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谈谈最后验房 Final Walk Through 2016-05-11 11:56:16

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房地产交易很多都牵涉到法律层面上的事,虽然你可能常常没有感觉到。

就拿过户前的最后验房来说,有的买家(比如不在本地)不能亲自前来,常常要求买方Agent 代替他们验房,这里面就会有潜在的问题。

下面是一个类似的案件(Case Study),让我逐步展开,先把结论告诉你:

1. Final Walk Through 不能省,不能因为远就不去做。

2. Agent 千万不要代替 Buyer 在文件上该 Buyer 签的位置上签字。

一个案例,Buyer Agent Buyer 因为房子远,没有做 Final Walk Through 就在律师楼签字过了户一栋房产。

隔了好久,Buyer 去开门,发现房子里面的很多东西都被拆走了(比如漂亮的吊灯啊,答应留下的电器呀,等等。),Buyer 不干了,找银行(可能是银行拥有的 REO- Real Estate Owned房),银行不负责。

找过户律师一查,原来合同中有一处或者几处该Buyer 签字的地方是 Agent 代签的,(我们知道,银行房除了使用我们的 GAR form 合同,还有很多附加页,为的是免责。)可能这个 Agent是在这些附加页上替 Buyer 签了字。

现在房子这样,与看房时不符,Buyer就不干了,后来就找了Agent Broker说事,自然最后该承担责任的就是这个代签字的 Agent了,他只好赔了 $8000多了事,在这个交易中,这个Agent 几乎没钱可赚。

如果他们做了 Final Walk Through,他们就会发现房子里的东西被拆走了,他们可以不签字过户。另外,Agent 代客户签字的这种现象不是少数,出了事就给自己陷进去了。

上面的故事讲完了,下面是我和我们KW 公司的Associate Broker 关于这个Case 的延伸讨论。

我们知道,在新房子过户前,也有这样一个Final Walk Through,通常是房屋过户的前7天,在Final Walk Through时,Builder (建商)要让Buyer 检查房产,Buyer 也可以自请经建商验证过的合格验房师验房,提前一两天把验房报告提交给Builder (建商)。

在验房的当天,双方(BuyerBuilder)要对检查出的问题进行确认,哪些是Builder必须修的 (比如违反 Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 标出的“Errors”,建商都必须要修,那是你一家之言,建商也可以据理力争,它们不违反Building Code)。

在双方都达成一致后,建商就要让买家在它的表格/文件上签字,常常有买家不能前来做Final Walk Through,就让Agent 替他们做并签字,这潜在的问题就出来了。

正确的做法是,买家应该找他们当地的朋友替他们做Final Walk Through并替他们在文件上签字认可,该交易的Buyer Agent 是不应该在该文件上代签的,至少我们KW 公司是这样要求我们的,就像我们KW 公司不允许我们当事的Agents 给客户做POA Power Of Attorney)的道理一样,避免给Broker 带来潜在的麻烦。

虽然听说有的小公司没有这样的要求,但我们Keller Williams Realty 公司要求严谨。我们Agent 在外做事,实际是代表Broker 在做事,Broker 会尽最大的努力保护他们的Agents,同时要求我们按照Broker的指令去做,这一点请客户理解。

如果客户实在找不到当地的朋友代他们去验房并签字,需要Buyer Agent 替他们签字,那Broker 说,客户就要签署一个由过户律师写的法律文件Amendment,类似Buyer Agent 的免责声明, 即如果Buyer Agent在最后验房中没有发现某种“Errors”或潜在的问题,Buyer Agent 没有这个责任和义务,这公平吧?也许这是一个没有办法的办法。

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马上就上了万维博客的精选版面,谢谢阅览。(笑)

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向你介绍亚特兰大华人经纪联盟(转载) 2016-05-06 19:02:20

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亚特兰大华人经纪联盟成立近一年半了,在我们向其他经纪人宣传发出邀请时,常常被人问到,加入“联盟”有什么好处、有哪些“福利”? 就连有些成员的配偶也认为“不靠谱”,纯粹是“瞎耽误功夫”。这让我们“张口结舌”,“情何以堪”。

想想“联盟”走过的道路,点点滴滴还是做了些事。“联盟”成员从10几个人到20几人到今天发展到50几人,眼见着逐步发展壮大。

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亚特兰大早就有各种“民间组织”,知名的有,亚城华人IT协会,清华校友会,东北同乡会,浙江同乡会,鱼协鱼乐群,美食团等等,只要是理念相同,一些人就拉起个协会或者群,如“旗袍协会”,“童心中文”,后来又有了各种“互助会”群,什么“真相探讨群”,“XX后援会”等等,多的数不胜数,微信的发明为这些建群“如虎添翼”。

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在这么多“民间组织”中,就是没有一个像样的经纪人的“民间组织”。一到了圣诞节,年终,春节聚会,经纪人们就像“散兵游勇”,分散在各个协会乡党的活动中“打听情报”“自我介绍”。

后来 “联盟” 成立了,联盟成员们开始走入“舞台”,大模大样地出现在各个社团活动中,甚至包桌插自己 “联盟” 的旗帜,昭告天下,气势与专业形象赫然彰显。

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那亚特兰大华人经纪联盟做过那些事呢?

林林总总,“联盟”搞过多次“联谊会议”,举办过4次“知识讲座”,号召参加了FMLS 的专业房展活动,参加了助Jay Lin 先生竞选Johns Creek 市议员活动,参与组织了亚裔地产推介,参加了在CNN总部门前声援纽约“梁警官”的游行示威,开了2015年联盟经纪人销售表彰大会,还参加了各个大型协会举办的各类活动和晚宴等。积极参与公益事业的募捐和捐款行动,今年(2016)由“联盟”通知、KW 公司主办了3Free CE Classes,现在进入房地产交易旺季,“联盟”活动开始“低调”-- 因为联盟的成员都在勤奋工作,运用学到的市场知识,为客户提供最满意的服务。

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对于那些问“福利”和“好处”还处在观望的经纪人来说,联盟的宗旨是,整合资源、共创平台、价值服务、传正能量。就是一群有着共同的理念的经纪人走到一起,愿意奉献自己的时间精力金钱,集大家的智慧,分享信息,传播正能量的“民间经纪人组织”。而这个组织已经为各位成员带去了无价的“福利”。那就是“信心,知识,愉悦”,同时可见到的“好处”是,多数联盟成员在活动学习中收获丰盛,迅速成长,取得了骄人的业绩。

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这里可以借用肯尼迪总统就职演说的话隐喻,不要问联盟能给你什么“福利好处”,看看你能为联盟带来什么有益的东西。联盟欢迎有正能量的经纪人的加入,希望因为你的加入,联盟更加受益,更加有活力,更加对社会有贡献。


亚特兰大华人经纪联盟全体同仁

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流水不腐户枢不蠹。 2016-03-30 12:38:28

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80年代改革开放初期,“人才流动” 是很多知识分子当时遇到的一大难题。那时学生毕业国家分配,进了国企事业单位,年青人要想调动工作,如果单位不放人,人事部门压着个人的“档案”,换工作不说比登天还难,但也搞得你没招儿没辙的。

后来大批学生“考托福”出国,北京东郊朝阳区美国大使馆前,排队等签证的学生队伍一眼望不到头,即使签证批准了,有的人还要向原单位交上一笔数目不小的“培养费”,才能放你出国,有人把“个人档案”寄放在“北京市人才流动中心”,这么多年过去了,真不知道那些“档案”还有什么用?

到了美国才发现,“人才流动”真是太容易了,不需要什么“个人档案”,一个“社会安全号码”就搞定了,走到哪里凭“社安号”就行了。美国人换工作更是“家常便饭”,从南到北,从东到西,为工作搬家是常事。

现在80年代出国的留学生到了退休养老的年龄,干了一辈子“走南闯北”的工作,也该歇歇脚了。在哪里退休养老?在哪里安家落户?一位来自New Jersey (新泽西州)的人买房搬家的实例,就是这种“人才流动”最好的说明。

在我的帮助下,他们在亚特兰大北部的 Forsyth County 买了一栋近$404居室的新房,搬来亚特兰大后,又把在新泽西的老房卖了$70多万,整个南下搬家,不慌不忙,从从容容,顺顺当当。这一买一搬一卖,给我们带来了生意,个人也得益处,三方高兴,是一个三赢的局面。

作为亚特兰大的房地产经纪人,我在帮助买新房的过程中得到了回报,作为新泽西的华裔房地产经纪人,在卖旧房的交易中得到了收益。

作为房客本人,买到了中意的房产,位置好,房子新,价钱便宜,很适合他们退休养老居住,这里的房产税是房价的1%,相比于新泽西的房产税2.5%,省税很多,而且他们超过了65岁,还可以享受Forsyth County提供的Double Homestead Exemption (双宅基地免税),即$8,000 x 2 = $16,000/年,大大地减轻了他们的税负。

想想从新泽西搬家下来,这里外里的“剪刀差”,让他们还赚了一大笔,他们用节约下来的钱回国旅行观光,一来探亲访友联络感情,二来躲避殃及全美春季的花粉。退休的人有的是时间,养花种菜,锻炼身体,品尝美食,过着不同以往的悠闲生活,他们的模式可以借鉴。

亚特兰大是全美排名第9大城市,人口达500万。优越的地理位置,宜人的气候,四通八达,我已在《亚特兰大是退休养老的好地方》一文中论述,这里就不再重复。

每年有大批的人来,也有部分离去,人才流动,吐故纳新,激活了市场,带动了经济。所以说不要怕“人才流动”,旧的不去新的不来,这像下象棋一样,棋子动,棋盘活。如果“人才不流动”,这买房客在新泽西一直住下去,哪能有上面“三方通赢”的局面呢?

流水不腐户枢不蠹,生命在于运动,脑筋在于开动,人才需要流动,市场才能拉动。有道是,天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。对这种“你好我好大家好”的事,我们何乐而不为呢?(笑)


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19921118日,北京市第一个人才交流场所——北京人才市场在劳动人民文化宫正式开业。

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北京市朝阳区安家楼路55号美国大使馆前,排队等拿签证的学生们。


下面是亚特兰大地区Forsyth County 的部分小区风景,敬请欣赏。

见识一下亚特兰大丘陵坡地盖房的景象。

正在建设中的新小区。

带高尔夫球场的高尚小区及豪华住宅。

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《流水不腐户枢不蠹》上了万维读者网十大推荐文章的导读版公理自有人心在,世上自有明白人。(笑)

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乱世藏金,盛世藏玉。 2016-03-05 01:09:54

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一位国内朋友看到上海房市前不久的“疯涨”,一天涨价¥70万,8个月涨¥500万人民币,以为又一轮房市高潮到来,问我怎么看,就引出了下面的话题,现分享一下我和朋友们“微信”的对话:

你还看不出吗?中国经济出了问题,人们的钱在找路出逃,一下进“股市”(2015年)-- 赔了,一下进“楼市”(20163月上海)-- 疯了。这次“疯涨”不会持续很久的(几年),你不要跟风,我们在国外看得很清楚,因为我们消息“灵通”。

美元也强势不到哪里去,在全世界经济不好的情况下,美元好是暂时的。

倒是3/04/2016报道,加拿大几乎抛光了黄金,但大多数都被中国接盘了,引人瞩目。

我觉得,如今黄金价格还在低位,如果你真有太多的“闲钱”,不妨买点黄金,因为黄金近乎“”成本维护,放在那里就行了,房产打理要维护费,股票要天天用眼盯着曲线,不是有一个故事,出股市吃一碗面的工夫,丟了一百万吗?

经济从来都是和政治有关的,世界有恐生变,越来越不太平,南海“风起云涌”,北韩“核武讹诈”,台海“扑簌迷离”,日本“兴风作浪”,美国在选总统,如果“床铺”上台,是疯是傻,谁也不知道,别以为第三次世界大战不会在我们这一代人见证?

战争来的时候,沿海、大城市(首都)是最先受到打击的地方。这在几次战争中,已经验证过了。

真遇战争,你在“一线”城市的房产都炸光了,没人能赔得起。看看伊拉克、看看叙利亚就清楚了,房子没了、票子贬值了,倒是听说,1977年越南掀起的排华高潮,大批华侨被驱逐出国,当时用的是黄金“铺路”。出境的华侨每人需交12两黄金,交不起的便就地处死,给金条才让上帆板船,飘到公海才被美舰救起。

老辈人常说,黄金本位,是硬通货,那一代人经历过战争,懂得残酷,家里的财产被一扫而光,那滋味不言而喻!

天然黄金是货币,那是早期货币思维。现代货币是信用货币,但是战争爆发了,谁还信任谁的信用,于是黄金又会回到避风港上去了。

2016419日人民币金出炉,正式与黄金挂钩,人民币金将成为与英镑金和美元金三足鼎立的货币力量。

2016年初黄金还是低位呀,刚刚爬回到 $1250美元/盎司附近,相比2013年中国大妈抢购黄金被套在$1455.1美元/盎司,1盎司就便宜$200美元。最近国际现货黄金周一(52日)突破$1300美元/盎司大关,最高至 $1303.60美元/盎司。这一切说明,美联储(美国)当初打压黄金是阴谋,想让大家都卖掉,它好低价再买回去,给你一堆“绿纸”。

加拿大抛黄金是因加币贬值太厉害,是“无奈之举”,美联储怎么不抛黄金呢?它要敢抛,一定会有人接盘的。

人说,乱世别太刻意追求升值,安全第一。人民币-美元-黄金。这样对冲搭配,可能相对安全。

有句话叫“乱世藏金,盛世藏玉”。不错,今天的话题有些意思,就到这里。(笑)

一篇短文,包络万象,从疯涨的上海房价,到加拿大抛售黄金,引申出政治话题,最后开出“药方”,人民币-美元-黄金。这样对冲搭配,可能相对安全。

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【视频】亚特兰大49个女孩上了2016年猴年春晚. 2016-02-03 17:43:04

亚特兰大华人的骄傲,北美华人的骄傲,茉莉花已成为亚特兰大的名片,据说是这次春晚最好看的节目之一。

热烈祝贺陈晓舞蹈学校(美国亚特兰大)以全新民族芭蕾《茉莉花》亮相央视2016年猴年春节晚会!

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02/03/2016亚特兰大华人沸腾了,“微信”群、亚特兰大各华人网站的网页,大家都为刚刚知道的一条消息在“广而告之”。原因是,美国亚特兰大华人舞蹈学校 ---“陈晓舞蹈学校”(晨星舞蹈学校Morningstar Dance Academy) 49名在校业余学习舞蹈的学员,11-18岁,应央视2016年春晚节目组邀请,将参加猴年春晚贺岁演出。

要知道,这里面可能有自己的孩子或是朋友的小孩在里面参加演出,这里面包含着多少老师们的辛苦,孩子们的磨练,家长们的陪伴,十年磨一剑,是不能简单的用言语说得清。这是我们亚特兰大华人的骄傲,也是我们北美华人的骄傲。

演出节目为茉莉花,定为第9个节目。

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能上春晚,真不简单,亚特兰大出名了。亚特兰大不仅是退休养老的好地方,也是创业投资的好地方,还是青年人才辈出的好地方演出成功!


有朋友说,应该加一句,亚特兰大还是孩子们学跳舞的好地方! (笑)

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上了万维读者博客的导读版,让更多的人了解亚特兰大! (笑)

找到了投票的链接,请为我们的亚城姑娘投下您宝贵的一票吧(点击文中下面的链接

http://chunwan.cntv.cn/2016/vote/index.shtml




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