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工作签证与卖房。 2015-05-01 13:35:05

这或许是一篇技术性很强的知识小文,对于一个不熟悉领域,在这么短的时间内,别说找出解决问题的方法,光是把这些法律条款搞清楚,就要花不少时间。如果你不是这种 Case,可以稍微泛泛地了解一下,将来有一天你或你的朋友遇到这样的情况,你也许依稀记得在WillyRong的博客上看到过,到博客上去查找。

我们还是以讲故事的方式来叙述事情的来龙去脉。

我上市的一栋房产,在即将Closing (过户)的前三天,接到Closing Attorney (过户律师)的查询,问卖房人的身份问题,即是Green card holder (绿卡持有者)还是U.S. Citizen (美国公民)?

出乎我们意外的是,我的卖房人由于换工作,虽然在美多年,仍然是H1B visa (工作签证),这下麻烦就来了,过户律师说,根据美国FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act外国投资房地产税法案),当卖方是外籍人士时,要求(Withhold)扣留总销售价格的10%作为交税的税金。

哇,这也太扯了!一个近$35万的房产,意味着近$3.5万块美元因要用来交税而扣押,而且还很可能要不回来了,认栽不认栽? 摊上你,这也是个“十万火急”的事,如何解决?

人们常说“智慧”,“智慧”是什么?用一句既简单又好记的话来形容,“智慧”就是解决问题的能力。

天大的事情来了不慌张,你能找到解决的方向,按照正确的思路,一步一步地把问题解决了,你有这个能力,你就是有“ 智慧”的人。

说实话,我是做房地产的,以前没有遇到过这类问题,也不知如何解决,感谢上帝,我的客户还真找到了这样一位“智多星”- 人称“才女”,她告诉我的客户,先不要急,让她看看和上网查一下。

在查找了大量信息后,果然找到了破题的方向。基本思路是这样的,按照这个法律,If the Seller is a US Citizen or a US Resident then FIRPTA does not apply.  这个意思换句话说,虽然你不是绿卡持有者,也不是美国公民,但只要你能证明你是美国的居民(US Resident),这个“外国投资房地产税法案”  就不适用。关键是如何定义什么是US Resident?如果你满足了Substantial Presence Test,你就可视为US Resident,这个逻辑成立吧?

下面的步骤就是一步步地去证明,具体的做法是,我的客户给过户律师发邮件,“聪明”地向律师说是找了一个 “CPA” (注册会计师)咨询过了,申诉自己是属于美国的居民,并把IRS 的网页链接发给律师,律师看后也同意按US Resident 去做,只是要求我的客户按网页所指的地址做一个test 并把测试结果返给律师做凭证。

Substantial Presence Test

(要求在美住满183 days,你就会被认为是美国居民US Resident,pass 这个test.)

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test

下面就是我的客户给律师的结果:As to the Substantial Presence Test:

A. Current year days in United States x 1 = 129 days

B. First preceding year days in United States x 1/3 = 365 x 1/3 = 121 days

C. Second preceding year days in United States x 1/6 = 334 x 1/6 = 55 days

D. Total Days in United States = 305 days (add lines A, B, and C)

I'm affirmatively sure that I meet the substantial presence test.

我的客户毫无疑问地通过了这项测试,其他的芝麻细节就不啰嗦了,在提全了各种文件手续后,房子顺利地在05/01/2015 Closing (过户)了,这真是一件让人值得庆幸的事,各方大喜过望。

俗话说,“遇事学事”,没遇到事恐怕也不想去研究,但有好的经验我们总是喜欢借鉴。看官们别以为我现在写的轻松,你若是当事人在遇到“无解”的情况下,迈不过这个坎,会急得你眼泪都掉下来的。这好比做一道数学难题,在你抓耳挠腮不知如何下手时,经人提示,解出了答案,就豁然开朗了,如今这个Case看起来就简单多了。

再多说一句,人的“智慧”是小“智慧”,来自上天的“智慧”才是大“智慧”。


下面就是这些网页的链接地址,方便有兴趣的朋友们查找。

FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)

http://www.irsvideos.gov/Individual/education/FIRPTA

FIRPTA Withholding of Tax on Dispositions of United States Real Property Interests

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/FIRPTA-Withholding

According to the US Resident's definition in IRS website: Foreign Persons

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Foreign-Persons

Substantial Presence Test

http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Substantial-Presence-Test

浏览(1592) (1) 评论(1)
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文章评论
作者:WillyRong 留言时间:2015-05-12 09:47:28
对于外籍人士(中国公民)出售他在美国的房子,如何避免(Withhold)扣留总销售价格的10%作为交税的税金?

我们的过户律师给予了答复:

Yes, there is a 10% withholding tax, but there are many exceptions.  If we are doing a closing for you where this is an issue, let me know and I can see if it will apply or not.

是有10%的预扣税,但也有很多例外。当你要上市(listing)你的房产,你要找我们的过户律师咨询办理相关手续,具体这些手续是什么?这是人家的 “看家本领”,不便公开发表,我只能点到为止,“你懂的”。
民以食为天,厨以灶为先。 2015-04-20 23:16:36

一看这个标题,就知道我要讨论与吃有关的事情了。是的,我们中华民族有5000年的历史,饮食文化是我们中华文化宝库中一颗璀璨的明珠,想必大家都看过《舌尖上的中国》,可以说有中国人的地方,就有中国的饮食文化,日本人更给它赋予了一个形象的名称“中华料理”,可我今天不是来研究中国饮食文化的博大精深,也不是讨论当今热门的食品安全问题,而是来谈谈厨房灶具的更新换代。

俗话说,“好厨子一把盐。” 我不甚解,但好厨子一定要有好的灶火是肯定的,因为餐馆炒出的的菜和自家做出的菜不同,很多与“火候”是否给力有关,这“火候”就牵涉到炉灶,我们家用的炉灶不够专业,即使餐馆的大厨在家用的炉灶上,也不容易炒出餐馆的菜肴。可是要在家里做出美味佳肴,尤其是炒菜,常会遇到一个头痛的问题,油烟太大。如何把炒菜的油烟排出室外,是我们买房人非常关心的事。

下面我就向大家介绍现今市面上流行的家用灶具和排烟设备。

先说排烟设备,因为这是我们老中最关心的,再好的灶具如果排烟不行,我们也不敢家用。

在80年代、90年代,美国的Vent hood (排气罩)  非常简易,基本属于Recycle 型 (内循环方式),就是在炉灶的上方,有一个小的抽气扇罩(或是微波炉)下加一个收集水/油汽的篦子,水/油汽经过篦子过滤一下,都排在室内,篦子也很难清洗,需要定期更换,这主要适合于美国人当时的烹煮习惯。

随着社会的发展,技术的进步,生活水平的提高,越来越新的厨灶设备、大功率的Vent hood (排烟罩) 走进了家用厨房,这一代的Vent hood可称为Exhaust outside 型(废气排放到室外),钱是要多花一些,但从此煎鱼炒菜再不头痛,非常适合来美的老中和亚裔移民炒菜做饭的要求,我们都喜欢这种类型,道理是不言而喻的。

再说炉灶有两种类别,一种是Cook top (炉灶台) 外加/置double ovens双烤箱,一种是Range stove(系列炉,炉灶包括double ovens双烤箱),这两种都常见,关键看厨房设计时,开发商/建筑商是如何考虑和选型的。

第三个就是燃烧分类分burners gas(燃气型)和burners electric(电热型),一般大厨比较喜欢燃气型炉灶,因为蓝色火苗看得见,容易调节火势大小,而电热灶与平底锅接触紧密,加热快,热效率高,温度也可调节,但不直观,不太好掌握火候。

当你明白了这些不同点,在你选房选厨房设备时会有较好的参考。相信在不远的将来,这些厨具设备都会逐渐走入人们的生活,你就不用担心没有与厨师媲美的“武器”了。

现在智能手机广泛使用,资讯大爆炸,越来越多的人从手机上读取信息,要求字少图多效果好,让人一看图就明白,没有太多时间读字,所以还是请看下面的图示吧。


乖乖,题目写大了,有人看了我的文章后说,为什么没有介绍三星电磁感应炉的?

好吧,应读者要求加上视频,不仅加三星的,也加西门子的,大家自己比较吧。

Cook top (炉灶台)

Range stove(系列炉,炉灶包括double ovens双烤箱)

大功率的Vent hood (排烟罩) Exhaust outside 型(废气排放到室外)

其他的厨具设备

浏览(1751) (4) 评论(3)
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作者:WillyRong 留言时间:2015-04-21 19:53:37
当我在新浪博客发表的我的博文后,我加了下面一句话:

我觉得国内厂家看了照片后,完全可以仿造(山寨)出来,然后出口美国,造价可能会比美国产的便宜。
作者:WillyRong 留言时间:2015-04-21 23:38:46
乖乖,题目写大了,有人看了我的文章后说,为什么没有介绍三星电磁感应炉的?
好吧,应读者要求在文中加上了视频,不仅加三星的,也加西门子的,大家自己比较吧。
作者:WillyRong 留言时间:2015-04-23 00:23:21
sneakin: 请问这些抽油烟机的照片在哪个店里照的啊,一直想找个这样的店买个靠谱的抽油烟机。谢谢!

果不其然,还真有人感兴趣。我把网页和地址和盘托出,如果你在亚特兰大,自己开车去吧,但愿我的信息对你有帮助。(笑)

Kitchen.Bath.Outdoor.Joy. | PIRCH
http://www.pirch.com/

PIRCH Atlanta
Address: 3535 Peachtree Rd #230, Atlanta, GA 30326
Phone:(404) 341-7555
Hours: Open today • 10:00 am – 8:00 pm
我刚上市的两个热门 Listings,敬请关注。 2015-04-01 20:09:08

今天是04/01/2015 (愚人节),可我要说的可不是愚人节搞笑,听我下面娓娓道来。

2145 Stoney Point Farm Road, Cumming GA 30041(Lot 8)

http://fmls.fusionmls.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=426118588&s=FML&t=FML

星期一(3/30/2015)刚刚上市的一块地,没想到有这么多人感兴趣,星期二当我在我们KW Team meeting 向大家告知我Listing 这块地Lot 8,会后就有很多人找我要资料,当天就有人去看Lot 8。 我今天又带了一个人去看这个Lot 8.

这是一块已经批准盖住宅的地,在South Forsyth County 不多了,距400公路12出口麦克法兰路(McFarland Parkway )只有5分钟距离。

小区是带Gate 的高尚住宅区,有很多百万以上豪宅,你可以建自己喜欢样式房子。我们同事都说$14万在这个建百万豪宅的小区真不贵,这可是建自己喜欢Dream house (梦想房)之地。

机不可失,失不再来,你是那个识货的人吗?

一块和田玉在没有打磨雕琢之前,在普通人的手里,只是一块 “白石头”,当它到了工匠的手中,就可以变成宝物。

10535 Morton Chase Way, Alpharetta, GA  30022 (Listing price $229,900)

http://fmls.fusionmls.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=807382023&s=FML&t=FML

这也是星期一(3/30/2015)刚上市的一栋房产,坐落在State Bridge Road边上,是邮政编码增长最快的地区30022 (Alpharetta, GA)的房产,1996建的维护很好的温馨小屋,房价不贵 $229,900,面积适中:2,029 sq ft,很适合第一次的买房者或投资客,小区的 HOA fee 一年$250,No HOA Rent Restrictions (没有出租限制)。

春天的百花盛开,也给房市带来了喜气,第一天上市就有很多买房人来看,接下而来的预约看房络绎不绝,相信不久就会找到合适的买家,你是那个合适的人吗?

春暖花开,很多人加入了买房大军,想买房的人要抓紧了,因为随着美国经济的持续稳定和发展,很多人都预期房价还有升值的空间。

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作者:WillyRong 留言时间:2015-04-04 21:13:31
一块和田玉在没有打磨雕琢之前,在普通人的手里,只是一块 “白石头”,当它到了工匠的手中,就可以变成宝物。
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