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我的网络日志
亚特兰大遇见西雅图 2017-06-02 19:56:18

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西雅图是一个美丽的城市,依山傍水,风景秀丽,四季如春,可惜没去

西雅图不仅是一些科技巨头总部的所在地,比如微软,亚马逊,波音,星巴克,Costco Google。还有两部与它有关的电影《Sleepless in Seattle 1993年)》和《北京遇上西雅图(2013年)》,使它名聞遐邇。西雅图被誉为:航天之都,软件之都,云计算之都,电商之都。

4月下旬的一天,一位来自西雅图的女士给我打电话,说她老公在亚特兰大Buckhead找到了工作,已经租住在Buckhead附近的公寓里,想买房子。因为孩子还小,目前不考虑学区,只要离上班近就好。

她说在网上读了我的一些文章,认为我的分析很有道理。在比较了另一位经纪人后,她愿意找我做他们的经纪人,在我们签署了《买方独家经纪人协议》之后,我全力以赴地开始了为她找房。今天6/2/17是房子过户的日子,看着买家心满意足的样子,我衷心地为他们高兴。

想想一个多月买房的经历,真有太多的感触,今天我问他们,“买房最大的难点在哪里”?他们说,最大的难点在于“找房子”。我说,对!完全正确。按照我们的Broker 话说,“Find the Property”,就是要找到“适合自己的房产”。

这句话看似简单,其实不然,找到一个合适房子是一件非常累人累心的工作。

客户在找房子的过程中,不断修正自己的想法,按他们自己的说法,买到的房产常常和自己开始定的想法不一样。

比如,他们开始想买不超过$45万的Townhouse or SFH1-2年自住,然后出租,看了Townhouse发现都有出租限制,只好改成自己住,不考虑出租了,孩子长大,买学区房,卖掉就是了。在海选中,正当他们认为是找到了“合适”的Townhouse,临下Offer时,我提醒到,有“高压线”从房子附近侧面的高空架过,考虑来考虑去,怕对小孩子有影响,最后改变主意,抬高价位到$60万找SFH“独立住宅”了。

客户在找房子/看房过程中,是一个学习/修正的过程,也是一个从理想到现实的过程,房子的价格总是和Location 有关,什么地点的房产有什么价位,在亚特兰大Buckhead地区,$50万以下的SFH都是年代久远,房产较旧的房,正因为我们把房产搜索提高到$60万时,才看到了“这是我想要的房产”。我们在这栋房产下了Offer,最终买下了它。

在买卖的过程中,这里面也有技巧,但相比之下,找到“适合的房产”是最难的,其它问题就不是大问题了。

通过这一次买房,让我知道了亚特兰大买房与西雅图有很多不同,西雅图买房没有过户律师,都是由Title Company 负责,过户时买家也见不到卖家,只跟Title Company打交道。亚特兰大买房过户则要通过过户律师,买卖双方经纪人到场,买家卖家分坐桌子的两边,签字过户交钥匙,最后双方愿意,还可以拍合影留念,气氛融洽,比较人性化。

西雅图那么好,为什么买家还是想搬来亚特兰大?买家说,其实她老公是拿到了2Offers,一个是加州的硅谷附近,一个是亚特兰大,考虑到加州望而生畏的房价,亚特兰大的房价是硅谷的1/3~1/4,西雅图的1/2,还是觉得亚特兰大的潜力大,所以选择了亚特兰大。

亚特兰大的确是个好地方,既是历史名城,也是美东南科技创新发展的明珠城市。我写了很多介绍亚特兰大的文章,这里就不再一一表述了,对于搞IT 行业的买房客,我转发给他们一篇科技公司“Switch 计划投资$25亿美元,将在亚特兰大建设一个全美“最先进的数据中心”的文章,我说,你们虽然没有去加州的硅谷,欢迎你们在“美东南的硅谷”- 亚特兰大安家落户。

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西雅图

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西雅图Google Map

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电影《Sleepless in Seattle 1993年)》广告

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电影《北京遇上西雅图(2013年)》广告

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亚特兰大是小说《飘》和电影《乱世佳人》的诞生地,也是作者玛格丽特·米切尔的居住地。

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亚特兰大CNN 新闻中心远眺

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亚特兰大水族馆

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亚特兰大可口可乐公司生产线

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亚特兰大石头山

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亚特兰大石头山夜晚激光秀

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亚特兰大哈兹菲尔德-杰克逊国际机场

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亚特兰大Buckhead 地区

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什么来源的钱可以用来买房子? 2017-05-10 10:56:45

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不是什么钱都可以用来买房子的,看完了下面的叙述,你就明白了我说的意思。

常言道,“好借好还,再借不难。”所谓“借”,言下之意就是要“还”的,借钱不还就成了赖账了。“借”和“给”是两个不同的概念,给是赠,是不能要回或者说不用还回的。

为什么想起这个话题?因为一些在美找到工作不久的年轻人,开始考虑买房了,有些人钱不够,就想到了从国内“搬”钱来美买房。到底什么样的钱在什么样的情况下能用来买房子,经过咨询贷款专业人士才搞清楚。

用来买房的钱是自己挣的钱(如工资收入)?还是找人借的钱?还是家人、亲戚朋友赠送的钱?

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全额现金买房:

自己或从家人/亲戚朋友无论是“借或赠送”的钱,只要钱已到帐,能发到Closing Attorney (过户律师)的账户上,就可用来买房。全额现金买房流程是最简单的。

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贷款买房 (在2 full monthly Bank Statement Period之内):

用赠送的钱付首付,另一部分贷款买房是可以的,这赠送的钱要有从赠送者来的gift letter (礼物信)。

理论上讲,借的钱是不可以用作贷款买房首付的,因为贷款机构担心,如果这“借”的钱撤资了,你因要“还”这笔“借”的钱,而无力按期偿还贷款机构的贷款,所以贷款机构会验证你在银行账户上的每一笔存款,核实它们是不是“暂借”的钱?是不是你的合法收入?

贷款买房的首付,来自国内的赠款还是来自美国的赠款是有区别的:

来自国内的赠款通常有gift letter (礼物信)就行了,美国国税局无法向国内的赠款人征税。但来自美国的赠款,数额大到一定程度,赠款人需要向 IRS (美国国税局)填报“赠与税”税表(gift return ),如果life time exemption用完以后,就需要交赠与税(gift tax)。

为了避免赠款人交赠与税,有一个买房客把一个赠款分成了2份赠款,让原来从同一家人的一人赠款,分成了这家夫妇2人分别向他赠款,这样就避免了赠款人交赠与税,具体赠款上限是多少,需要向当地的CPA会计师核实。GiftLtter_04.jpg

有些人以为从家人、亲戚朋友“赠”的钱,存在了自己的账户上,贷款公司就可以考虑贷款,诸不知,贷款公司会审查你帐面上的钱是从那里来的,是你合法的工资收入,还是不明款项?证明你工资的收入,有年度的W-2 表,证明你不明的款项(赠款),有gift letter 就好办了。

如果你拿不出gift letter,你的贷款审批很可能就“泡汤”,贷款迟迟批不下来,又过了Financing Contingency Period(融资应变期),你的Earnest Money (诚意金)就会被没收,所以说,在你考虑贷款买房,钱又是从国内亲戚朋友汇来的,千万记住要gift letter (礼物信)。

有一个例外,不管你是借还是别人赠款,只要这钱在你个人账户上超过2个完整月银行对账单的时期,你就不需要提供gift letter (礼物信)了,贷款公司通常只看2个月内的Bank Statement (银行对账单),所以说,“兵马未动,粮草先行。”,早早地把钱准备好是上策。

还有,对于具体情况要具体分析,请大家向有经验的loan officer事先咨询,少走弯路,不要等签了买房合同再去询问,到时搞得自己“骑虎难下”,我认识一些有经验的Loan officers,可以向你推荐。

之前写过《借鸡生蛋,以小搏大》还有《房地产中如何巧用利率杠杆》的文章,就是讲如何利用贷款买房的好处和策略,在今天看来,仍然具有现实意义。比起加州、纽约和国内的房产,亚特兰大的房价还处在低位,趁美联储今年2017没有太多加息,贷款利率仍然保持在低点,早买房,早享受,早获益,这无疑不是一个好主意。

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【小小说】一买一卖一气呵成 2017-04-18 20:25:39

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常常有人问,你是做买房还是做卖房?

我说,当我给客户买房时,我是Buyer Agent,当我给客户卖房时,我是Listing Agent

下面要展开的故事就是,我在一买一卖同时完成的两个交易中,既做了Buyer Agent,又做了Listing Agent

一天我的前客户找我,说我2014年初帮他们买的Townhouse 小了,人多不够住了,想买大房子,而且考虑买新房。

Forsyth County 这边的新房我都比较熟悉,在我们选看了一处客户自己提出来的新房后,我直奔主题,带他们去看了我推荐的新小区,无论是地理位置还是学区房型,该小区都符合客户的要求。他们一下就选中了,甚至为他们备选的另一新小区,都打电话取消了看房预约。按他们自己的话说,别的小区还可以等,这个小区卖没了,就再也找不到这样合适位置的小区房产了。

通过交谈才知道,他们要贷款买房,而且要把现住的Townhouse 卖掉,用得到的余款加手上的存款才能付得起新房的首付。而且不希望找旅馆或朋友家暂住,就能从旧房搬入新房。

这是一个“一买一卖”同时签好2个合同还不能出差错的2个交易,如何保证2个交易顺利完成?

客户看上了一栋正在盖的半成品房,估计还要1个半月才能完工,来小区看新房的人络绎不绝,机会难得,稍一犹豫,看上的房子就可能被别人买走了。干脆一不做二不休,“背水一战”交了定金$2万,把新房子先签约在手,回头再马上卖房。

反正他们Townhouse的小区非常火,一上房产Listing,很快就会有买家。

有句话说,成功来自梦想,梦想加行动!说干就干,我们做好了卖房的准备工作,马上就开始Listing Townhouse,让梦想成真吧。

记得那天上午10:00am,我才把Listing 的文字部分输入FMLS 系统,在得到了FMLS # 以后,11:00am才开始上传我拍的35张照片,不知道是我的摄影技术好呢?还是小区本身就火爆?也许两者皆而有之吧。不到1个小时,就接到了第一个看房请求的电话。

要知道我那时还没有拿到房子的钥匙呢,也没有挂Supra Lockbox,怎么让他们看房?后来看房的请求一个接一个,我跟房主商量,打算上Listing 的第二天才开始Show House,所以告知请求的人明天才能开始Show

忙中出错啊,用软件Showing time 的请求也进来了,一不小心,按错了键,有三个是当晚5:00pm, 5:30pm, 7:15pm结果我回复了可以看。当我把这信息转给我的客户,才发现搞错了。

我只好硬着头皮问客户今晚这三个可不可以Show? 客户非常配合,说好,我们早一点赶回家,为来看房的人开门Show 房吧。

那天不巧还下起了雨,就是那个7:15pm看房的人,他们锲而不舍,冒雨看房,我那时也赶去了。在看房时Buyer Agent就告诉我,他们已经准备一个好Offer,看房子就是为了确认,照片上拍的漂亮的房子和实际的房产是不是一样的?

这让我想起来在KW公司学到的知识,Listing Agent 一定要用当时拍的照片,不能“偷懒”用旧的Listing 照片来对付,看房人看房后非常满意,义无反顾地发出了他们的Offer

在房地产教学课程中还学到一句话, The first offer is often the best offer。还等什么?这个Offer是按我在FMLS-Matrix Private里提出的要求所出的,完全符合我的设计,而且还是这么好的Strong Offer,简直没有理由不接受,我的卖家见好就收,当晚9:59pm 就签字成约了。

太快了,我们都没有想到!这回真让我们见识了一把。

这也给我的卖家最少的打扰,明天不再需要Show 房了,第二天的Show 也许会把门槛踩破的!

一句哲理的话:Don't overprice it, if you overprice it, your house will be stay in the market longer. 不要过高要价,过高的虚价会使你的房产在市场上待的很久。

一句经验之谈: The longer a home stays on the market, the deeper the discount is likely to be off the original price. 一个房子停留在市场上的时间越长,越多的打折越可能降低原价。

一句经典之言:A house properly priced is already half sold.  一个正确定价的房子已经出售了一半。

这“一买一卖” 2个交易,卖是一个纲,纲举目张。只有卖确定了,买才有保证。

看官们,不要以为“一买一卖”看似简单?其实是一环扣一环、衔接紧密,不能出差错的2个交易,这里面是有学问的,是一个复杂的系统工程。

一场婚礼筹办的好坏,婚礼的主持人Wedding Coordinator 很重要,一桩买卖2个交易同时完成,房地产经纪人Agent 的前瞻预判很关键。

苍天不负有心人,感谢上帝!只要设计的好,两个交易脚赶脚的完成也是没有问题的。

后来的事,也遇到了一些麻烦,比如买Townhouse 的经纪人不够给力,说好的过户日变来变去,找他要一个文件拖拖拉拉,最后我干脆绕过他,直接找他们选的过户律师一下子就要到手了。

还有破天荒的事情都有发生,新房过户律师的电脑系统出了故障,有关过户的文件不能从系统中调取,花费了长达3天半的时间才修复好,预订上午10:00am 过户,拖到了下午5:00pm 才过户成功,我的买家急着要拿到新房的钥匙才能搬家。因为他们已经定好了车子,行李家具都已经打包上车了,真是好事多磨。

总的来说,这“一买一卖” 2个交易,就是逢山开路遇水搭桥,最终是雨过天晴,出现的这些小差错、小遗憾、芝麻细节在整个的交易中都是过眼烟云,时间一长就会淡忘,一切都掌握在神的手中,两个房子按我们预设的时间过户了。新生活开始了,美梦成真了,让我们尽情享受明天吧。

这个故事不能写的太长,太多的冗长叙事就失去了它的“风采”。

可以说我是这出戏的总导演,但我需要有这样“前卫”的演员才能完成这样的篇章。亚特兰大华人买新房的比例还不是很高,希望有更多的华人前来购买新房,新房无论在设计、在功能、在节能等方面,都大大的“前卫”了。

如果再遇到这样“一买一卖”的“系统工程”,让我重新设计一遍,定会比这次更好更精彩!

 

好了,大家可能等得不耐烦了,想看看新房是啥样? “耳听是虚,眼见为实”,我们还是用图解说吧:

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新房高端大气现代(3,098 sq.ft. First and second floor with a basement 1,500 sq.ft.

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房产的侧视 1

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房产的侧视 2

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房产的后视

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房产的后视 2

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房产的后视 3

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开始进门了

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门厅

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正餐厅

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书房/会客厅

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大厅与阳光房

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阳光房

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正对厨房的高厅

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开放式厨房

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高厅与楼梯

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高厅与楼梯

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带浴室的卫生间

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主人房浴室衣帽间

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主人房浴室

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带浴室的卫生间

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客房窗外远眺

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阳光房左视

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阳光房右视

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阳光房室外阳台

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另加1500 sq.ft. 的地下室(尚未装修)

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客房前视

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新小区的环境 1

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新小区的环境 2

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新小区的环境 3

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新小区的环境 4

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再看看原来的Townhouse 吧,毕竟在这里生活居住过3年,还是有感情的。

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Townhouse 客厅

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Townhouse 客厅厨房

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Townhouse 儿童房

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Townhouse 二楼前视

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Townhouse 街景1

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Townhouse 街景2

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Townhouse 小区游泳池

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Townhouse 小区网球场。


我的耳边似乎又响起了程琳演唱的歌曲《酒干倘卖无》:

多么熟悉的声音,陪我多少年风和雨,从来不需要想起,永远也不会忘记,没有天那有地,没有地那有家,没有家那有你,没有你那有我。是啊,我们不会忘记 “曾经生我养我的地方”。

 

附歌曲链接:

酒干倘卖无 - 程琳 Any Empty Bottles for Sale - Cheng Lin

https://www.youtube.com/watch?v=r0QTR_j9c24



汤晶锦《酒干倘卖无》

https://www.youtube.com/watch?v=ARa-OwlOx1U

年仅11岁,来自马来西亚吉隆坡(KL)的汤晶锦,早前参加了由中国湖南电视打造的大型儿童歌唱选秀节目《中国新声代》第3季,表现令人为之惊艳!

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编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。





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佐治亚州关于禁止种空心菜的法律 2017-04-05 11:44:47

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(小辣椒炒空心菜)


又到了种花种菜的季节,因为亚特兰大得天独厚的地理位置,宜人的气候,便宜的房价,吸引了很多外州人搬来亚特兰大。来美的华人在买了房子以后,大多数喜欢在后院种点菜。

可是你知道吗?咱华人很爱吃的一道蔬菜,炒空心菜的主材料空心菜,在咱佐治亚州可是被禁止种植的!也就是说,如果你在后院种了空心菜,那你可就违法了!


光说没用,以下是明文规定:

GA HB 156 - Water Spinach Provisions

https://www.ipetitions.com/petition/gawaterspinach/

Georgia HB 156 - Aquatic Plant Control Act: Petition to repeal, amendment, and new sections are necessary to establish special provisions for the culture and sale of water spinach. Special Provisions--Water Spinach, establishes provisions unique to the issuance of exotic species permits for the culture of water spinach “People grow water spinach because it is very demanding in the Asian market, not just for Cambodians or Laotians or Vietnamese. It’s Chinese, Filipino, and all different Asian cultures that eat it, “Ong choy”, “Pak Bong”, “Rau Muong”, “kangkong”,” kolmishak”,” trokuon” Water spinach growing on wet soil, is a low-risk exotic species with little potential to harm the ecosystem with proper regulations.

据说其道理是,佐治亚州雨水丰富,空心菜的生命力非常强,它的种子飘到雨水管道里,会沿着管道疯长,堵塞雨水管道。

我在网上搜到了“大道修身”在2011-09-15发表的文章,《WQ: 从禁止种空心菜看美国人的思维方式》,那里有很多的讨论,有赞成的,也有反对的。时间过去了6年,我想,人们的思想、认识也都发生了变化,如果今天WQ再写,看问题的角度也可能会有所不同。

如果你从外州搬来亚特兰大不久,不知道佐治亚州有禁止种空心菜的法律,我仅从知识的角度给大家提个醒。

至于这条法律合不合适,就像现任总统川普提出的 “新旅行禁令”违不违宪?我这里不讨论。种与不种,你自己掌握。

科普一下:

空心菜,原名蕹菜,又名藤藤菜、蓊菜、通心菜、无心菜、瓮菜、空筒菜、竹叶菜,节节菜。开白色喇叭状花其梗中心是空的,故称“空心菜”。中国南方农村普遍栽培作蔬菜。英文名称: Water Spinach, Water Convolvulus


下面还是看图说话吧:

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这是水耕空心菜 ...

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看看水耕空心菜的根部

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池塘里野生的小叶空心菜

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沟渠旁野生的大叶空心菜

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估计长成这样,美国政府(佐治亚州)就会被吓到了。

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长成这样,你看着就有胃口!

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大叶空心菜

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受病害的小叶空心菜

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空心菜斜纹夜蛾

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看见这些,可能让你“倒胃口”。

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看到这些,在国内你还敢吃“毒水灌溉”种出来的空心菜吗?

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上面图片是从网上搜到的一篇报道:

西洋菜、通菜等水生菜,整个生长过程都泡在水里。把一把种子撒在臭水沟里,不用打理,一个多月后,长得绿油油的。这类菜吸附重金属的能力特别强。比如血铅超标,镉超标,对人体可能带来致命的伤害。尽量少吃,甚至不吃这类蔬菜,包括餐桌上的其他菜,确定没有污染的才能买、才能吃,至少要知道是哪里种的为好。

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空心菜还和政治挂上了钩,“小辣椒炒空心菜”,最后以“空心菜”胜出为告终。

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2017年美国房市走向的趋势分析 2017-03-04 21:07:50

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(川普国情咨文:美国照亮世界 摧毁野蛮人)


说房市就离不开政治,新总统川普上台“三把火”,天天上头条。

虽然川普新政带来一些不确定性,但美国经济发展的列车依然惯性前行,只要川普不大“折腾”,2017年仍是个经济“好年”,房市会稳中有升。

还有川普刚上台,很多政府职能部门到现在还没有Settle down,指挥棒不灵,还需整合/磨合一段时间,才能真正上轨道。

另外,民主党揪住川普的“小辫子”进行攻击,一个一个心腹“被通敌”不保,所以川普即使想“折腾”,也指挥不动,“7国移民禁令”被否决就是一个例子。

川普新班子纷纷买房,就本届政府而言,其任命的内阁成员多是富豪出身,属于政治上的“局外人”,财政部长史蒂夫·努钦为前高盛的投资银行家,商务部长罗斯也是一个亿万富翁投资者,他们的行动更多的是起到了一种指向标的作用。

从大局看,经济“好年”要买房储蓄保值,抵御将来的通货膨胀还是“硬道理”。

响鼓不用重锤,聪明人一点就通,言简意骇,道理自然明。

以上分析,仅供参考。


后记:

有人看了我的文章,提出了反问,我认为该问题提得好,具有普遍意义,所以这里一并回答。

有人问:Willy,你不觉得新的移民政策对房市会有一定影响吗?我周围的一些老印持H1B 同事,前一阵看房准备递合同,现都暂停。我在加州做地产代理的朋友也遇到同样Case

Willy答:你好,

第一,感谢你看了我的文章,所以才有这样的提问。

第二,我们要越过局部看全局,透过现象看本质。我的文章中有两个重点:

1.  2017年仍是个经济“好年”,房市会“稳中有升”。

2.  从大局看,经济“好年”要买房储蓄保值,抵御将来的通货膨胀还是“硬道理”。

第三,反过来说,如果没有川普的新移民政策和国内对外汇流出管控的新策,把钱袋口扎紧,那2017年美国房市将可能会“过热快升”。

第四,美联储不断放出风来,2017年内要加息3次。虽然川普对美联储主席耶伦颇有微词,认为耶伦的“经济药方”与自己的“经济政策”不合拍,能不能在年内加成息3次很难说,但这也说明市场有“过热”的苗头。

第五,川普的内阁成员多是富豪出身,从川普和这些领导层来讲,本意也是“想搞好经济”的,因为这些直接关系到他们自己的切身利益。

我预测的准不准,今年2017年底或明年初就会见分晓。

我对美国2016年美国的房市也做过预测,我认为还是符合现实情况的。

http://blog.creaders.net/u/6980/201601/244689.html

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(川普颁布7国移民禁令)

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(一名已经抵达波士顿但被特朗普禁令挡在边检关口的伊朗学生终于因为联邦法官暂停禁令而得以入境美国。)

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(美国前国安顾问弗林因与俄罗斯大使接触而被迫辞去国安顾问职务)

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(美国司法部长塞申斯面临“通敌”指控)

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(川普急得跳脚 美联储“拖累”预算案)

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(川普移民禁令被暂停后,新版旅游禁令 白宫将推迟至下周发布。)

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哈哈,上了万维读者网 24 小时点击最高的博文栏目和“焦点房谈”的导读版。

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