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再谈亚特兰大投资房 2017-02-10 18:51:31

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有人给出了现金买投资房计算回报率的公式:

(现金买投资房产)投资回报率  = 10月的租金一年的各种花费)/ 买房价。

我们老中的数学很好,都知道,买房价(分母)越低,投资回报率就越高。

如果是贷款买投资房产,因素多一些,计算就复杂了,为了简化文章,这里就不讨论了。

但我说,买投资房不仅看它的投资回报率(低廉房价),还要看它的Location。在好区买到低价房产是好事,在不好区(不安全区)买到低价房可能“买来”麻烦。

拿纽约来说,位于Central Park 往南的Manhattan地区是好区,而Central Park 往北的Harlem, New York, NY 就差多了。

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话说回来,亚特兰大北部的 North Fulton County, South Forsyth County 等等是好区,而亚特兰大南部的Clayton County, GA就差多了。

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亚特兰大Buckhead, Atlanta, GA 是富人区之一,相当于纽约的Manhattan,那里的房价很贵。一室一厅的高层住宅Condor 就要$32万多,而且只能自住还不让出租。两室一厅的高层住宅Condor 就要$50~60多万了。用这钱在我们住的北面Forsyth County 可以买43卫独立的2层小洋楼了。

比起在纽约Downtown Brooklyn,同类一室一厅高层公寓的$150~$200万,亚特兰大Buckhead地区的高层公寓算是便宜多了。太多这样的比喻了,我就不一一列举,点到为止。

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在我们住的Forsyth County 南部地区,小户型适用于做投资的房产Single Family House ,市场价格已经到了$25 ~ $35万,好房子抢得很厉害!这里Townhouse很少,Condor就更别提了,即使有些Townhouse,多有出租限制,这里和纽约不一样。

这里的房价已经比纽约便宜很多了,就这市场价格$25 ~ $35万的SFH房产,外地的投资人还砍价一半,想买$8~$12万的投资房,可能有么?恐怕那地方你要雇用专业的保安,你(你的租户)才敢住在那里。

高额投资回报常常带有“隐含”的高风险,不能单凭“所谓” 高额投资回报率,还要看房产的Location 在哪里。

下面是我在一个房地产投资群里与大家的对话:

NJ地产经纪人:哪里都能赚钱,不光是大学城。租给学生吧,管理起来比较费心。

Willy: 现在亚特兰大的投资房产也不好买。买好的投资房子要靠抢的,一套房子出来几家报价还加价。实话实说,亚特兰大市中心downtown,还有南边的一些地方,现在都不太安全了。

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前不久我带一个GA Tech 的学生去买房子,我认为GA Tech附近的区域,治安应该还可以。

我们看了两栋在GA Tech附近Home Park沿街的Town house,结果他告诉我,那里是犯罪率高发区!

17年前上学就在 GA Tech附近住,那时我觉着 Home Park还可以呀!怎么10几年不住,就变得如此糟糕?!!

最后不得不依着他的安全感,到I-285环城公路以外的地方买了房子,因为他有车,开车到GA Tech 35 分钟。

《如何在亚特兰大买投资房》

http://blog.creaders.net/u/6980/201608/263002.html

说实话,我对做外地来亚特兰大买投资房产的人信心不足,常常是谈了半天也买不下来。

因为这些人都不是职业的买房客,他们是在北边儿工作的上班族,天天忙得很,既没有时间也没有精力,常常还没等他们过来,房子就已经Under Contract。他们不敢像亚特兰大的职业投资人,没有看房就下Offer,所以外地非职业的投资人不太好买亚特兰大的投资房。

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong,你没有碰对客户。

Willy: @多州地主,你和他们不同,你是职业的投资客。没有几个人像你一样,有自己的团队,不看房子就敢下Offer,签合同,你已经是多个州的地主了。

NJ地产经纪人:@亚特兰大房地产Willy Rong,第一次投资的人都是这样的。给算好了的数据还在各种纠结中,然而人家立即Under Contract了。

NJ地产经纪人:投资者要具备有承受一定风险的能力,对自己需求很明确,看见合适的立即下手,有子弹上膛的感觉

Willy: 是啊,这些第一次投资人,他们只看到了亚特兰大房价便宜,但他们没有时间和精力,也没有近水楼台先得月的优势。常常犹豫来犹豫去,结果错过了很多机会。我不是想打击他们,只是想让他们知道现实情况,原谅我说的都是实话。

我写了《亚特兰大中小学文化中心北移了》,意味着安全也移了。

http://blog.creaders.net/u/6980/201607/262383.html

多州地主:确实如此, 每次去 War Zone (敌站区)都要先祷告一番。

Willy: 2013年底,亚特兰大投资人(华人房主)傍晚时分收房租时被枪杀,因为那时租客才下班回来。就是在GA Tech西边一点的地方:Lavender Dr Nw, Atlanta, GA 30314 ,据说那里的房价他当时买的只有几万美元。

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我们买投资房的目的是什么?我们要保值,防通货膨胀,我们是小本生意,赚点小钱。我们要安全第一。不能因为哪里房价低就在哪里买房?把命丢了,不值。

佛州地产:做房东不容易。我们这边前两年有一哈佛毕业的大学教授,洋人,四十几岁,因为踢了房客,被房客枪杀。

Willy: 你们北边费城的Downtown不是也发生过好多起中餐馆被持枪抢劫,甚至餐馆老板被枪杀的案件吗?

Willy: 希望能把今天的讨论整理成一篇文章,供大家参考。什么标题好?

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong,“亡命之财”!

新州基督徒:祷告,奉主耶稣基督的名,求上帝赐群主的理财房地产群平安喜乐,荣主丰盛、兴旺发达!啊們!

新州基督徒:上帝没有保证人生里没有坎坷,只是保证有坎坷的时候祂会陪我们走。

新州基督徒:房东不易,頼客要命! 把这些活生生的例子都写上去!

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong ,您看我们这群响应力还是挺强的,争着给您出标题。写好后得第一给我们看哦!

Willy: 我试着看看吧,如果能把这个道理给大家讲清楚最好。

新州基督徒:大家劳命省钱买房,为防个三長两短,在这末世,鬼人诡计多,欠账赖租众,可惜许多好人一命呜呼……上帝啊,求祢怜悯!

买房客甲:期待@亚特兰大房地产Willy Rong 给我们带来更多专业文章,分享你的感受。

大普林区地产:@亚特兰大房地产Willy Rong,投资有风险,轻者伤神重者丧命。

Willy: 你们这都是很好的“精句”。要想赚钱,劳神是肯定的,但不要丢命。 这和做工作挣钱一样,天上没有掉馅饼的。

《“恐怖主义”与买房安全》

http://blog.creaders.net/u/6980/201512/242637.html

上面是我201512月份写的文章。

2016年亚特兰大某海鲜批发店的老板娘出名了,她一人敌三匪(持枪抢劫),打死一个,打跑2人,因而一战成名,被誉为亚城女英雄,从而掀起了亚城乃至全美范围内华人的“拥枪”热。


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费城华人力挺亚特兰大,持枪游行声势浩大,这是华人不愿再做“哑裔”的正义之举。

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2016-10-15大费城华人枪友会组织枪友在费城华埠进行公开携枪游行,旨在抗议暴力犯罪。

2016年芝加哥上了“头条”了, 4324人死于枪击案,让芝加哥成了2016年美国“最恐怖”的城市。

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20161月以来的芝加哥枪击案资料图  Chicago Tribune

Chicago Tribune提供的2016芝加哥枪击案资料图,每一个黑点代表一起枪击案。枪击案最密集的区域,为城南、城西的以非裔居民为主的社区。城南Englewood, West EnglewoodWashington Park 社区为重灾区,城西Austin, East Garfield, West Garfield, North Lawndale 社区为重灾区。

哪里都有相对好安全的地方,哪里都有不安全的地方。甚至大国之间的关系也变得紧张了?难怪有人在说,第三次世界大战的危险也迫近了?

大家都感觉,这几年的安全性(感)比10几年前要差多了,这也就是为什么华人要“拥枪”保护自己。

《君子爱枪用之有道》讲座报道。

http://blog.creaders.net/u/6980/201610/270714.html

Willy: 我觉得今天大家的讨论很有意义。


在哪里都能赚钱。有句话说,吃不穷,花不穷,计划不到就受穷。

对于不熟悉亚特兰大地区的外州人,盲目投资、一味追求投资回报率是不可取的。

你们要找当地的经纪人,推荐出好区(相对好区)的房产。好学区意味着区安全,房价自然也高,你们要(也有这个能力)买当地市场价格的房产,而不是一味地追求低房价。

人算不如天算,人的智慧是小智慧,来自上天的智慧才是大智慧!


祝大家周末愉快,2017元宵节快乐!

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(这篇文章的信息量很大,希望对大家了解亚特兰大地区的安全分布有帮助。)

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这篇从北讲到南的分析论述文又上了万维读者博客推荐的导读版,功夫不负有心人!

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晒晒两张房产税 2017-02-06 09:50:05

又到了一年交税的季节。

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一个朋友给我打来电话,嗨,Willy2016年度10月份,我交的房产税好便宜啊!

怎么一回事?说出来听听,我说。

朋友说,2016年我刚好满65岁,所以Forsyth County 把我的房产税从2015年度的$3175 减到了2016年度的$870块。

2014年我从新泽西(New Jersey)搬来亚特兰大,买的是$30多万43卫生间的2层新房住,现在2017也接近$40万了。想想在New Jersey住的是60年代$50多万的老旧房,房地产税就要交$1万多刀,这里外里的“剪刀差”,真是大赚了!

记得在New Jersey,我打电话问那个County 管交房产税部门的女士,“请问咱们New Jersey,有没有对65岁以上的退休人员减税福利?”你知道那个女士如何回答我,她用高调不容质疑的口气对我说,“What?!! Here is New Jersey!”言下之意,这里是新泽西!你爱住不住!想减税?没门!

真让人那个“憋屈”啊!我一时无语!

现在可好啦,在我满65岁以后,Forsyth County给我减了2/3以上的房产税,这还没有算上在Forsyth County购房的Homeowners可以享用宅基地免税( Homestead exemption $8,000/年房产税的优惠,超过65 岁的Homeowners可以申请Double Homestead Exemption (双宅基地免税),即$8,000 x 2 = $16,000/年。

http://www.forsythco.com/Departments-Offices/Board-of-Assessors/Homestead-Exemption

我过去居住在新泽西州那个Town,家庭财产税方面在全美是排名第一的。 新泽西是一个非常好的地方,称为“白领”城镇,有职业、管理、销售工作等城市与国家顶级学校系统;然而,财产税很高。 我的税几乎是每年$11000美元,这仍然低于城镇平均水平($13000美元/每年)。房产税率为2015年的2.23%(税收美元高于房屋市场价值),或8.74%(税收美元超过房屋评估价值)与此相比,福赛斯郡(Forsyth County1% 的财产税率真是大大的节省!

我曾和我在弗吉尼亚州 Virginia State)的朋友电话聊天,说起亚特兰大房产税低的事,起初他们还不相信,直到我把我的税表寄给他们看,他们才相信。

 

哈,我写过《亚特兰大是退休养老的好地方》,现在看来,事实胜于雄辩!

http://blog.creaders.net/u/6980/201601/246710.html

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哈,发表才一分钟,就上了万维读者博客推荐的导读版,这是要“火”啊!(笑)

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好啊,这篇文章引起了广泛的关注和讨论。普遍认为,亚特兰大的房产税是比北部的州便宜多了。

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再议“萧规曹随”。 2017-02-03 16:01:12

川普上台后,的确造成某种程度的动荡和“不确定感”。

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综合外媒报导,根据一份外泄的行政命令草案(日期为123日),川普将要求联邦政府,加强执行移民审核程序,严格把关,不能接纳未来可能依赖政府救济的外国公民,同时要驱赶依赖政府救济维生的合法移民。

这份行政令名称暂定为“通过确保我们移民法促进问责和责任保护纳税人资源”(Protecting Taxpayer Resources by Ensuring Our Immigration Laws Promote Accountability and Responsibility),其主要政策有三项。

  1)拒绝可能成为公共负担的外国人进入美国;

  2)确认在美国境内构成公共负担的外国人,并尽早将之驱逐出境;

  3)如果移民接受政府救济,应要求该移民的赞助者(美国公民)支付联邦政府公共福利支出成本。

依行政令草案,国土安全部部长应在行政令发布后270天内提出准则,以公共负担为根据,明列授予外国人移民身份或驱逐移民的审核标准。如果外国人未来可能成为受政府救济者,不能给予移民身份;如果在美国的移民接受政府救济,则应将之驱逐出境。

我在2015710日就发表了一篇《微信问答:萧规曹随》的文章,是讨论一些外国人(国人)能不能在美国上“公立”学校的事。

http://blog.creaders.net/user_blog_diary.php?did=MjI1OTUx

发表意见的主流认为,如果家长是来美国工作或学习的,如 H1, F1, J1, L1等,他们的小孩就可以上公立的小学(在该小学的学区住)。买学区房并不能决定小孩是否能上公立的学校,关键看是什么签证。旅游/探亲签证的小孩不能上公立学校,但可以上私立学校(要申请学生签证,考试等)。

但是也有少部分人给出例子说,“我有个朋友商务签,小孩也在上公立呀”。“我也是家里亲戚来旅游签,上的公立学校啊。”他们还给出方法,“直接去房子所在区公立学校报名,家长签字,确认住址,就可以跟着上课了。”

有人回复说,你可以去公立上学,学校不管你的签证。但你违反了移民法,可能影响你将来的签证。

有人写到: 个人认为冒这种风险实在划不来,短暂看省掉花私立学校的钱,但是一旦回国就有可能再也进不了美国,就算不回国申请大学也有一大堆问题。

现在看来,这些忠告快“一语成谶”了。

去年底到今年初,有大批的绿卡满5年期的人在申请公民入籍考试,因为川普近日来发布的移民禁令,不仅吓到了非法移民以及持有签证的合法移民,甚至连绿卡持有者都被波及到,所以这些人觉得还是把公民纸考下来比较稳妥。

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欢迎大家就此议题发表看法/评论。

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哈,这篇文章上了未名空间“十大推荐文章”之首!

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也上了万维论坛文章的导读版,是当前的热门话题啊!

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机会总是留给有准备的人(转载) 2017-01-14 23:03:20

副标题:记亚城华人经纪联盟2017年初举办的“商业地产知识”讲座。

 

2017113日周五晚上,亚城华人经纪联盟在KW 培训会议室举办了“商业地产知识”讲座。

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这次主讲人John J Jameson在商业地产领域工作了15年,经手的商业物业超过一亿美金。他毫无保留的把他丰富的商场实战知识传授给了在座的每一位联盟成员,他主讲的内容包括“Common differences between Commercial and Residential business: Contract, Negotiations, Leases, and Due Diligence, all of the Primary differences. 。主要涉及了常规商业买卖流程/特点/注意事项/实战举例/和住宅房产的区别等。

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讲座前有人说,我是新入行的经纪人,“商业地产知识”离我的所需远着呢。

我们说,“机会总是留给有准备的人”,哪一天中国的商客问你买商铺,租仓库,买块地来自建房,如果您一问三不知,那么大好的商机就擦肩而过了。

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马云不是来了吗?对话川普:未来5年在美创造100万就业。福特不是放弃了在墨西哥建厂,丰田也认怂了,砸3200亿扩大美国生产线。先福特再丰田,川普挨个吓。川普:这只是开始。孙正义500亿示好川普,富士康要紧随其后 . . . 。新总统还没上台,这么多顶级的商业大佬就纷纷开始“投名状”。

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2017的春天是房地产的春天,也是商业地产的春天。联盟紧跟形式,及时开办“商业地产知识” 讲座,鼓励成员探索新领域,不断追求,具有大视野。联盟成员已经有人涉及了商业地产,2017113日周五举办的“亚洲城”招商就是最好的一例。

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这是一次难得的盛会,参加听课的联盟成员非常踊跃,超过一半的成员赶来参加活动。联盟为这次讲座提供了丰富的晚宴,这也是联盟在即将到来的春节前一次“沙龙”聚会。会后大家都表示学习到了很多有用的东西。

曾何想,两年前,有人问,联盟旗打多久?我们说,“星星火可燎原”。今回首,联盟旗,高高扬,亚城华人经纪联盟聚集了一群知识丰富,职业敬业的地产经纪人,组成了一个富有朝气,充满活力,凝聚人气,传播“正能量”的知识平台。

联盟一如既往欢迎有共同理念的新成员的加入!


2017年春节到来之际,亚特兰大华人经纪联盟恭祝大家新春愉快,事业发达,家庭和睦,身体健康!

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注:这篇文章是原创,但是经过联盟成员集体审阅修改过的,所以标题注明“转载”。

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雪天话鸡汤 2017-01-07 21:29:32

(亚特兰大的Stone Mountain 成 Snow Mountain 了。)


亚特兰大201716日星期五晚上下了雪,这是不太常有的事。所有的中小学都提前放了学,上班族也提早下了班,在商店里买食品的人乌泱乌泱的,因为怕下雪道路打滑出不了门。


我们亚特兰大人对雪还是“情有独钟”的,因为少见,所以珍贵。

这是今年的头一场“大”雪,着实让人兴奋不已,尤其是小孩子更是玩嗨了。看看手机微信群里的上贴和议论,真是诗景大发呀:

“圣诞灯还在,瑞雪悄然至。”

“仿佛一夜回到密西根. . . ,海伦娜暴风雪从亚特兰大飘过,留下一张白薄毯,似乎有些冬的味道 . . . 。”

“火炉烧起来,小酒喝起来,Frozen 唱起来,雪仗打起来!”

“学校提前放学,上班提早下班,商店人潮汹涌,抢购食品不亦乐乎。”

我也在微信群里凑热闹:“今晚亚特兰大下雪,看样子明天是出不了门了,正好老婆在Kroger “抢购”了些食品,明天在家给家人炖“整鸡”汤吃/喝,热乎乎的。”

有人回我:“好美啊,拍来看看喔。”有人还说,“去你家喝鸡汤去。”

今天一大早又看手机,朋友们开始上帖:

“昨天如临大敌的冰雪预报,今早起来是这样,赶快留个纪念吧!”

“严阵以待的大雪就这样,只好拍几张冰凌交个作业啦”

“下雪了,天晴了,不惧严寒拍个照。”

小孩子们,无论雪大雪小,他们都能玩出个名堂,要的就是这种无名的快乐!

对于我来说,泼出的水冻成冰,说出的话要当真。

昨天兴奋说了大话,结果今早拍完雪景,赶快回家炖鸡汤。为了表示说话算数,也显示手艺高超,还把制作过程拍了个系列照,上传到微信群里,起名叫“雪天鸡汤”,让人一览无余。

为了煽情,还豪迈地加了评论,“直接大锅上桌,然后切块分盘,鸡汤、蘑菇、木耳,还有蚝油芥蓝,好美味啊!

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哈,非常了得!一石激起千层浪,引来无数点赞:

“看着就暖和”, “高脂高热“,“闻到香味了”,“现在就照着你的雪天鸡汤做”,“家有大厨,水平就是不一般”,“好简单又美味”, “快乐的周末,”,“幸福的一家人”,“满城飘香,羡慕家有大厨”,“我也试试”,“香!”。赞誉之声铺天盖地,我居然混了个“居家好男人”的标签。(笑)

亚特兰大是个好地方,既有四季,又不算冷也不太热。我们就是喜欢这样的雪,下在周末,又不太大,享受快乐小长假,还有雪天鸡汤喝。

俗话说,几家欢乐几家愁,雪虽然给大家的出行带来不便,但你看,亚特兰大不容易见的雪,给小孩子们带来了多么快乐的事,打雪仗,溜冰车,滚雪球,玩疯了。

来美学了一句话,叫做:Happy Wife, Happy Life. 把老婆孩子伺候的舒舒服服的,暖暖和和的,你自己的生活能不幸福吗? (笑)


 

参看经典文章 《南方不懂北方冷,亚特兰大对雪不设防的城市。》

http://blog.creaders.net/user_blog_diary.php?did=MTcyODEx


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