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我的网络日志
如何在Matrix的客户端搜寻你喜欢的房子 2016-08-25 07:38:52

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中国成功发射世界首颗量子卫星(图源:新华社)


2016816日凌晨140分中国酒泉卫星发射中心,成功发射了世界首颗量子卫星,标志着我国量子通讯和加密技术进入了世界领先地位,可喜可贺!

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科技一跃千里,过去很多做不到的,如今能做到,房地产的搜索工具/软件也是如此。


FMLS 是一个房屋搜索系统database (数据库),几乎所有的Listing Agents 通常都在FMLS 上,列上市的房产,它只对有房地产执照(Real Estate License)的人开放,是收费的。我们每做成一栋房产的买卖,Listing Agent Buyer Agent 都分别要向FMLS 交租子(0.012% of sale price goes to FMLS)。

FMLS 旗下的搜索引擎Matrix 不断改进提高,功能越来越多,性能越来越好。

常常有这种现象,虽然Agent 为自己的客户设置了搜房网页,但客户不满足Agent 的设置,另起炉灶,喜欢到Zillow, Trulia 这种“免费”网站上再去搜。

现在Matrix提供了一种功能,如果客户不满意Agent 为自己设置的搜房Criteria(标准),客户可以在客户端根据自己的需求进行更改。


为了简便易懂,我们还是通过下面的例子,用看图说话的方式演示具体操做:

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1.  Email 里进入Agent 为你设置的搜房网页,打开链接“Click to view ALL property listings.

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2. 你会看到Agent 为你设的搜房网页,比如标题为:“Testing Area 30005 Under $350K.

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3. 在客户端界面的左上角有一个“Searchbutton(键),点进去。

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4. 请选择“Residential Detached - 意思是Single Family House ,和其它Criteria (标准),然后按“Search button(键)。

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5. 得到新的结果后,你可以在左上角按“Save”这个键,比如重新命名为:Testing Area 30022 Under $350K.

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6. 你的新设置完成了。

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7. 同理,在Agent 端的电脑屏幕会显示:

一个是Agent 为你早先的设置,“Testing Area 30005 Under $350K.

一个是你新的设置“Testing Area 30022 Under $350K.

 

这样就大功告成了,你不再需要到Zillow, Trulia 这种“免费”网站上去搜,ZillowTrulia都是从FMLS 网站上Copy 的数据,经常信息有误,往往房子都已经Under Contract (签了合同),它们的信息还没有及时更新,浪费人们的时间和精力,有Matrix这么好的工具,为什么不用呢?


有人说,看我的文章总是能得到实用的信息、理性的分析,这让我由衷地感到欣慰,你们的鼓励是我写作的动力。如果我的文章对你们有帮助,哪怕只能影响到一个人,也是做了一件有益的事。你们说,对吗?  (笑)

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哈哈,果然又登上了万维博客的导读版。 (笑)

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如何在亚特兰大买投资房 2016-08-05 09:52:39

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如何在亚特兰大买投资房?这可能是一个引人入胜的话题,见仁见智。

人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值,美国房地产市场被视为“安全避风港”。

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(图1:人民币持续贬值催生中国投资者境外投资房产保值)

中国公民在美国买房,首先要把你的买房款事先存好在美国的银行里,如何把你的资金转到美国?具体的细节运作,我已在《中国公民如何在美国买房地产》一文中叙述,这里就不浪费笔墨了,一句话“兵马未动,粮草先行。”你的钱在美国存好了,找房买房就“水到渠成”了。

外州或国内的朋友来信说想在亚特兰大买投资房,但往往不易成功,最后不了了之,什么原因?归根结底是市场的供求关系,即你的买房条件要与市场行情相符合。

如何使你的买房条件与市场行情相符?即你要对当地的市场行情有所了解。

投资房有三要素:

1. 交通方便。2. 学区好。3. 房子不必太大。满足了这三要素,房子就不用担心租不出去。

买投资房,第一步就是检查有没有HOA Rent Restrictions(出租限制)。

亚特兰大城中心,佐治亚理工学院(GA Tech)附近很多房产,特别是联排房Townhouse、普通公寓Condo、高层公寓High-Rise都有出租限制。

一个朋友自己在城中心看中了一个高层公寓,想买下来做出租,几乎要签合同了,跑过来咨询我,我一查,这栋房产有HOA Rent Restrictions: Yes,这时他才明白,这公寓房只能用于自住,不许出租。

还有艾默里大学(Emory University)周边的房产有极强的出租限制。如果有允许出租的房产上市,在那里工作的买房客天天盯着,“守株待兔”,一出来就抢掉,一年上市几乎也没有一个。这好理解,对于房主来说,能让出租,干嘛要卖掉?

外地人说,他们那里房产很少有出租限制,为什么亚特兰大房产有出租限制?

因为住在该小区的房主不希望有太多不知根底的外来人员,“走马灯似的”住在自己的周围,不安全,小区的价值也会受影响。再说,如果没有出租限制,亚特兰大的房价可能早被外地买房客炒上了天,好还是不好?不同的人有不同的解读。

买投资房产,我会对那些在Listing 上即使写HOA Rent Restrictions:  No, 也要让他们提供Covenant or Bylaw (小区公约或章程),查看里面的Leasing Policy 是否允许出租,还要让客户再自查一遍(Double Check)。

下面讲讲学区房,好学区意味着好出租,好学区也意味着安全,可以说你遇到的多是“奉公守法”的居民,但交通方便学区好的房价也不便宜,所以你买房条件要符合当地的市场价。

外地人想买低价优质的房产不容易,与本地买投资房的人相比,没有“近水楼台先得月”的优势,我们还是通过下面的例子来叙述。

比如某外地人想在John Creek / Alpharetta areas 买年代新一些的 $27万以下独栋优质房产,这可是亚特兰大最好学区,交通方便,工作机会也多,看得上眼的Single Family House $400K$500K以上,Townhouses 都上$300K 了,显而易见,不容易。

我和我们KW 的同事聊天,她去年有5个投资人,都是Listing 一出来还没看房就下了Offers,成功地帮他们买到了投资房。他们不看是因为心中有数,买过或看过太多相似的房,一看Listing的描述和照片就知道八九不离十,先抢到手再说。

对于外地人来说,你敢在没有看房的情况下,就下Offer 一搏吗?

这样说吧,好学区的优质低价房产,都是First Time Home Buyer 和投资人追捧的,你看着好,大家也看着好,要动作快,刚上市就看,“兵贵神速”,马上出手下Offer。换句话说,很可能要和人竞争,很可能是Multiple Offers,很可能会上到或超过Listing Price

举个例子,我们KW 公司同事Listing 的好房产,星期五上的Listing,到星期一就收到了6Offers. 最终卖家选了个最高/最好的Offer 在星期一签了合同。

你们在外地,如何与本地的“职业”买房人抢好房产?等你请好假,飞来亚特兰大看房,没等出手,房子可能已经Under Contract了。这样一来二去,飞机票加旅馆费,你经的起几回折腾?

如果你出价低于该地区市价很多,又远在外地,时间也不充裕,想买到合适的好房产不容易,不如现实一点,“一分钱一分货”,退而求其次,扩大搜索范围,降低学区要求的标准,能接受房产状况差一点等。

还有没有其他的解决途径?办法是有的,好几个外地的买房客,接受了我的建议,把目光放在了稍北一点的Forsyth County, Cumming  / Suwannee areas. 这里也是好学区,有大片的新房在建。新房(Lot)是一期一期地出来,一次数量较多,新旧程度一样,只要小区在位置、价位能满足你的要求,外地人买新房比买一个一个“跳出来”的二手好房要容易得多。

买新房也有三要素:

1. 能接受新建房的位置(因新房位置通常比二手房远些)2. 要等的起(6 ~ 8 个月建成)3. 先下手为强(抢好的地段Lot )。

你可以根据你自己的需要,调整你买房的条件。比如在一个$30万或$40万起价的新小区,你可以在多种户型中选它的小户型房产,不要地下室,这样就可减少购房价,选择喜欢的房型外观,选择喜欢的floor plan 平面布局。这样$30万起价的小户型房产,可能$35万多一点就能买下,而且房屋设备都有一段时间的保修期,不用担心像二手房那样房顶漏雨或空调设备坏了要更新等。

一个买房客根据自己的需要,去年花了$40万,买了一个三车库带地下室的新房,目前以出租为主,月租$2400 租了出去,打算过几年退休养老搬来亚特兰大就收回自己住,那时再重新油漆一遍,也会比10几年20年的二手房还新,把出租和养老的目的结合在一起,这也是一个聪明的选项。

所以说,外地人和亚特兰大人抢低价好房,不占“天时地利”,可能一年都抢不到,即要花时间精力,还要看运气,毕竟时过境迁,二手房价也涨上来了,好的二手房不便宜。新建房容易买,有保值功能,位置好的新开发小区一期卖完后,往往二期三期眼见得涨,相差好几万,将来出手也会“水涨船高”。我发现,国内来的买房客,尤其喜爱买新房。钱少一点的买新Townhouse $30万,钱多一点的买$40万的Single Family House,绝对不比二手房差。

总之点到为止,“萝卜青菜各有所爱”,适合你的就是“好菜”。

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(图2:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech北边附近的仿凯旋门)

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(图3:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech校区鸟瞰)

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(图4:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球场鸟瞰)

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(图5:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech橄榄球拉拉队)

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(图6:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆)

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(图7:亚特兰大佐治亚理工学院GA Tech奥林匹克游泳馆)

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(图8:艾默里大学医学院Emory University校区鸟瞰)

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(图9:艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 全景)

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(图10:艾默里大学医学院Emory University School of Medicine 近影)

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(图11:艾默里大学Emory University 入校新生)

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(图12:艾默里大学城医院Emory University Hospital midtown

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(图13:亚特兰大Downtown 夜景)

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(图14:亚特兰大国王和皇后大楼King and Queen Towers Atlanta夜景)

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今天刚上的文章就被推荐到了“万维博客”精选导读版,看来这真是一个“引人入胜的话题”。

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亚特兰大的中小学文化教育中心北移了 2016-07-28 18:46:04

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说起亚特兰大,我们通常指的是“大亚特兰大地区”,因为我们很多人都住在了亚特兰大城外的“卫星城”。真正的亚特兰大城区是在Interstate 285 (I-285) 州际环城公路包围的佐治亚州亚特兰大市。

那么I-285号高速公路有多长?63.98 miles (102.97 km)

102.97公里的环城公路是个什么概念?北京的五环路全长98.58公里,也就是说,亚特兰大的I-285号公路和北京的五环路几乎相当,所以我们都相当于住在了“北京的五环六环以外”了。亚特兰大最早起源于这个环状的中心。

据史料记载,亚特兰大最初为两条铁路的交汇点,起始点就是现在地铁站Five Points1837年建市,经历了美国南北战争(American Civil War from 1861 to 1865),内战期间作为重要军事物资集散地,曾发生多次重要战役并毁于战火,但在1868年被选为州府后迅速重建,著名的小说《飘》就诞生在这里。

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(图1:亚特兰大市区)

亚特兰大市中心有5所誉名全美的大学,佐治亚理工学院(GA Tech),艾默里大学(Emory University),佐治亚州立大学 Georgia State University ),亚特兰大大学中心(Atlanta University Centerthe largest contiguous consortium of historically black colleges, comprising Spelman College, Clark Atlanta University, Morehouse College, Morehouse School of Medicine, and Interdenominational Theological Center.)萨凡纳艺术设计学院(Savannah College of Art and Design)。

按理说,“强将手下无弱兵”,既然市中心有这么多的优秀大学,那么围绕着这些大学周边的公立高中初中小学应该排名是数一数二吧? 其结果却不尽其然。

从下面高中排名的链接中,你可以清楚地看到这些好高中几乎都不在亚特兰大市区里,只有一个私立好高中Westminster Schools 在亚特兰大市区里。

Georgia High School Rankings (School Year: 2014-2015)

http://www.schooldigger.com/go/GA/schoolrank.aspx?level=3

大多数好的公立高中初中小学都北移了,扇形分布在I-285环城公路以北的I-75I-85号高速公路的扇形区域里,也可以说分布在400号高速(也是19号公路)的两侧,这个扇形地区才是现代亚特兰大中小学文化教育的中心。

想当年,学生时代比较艰苦,住在城中的佐治亚理工学院(GA Tech)附近,最远跑到Buford Highway 的中国城买买菜,出了I-285北就嫌远。后来很多留学生毕业,找到了工作,成家立业有了孩子,才开始考虑买房子、找好学区。好家伙,一下就开到了400号高速的Exit 10 10出口),因为近的地方住满了,学区也不好,这就是为什么沿“北纬”的I-120 一线火起来了,Marietta, Alpharetta, Duluth还有后来新成立的 Johns Creek,  这一线相当于“北京的北六环”。

后来城市发展,涌入的移民增多,地方不够住,人们又往北迁移,现在已经发展到400 号高速的Exit 12Exit 13甚至发展到了Exit 14号出口。

耳能熟祥的好高中如下:

靠近I-75 北的有:Walton HighPope HighLassiter High等。

靠近400号高速和141号公路的有:Northview HighJohns Creek HighAlpharetta HighChattahooche HighMilton High等。

靠近I-85 北的有:Peachtree Ridge HighNorth Gwinnett High等。

沿141号公路北上,过了McGinnis Ferry Rd (它是Fulton County Forsyth County 的分界线)又涌现出了好高中 South Forsyth HighLambert High等,大有追上甚至超过Northview High的势头,这一线相当于“北京的北七环”。

学校好其根源是生源好,可以说教师的水平都差不了太多,大量的亚裔移民迁入,高科技人才家庭的入住,抬高了当地生源的起点,哪里的亚裔移民增多,哪里的教育水平就增高,亚裔的孩子撑起了美国教育的“半边天”,学校就“水涨船高”,看似好学校也就不断的“北移”了。

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(图2:亚特兰大北部地区)

对于那些外州和国内不熟悉“大亚特兰大”地区,想为孩子上学买好学区房的人来说,应根据你上班位置的远近,把你买房的区域锁定在I-285环城公路以北的I-75I-85号高速公路的扇形区域里,就是在我的文章《亚特兰大交通: 我给你一巴掌!》形象描绘的亚特兰大交通图中你的食指和小姆指的区域里。

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(图3:亚特兰大交通: 我给你一巴掌!

好学区的地方通常是房价贵的地方,也是相对安全的地方。现在世界乱象,区域纷争,军备竞赛,拔剑弩张,恐怖袭击遍及全球,美国也不太平。

对于想来亚特兰大退休养老的人来说,孩子大了,不需考虑学区问题,只求清静安全,你可以沿400号高速(也是19号公路)北上到Exit 14 14 出口),在Cumming City Buford Dam Rd 和著名的Lake Lanier 一线购房,如果你有船,可以找到公共的下船渡口,泛舟钓鱼于烟波浩淼的湖面上。

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(图4:亚特兰大北部Cumming City.

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(图5:亚特兰大北部 Buford Dam.

这里不仅离Lake Lanier湖很近,Exit 14 14 出口)有很多大型的商务中心,还有设施齐全Northside Hospital-Forsyth (北方医院),看病就医也非常方便。

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(图6:亚特兰大北部Northside Hospital-Forsyth 北方医院)

另外还有一个好消息,400号高速12 出口以南都是44下车道,唯独到了Exit 12 12 出口)以北就缩小成了22下车道,每每上下班高峰时分,12 出口以北就开始堵车,现在好了,Forsyth County开始加宽车道成32下车道之至Exit 17 17 出口),完工后将极大改善400号高速12出口以北的瓶颈问题,缓解下班时间的交通拥堵现象。

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(图7:亚特兰大北部400号高速12 出口开始加宽车道成32下车道)

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(图8:亚特兰大北部400号高速12 出口开始加宽车道成32下车道)

再给你们一个好消息,400号高速Exit 12 附近将建大型时尚购物娱乐中心,形似已经建成的在400号高速10 出口的Avalon - 高级公寓及步行街。

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(图9:亚特兰大北部400号高速10 出口已经建成的Avalon高级公寓及步行街)

正在建设中的 HALCYON Forsyth.

http://www.halcyonforsyth.com/vision/39kkzqy3k69cpbr48wmqbajmqbivv8

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(图10:亚特兰大北部400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街)

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(图11400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场标牌)

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(图12400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街工地)

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(图13400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街平整土地)

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(图14400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街平整土地)

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(图15400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场)

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(图16400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场)

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(图17400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场挖掘机)

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(图18400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场运土车)


看看,这是要大干一场啊!400号高速12出口以北的交通改善了,豪华公寓及步行街建成后,又是好学区,这周围的房价也会升值的,我说的有道理吗?想不想搬到这里来?

哈哈,本文提到的这么多信息也够你消化一阵子吧? (笑)

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本文作者:亚特兰大房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人。


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过境签证与加航。 2016-06-14 15:29:28

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昨天6/13/2016在某网站上看到一个帖子,《加拿大航空——世界上最垃圾航空公司》,一下子吸引了我的眼球,怎么回事?不久前我回国不就是坐的加航吗?看看这帖如何说?

原来楼主没有事先做好过境加拿大的签证,他“父母定的来美往返机票,是通过加拿大航空定的。结果回程出了问题。因为加拿大航公司用了美联航的飞机到温哥华转机,但是在机票上标识的依然是加拿大航空,结果父母登机被美联航拒。” 他和加航理论,加航态度恶劣,说签证问题是自己的事情,他们不管。还威胁要把他们放到黑名单,不让再坐加航的飞机。害得他们“耽误 一家人一两天的时间,修改机票又花1000多美元,还憋一肚子火。”

今年2016暑假来临,加航抢在其他航空公司降价之前先行降价,结果很多在美的老中都订到了加航回国的机票,我回国的那架航班,一半以上是老中,几乎每架加航的机舱都挤得满满的。

我和机上的很多老中一样,不在意机上的吃呀喝呀服务的,机票已经是最便宜的了,还能指望什么呢?只希望平安抵达,行李没有弄丢就好。所以说,比较加航与其他航空公司服务的好坏不在我的讨论之列。

又看了下面的跟帖,大概明白了:“楼主自己白痴,加拿大政府公布的中国人免签转机限定某些航空公司执飞的航班。你从一个航空公司买的机票不等于都是这个航空公司执飞 (Codeshare),这是常识。美联航不在中国人免签转机的名单上,所以需要过境签。还好意思说别人歧视。黑名单了你不冤。”

直白地说,“如果都是加拿大航空公司,就不需要签证。如果一段加航,一段其他航空公司,就需要签证。”

还有人举例:“比如我今年飞伦敦,在德国Lufthansa网站定的票,电子盘上也写汉莎航空公司,但是实际是汉莎委托加航执行,所以我到了机场才发现,要去加航那里check-in。仔细看看订票,上面确实写了的,但是一般人大意错过了。”

有人给出了加拿大政府过境签证的网页:

http://www.cic.gc.ca/english/department/ctp/eligibility.asp

乘搭飛機前往加拿大?

http://www.cic.gc.ca/english/visit/eta-facts-zh2.asp

不管怎么说,我们是按规定先做好了电子旅行证(eTA-- 过境加拿大的旅行证,所以一路顺风顺水,没有遇到麻烦。

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当我把这个信息与朋友分享时,朋友告诉我,达美航空(Delta Airlines)美国境内航班只允许托运一个旅行箱(50 pounds (23 kg) or less),但国际航班可以允许托运两个旅行箱(100磅)。

当你买的是联票时,比如在上海浦东机场转国内航班,通常国内航班只允许托运一个旅行箱(20公斤),你不要一下飞机就把达美航空的登机票搞丢了,登机票上贴有领行李的小票,当你领了2个行李出了海关,再次转机国内航班托运行李时,把这张达美航空登机票出示给登机柜台的工作人员,说你是从美国飞来的,达美航空运了2个旅行箱,工作人员就会免费运这2个转机的旅行箱。有的人不知道这一点,把达美航空的登机票搞丢了,结果被罚了多余的1个旅行箱(重量)的款。

这些都是些旅行的小常识,所谓“行万里路看万卷书”,不提醒,也许不知道。 (笑)


(题外话:大家都期待着是否2017年达美航空(Delta Airlines)能开通亚特兰大至中国(上海/北京)的直航?)

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谈谈最后验房 Final Walk Through 2016-05-11 11:56:16

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房地产交易很多都牵涉到法律层面上的事,虽然你可能常常没有感觉到。

就拿过户前的最后验房来说,有的买家(比如不在本地)不能亲自前来,常常要求买方Agent 代替他们验房,这里面就会有潜在的问题。

下面是一个类似的案件(Case Study),让我逐步展开,先把结论告诉你:

1. Final Walk Through 不能省,不能因为远就不去做。

2. Agent 千万不要代替 Buyer 在文件上该 Buyer 签的位置上签字。

一个案例,Buyer Agent Buyer 因为房子远,没有做 Final Walk Through 就在律师楼签字过了户一栋房产。

隔了好久,Buyer 去开门,发现房子里面的很多东西都被拆走了(比如漂亮的吊灯啊,答应留下的电器呀,等等。),Buyer 不干了,找银行(可能是银行拥有的 REO- Real Estate Owned房),银行不负责。

找过户律师一查,原来合同中有一处或者几处该Buyer 签字的地方是 Agent 代签的,(我们知道,银行房除了使用我们的 GAR form 合同,还有很多附加页,为的是免责。)可能这个 Agent是在这些附加页上替 Buyer 签了字。

现在房子这样,与看房时不符,Buyer就不干了,后来就找了Agent Broker说事,自然最后该承担责任的就是这个代签字的 Agent了,他只好赔了 $8000多了事,在这个交易中,这个Agent 几乎没钱可赚。

如果他们做了 Final Walk Through,他们就会发现房子里的东西被拆走了,他们可以不签字过户。另外,Agent 代客户签字的这种现象不是少数,出了事就给自己陷进去了。

上面的故事讲完了,下面是我和我们KW 公司的Associate Broker 关于这个Case 的延伸讨论。

我们知道,在新房子过户前,也有这样一个Final Walk Through,通常是房屋过户的前7天,在Final Walk Through时,Builder (建商)要让Buyer 检查房产,Buyer 也可以自请经建商验证过的合格验房师验房,提前一两天把验房报告提交给Builder (建商)。

在验房的当天,双方(BuyerBuilder)要对检查出的问题进行确认,哪些是Builder必须修的 (比如违反 Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 标出的“Errors”,建商都必须要修,那是你一家之言,建商也可以据理力争,它们不违反Building Code)。

在双方都达成一致后,建商就要让买家在它的表格/文件上签字,常常有买家不能前来做Final Walk Through,就让Agent 替他们做并签字,这潜在的问题就出来了。

正确的做法是,买家应该找他们当地的朋友替他们做Final Walk Through并替他们在文件上签字认可,该交易的Buyer Agent 是不应该在该文件上代签的,至少我们KW 公司是这样要求我们的,就像我们KW 公司不允许我们当事的Agents 给客户做POA Power Of Attorney)的道理一样,避免给Broker 带来潜在的麻烦。

虽然听说有的小公司没有这样的要求,但我们Keller Williams Realty 公司要求严谨。我们Agent 在外做事,实际是代表Broker 在做事,Broker 会尽最大的努力保护他们的Agents,同时要求我们按照Broker的指令去做,这一点请客户理解。

如果客户实在找不到当地的朋友代他们去验房并签字,需要Buyer Agent 替他们签字,那Broker 说,客户就要签署一个由过户律师写的法律文件Amendment,类似Buyer Agent 的免责声明, 即如果Buyer Agent在最后验房中没有发现某种“Errors”或潜在的问题,Buyer Agent 没有这个责任和义务,这公平吧?也许这是一个没有办法的办法。

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马上就上了万维博客的精选版面,谢谢阅览。(笑)

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