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我的网络日志
【小小说连载2】买方独家代理协议 2016-09-29 20:07:34

编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。

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一个未曾谋面的人给我打来电话,一来二去,我们有了几次交谈,但后一次的谈话,我意识到了问题的存在,于是有了下面的Email:

Hi, XXX,

你好,通过XX的介绍,很高兴你找我做你的Buyer Agent,也感激我的朋友,感觉你是个老实人,所以我们有些话就直白地说出来,请原谅我如果有哪些地方说得不妥。

当你昨天晚上告诉我,你有一个RE/MAX 的“老美”Agent 正在为你找房,并且今天8/31下午还要带你去看一个小区的3栋房产,我想了很多。

你知道,行业有行业的规矩,我们“理论”上不“抢”别人的生意。我的生意被别人抢过,我知道那种“被抢”的感觉。生财有道,做人要本分,所以我不想去抢别人的生意。我奉行“规规矩矩做事,老老实实做人",不在乎“一城一地”的得失,只有这样 “生意”才能做的长远。

我们Keller Williams Realty 有很好的技术支撑,有“一条龙”的流水服务,In House Financial Loan Officers In House Closing AttorneyQualified InspectorsHome Warranty CompaniesCoaches (教练 一般由Associate Broker 担任)、各种Resources 和人选推荐都有。他们都是身经百战,经验丰富的 “大内”高手。

现在你要二选一,你是继续选RE/MAX Agent 做你的经纪人?他也可能会Follow up 你,还是想另起炉灶,选我做你的经纪人,你要做决定。

如果你觉得我做经纪人,无论在房地产知识,技术,沟通等方面都对你有利,你可以选我,在这初始阶段,你是Shopping around, 有选择的自由。

如果你今天看房后,感觉不满意,想换一个经纪人(我),我愿意为你服务。

商业竞争是排他性的,如果你最终是选我做经纪人,我们KW 公司要求客户要签一个Exclusive Buyer Brokerage Agreement,这也是表明你的诚意。我们是一个团队,你已经在我的推荐下接触了Financial Support by Supreme Lending Scott Mackie,我不想我们的努力没有结果,请你理解。

好了,再多的话就是多余了,希望你给我一个明确的答复,最令人信服的保障就是我们签署一个Exclusive Buyer Brokerage Agreement。这样我好100%全力以赴地为你服务。

“买卖不成仁义在”,即使你没有找我做经纪人,我们也还是朋友。

我写了很多房地产知识的小文,你可以浏览和介绍给你的朋友们,谢谢。

浅谈 Exclusive Buyer Brokerage Agreement.          

http://blog.creaders.net/u/6980/201306/150892.html

 

下面是我客户的答复:

Hi Willy,

As you explained your work ethic opinion among the real estate agents, I fully understand your situation. Since we have talked a lot on the phone, you are more familiar with Chinese buyers, my friend XX has a good experience with you before, and our communication is better, I prefer to let you be my buyer agent. I have already ended my relationship with RE/MAX, and also cancelled the showing appointments for tonight. I am OK with signing an Exclusive Buyer Brokerage Agreement with you anytime.

I am looking forward to keeping working with you, and hope to get a good purchase soon.

Thanks, XXX.

上面英文的大意是,他愿意选我做他的买房经纪人,同意和我签署“买方独家代理协议”。

让我意想不到的是,他居然取消了与RE/MAX Agent 看房预约,不再烦劳人家,坚定地愿意跟我合作,感觉他是一个负责任、明道理、讲信用的人。在我们签署了买方独家代理协议后,我“火力”全开地开始了看房/找房。

 

这里插一个小故事:

一个买房客在经纪人带看二手房期间,与该经纪人签了“买方独家代理协议”,一时没有找到合适的房产就停下来,过了一段经纪人跟进询问,买房客说找了另一个经纪人在一个新小区签约了一栋新房。

这怎么行? !!该经纪人找到新小区的销售经理,陈述了事实,销售经理查看了买房客与经纪人签署的“买方独家代理协议”,认为该经纪人的诉求是合理的,同意在合同中改成该经纪人为买方的合法经纪人代理,但要该经纪人与签了新房合同的经纪人做一个沟通。

该经纪人认识那个经纪人,都是“老中”,电话打过去,对方听明白了这个事实,只好自认倒霉,因为她带买房客看新房时没有签“买方独家代理协议”,只能叹息道:“算我白做了一单吧!”,虽然不爽,但也只好“拱手相让”。

如果这个带看新房的经纪人,事先和这个“脚踩两只船”的买房客签了“买方独家代理协议”,那这个买房客就要为这个新房付出两份佣金,一份是建筑商付出给她代理的一个经纪人的佣金,她还要自掏腰包付另一个签约经纪人的佣金。

建议所有经纪人在带买房客看房的初期,就要与买房客签好“买方独家代理协议”,按照法规保护经纪人的合法权益。如果你没有签这个协议,就要做好“被甩”的准备,白辛苦一场。

 

好戏即将开场,各方斗智斗勇,预知后事如何,且听下回分解。

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这篇受很多经纪人的点赞和认可的文章又上了“万维博客”的导读版,努力再努力!(笑)

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【小小说连载1】房地产交易中的“六尺巷” 2016-09-22 17:32:15

编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。

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今年2016过完春节,有个经纪人朋友给我打电话,嗨!Willy,你给我讲的“六尺巷”的故事,今年春晚上演了。噢,是吗?我回答说。

http://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_1430405

原来这个经纪人以前问过我房地产交易中谈判的问题,我给他讲了“六尺巷”的故事,他听了很受启发。

记得在网上看过一个帖子,一对年轻中国夫妇在美买一对老夫妇房产中的震撼加感动,更受到了心灵的冲击。

http://www.wanjiaweb.com/cn/article/2016-03-24-000000

他们狠杀一对美国老夫妇的房子售价,当他们去收房时……,打开房门,惊呆了,整个房子打扫得干干净净,一尘不染,走进厨房更让他们看到了这样的景象,下面是原文:

“炉台干干净净,清洁如洗,旁边堆放着一批全新的用品:擦手纸、卫生纸、纸杯、纸盘,抹布(全新没使用过的抹布)。上面有一个白信封,写着“祝贺——希望你的新家使你梦想成真。”

炉台的另一边是一盆鲜花和一盆绿植。我的天呢!还有一个印着飞马的带着中文字“骏马扬蹄驰万里,鸿福常满年有余”的新年贺卡!

我读着贺卡内英文手写的内容,我的眼睛渐渐模糊了:“我们希望你们能象我们那样享受这个你们的新家。这房间里曾经充满了欢乐,希望和爱”,“如有任何问题 请给我们打电话(号码)。我给你们留下了一些必须的用品,这样你们就不致于急着为一点小事跑去商店。我希望这些植物和鲜花能让你们感受到被欢迎(进住)的氛围。”

你能想象吗?对于一个已经名字过了户,完全不属于自己的房子,对于一个从未见过面的外国人,他们做出这些事来? 而做完这一切,又要花多少时间和心思?你能想象着这对美国夫妇在最后离开这个房屋,离开这个城市(从他们留下的电话号码可以得知他们去了旧金山地区)前,奔走着找到那家卖中国字贺卡的商店为我们挑选贺卡的情景吗?而千万不要忘记,这家美国人清楚地知道,新主人是把他们要求的原房卖价杀到最后一分钱的人!”

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新入住的年轻夫妇震惊了,原本以为对方会因他们的刁难成“仇人”,没想到对方一如既往做出如此“仗义”之举,事后把他们的经历写出来,所以我们今天看到了这样一个真实的故事。

这就是我想说的,房地产交易中买方和卖方的关系,实际上可以比喻成“新郎”和“新娘”的关系,我们双方的经纪人可以比喻成“红娘”,不是“敌我”对立的关系、非白即黑。房地产是一项“公平”交易,要双方同意才能达成协议。

我不主张一味地占在己方客户的立场上,把对方逼迫到“墙角”的做法,还会把一桩可能成交的好生意给搞“砸”了,于客户于己都不利。

替他人着想是一种美德,与人方便,与己方便。想开点,退一步海阔天空,房地产的“婚事”就办成了。

唱个诺:“千里送书只为墙,让他三尺又何妨。长城万里今尤在,不见当年秦始皇。”

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上面是“引子”,正文紧随其后,预知后事如何,且听下回分解。

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好!房地产交易中的“六尺巷”同时上了“万维博客”和“焦点访谈”两个版面的导读版,继续努力!

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佐治亚州是种族歧视比较严重州的话题 2016-09-10 20:56:32

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今天是911纪念日,种族冲突问题不可避免地又一次被提出来讨论。有朋友来Email说:佐治亚州是种族歧视比较严重的州。我呆的十几天没有明显感觉。不知道你如何看这个问题,谢谢。


我觉得这是外州人(外地人)普遍关心的问题,所以把下面我的答复公开发表在这里:

你呆的十几天没有明显感觉,是对的。即使我们在美国呆上10/20年,也可能还是没有“明显感觉”。如果你在这里呆上十几天就有明显感觉,那说明种族歧视一定是“病入膏肓”了。

反向推理,一个曾经种族歧视比较严重的州,由于严加管制和疏导,反而变得比较好了。就像发生在2001911日美国本土的一系列自杀式恐怖袭击事件,经过提高机场安检,加强防范,反而发生在机场的类似911大型恐怖袭击事件降低了(到目前为止还没有再次发生过)。

种族歧视一般会发生在职场竞争、有利益冲突等情况下,你与人与事无争,谁会来歧视你?大家心里怎么想不知道,看起来都是互相礼貌,一团和气。很少会有只因为肤色人种不同“被歧视”的事情发生,也没有这个必要。

相信世界还是好人多,明天会更美好!欢迎大家补充更正(百家言)。


下面是一些网友的跟帖,对你了解佐治亚州的“风土人情”有帮助。


网友回复01

那要看和哪里相比较。如果和纽约 加州比较 乔治亚州是差点。本地人观念较落后。 但是我们所在Johns Creek or Alpharetta 应该是很不错。主要原因我认为大部分人都是从北方搬迁过来的


网友回复02

外地来感觉明显严重。我过去是出差来亚特兰大。有段时间,晚上和印度同事一起到Buckhead 比较好的餐馆,安排的位置,上菜速度,服务态度,明显不友好。


网友回复03

Duluth Gwinnett, 不會有這種感覺!


网友回复04:

在亚特兰大呆一年,没有种族歧视方面的经历,不管白人还是黑人还是比较Nice


网友回复05:

很有意思的话题也很敏感,我个人认为朋友们认为乔治亚州没有歧视的,或者认为访问一下就能明显感觉到有歧视的,你们可能都需要更多的时间才能下出结论,明显的歧视可能很难看到,隐形的歧视是很多的。 系统化的歧视很难看到,但众人思想深处甚至潜意识的歧视是很多的,美国整个国家都有这样的问题,但乔治亚州的本地人尤为明显。 我在亚特兰大Alpharetta 就碰到白人老太要我那里来回那里去,我也回敬同样的话,让她啞了。


网友回复06:

仁者见仁,智者智的问题。

要说有,不那么明显。要说没有,但有时也能感受到。


网友回复07:

可能比较迟钝,在亚特兰大六年,没有感觉到被不同种族的人歧视;倒是偶尔被个别的、不懂事的自己人涮。


National September 11 Memorial Building

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上了万维博客导读了。网友们的跟帖讨论,对外州人了解佐治亚州的“风土人情”有帮助。

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如何在Matrix的客户端搜寻你喜欢的房子 2016-08-25 07:38:52

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中国成功发射世界首颗量子卫星(图源:新华社)


2016816日凌晨140分中国酒泉卫星发射中心,成功发射了世界首颗量子卫星,标志着我国量子通讯和加密技术进入了世界领先地位,可喜可贺!

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科技一跃千里,过去很多做不到的,如今能做到,房地产的搜索工具/软件也是如此。


FMLS 是一个房屋搜索系统database (数据库),几乎所有的Listing Agents 通常都在FMLS 上,列上市的房产,它只对有房地产执照(Real Estate License)的人开放,是收费的。我们每做成一栋房产的买卖,Listing Agent Buyer Agent 都分别要向FMLS 交租子(0.012% of sale price goes to FMLS)。

FMLS 旗下的搜索引擎Matrix 不断改进提高,功能越来越多,性能越来越好。

常常有这种现象,虽然Agent 为自己的客户设置了搜房网页,但客户不满足Agent 的设置,另起炉灶,喜欢到Zillow, Trulia 这种“免费”网站上再去搜。

现在Matrix提供了一种功能,如果客户不满意Agent 为自己设置的搜房Criteria(标准),客户可以在客户端根据自己的需求进行更改。


为了简便易懂,我们还是通过下面的例子,用看图说话的方式演示具体操做:

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1.  Email 里进入Agent 为你设置的搜房网页,打开链接“Click to view ALL property listings.

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2. 你会看到Agent 为你设的搜房网页,比如标题为:“Testing Area 30005 Under $350K.

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3. 在客户端界面的左上角有一个“Searchbutton(键),点进去。

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4. 请选择“Residential Detached - 意思是Single Family House ,和其它Criteria (标准),然后按“Search button(键)。

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5. 得到新的结果后,你可以在左上角按“Save”这个键,比如重新命名为:Testing Area 30022 Under $350K.

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6. 你的新设置完成了。

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7. 同理,在Agent 端的电脑屏幕会显示:

一个是Agent 为你早先的设置,“Testing Area 30005 Under $350K.

一个是你新的设置“Testing Area 30022 Under $350K.

 

这样就大功告成了,你不再需要到Zillow, Trulia 这种“免费”网站上去搜,ZillowTrulia都是从FMLS 网站上Copy 的数据,经常信息有误,往往房子都已经Under Contract (签了合同),它们的信息还没有及时更新,浪费人们的时间和精力,有Matrix这么好的工具,为什么不用呢?


有人说,看我的文章总是能得到实用的信息、理性的分析,这让我由衷地感到欣慰,你们的鼓励是我写作的动力。如果我的文章对你们有帮助,哪怕只能影响到一个人,也是做了一件有益的事。你们说,对吗?  (笑)

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哈哈,果然又登上了万维博客的导读版。 (笑)

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如何在亚特兰大买投资房 2016-08-05 09:52:39

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如何在亚特兰大买投资房?这可能是一个引人入胜的话题,见仁见智。

人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值,美国房地产市场被视为“安全避风港”。

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(图1:人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值)

中国公民在美国买房,首先要把你的买房款事先存好在美国的银行里,如何把你的资金转到美国?具体的细节运作,我已在《中国公民如何在美国买房地产》一文中叙述,这里就不浪费笔墨了,一句话“兵马未动,粮草先行。”你的钱在美国存好了,找房买房就“水到渠成”了。

外州或国内的朋友来信说想在亚特兰大买投资房,但往往不易成功,最后不了了之,什么原因?归根结底是市场的供求关系,即你的买房条件要与市场行情相符合。

如何使你的买房条件与市场行情相符?即你要对当地的市场行情有所了解。

投资房有三要素:

1. 交通方便。2. 学区好。3. 房子不必太大。满足了这三要素,房子就不用担心租不出去。

买投资房,第一步就是检查有没有HOA Rent Restrictions(出租限制)。

亚特兰大城中心,佐治亚理工学院(GA Tech)附近很多房产,特别是联排房Townhouse、普通公寓Condo、高层公寓High-Rise都有出租限制。

一个朋友自己在城中心看中了一个高层公寓,想买下来做出租,几乎要签合同了,跑过来咨询我,我一查,这栋房产有HOA Rent Restrictions: Yes,这时他才明白,这公寓房只能用于自住,不许出租。

还有艾默里大学(Emory University)周边的房产有极强的出租限制。如果有允许出租的房产上市,在那里工作的买房客天天盯着,“守株待兔”,一出来就抢掉,一年上市几乎也没有一个。这好理解,对于房主来说,能让出租,干嘛要卖掉?

外地人说,他们那里房产很少有出租限制,为什么亚特兰大房产有出租限制?

因为住在该小区的房主不希望有太多不知根底的外来人员,“走马灯似的”住在自己的周围,不安全,小区的价值也会受影响。再说,如果没有出租限制,亚特兰大的房价可能早被外地买房客炒上了天,好还是不好?不同的人有不同的解读。

买投资房产,我会对那些在Listing 上即使写HOA Rent Restrictions:  No, 也要让他们提供Covenant or Bylaw (小区公约或章程),查看里面的Leasing Policy 是否允许出租,还要让客户再自查一遍(Double Check)。

下面讲讲学区房,好学区意味着好出租,好学区也意味着安全,可以说你遇到的多是“奉公守法”的居民,但交通方便学区好的房价也不便宜,所以你买房条件要符合当地的市场价。

外地人想买低价优质的房产不容易,与本地买投资房的人相比,没有“近水楼台先得月”的优势,我们还是通过下面的例子来叙述。

比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 买年代新一些的 $27万以下独栋优质房产,这可是亚特兰大最好学区,交通方便,工作机会也多,看得上眼的Single Family House $400K$500K以上,Townhouses 都上$300K 了,显而易见,不容易。

我和我们KW 的同事聊天,她去年有5个投资人,都是Listing 一出来还没看房就下了Offers,成功地帮他们买到了投资房。他们不看是因为心中有数,买过或看过太多相似的房,一看Listing的描述和照片就知道八九不离十,先抢到手再说。

对于外地人来说,你敢在没有看房的情况下,就下Offer 一搏吗?

这样说吧,好学区的优质低价房产,都是First Time Home Buyer 和投资人追捧的,你看着好,大家也看着好,要动作快,刚上市就看,“兵贵神速”,马上出手下Offer。换句话说,很可能要和人竞争,很可能是Multiple Offers,很可能会上到或超过Listing Price

举个例子,我们KW 公司同事Listing 的好房产,星期五上的Listing,到星期一就收到了6Offers. 最终卖家选了个最高/最好的Offer 在星期一签了合同。

你们在外地,如何与本地的“职业”买房人抢好房产?等你请好假,飞来亚特兰大看房,没等出手,房子可能已经Under Contract了。这样一来二去,飞机票加旅馆费,你经的起几回折腾?

如果你出价低于该地区市价很多,又远在外地,时间也不充裕,想买到合适的好房产不容易,不如现实一点,“一分钱一分货”,退而求其次,扩大搜索范围,降低学区要求的标准,能接受房产状况差一点等。

还有没有其他的解决途径?办法是有的,好几个外地的买房客,接受了我的建议,把目光放在了稍北一点的Forsyth County, Cumming  / Suwannee areas. 这里也是好学区,有大片的新房在建。新房(Lot)是一期一期地出来,一次数量较多,新旧程度一样,只要小区在位置、价位能满足你的要求,外地人买新房比买一个一个“跳出来”的二手好房要容易得多。

买新房也有三要素:

1. 能接受新建房的位置(因新房位置通常比二手房远些)2. 要等的起(6 ~ 8 个月建成)3. 先下手为强(抢好的地段Lot )。

你可以根据你自己的需要,调整你买房的条件。比如在一个$30万或$40万起价的新小区,你可以在多种户型中选它的小户型房产,不要地下室,这样就可减少购房价,选择喜欢的房型外观,选择喜欢的floor plan 平面布局。这样$30万起价的小户型房产,可能$35万多一点就能买下,而且房屋设备都有一段时间的保修期,不用担心像二手房那样房顶漏雨或空调设备坏了要更新等。

一个买房客根据自己的需要,去年花了$40万,买了一个三车库带地下室的新房,目前以出租为主,月租$2400 租了出去,打算过几年退休养老搬来亚特兰大就收回自己住,那时再重新油漆一遍,也会比10几年20年的二手房还新,把出租和养老的目的结合在一起,这也是一个聪明的选项。

所以说,外地人和亚特兰大人抢低价好房,不占“天时地利”,可能一年都抢不到,即要花时间精力,还要看运气,毕竟时过境迁,二手房价也涨上来了,好的二手房不便宜。新建房容易买,有保值功能,位置好的新开发小区一期卖完后,往往二期三期眼见得涨,相差好几万,将来出手也会“水涨船高”。我发现,国内来的买房客,尤其喜爱买新房。钱少一点的买新Townhouse $30万,钱多一点的买$40万的Single Family House,绝对不比二手房差。

总之点到为止,“萝卜青菜各有所爱”,适合你的就是“好菜”。

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(图2:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech北边附近的仿凯旋门)

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(图3:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech校区鸟瞰)

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(图4:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球场鸟瞰)

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(图5:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球拉拉队)

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(图6:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆)

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(图7:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆)

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(图8:艾默里大学医学院Emory University校区鸟瞰)

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(图9:艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 全景)

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(图10:艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 近影)

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(图11:艾默里大学Emory University 入校新生)

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(图12:艾默里大学城医院Emory University Hospital midtown

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(图13:亚特兰大Downtown 夜景)

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(图14:亚特兰大国王和皇后大楼King and Queen Towers Atlanta夜景)

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今天刚上的文章就被推荐到了“万维博客”精选导读版,看来这真是一个“引人入胜的话题”。

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