
開始我誤認為,
他買投資房的目的完全用於出租,
後來搞清他已退休,
想從外州搬來自住或許出租其中一間.
在剛看過的三處房產中,
有一套對自住非常適合,
為了不錯過一個好的選擇,
我們又折回去,
再次查看了那套房,
那套房有人住,
要預約,
我臨時給Listing
Agent 打了電話,
雖然得以進入,但由於房主不在,
主臥室是被鎖住的,
沒有看成主臥室.
晚上他對另一房產又感興趣,
想make
an offer. 由於是HUD
Homes, 要在hudhomestore.com去bid. 我告訴他, 我要代表他, 需要簽署Exclusive
Buyer Brokerage Agreement（買方獨家代理協議）, 還需要他的SSN#,等. 他都同意, 我們就通過網上,
做了電子簽名E-signature.
好象一切順利,
就等明天看了房,
開始bid
投標了.
星期一上午,首先帶另一家人看了Alpharetta
這邊的一棟房,
趕到Lawrenceville
已經是午餐時分,
他和他朋友熱情地請我在一家中餐Buffet吃午飯, 飯後我們去看了他想bid的那套房, 結果不盡滿意,
$5.4 萬的房那能和
$8.9萬的房相比,
要修的地方實在太多,
只好放棄.
想想還是昨天看了兩遍的$8.9萬的房好. 這樣來來去去,大概也把Duluth,
Lawrenceville 兩個地區的地理都搞清楚了.
只是這$8.9萬房的主臥室沒看,
下多少Offer,
心裡有點兒沒底.
現在又快到我接我們孩子的時間了,
我說你沒事就和我去接孩子,
順便去我們家,
晚飯後再把你送回你朋友家,
就這樣去了我家.
晚飯時我突然想起,
我們應該利用晚上房主在家的機會,
上門親眼看看主臥室.
我們趕緊往回趕,
路上他和我聊起,
他前不久與一老美Agent
也簽了Exclusive
Buyer Brokerage Agreement（買方獨家代理協議）, 咦???
這下引起了我的警覺,
我說我明天要找我的
Broker 問問,
這事如何解決.
. .我們的誠心打動了房主人,
主人開門讓我們查看了主臥室及bath
room, 還解釋了空調機完好等,
這下我們放心了,
準備下Offer了.
星期二的早上,
我馬上向Broker問了, 我的看房客可能有簽署兩份Exclusive
Buyer Brokerage Agreement的經過,
我的Broker
告訴我,
我沒有問題,
我是在不知情的情況下與他簽的,
他需要去 fix 這件事,
我仍然可以代表他去下Offer,
只是他 “Play between two agents”, Worst case, 前 Agent
可以訴他,
他要pay
2 份Commission.
要知道,
我們Agents在前面做, 實際上是代表我們的Broker,
出了事,
我們Broker會出面為我們打官司的,
這就是我們Broker要我們在下offer
前,
一定要和客戶簽Exclusive
Buyer Brokerage Agreement, 沒有這個文件,
offers, contracts 在法律上就不完整.
當我把這個實情告訴我的客戶,
他害怕了,
他向我解釋他完全不懂,
請我不要追究他,
我看他也不是成心的,
就告訴他,
即使你找前一個Agent
下這套我帶你看房的Offer,
我也不找你要Commission,
我們就算是交個朋友吧.
他說了一大堆感謝我的話,
並說他的弟弟或是朋友買房,
一定推薦我等,我們後來也就不接觸了. ．．
過了些日子,他特從外州打電話告訴我,
他和我看的那棟房,
又找了原來的那個老美Agent,
他們下了Offer
並加價$2.2萬, 總價達$111,000.
由於一個環節上沒有掌握好,
當Listing
agent告訴Buyer
Agent 他們在三個top
offers 里,
兩個不要求做 inspection, 但他的 Agent出於保護客戶的目的,
未和他商量就在電話上,
向Listing
agent強調要做inspection,
因為Seller怕inspection後會有些細節上的麻煩,如要求修理等,結果
Seller 選別家了.
事情還沒有結束,
他實際上和他的Agent有一棟Townhouse
下的Offer已經under
contract, 如果買了後面的Single
Family House, 他就打算放棄,甚至Earnest
money $1,000 也不要了.
但在最後的機會,
看到買房競爭如此激烈,
他又改變主意決定要了,
這讓Both
listing agent and buyer agent大喜過望.
其實這套$8.5萬的Townhouse,
Location 很好,
又有全套的設備,
Move in Ready Condition, 自住滿好的.
回想起在亞特蘭大的日日夜夜,
他說他很感激我,
我也為這位朋友,
終於買到了他的房子感到高興.
(笑) 
上了萬維網焦點房談的今日導讀版。 
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