设万维读者为首页 万维读者网 -- 全球华人的精神家园 广告服务 联系我们 关于万维
 
首  页
新  闻
论  坛
博  客
文  墨
黄  页
分类广告
购  物
欢迎光临WillyRong的博客空间!  发表日志  控制面板  个人相册  给我留言   搜索>>  帮助  退出
WillyRong的博客  
佳桥  
        http://blog.creaders.net/WillyRong > 复制 > 收藏本页
我的名片
WillyRong
 
注册日期: 2012-11-19
访问总量: 100,425 次
点击查看我的个人资料
用户登陆
用户名:
密 码:
忘记密码?
Calendar
我的公告栏
最新发布
· 房地产中的成功学。
· 笑看彭丽媛和米歇尔斗法 - 厚德载
· 如何估价你的房产?
· 房地产的事,你懂的。
· 中国公民如何在美国买房地产.
· 南方不懂北方冷,亚特兰大对雪不
· 如何找到好房客.
友好链接
· 润涛阎:润涛阎的博客
· 恩上加恩:恩上加恩
· 老钱:老钱的博客
· 何岸泉:驾着时间来看你
· 海天:海天之间
· 郁郁葱葱:郁郁葱葱的博客
· 公民经济学家吴迪:公民经济学家
· 解滨:解滨
· 刘以栋:刘以栋的博客
· 敬丘:敬丘的博客
分类目录
【房地产日志3】
 · 房地产中的成功学。
 · 如何估价你的房产?
 · 房地产的事,你懂的。
 · 中国公民如何在美国买房地产.
 · 如何找到好房客.
 · 看图说话,13,14年房地产市场回顾
 · 冷天气中话亚城.
 · 新建房买卖中的甲方乙方.
【房地产日志2】
 · 为什么你需要 Buyer Agent?
 · 人靠衣服马靠鞍,房子也要把衣穿。
 · 趣谈房屋的朝向
 · 房地产中如何巧用利率杠杆
 · 不赔就是赚, 不赔就会赚.
 · 借鸡生蛋, 以小搏大.
 · 浅谈 Exclusive Buyer Brokerage A
 · 买到房子不要后悔.
 · 房地产心得小结.
 · 买方付过户费用Closing Cost.
【儿童成长】
 · 不是7只马,是骑着马
 · 从电影的“蒙太奇”想到了种庄稼.
 · 写在加拉太团契复活节期间外出露营
 · 我们家的 “红河谷”.
【房地产日志】
 · 第一次报价往往是最好的报价.
 · 什么样的Offer 是好Offer?
 · 亚特兰大交通: 我给你一巴掌!
 · 新房子 vs. 旧房子.
 · 看房三要素: 外观,内部,邻里设施.
 · 买房三要素: 位置, 价钱, 功能.
 · 向你介绍亚特兰大Atlanta地区
 · South Forsyth County, GA 火了
 · 向你介绍 Forsyth County, GA.
 · 春节感言, 2013年房地产市场展望.
【心情杂想】
 · 笑看彭丽媛和米歇尔斗法 - 厚德载物
 · 南方不懂北方冷,亚特兰大对雪不设
 · 新近学了一句话,感觉非常有哲理受
 · 新一代神曲《狐狸叫》爆红 刷新鸟叔
 · 美国少女唱歌赞中餐爆红 Alison Go
 · (转帖)事故之后,路虎男做了所有可
 · 月圆圆事圆圆合家团圆!祝中秋节快
 · 青梅煮茶论狗熊
 · 值得回忆和纪念的2012 年 (中国).
 · 北京晚报上的 “豆腐块”.
存档目录
04/01/2014 - 04/30/2014
03/01/2014 - 03/31/2014
02/01/2014 - 02/28/2014
01/01/2014 - 01/31/2014
12/01/2013 - 12/31/2013
11/01/2013 - 11/30/2013
10/01/2013 - 10/31/2013
09/01/2013 - 09/30/2013
08/01/2013 - 08/31/2013
07/01/2013 - 07/31/2013
06/01/2013 - 06/30/2013
05/01/2013 - 05/31/2013
04/01/2013 - 04/30/2013
03/01/2013 - 03/31/2013
02/01/2013 - 02/28/2013
01/01/2013 - 01/31/2013
12/01/2012 - 12/31/2012
11/01/2012 - 11/30/2012
我的网络日志
房地产中的成功学。 2014-04-10 11:35:16

今年(2014)初的极端泠空气,冰封了美国的大地,也冻住了房地产交易市场。以前,只知道农民是靠天吃饭,原来做房地产也要靠天吃饭。4月春暖花开,各路虾兵蟹将开始倾巢出动,八仙过海,房地产的交易也终于从冬眠中苏醒过来。

对于等米下锅,饥肠辘辘,公司还要收你租子的经纪人,如何能尽快地做成交易,是经纪人迫切想知道的。从房地产培训课中程学到,买房客可分三种,即 A Buyer, B Buyer, and C Buyer.  A Buyer 是指那种要在 1 ~3个月就要买到房子的人,B Buyer 则是指那种要在 3 ~6个月或者更长些时间买到房子的人,C Buyer 则是有一搭无一搭,想买又不想买,犹犹豫豫,常常会改变主意的人,遇上了便宜当然不捡白不捡。

所谓职场战术心理学,展开了写,可能洋洋洒洒几大篇都写不完, 所以避实就虚,捻要紧的说。感谢上帝,我去年就遇上了好几个 A Buyer,有些还是我太太的铁杆盟友,难怪我不能不做得不成功,所以呀,功勋章里有她的一半。 (笑)

除了三种Buyers, 人的性格还分四个特性,即DISC。我曾在《房地产心得小结》中简单地提到过。一般来说,D person 和 I person 属于make decision quick 的人,而C 和 S 是make decision slow的人,尤其是 S person 是非常的 Slow。可能你陪他/她看上一年房也买不下一栋房,我们的Broker 曾经花三年的时间才为S person性格的人买下一栋房,但我们的Broker说你为S person买下一栋房,将来他们会是你最好的推荐人,因为你耐心细致的服务赢得了他们的心。

在我做房地产交易中,就遇到过各种 Buyers,第一天看了5 栋房,从中选出一栋,嘭!就是它了,下Offer,  然后一步一步,最后就成交了。还有更快,看了两栋,就定下成交的。也有陪着看了一年的房的。房地产就是这样,有吃肉的时候,也有喝汤的,还有啃骨头的,常常是喝西北风的,这一点,我想干我们这一行的经纪人一定会深有体会。但我想讲的是,要有一个良好的心态,You never know. 你带你的买家看了很多房,做了很多Research ,上千的Emails和服务,最后没有买,go away.  这是常有的事。 有的过意不去,甚至要给酬金或礼物,我都没收,我是本着交朋友的想法,与人为善,买卖不成仁义在。既然做了这一行,就要有这样的心里准备,俗话说,“生意不好两三天,老婆不贤一辈子” 。没有关系,你们千万不要介意。如果有可能,给我介绍别的客户就好了。

话说回来,大多数做房地产经纪人是属于D 和 I person,如果你属于慢性子,特别是 S 的人,建议你不要做这一行。因为这个行业需要你快速的反应,客户来了问题要快速的答复, 很难想像一个慢性子的人,对客户来的请求拖拖拉拉,能让客户满意的。D 是make decision 最快的,有点像我们亚洲人说的 A 型血型,是主导型,也比较武断。其次是I, 也快且性格热情奔放,easy going,具有鼓动和亲和力,有点O型血型的味道。C 则严谨细腻,逻辑清晰,但make decision较慢,很多做电脑的工程师/程序员属于这一类型。S是最慢的,我们常说,“油瓶倒了都不扶,火上房了都不急”。有的Agent 不明就里,向我诉苦,遇到这种人常常有种被涮的感觉,我告诉她,他们并不是在耍你,是他们的秉性使然,遇到这样的人你还真不能有脾气,“豆腐掉到灰堆里-吹也吹不得打也打不得”。

需要补充的是,每个人这四种特性都可能同时存在,只不过占的比例有高有低,我们把 D 比例大的人叫 High D person, 把 I 比例大的人叫 High I person, 像我就问过我的 Broker, 在她的眼里,我是属于那一类人,她说我是I 和C person,我感觉估的还挺准的,我既有快速应对的一面,又有细心的特征,我也曾做过Java Developer, 你们看我写的文章,应该条理逻辑还算清楚吧?

房地产事业说白了就是人的事业,你人缘好,人气高,自然就容易做得成功,不仅要有深厚的房地产知识和功底,更要了解你客户的人。你越有经验,越懂得客户的心理,就越好做。上升到理论的高度,这其实是一个哲学范畴的问题。那些看上几十栋,上百栋,还找不到北,并不能说明你带人看房多你的服务就一定好。反而房子看得少而精,签约快,既节约了客户的时间,也创造了高的成功率,可以说这是一个辩证的关系,如果你能保持看上几栋房就签约,又看上几栋房就签约,一路做下来,那说明你是一个很有经验的经纪人,看房子看人都看得很准,不是吗?

行行都不易,行行出状元。人无完人,房无完房,什么事情都不会十全十美的。谨以此文送给自己的同行们,谋事在人,成事在天,大家苦中作乐,彼此共勉,也让外界多少了解一下该行业的艰辛,理解万岁!


真的很开心,又上了万维博客导读版,继续努力!

也上了万维读者网 – 焦点房谈今日导读版,点击浏览数上千。 (笑)

评论(1) 引用 浏览(1139)
发表评论
文章评论
作者:WillyRong 留言时间:2014-04-10 20:14:50
也许这就叫做, “一物降一物,卤水点豆腐”。 
 
【 在 atl (ATL) 的大作中提到: 】 
: 赞好贴。 
 
: 补充一句,DISC profile是性格学的一种理论,因为简单易懂,被人事部门
: 广泛的应用 。 

: S+C型的经纪人非常少见,他们有极度的耐心,在处理高价位或者复杂交易时
: 非常冷静严谨,不会情绪化。 
 
: 亚城有位每周做讲演的broker也是这个性格,目前有80位经纪人挂靠在他的
: 门下。没有一定的魄力,是搞不定几十个人精的。 
 
: 我办公室有两位顶级经纪人也是这个性格,他们通过不断的学习和实践,事业
: 上非常稳定和成功。
笑看彭丽媛和米歇尔斗法 - 厚德载物的由来(非原创-改编) 2014-03-24 21:23:32

一个欠了你好多钱的人,带着一家大小到你家作客,

你热情洋溢的接待她们,又不好意思开口要她还钱,

就教她写毛笔字“厚德载物”(好多债务。。。。。),

她想了想,拿起毛笔,歪歪斜斜地写下了一个“永”字,(永远拖欠),

你一怒之下,把客人留家里,干脆和老公去荷兰赏郁金香去了。

 

(上次去你家,你居然躲着不见,这次来我家,就别怪我不给面儿了!)


评论(0) 引用 浏览(826)
发表评论
如何估价你的房产? 2014-03-19 10:39:51

在房地产交易中,我们常常会看到一个现象,买卖双方好不容易签署的合同,由于种种原因,最终没能过户成交,双方费时费力,结果一江春水付之东流。这其中的一个原因就有买方/通常是贷款银行的Appraisal (房地产估价) 低于双方签好的合同价。

去年(2013)我就经历了这样一件事,我们几经周折找到一栋可心的房产,Original List Price: $350K, 我们做了小区房产比较CMA (Comparative Market Analysis)后,在$325K 签了合同。当贷款银行的Appraisal 出来后,结果Appraisal Price $315K,这有$1万块钱的空挡,怎么办?

一般的情况有四个结果,1. 买方要求卖方降价至Appraisal price,如卖方同意,握手成交。2. 卖方不同意降价,买方愿意在自己的首付中付高出的这$1万块钱差价,也能成交。3. 卖方不同意降价,买方不愿意加价,结局是大家都知道的,竹篮打水一场空。4. 卖方降价$5,000,买方加高出Appraisal 的$5,000价,双方各退一步,海阔天空。

你们猜我们是什么结果? 啊,感谢上帝! 双方都是通情达理之人,当然是第四种结果。想想看,找到一栋中意的房子也不是一件容易的事,去年的房价低贷款利率也低,如果耽误来耽误去,可能利率的上升也会把这$5,000 块钱给绕进去了。所以说,买房子要从大处儿着眼,早买房早享受,各方皆大欢喜,圣诞节前就过了户。  (笑)

我前头的故事只是个引子,真正想讲的是后面的话题。

那么卖方如何估计自己的房产在市场上比较准确的价位,而不至于盲目不断地拉抽屉呢? 这里我们谈一谈Pre-listing Consultation (上市前咨询)的概念。

我们知道,通常Listing Agent 在给Seller 上市房产时会做一个小区房产比较 CMA。卖房人可参考或不参考CMA 给出自己的心理价位 Listing Price,也许符合市场行情,也许高于市场行情,当合同签署后,如果买方的Appraisal低于双方签好的合同价,就会出现上面的争执,遇到比较tough 的买家,成交就很困难,有办法解决吗?

今天正好有 D.S. MURPHY (Real Estate Appraisers & Consultants) 的人,Scott Murphy 先生来我们KW 公司做商务宣讲,我就此机会问了一下。他告诉我们,可以做一个Pre-listing Consultation。

如果他们做的Pre-listing Consultation的估价高于买方的 Appraisal,他们可以免费再核对,为什么买方的 Appraisal 低于他们的估价,是否买方的 Appraisal 少估了些什么,然后卖方可用他们的重新评估和买方/银行 Appraisal 去argue,甚至要求买方重做 Appraisal。

我的Broker 就讲过一个故事,她早年做Listing Agent 时,手上就有一份卖方做的Pre-listing Consultation (Appraisal),在合同签署后,她就把该房子Supra Lockbox 里的钥匙拿走,这样逼得银行的Appraiser (估价师) 来估价时要找她开门,她就趁机提醒这个估价师,她手上有一份卖方做的Appraisal,言下之意,如果你的Appraisal过低,我们会和你argue (争议),其结果我就不用说了,你们都猜得出来。

我们KW 很多Listing Agents 都面临过这样的现实,就是Appraisal Price迟后于Market Price (市场价格),因为Appraisal 通常是按前3个月、前6个月市场上销售掉的房产做比较,可以想像,当市场快速升价时 (如去年2013),Appraisal Price 常会低于市场行情,这个时候就需要买家卖家互相妥协达成交易。

我就问过一个估价师,为什么现在的Appraisal Price 做的这么低呢?  他告诉我,在房地产泡沫时代,很多估价师虚高估价,结果银行吃了大亏,很多房产不得不foreclose (取消抵押品赎回权),银行收了这些不值的房产,你说银行恨谁呢? 没错,估价师呗,所以那些经常高估的估价师都被银行放了永久的“长假”,但没听说低估的人回家,这也可以算成是他们的生存法则吧。

很多卖房人不想(不舍得)做Pre-listing Consultation ($425),所以也就得不出较准确的房产价位。

 

我以上的建议仅供参考。下面就是Scott Murphy 先生的联系方法,如果对某些人有所帮助就好。(笑)

http://www.dsmurphy.com/

Our standard fee is $425 – this is for a home up to $750,000

$750,000-1,000,000 is $600

Above $1M we need to do some research and quote a fee – it depends on the complexity of the property, gross living area, location, lot size, etc.



又上了万维读者网 – 焦点房谈今日导读版,点击浏览数上千。 (笑)


评论(1) 引用 浏览(2100)
发表评论
文章评论
作者:WillyRong 留言时间:2014-03-20 12:15:32
有朋友回帖说:
谢谢分享。倒是没听说过这个 consultation。不过感觉没什么用,又不能guarantee 银行 match 他们的估价。
 
我的回复:
实话说,不太好回答。

在房地产交易中,每一个Case都是特例。和其他事情一样,没有人也不可能给出guarantee,这些房地产的小知识,只在给大家指出一个方向,要具体问题具体分析。

就拿医术高明的医生来说,他/她有很多仪器和检测手段 (房地产的这些技巧和方法就可看成是仪器和检测手段),但他/她也不能保证他/她的诊断和治疗就100%的正确,但是有仪器和检测手段要比没有强是肯定的,要不然就成了 “蒙古大夫”了。

我在我的文章中清楚地表明了,“我以上的建议仅供参考”。

不过还是欢迎来言讨论,这说明你用心看了,还看出了问题。正好我有时间来试着回答,不尽满意,尽请谅解。 (笑)
总共有42条信息 当前为第 1/14页 首页 上页 下页 尾页 跳转到: 页 
 
关于本站 | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站导航 | 隐私保护
Copyright (C) 1998-2012. CyberMedia Network /Creaders.NET. All Rights Reserved.