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我的网络日志
【小小说】一买一卖一气呵成 2017-04-18 20:25:39

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常常有人问,你是做买房还是做卖房?

我说,当我给客户买房时,我是Buyer Agent,当我给客户卖房时,我是Listing Agent

下面要展开的故事就是,我在一买一卖同时完成的两个交易中,既做了Buyer Agent,又做了Listing Agent

一天我的前客户找我,说我2014年初帮他们买的Townhouse 小了,人多不够住了,想买大房子,而且考虑买新房。

Forsyth County 这边的新房我都比较熟悉,在我们选看了一处客户自己提出来的新房后,我直奔主题,带他们去看了我推荐的新小区,无论是地理位置还是学区房型,该小区都符合客户的要求。他们一下就选中了,甚至为他们备选的另一新小区,都打电话取消了看房预约。按他们自己的话说,别的小区还可以等,这个小区卖没了,就再也找不到这样合适位置的小区房产了。

通过交谈才知道,他们要贷款买房,而且要把现住的Townhouse 卖掉,用得到的余款加手上的存款才能付得起新房的首付。而且不希望找旅馆或朋友家暂住,就能从旧房搬入新房。

这是一个“一买一卖”同时签好2个合同还不能出差错的2个交易,如何保证2个交易顺利完成?

客户看上了一栋正在盖的半成品房,估计还要1个半月才能完工,来小区看新房的人络绎不绝,机会难得,稍一犹豫,看上的房子就可能被别人买走了。干脆一不做二不休,“背水一战”交了定金$2万,把新房子先签约在手,回头再马上卖房。

反正他们Townhouse的小区非常火,一上房产Listing,很快就会有买家。

有句话说,成功来自梦想,梦想加行动!说干就干,我们做好了卖房的准备工作,马上就开始Listing Townhouse,让梦想成真吧。

记得那天上午10:00am,我才把Listing 的文字部分输入FMLS 系统,在得到了FMLS # 以后,11:00am才开始上传我拍的35张照片,不知道是我的摄影技术好呢?还是小区本身就火爆?也许两者皆而有之吧。不到1个小时,就接到了第一个看房请求的电话。

要知道我那时还没有拿到房子的钥匙呢,也没有挂Supra Lockbox,怎么让他们看房?后来看房的请求一个接一个,我跟房主商量,打算上Listing 的第二天才开始Show House,所以告知请求的人明天才能开始Show

忙中出错啊,用软件Showing time 的请求也进来了,一不小心,按错了键,有三个是当晚5:00pm, 5:30pm, 7:15pm结果我回复了可以看。当我把这信息转给我的客户,才发现搞错了。

我只好硬着头皮问客户今晚这三个可不可以Show? 客户非常配合,说好,我们早一点赶回家,为来看房的人开门Show 房吧。

那天不巧还下起了雨,就是那个7:15pm看房的人,他们锲而不舍,冒雨看房,我那时也赶去了。在看房时Buyer Agent就告诉我,他们已经准备一个好Offer,看房子就是为了确认,照片上拍的漂亮的房子和实际的房产是不是一样的?

这让我想起来在KW公司学到的知识,Listing Agent 一定要用当时拍的照片,不能“偷懒”用旧的Listing 照片来对付,看房人看房后非常满意,义无反顾地发出了他们的Offer

在房地产教学课程中还学到一句话, The first offer is often the best offer。还等什么?这个Offer是按我在FMLS-Matrix Private里提出的要求所出的,完全符合我的设计,而且还是这么好的Strong Offer,简直没有理由不接受,我的卖家见好就收,当晚9:59pm 就签字成约了。

太快了,我们都没有想到!这回真让我们见识了一把。

这也给我的卖家最少的打扰,明天不再需要Show 房了,第二天的Show 也许会把门槛踩破的!

一句哲理的话:Don't overprice it, if you overprice it, your house will be stay in the market longer. 不要过高要价,过高的虚价会使你的房产在市场上待的很久。

一句经验之谈: The longer a home stays on the market, the deeper the discount is likely to be off the original price. 一个房子停留在市场上的时间越长,越多的打折越可能降低原价。

一句经典之言:A house properly priced is already half sold.  一个正确定价的房子已经出售了一半。

这“一买一卖” 2个交易,卖是一个纲,纲举目张。只有卖确定了,买才有保证。

看官们,不要以为“一买一卖”看似简单?其实是一环扣一环、衔接紧密,不能出差错的2个交易,这里面是有学问的,是一个复杂的系统工程。

一场婚礼筹办的好坏,婚礼的主持人Wedding Coordinator 很重要,一桩买卖2个交易同时完成,房地产经纪人Agent 的前瞻预判很关键。

苍天不负有心人,感谢上帝!只要设计的好,两个交易脚赶脚的完成也是没有问题的。

后来的事,也遇到了一些麻烦,比如买Townhouse 的经纪人不够给力,说好的过户日变来变去,找他要一个文件拖拖拉拉,最后我干脆绕过他,直接找他们选的过户律师一下子就要到手了。

还有破天荒的事情都有发生,新房过户律师的电脑系统出了故障,有关过户的文件不能从系统中调取,花费了长达3天半的时间才修复好,预订上午10:00am 过户,拖到了下午5:00pm 才过户成功,我的买家急着要拿到新房的钥匙才能搬家。因为他们已经定好了车子,行李家具都已经打包上车了,真是好事多磨。

总的来说,这“一买一卖” 2个交易,就是逢山开路遇水搭桥,最终是雨过天晴,出现的这些小差错、小遗憾、芝麻细节在整个的交易中都是过眼烟云,时间一长就会淡忘,一切都掌握在神的手中,两个房子按我们预设的时间过户了。新生活开始了,美梦成真了,让我们尽情享受明天吧。

这个故事不能写的太长,太多的冗长叙事就失去了它的“风采”。

可以说我是这出戏的总导演,但我需要有这样“前卫”的演员才能完成这样的篇章。亚特兰大华人买新房的比例还不是很高,希望有更多的华人前来购买新房,新房无论在设计、在功能、在节能等方面,都大大的“前卫”了。

如果再遇到这样“一买一卖”的“系统工程”,让我重新设计一遍,定会比这次更好更精彩!

 

好了,大家可能等得不耐烦了,想看看新房是啥样? “耳听是虚,眼见为实”,我们还是用图解说吧:

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新房高端大气现代(3,098 sq.ft. First and second floor with a basement 1,500 sq.ft.

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房产的侧视 1

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房产的侧视 2

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房产的后视

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房产的后视 2

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房产的后视 3

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开始进门了

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门厅

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正餐厅

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书房/会客厅

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大厅与阳光房

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阳光房

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正对厨房的高厅

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开放式厨房

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高厅与楼梯

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高厅与楼梯

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带浴室的卫生间

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主人房浴室衣帽间

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主人房浴室

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带浴室的卫生间

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客房窗外远眺

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阳光房左视

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阳光房右视

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阳光房室外阳台

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另加1500 sq.ft. 的地下室(尚未装修)

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客房前视

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新小区的环境 1

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新小区的环境 2

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新小区的环境 3

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新小区的环境 4

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再看看原来的Townhouse 吧,毕竟在这里生活居住过3年,还是有感情的。

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Townhouse 客厅

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Townhouse 客厅厨房

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Townhouse 儿童房

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Townhouse 二楼前视

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Townhouse 街景1

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Townhouse 街景2

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Townhouse 小区游泳池

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Townhouse 小区网球场。


我的耳边似乎又响起了程琳演唱的歌曲《酒干倘卖无》:

多么熟悉的声音,陪我多少年风和雨,从来不需要想起,永远也不会忘记,没有天那有地,没有地那有家,没有家那有你,没有你那有我。是啊,我们不会忘记 “曾经生我养我的地方”。

 

附歌曲链接:

酒干倘卖无 - 程琳 Any Empty Bottles for Sale - Cheng Lin

https://www.youtube.com/watch?v=r0QTR_j9c24



汤晶锦《酒干倘卖无》

https://www.youtube.com/watch?v=ARa-OwlOx1U

年仅11岁,来自马来西亚吉隆坡(KL)的汤晶锦,早前参加了由中国湖南电视打造的大型儿童歌唱选秀节目《中国新声代》第3季,表现令人为之惊艳!

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编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。





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佐治亚州关于禁止种空心菜的法律 2017-04-05 11:44:47

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(小辣椒炒空心菜)


又到了种花种菜的季节,因为亚特兰大得天独厚的地理位置,宜人的气候,便宜的房价,吸引了很多外州人搬来亚特兰大。来美的华人在买了房子以后,大多数喜欢在后院种点菜。

可是你知道吗?咱华人很爱吃的一道蔬菜,炒空心菜的主材料空心菜,在咱佐治亚州可是被禁止种植的!也就是说,如果你在后院种了空心菜,那你可就违法了!


光说没用,以下是明文规定:

GA HB 156 - Water Spinach Provisions

https://www.ipetitions.com/petition/gawaterspinach/

Georgia HB 156 - Aquatic Plant Control Act: Petition to repeal, amendment, and new sections are necessary to establish special provisions for the culture and sale of water spinach. Special Provisions--Water Spinach, establishes provisions unique to the issuance of exotic species permits for the culture of water spinach “People grow water spinach because it is very demanding in the Asian market, not just for Cambodians or Laotians or Vietnamese. It’s Chinese, Filipino, and all different Asian cultures that eat it, “Ong choy”, “Pak Bong”, “Rau Muong”, “kangkong”,” kolmishak”,” trokuon” Water spinach growing on wet soil, is a low-risk exotic species with little potential to harm the ecosystem with proper regulations.

据说其道理是,佐治亚州雨水丰富,空心菜的生命力非常强,它的种子飘到雨水管道里,会沿着管道疯长,堵塞雨水管道。

我在网上搜到了“大道修身”在2011-09-15发表的文章,《WQ: 从禁止种空心菜看美国人的思维方式》,那里有很多的讨论,有赞成的,也有反对的。时间过去了6年,我想,人们的思想、认识也都发生了变化,如果今天WQ再写,看问题的角度也可能会有所不同。

如果你从外州搬来亚特兰大不久,不知道佐治亚州有禁止种空心菜的法律,我仅从知识的角度给大家提个醒。

至于这条法律合不合适,就像现任总统川普提出的 “新旅行禁令”违不违宪?我这里不讨论。种与不种,你自己掌握。

科普一下:

空心菜,原名蕹菜,又名藤藤菜、蓊菜、通心菜、无心菜、瓮菜、空筒菜、竹叶菜,节节菜。开白色喇叭状花其梗中心是空的,故称“空心菜”。中国南方农村普遍栽培作蔬菜。英文名称: Water Spinach, Water Convolvulus


下面还是看图说话吧:

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这是水耕空心菜 ...

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看看水耕空心菜的根部

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池塘里野生的小叶空心菜

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沟渠旁野生的大叶空心菜

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估计长成这样,美国政府(佐治亚州)就会被吓到了。

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长成这样,你看着就有胃口!

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大叶空心菜

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受病害的小叶空心菜

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空心菜斜纹夜蛾

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看见这些,可能让你“倒胃口”。

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看到这些,在国内你还敢吃“毒水灌溉”种出来的空心菜吗?

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上面图片是从网上搜到的一篇报道:

西洋菜、通菜等水生菜,整个生长过程都泡在水里。把一把种子撒在臭水沟里,不用打理,一个多月后,长得绿油油的。这类菜吸附重金属的能力特别强。比如血铅超标,镉超标,对人体可能带来致命的伤害。尽量少吃,甚至不吃这类蔬菜,包括餐桌上的其他菜,确定没有污染的才能买、才能吃,至少要知道是哪里种的为好。

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空心菜还和政治挂上了钩,“小辣椒炒空心菜”,最后以“空心菜”胜出为告终。

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2017年美国房市走向的趋势分析 2017-03-04 21:07:50

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(川普国情咨文:美国照亮世界 摧毁野蛮人)


说房市就离不开政治,新总统川普上台“三把火”,天天上头条。

虽然川普新政带来一些不确定性,但美国经济发展的列车依然惯性前行,只要川普不大“折腾”,2017年仍是个经济“好年”,房市会稳中有升。

还有川普刚上台,很多政府职能部门到现在还没有Settle down,指挥棒不灵,还需整合/磨合一段时间,才能真正上轨道。

另外,民主党揪住川普的“小辫子”进行攻击,一个一个心腹“被通敌”不保,所以川普即使想“折腾”,也指挥不动,“7国移民禁令”被否决就是一个例子。

川普新班子纷纷买房,就本届政府而言,其任命的内阁成员多是富豪出身,属于政治上的“局外人”,财政部长史蒂夫·努钦为前高盛的投资银行家,商务部长罗斯也是一个亿万富翁投资者,他们的行动更多的是起到了一种指向标的作用。

从大局看,经济“好年”要买房储蓄保值,抵御将来的通货膨胀还是“硬道理”。

响鼓不用重锤,聪明人一点就通,言简意骇,道理自然明。

以上分析,仅供参考。


后记:

有人看了我的文章,提出了反问,我认为该问题提得好,具有普遍意义,所以这里一并回答。

有人问:Willy,你不觉得新的移民政策对房市会有一定影响吗?我周围的一些老印持H1B 同事,前一阵看房准备递合同,现都暂停。我在加州做地产代理的朋友也遇到同样Case

Willy答:你好,

第一,感谢你看了我的文章,所以才有这样的提问。

第二,我们要越过局部看全局,透过现象看本质。我的文章中有两个重点:

1.  2017年仍是个经济“好年”,房市会“稳中有升”。

2.  从大局看,经济“好年”要买房储蓄保值,抵御将来的通货膨胀还是“硬道理”。

第三,反过来说,如果没有川普的新移民政策和国内对外汇流出管控的新策,把钱袋口扎紧,那2017年美国房市将可能会“过热快升”。

第四,美联储不断放出风来,2017年内要加息3次。虽然川普对美联储主席耶伦颇有微词,认为耶伦的“经济药方”与自己的“经济政策”不合拍,能不能在年内加成息3次很难说,但这也说明市场有“过热”的苗头。

第五,川普的内阁成员多是富豪出身,从川普和这些领导层来讲,本意也是“想搞好经济”的,因为这些直接关系到他们自己的切身利益。

我预测的准不准,今年2017年底或明年初就会见分晓。

我对美国2016年美国的房市也做过预测,我认为还是符合现实情况的。

http://blog.creaders.net/u/6980/201601/244689.html

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(川普颁布7国移民禁令)

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(一名已经抵达波士顿但被特朗普禁令挡在边检关口的伊朗学生终于因为联邦法官暂停禁令而得以入境美国。)

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(美国前国安顾问弗林因与俄罗斯大使接触而被迫辞去国安顾问职务)

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(美国司法部长塞申斯面临“通敌”指控)

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(川普急得跳脚 美联储“拖累”预算案)

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(川普移民禁令被暂停后,新版旅游禁令 白宫将推迟至下周发布。)

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哈哈,上了万维读者网 24 小时点击最高的博文栏目和“焦点房谈”的导读版。

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228 红包发 2017-03-01 05:50:22

智能手机,微信平台,开启了一个全新的通信交友 “微时代”!

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在亚特兰大有这样一个专业群体亚特兰大华人经纪联盟,它的宗旨是,整合资源、共创平台、价值服务、传正能量。

我们亚城华人经纪联盟也建立起了自己的微信“联盟群”,它朝气蓬勃,新老结合,传帮带学,是一个知识和趣味分享的大课堂。

上星期六2/24/2017我带客户看新房,遇到了不好解的问题,我想到了“联盟群”,何不去群里问问?于是有了如下的故事,我上贴:

一卖一买同时完成2个交易,我需要大家的集体智慧:

星期六带客户看新房,客户看中了一个新建小区,想在这个小区选Lot或者买正在盖的成品房,恐怕要历时数月或半年才能盖好

通过交谈才知道,他们要贷款买房,而且要把现住的Townhouse 卖掉,用得到的余款加手上的存款才能付得起新房的首付。而且不希望找旅馆或朋友家暂住,就能从旧房搬出的当天搬入新房。

问题来了,这是一个“一卖一买”同时签好2个合同还不能出差错的2个交易,如何保证2个交易顺利完成?

比如说,什么时候开始上市Listing 他们的房产?早了不行,晚了也不好。这其中的影响因素很多,关键点在哪里?

比如说,在最后一分钟,买他们TownhouseBuyer突然变卦,不签字过户怎么办?他们拿不到钱款就不能付新房的首付去过户新房。

我曾做过一个交易,一个老美卖旧房给我的客户,我们上午10:00am在律师楼过了户,这老美拿到钱后,当天下午2:00pm 在另一律师楼交这钱过了买新房的户,过户的当天也是搬家公司来人来车把家俱搬入新房子的日子。

这个交易成功,还是取决于我们老中的经济底子好,贷款没有问题,顺利按期地完成了我们的交易,才使他能拿到钱款付下一个交易。

一卖一买,看似简单,其实是一环扣一环、衔接紧密,2个交易不能出差错,实际上是一个复杂的系统工程。

在我将要进行的“一卖一买”要同时完成的2个交易,如何保证2个交易顺利成功?需要注意哪些事项?这是一个很好的房地产交易智力考题呀!

 

“千万经纪”说了,可以要求卖的房子过户后延住3天,现在房源少,是Seller Market ,这么要求,还是可行。

我说,这个建议非常好,我也想到了:

Buyer预先签一个"F140 Temporary Occupancy Agreement for Seller After Closing Exhibit" 和“F20 Purchase and Sale Agreement" ,一起签合同,在“Temporary Occupancy Agreement 我们要求Buyer 同意过户后的第3天下午7:00pmBuyer 才能搬进Townhouse。不签Temporary Occupancy Agreement 我们就不卖。

@Willy,我当时买房Close后,卖家在我们家住了一个月,还给我们一个月租金。

我说,上文说了,他们“不希望找旅馆或朋友家暂住,就能从旧房搬出的当天搬入新房。”

还有,你们家可以住,我们家不让住,公是公,私是私。不能我们做房地产,把所有事务都揽到自己家里来。

“德筑地产”出招了,拿旧房的Equity抵押。 时间短,其实也没多少利息。先Home equity loan,保证首付钱,然后搬到新房后再卖旧房。其意思就是, 房子在手,不是非得卖了才有现金,Home equity loan也是一个途径。

@德筑地产,你这个主意很好啊,我去试试看。

 

其实我们家现在的自住房,当时就是做的Home equity loan买的房,怎么没有想起这招呢?于是我就按照这个思路去寻找答案,果然可行。


闲话少说,直接给出结果吧,228我在“联盟群”里又上贴:


今天228是个好日子,“德筑地产”主导的Castleberry Park项目开工典礼,我中午12:00pm过户了杨董在The Gates at Old Atlanta 的新Townhouse

那天我向大家“一卖一买”求智慧,按照“先Home equity loan,保证首付钱,然后搬到新房后再卖旧房”方法,刚刚得到消息,今天下午我带客户在The Paddocks by Ashton Woods 签的一个新房的合同成功了!

与君一席话,胜读十年书。为了感谢大家的智慧,我准备今晚8:00pm多发一个大红包,大家准备好。

有人说,今天真是好日子,有一大堆人Closing

@Willy,恭喜!

@Willy我也有一个Closing,还好安排的早,所以参加了两场活。

我说,响应的人不多啊,大家都去哪里了?

有人说,都在等红包,我端个小板凳坐着等红包。

我说,大概是有人没有看见我的通知,再发一遍。

@ Willy人都到齐了,就等你了。

@ Willy再不发,我打你了啊!

@Willy8:06了, 煎熬的6分钟。

我说,好,不等了,我这就发,谁在谁运气好,谁就得!

我扔出一个“228红包发”。结果一片“红点”和“嗷嗷”叫声。

. . . . . . .

@Willy这个叫大红包

我说,狼多肉少啊,大家凑合着吧!

@Willy上面那位说啦,你红包太小了

我说,是啊!红包不大,元旦、春节前后都发了些红包,就剩这些了,都发了。以后找我在国内的弟弟要点钱 ,再给你们发红包。

@Willy,哈哈哈,好像我同学,钱发完了说等着哈,我去别的群里抢点回来再给你们发。

我说,其实红包还可以,有的人抢了$2.40多,关键看手气/运气。不信,你们进红包里看看。

我说,报一下数,$38 for 30人。狼多肉少,我只有这么多了,都发给你们了

@Willy,实在人, 下次跟你弟弟多要点。

“德筑地产”说,本来我该发红包的,但没钱发,等我借着了就来发。

我说,哈哈,我这是抛砖引玉,玉出来了。

@德筑地产,给你提个建议,红包没钱没关系,我们也接受真钱的,告诉我们去哪里领?

我说,哈哈哈,笑死我了

@Jinjin,手气不错啊,来这么晚,还抢了个大的!

津津说,哈哈哈,来的早不如来得巧。

@Realtor,你来这么晚,怎么还抢了个大的?(李回了三个笑脸,哈哈哈)

“好地产”说道,今天Willy开了好头,以后谁有好事,就给大家发红包吧!

 

沉默了好一会时间,.  .  .  .  .  .

我说,大家今晚好像没有尽兴? 报告一下,有好心人单独定向地给我发了大红包,我就“借花献佛”了,看看大家谁的手气好,准备抢!

咦? 怎么没有人“冒泡”呀? 大家去哪了?

@Willy,发红包就可以测试。

我说,我们联盟经纪人不会睡这么早吧?我的钱包是越来越大了,又有好心人送“大福”到我这里。如果大家想分享,快快准备好,要发红包了。

@Willy,准备好了。 大家都在等。

我说,这回我决定,可着我钱包的上限发,但人数减少很多,谁手气好,谁反应快,谁得!

@Willy,头发都等白了。

我说,好,不等了,我这就发,谁在谁运气好,谁就得!

我再次扔出一个“228借花献佛”。又是一片“红点”,“嗷嗷”叫声更大了。

. . . . . . .

有人发声了, Yeah! 第一名。

我说,这下都冒泡了。看运气,看手气,看反应!

@千万经纪,你手真气好。

“千万经纪”说,可不是吗,两次都是我抢的最高,都怀疑自己作弊了。

我说,那该轮到你发了。

有人兴奋地说,Yeah,我的红包也好大。

我说,报一下数,$50 for 28人。都是好心人给我的,都发给你们了。

@Willy,谢谢你!

我说,你们不用感谢我,你们要感谢好心人。

@Willy,谢谢Willy的红包,心情顿时好了。

杨董出来说话了,第一次和Willy 合作,非常认真负责,选他做Agent 是他客户的福。

有人说,差点错过Willy的红包。

我查看了一下红包发放列表说,哇,后来者居上!

@Willy,荣老板看来今天确实很开心啊!为你高兴!

我说,228真是个好日子,忘了告诉大家。做为新经纪人,津津今天下午也过户了她第一个交易,大家祝贺!

@Jinjin 恭喜!

@Jinjin 马上就有第二个第三个啦。

津津回:@CJ 希望承你吉言哦。

恭喜@Jinjin,一开始都是很挑战的,你会有越來越多。

KW这样的大公司,加上威力大哥的悉心照顾,津津一定会突飞猛进的。

是啊是啊,津津加油

@Willy,哇,好大的红包,晚来的也抢到啦! 谢谢Willy恭喜Willy 今天的成果!恭喜大家,今天228的确是个好日子!

最后我说,今晚非常愉快,谢谢大家,感谢默默的2位好心人!

唱个喏,228,红包发,跟着巫师会跳舞,跟着屠夫有肉吃,跟着“联盟”把财发。

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我还担心这篇文章有给“联盟”做广告之嫌,居然也能上导读,擦边球打得不错! (笑)

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【小小说】稻草买家 2017-02-25 13:38:45

编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。

StrawBuyer_01.jpg

在学习房地产课程时,碰到过这样一个词,“Straw Buyer”,它的英文解释是,“a person who buys something on behalf of someone else in order to circumvent legal restrictions or enable fraud. 代表他人购买东西以规避法律限制或启用欺诈的人。

当时学习只是泛泛一听,从没有往心里去,没想到现实房地产交易中,还真的碰上了这样的“荒诞不经”案例,让我慢慢道来。

一个在亚特兰大学工程数学的人给我打电话,说他在加州有一栋出租房子,由于房客不交房租,搞得他很恼火,当地的一个经纪人找上他,说能替他解决这个问题,把赖租客通过法律手段赶出去,条件是他要答应把这个房子卖给这个经纪人。

这个经纪人以压低于30%的市场价和他签了Purchase and Sale Agreement (买卖合同),在Buyer的位置上,是这个经纪人的签名,并且也没有写Earnest Money (诚意金)要求,换句话说,Earnest Money $0

然后这个经纪人拿着这份合同,自己又在Zillow 做了Listing(没有在我们Agent 用的付费网站FMLSListing),以高于该合同价$1万多的价找到了一个Buyer,但房子并没有过户到他的名下,原P&S合同仍在进行中。

现在这个经纪人告诉卖家几月几号,要飞到加州去跟这个Buyer签字过户,并说如果他不飞过去,可能他拿不到钱(支票)。

他问我要不要飞过去?

我说,奇怪?!! 你和经纪人签的P&S,你应该和这个经纪人过户,而不是和所谓的另外的Buyer签字过户,你要赶快找P&S里写明的Closing Attorney问问这是怎么一回事?

你们说这桩交易正常不正常? 后来事情有了下文。

这个卖家给过户律师打了电话,律师说,没有过户房子是可以转卖第三方的,因为这个经纪人和那个买家签了一个补充协议(合同)声明了这一点。

可是疑点出来了,这个补充协议,居然没有当事卖家人的签字,他们就这样签了一个“协议中”的协议。

我说,通常我们买房子都是找与我们合心意所熟悉的过户律师,显然这个过户律师是这个经纪人找的,替他说话打圆场的,穿一条裤子的。

你现在问我怎么办?我也没办法。我不是你的合法经纪人,不能给你任何建议。

后来我把这个案子在我们亚特兰大华人经纪联盟群里分享,征求大家的意见:

有人说, 这个经纪人叫“Straw Buyer!

有人说, 三方同时过户, 这个经纪人既是买方又是卖方。

有人说, 我觉得这里至少有Ethic问题,不违法但违德。

有人说,这个Listing Agent,如果明明知道可以卖多$1万,还从卖家低买高卖, 这就不对了。

有人说, 这个Agent至少没尽到Fiduciary duty(受托责任)。

有人说,Willy,你说的三方过户的事,我最近也碰到一个类似的。

卖方要搬去外州,所以他们把房子卖给Relocation Company,然后Relocation Company成为合同上的卖方,但Title还在原屋主名下,问了Broker,这种有Relocation Company三方过户的事是正常过户。

有人问,三方过户是合法的吧? 有人回:听我的Broker说这很常见。

有人说, 那不一样,我认为,Relocation Company其实像个中介,临时hold title。在我印象里,过户律师也会临时hold一下title

Willy说,这么看来,这个案子也是合法的?大家都学到了一个知识。

Willy说,好啊,我们联盟群是个互相交流学习的大课堂,大家谁都不藏着掖着,都拿出来分享,长知识了,这很好啊!

总的来说,这个经纪人利用这个第一次卖房客不懂房地产知识的劣势,做了一单看似合法,实际不道德的“稻草买家”交易。我们可谓这个经纪人真是“高明”,连户都没有过,甚至过户费Closing Cost 都是由接盘买家来付,按通俗的话说,“空手套白狼”就赚了$1万多美子。

我们不鼓励这种损人利己的“稻草买家”交易,做经纪人还是要规规矩矩做事,老老实实做人,当然我们也不唱高调,也要生活,也要挣钱养家,但我们要遵守Real Estate License Law Ethic,没有规矩不成方圆,不然大家恶性竞争,乱套了,房地产行业的规矩也破坏了。

林子大了,什么鸟都有。故事多了,什么奇葩都闻。

天下熙熙 皆为利來,天下壤壤 皆为利往。君子爱财,取之有道。

StrawBuyer_02.jpg

果然上了万维博客的导读版,是一篇“奇葩”的故事。

Willy.Rong.jpg


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