搶offer現象有可能重返市場

作者：山蛟龍

我相信讀者朋友看到這個標題會大吃一驚，素質差 的可能會罵出髒話，素質高的可能會笑一笑問 ：“你沒有喝多吧? ”或者 “你是不是吃錯了什麼藥了？”

是啊，我也挺奇怪，為什麼我會產生這樣的念頭或者為什麼我會對市場分析出這樣的結論。不管對還是不對，一家之見，大家也無需太過認真。我的看法並不是對市場的預測，而只是對市場上一些因素的分析而已。任何一件事，樂觀人有樂觀人的看法，悲觀人有悲觀人的觀點，至於誰對誰錯，最終都得由市場的現實來決定。大家肯定聽說過那個很著名的賣鞋的故事，你在結果實現之前能夠判斷出誰的觀點更對呢？

我也知道，市場上有太多太多對房價上漲不利的因素，我不需要你把它們羅列出來來反駁我，我自己有可能比你更清楚這些不利的消息或是數據。在這個世界上人云亦云很容易，別人怎麼說，你跟着說，反正錯了又不是你一個人錯了，大家都錯了，你肯定不需要承擔判斷錯誤被人指責的壓力。相反，特立獨行、獨樹一幟就很難，錯了基本上就你一個人承擔被罵的結局。不過，本人從來就不愛人云亦云。Anyway，不管是贊還是罵，先別管它。我們還是先來抽絲剝繭地分析一下房地產市場上有可能促進房價上漲的因素。

我想問大家一個問題目前阻止房價上漲的最重要因素是什麼？可能有80%以上的人的答案是拿不到貸款，這個比例有可能還要更高。那麼，是不是貸款問題或者貸款政策有所鬆動，房地產市場就會出現很大的變化？這個答案應該是肯定的吧？

那麼，我們是不是應該把目光轉到銀行貸款或者政府的貸款政策上來呢？

首先，最近業內不斷地冒出要求放鬆貸款政策的呼聲，比如放鬆壓力測試或者甚至要求取消壓力測試的，甚至有出主意的說把P+2減為P+1或者P+0.5或者P+1.5的，聲音還比較多。呼聲是否會轉變為現實的政策？我認為有可能。因為在房價高的時候，社會有呼聲要求控制房價的，結果後來就變成政策了。現在呼聲又來了，只是跟控制房價不同而是放鬆控制。我們拭目以待。

其次，銀行在買家稅和B-20政策出台後，按揭量下降了非常多，達40%以上，因為壓力測試使得許多人拿不到足夠額度的貸款，雖然按揭筆數下降並不大，但因平均單筆貸款量下降幅度很大而使得按揭總量大幅下降，這使得銀行在升息的情況下，按揭業務的利潤還是出現比較大幅度的下降，這給銀行的經營和盈利帶來極大的壓力和挑戰，以致銀行開始希望政府放鬆貸款政策了。在政府政策出台之前，個別銀行已經行動了，象TD銀行已經推出了首付貸業務，即客戶首付不足可以向TD申請首付貸款，這是一種變相的零首付或是低首付的操作，即銀行業開始想辦法對付B-20壓力測試所帶來的業務下滑局面或囧境。

第三，OSFI已經在探討把25年分期調整到30年分期。很明顯，這也是放鬆銀根的一個步驟，只是大家看得比較不那麼明白而已。25年分期延長到30年，貸款額不變，分期周期延長，每月的還款額就少了，民眾的支付壓力就小了，在貸款審批上也會好批一點或者額度批得大一點點，這實際上就是在削弱B-20所帶來的壓力。

還有就是商業銀行在央行不升息的情況下居然降息了（一般來說，商業銀行都是在央行降息很長時間才開始降息，而在央行還沒升息之前就先行升息。央行不降息而商業銀行紛紛降息，這種情況極為罕見，值得大家關注和思考）。這可以看出銀行的處境和急迫心態。作為bankman的我，其實這話老早就說了，控制房地產市場，受傷最大的是銀行，最急的也是銀行。不得不說，降息實際上是對目前房地產市場影響最小的因素，人們現在最大的問題是拿不到貸款而不是利率高一點還是低一點。但是，降息起碼反映着銀行的處境和心態。當然多多少少也會減輕一點支付的壓力，也可以算是一種鬆動銀根的動作。

銀行業在市場還未有任何動作之前蠢蠢欲動，並且小動作不斷地搞了這麼多名堂，這反映着市場在不久的將來會動起來（一般來說，銀行的信息來源要比普通民眾可靠而全面，銀行的動作值得關注，正所謂春江水暖鴨先知）。一旦政策明確，市場的動作會一發不可收拾，也就是我在標題上的結論：搶offer現象有可能重現市場。

當然，僅僅銀行的一些動作還是不足以支持我這個搶offer現象有可能重返市場的觀點。市場的動作還需要信心。信心來自於何方呢？下面我們再來分析一些市場上的積極面因素。這些因素有可能成為買家信心的另外來源。

第一，  新開工數量縮到非常少的位置，這有可能給未來市場需求造成極大的問題。供應跟不是需求會成為未來價格上升的極大的促進因素。

第二，  市場調整比較充分到位。土地房平均下跌了超過25%，大的高價位的獨立屋，價格有跌去超過30%的。從歷次房地產調整的幅度來看，平均價從來沒有超過30%的，所以平均價下跌超過25%，是不是達到最低不敢說，但差不多到相對低位了，基本上是可以進場的點了。

第三，  市場需求極為旺盛。由於人口的持續增加，住房需求非常大。但由於貸款政策的影響，這種需求被壓抑了，這從低價位房屋類型如condo和townhouse成交極為旺盛，以及房租持續暴漲現象，可以看出來。

第四，  持幣觀望的購買力非常強勁，正在虎視眈眈市場的動態。一旦市場開始活躍，這股力量會紛擁進入市場暴搶。

第五，  低價位房的價格上升造成不同類型房屋的價差縮小，促使換房的動力迸發。

第六，  加拿大經濟太差，在資源行業特別油價不振的情況下，房地產這個支柱行業再被壓制而表現差勁時，政府的壓力不斷加大，各行各業因房地產業的不興而不興，人民生活受制於地產的表現。而且今年是選舉年，政府壓力很大，執政黨有機會在房地產業上釋放政策牛肉。在野黨也有可能在這上面動腦子，這就有可能造成人們對房地產的預期的上升。

第七，  世界經濟可能會受制於中美的貿易戰而出現衰退，各國有可能放鬆銀根救經濟，那麼整個升息的趨勢有機會扭轉。同時，在經濟不振的情況下，房地產業更是加拿大的救命繩，政府不支持有可能但起碼不會打壓。

第八，  炒房客的許多問題已經在兩年時間裡基本上清理得差不多了。資金壓力大的，該低價賣的也差不多都買了。炒樓花套牢的，借私貸closing的也解決了，不能closing的定金被開發商沒收還有可能成為被告的，開發商也有可能給出增加定金延期交接的條件。反正就是問題解決了差不多了。

不管大家有什麼樣不同的看法，但我相信一點：否極泰來。市場永遠都是在大部人悲觀失望的時候迎來機會。我知道許多人現在對房地產市場是完全失去了希望，所以我看到了市場正在蘊育的機會。

此文非任何投資置業之建議，完全是一種自由評論的東西，所以大家自己思考並決定您的任何投資置業行為，不要受此影響。