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我的网络日志
亚特兰大的中小学文化教育中心北移了 2016-07-28 18:46:04

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说起亚特兰大,我们通常指的是“大亚特兰大地区”,因为我们很多人都住在了亚特兰大城外的“卫星城”。真正的亚特兰大城区是在Interstate 285 (I-285) 州际环城公路包围的佐治亚州亚特兰大市。

那么I-285号高速公路有多长?63.98 miles (102.97 km)

102.97公里的环城公路是个什么概念?北京的五环路全长98.58公里,也就是说,亚特兰大的I-285号公路和北京的五环路几乎相当,所以我们都相当于住在了“北京的五环六环以外”了。亚特兰大最早起源于这个环状的中心。

据史料记载,亚特兰大最初为两条铁路的交汇点,起始点就是现在地铁站Five Points1837年建市,经历了美国南北战争(American Civil War from 1861 to 1865),内战期间作为重要军事物资集散地,曾发生多次重要战役并毁于战火,但在1868年被选为州府后迅速重建,著名的小说《飘》就诞生在这里。

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(图1:亚特兰大市区)

亚特兰大市中心有5所誉名全美的大学,佐治亚理工学院(GA Tech),艾默里大学(Emory University),佐治亚州立大学 Georgia State University ),亚特兰大大学中心(Atlanta University Centerthe largest contiguous consortium of historically black colleges, comprising Spelman College, Clark Atlanta University, Morehouse College, Morehouse School of Medicine, and Interdenominational Theological Center.)萨凡纳艺术设计学院(Savannah College of Art and Design)。

按理说,“强将手下无弱兵”,既然市中心有这么多的优秀大学,那么围绕着这些大学周边的公立高中初中小学应该排名是数一数二吧? 其结果却不尽其然。

从下面高中排名的链接中,你可以清楚地看到这些好高中几乎都不在亚特兰大市区里,只有一个私立好高中Westminster Schools 在亚特兰大市区里。

Georgia High School Rankings (School Year: 2014-2015)

http://www.schooldigger.com/go/GA/schoolrank.aspx?level=3

大多数好的公立高中初中小学都北移了,扇形分布在I-285环城公路以北的I-75I-85号高速公路的扇形区域里,也可以说分布在400号高速(也是19号公路)的两侧,这个扇形地区才是现代亚特兰大中小学文化教育的中心。

想当年,学生时代比较艰苦,住在城中的佐治亚理工学院(GA Tech)附近,最远跑到Buford Highway 的中国城买买菜,出了I-285北就嫌远。后来很多留学生毕业,找到了工作,成家立业有了孩子,才开始考虑买房子、找好学区。好家伙,一下就开到了400号高速的Exit 10 10出口),因为近的地方住满了,学区也不好,这就是为什么沿“北纬”的I-120 一线火起来了,Marietta, Alpharetta, Duluth还有后来新成立的 Johns Creek,  这一线相当于“北京的北六环”。

后来城市发展,涌入的移民增多,地方不够住,人们又往北迁移,现在已经发展到400 号高速的Exit 12Exit 13甚至发展到了Exit 14号出口。

耳能熟祥的好高中如下:

靠近I-75 北的有:Walton HighPope HighLassiter High等。

靠近400号高速和141号公路的有:Northview HighJohns Creek HighAlpharetta HighChattahooche HighMilton High等。

靠近I-85 北的有:Peachtree Ridge HighNorth Gwinnett High等。

沿141号公路北上,过了McGinnis Ferry Rd (它是Fulton County Forsyth County 的分界线)又涌现出了好高中 South Forsyth HighLambert High等,大有追上甚至超过Northview High的势头,这一线相当于“北京的北七环”。

学校好其根源是生源好,可以说教师的水平都差不了太多,大量的亚裔移民迁入,高科技人才家庭的入住,抬高了当地生源的起点,哪里的亚裔移民增多,哪里的教育水平就增高,亚裔的孩子撑起了美国教育的“半边天”,学校就“水涨船高”,看似好学校也就不断的“北移”了。

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(图2:亚特兰大北部地区)

对于那些外州和国内不熟悉“大亚特兰大”地区,想为孩子上学买好学区房的人来说,应根据你上班位置的远近,把你买房的区域锁定在I-285环城公路以北的I-75I-85号高速公路的扇形区域里,就是在我的文章《亚特兰大交通: 我给你一巴掌!》形象描绘的亚特兰大交通图中你的食指和小姆指的区域里。

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(图3:亚特兰大交通: 我给你一巴掌!

好学区的地方通常是房价贵的地方,也是相对安全的地方。现在世界乱象,区域纷争,军备竞赛,拔剑弩张,恐怖袭击遍及全球,美国也不太平。

对于想来亚特兰大退休养老的人来说,孩子大了,不需考虑学区问题,只求清静安全,你可以沿400号高速(也是19号公路)北上到Exit 14 14 出口),在Cumming City Buford Dam Rd 和著名的Lake Lanier 一线购房,如果你有船,可以找到公共的下船渡口,泛舟钓鱼于烟波浩淼的湖面上。

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(图4:亚特兰大北部Cumming City.

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(图5:亚特兰大北部 Buford Dam.

这里不仅离Lake Lanier湖很近,Exit 14 14 出口)有很多大型的商务中心,还有设施齐全Northside Hospital-Forsyth (北方医院),看病就医也非常方便。

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(图6:亚特兰大北部Northside Hospital-Forsyth 北方医院)

另外还有一个好消息,400号高速12 出口以南都是44下车道,唯独到了Exit 12 12 出口)以北就缩小成了22下车道,每每上下班高峰时分,12 出口以北就开始堵车,现在好了,Forsyth County开始加宽车道成32下车道之至Exit 17 17 出口),完工后将极大改善400号高速12出口以北的瓶颈问题,缓解下班时间的交通拥堵现象。

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(图7:亚特兰大北部400号高速12 出口开始加宽车道成32下车道)

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(图8:亚特兰大北部400号高速12 出口开始加宽车道成32下车道)

再给你们一个好消息,400号高速Exit 12 附近将建大型时尚购物娱乐中心,形似已经建成的在400号高速10 出口的Avalon - 高级公寓及步行街。

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(图9:亚特兰大北部400号高速10 出口已经建成的Avalon高级公寓及步行街)

正在建设中的 HALCYON Forsyth.

http://www.halcyonforsyth.com/vision/39kkzqy3k69cpbr48wmqbajmqbivv8

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(图10:亚特兰大北部400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街)

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(图11400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场标牌)

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(图12400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街工地)

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(图13400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街平整土地)

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(图14400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街平整土地)

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(图15400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场)

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(图16400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场)

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(图17400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场挖掘机)

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(图18400号高速12出口将要建的HALCYON高级公寓及步行街施工现场运土车)


看看,这是要大干一场啊!400号高速12出口以北的交通改善了,豪华公寓及步行街建成后,又是好学区,这周围的房价也会升值的,我说的有道理吗?想不想搬到这里来?

哈哈,本文提到的这么多信息也够你消化一阵子吧? (笑)

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本文作者:亚特兰大房地产经纪,著名网络房地产知识撰稿人。


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过境签证与加航。 2016-06-14 15:29:28

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昨天6/13/2016在某网站上看到一个帖子,《加拿大航空——世界上最垃圾航空公司》,一下子吸引了我的眼球,怎么回事?不久前我回国不就是坐的加航吗?看看这帖如何说?

原来楼主没有事先做好过境加拿大的签证,他“父母定的来美往返机票,是通过加拿大航空定的。结果回程出了问题。因为加拿大航公司用了美联航的飞机到温哥华转机,但是在机票上标识的依然是加拿大航空,结果父母登机被美联航拒。” 他和加航理论,加航态度恶劣,说签证问题是自己的事情,他们不管。还威胁要把他们放到黑名单,不让再坐加航的飞机。害得他们“耽误 一家人一两天的时间,修改机票又花1000多美元,还憋一肚子火。”

今年2016暑假来临,加航抢在其他航空公司降价之前先行降价,结果很多在美的老中都订到了加航回国的机票,我回国的那架航班,一半以上是老中,几乎每架加航的机舱都挤得满满的。

我和机上的很多老中一样,不在意机上的吃呀喝呀服务的,机票已经是最便宜的了,还能指望什么呢?只希望平安抵达,行李没有弄丢就好。所以说,比较加航与其他航空公司服务的好坏不在我的讨论之列。

又看了下面的跟帖,大概明白了:“楼主自己白痴,加拿大政府公布的中国人免签转机限定某些航空公司执飞的航班。你从一个航空公司买的机票不等于都是这个航空公司执飞 (Codeshare),这是常识。美联航不在中国人免签转机的名单上,所以需要过境签。还好意思说别人歧视。黑名单了你不冤。”

直白地说,“如果都是加拿大航空公司,就不需要签证。如果一段加航,一段其他航空公司,就需要签证。”

还有人举例:“比如我今年飞伦敦,在德国Lufthansa网站定的票,电子盘上也写汉莎航空公司,但是实际是汉莎委托加航执行,所以我到了机场才发现,要去加航那里check-in。仔细看看订票,上面确实写了的,但是一般人大意错过了。”

有人给出了加拿大政府过境签证的网页:

http://www.cic.gc.ca/english/department/ctp/eligibility.asp

乘搭飛機前往加拿大?

http://www.cic.gc.ca/english/visit/eta-facts-zh2.asp

不管怎么说,我们是按规定先做好了电子旅行证(eTA-- 过境加拿大的旅行证,所以一路顺风顺水,没有遇到麻烦。

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当我把这个信息与朋友分享时,朋友告诉我,达美航空(Delta Airlines)美国境内航班只允许托运一个旅行箱(50 pounds (23 kg) or less),但国际航班可以允许托运两个旅行箱(100磅)。

当你买的是联票时,比如在上海浦东机场转国内航班,通常国内航班只允许托运一个旅行箱(20公斤),你不要一下飞机就把达美航空的登机票搞丢了,登机票上贴有领行李的小票,当你领了2个行李出了海关,再次转机国内航班托运行李时,把这张达美航空登机票出示给登机柜台的工作人员,说你是从美国飞来的,达美航空运了2个旅行箱,工作人员就会免费运这2个转机的旅行箱。有的人不知道这一点,把达美航空的登机票搞丢了,结果被罚了多余的1个旅行箱(重量)的款。

这些都是些旅行的小常识,所谓“行万里路看万卷书”,不提醒,也许不知道。 (笑)


(题外话:大家都期待着是否2017年达美航空(Delta Airlines)能开通亚特兰大至中国(上海/北京)的直航?)

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谈谈最后验房 Final Walk Through 2016-05-11 11:56:16

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房地产交易很多都牵涉到法律层面上的事,虽然你可能常常没有感觉到。

就拿过户前的最后验房来说,有的买家(比如不在本地)不能亲自前来,常常要求买方Agent 代替他们验房,这里面就会有潜在的问题。

下面是一个类似的案件(Case Study),让我逐步展开,先把结论告诉你:

1. Final Walk Through 不能省,不能因为远就不去做。

2. Agent 千万不要代替 Buyer 在文件上该 Buyer 签的位置上签字。

一个案例,Buyer Agent Buyer 因为房子远,没有做 Final Walk Through 就在律师楼签字过了户一栋房产。

隔了好久,Buyer 去开门,发现房子里面的很多东西都被拆走了(比如漂亮的吊灯啊,答应留下的电器呀,等等。),Buyer 不干了,找银行(可能是银行拥有的 REO- Real Estate Owned房),银行不负责。

找过户律师一查,原来合同中有一处或者几处该Buyer 签字的地方是 Agent 代签的,(我们知道,银行房除了使用我们的 GAR form 合同,还有很多附加页,为的是免责。)可能这个 Agent是在这些附加页上替 Buyer 签了字。

现在房子这样,与看房时不符,Buyer就不干了,后来就找了Agent Broker说事,自然最后该承担责任的就是这个代签字的 Agent了,他只好赔了 $8000多了事,在这个交易中,这个Agent 几乎没钱可赚。

如果他们做了 Final Walk Through,他们就会发现房子里的东西被拆走了,他们可以不签字过户。另外,Agent 代客户签字的这种现象不是少数,出了事就给自己陷进去了。

上面的故事讲完了,下面是我和我们KW 公司的Associate Broker 关于这个Case 的延伸讨论。

我们知道,在新房子过户前,也有这样一个Final Walk Through,通常是房屋过户的前7天,在Final Walk Through时,Builder (建商)要让Buyer 检查房产,Buyer 也可以自请经建商验证过的合格验房师验房,提前一两天把验房报告提交给Builder (建商)。

在验房的当天,双方(BuyerBuilder)要对检查出的问题进行确认,哪些是Builder必须修的 (比如违反 Building Code),哪些是可修可不修的,哪些是Builder 不同意修的(不是Inspection Report 标出的“Errors”,建商都必须要修,那是你一家之言,建商也可以据理力争,它们不违反Building Code)。

在双方都达成一致后,建商就要让买家在它的表格/文件上签字,常常有买家不能前来做Final Walk Through,就让Agent 替他们做并签字,这潜在的问题就出来了。

正确的做法是,买家应该找他们当地的朋友替他们做Final Walk Through并替他们在文件上签字认可,该交易的Buyer Agent 是不应该在该文件上代签的,至少我们KW 公司是这样要求我们的,就像我们KW 公司不允许我们当事的Agents 给客户做POA Power Of Attorney)的道理一样,避免给Broker 带来潜在的麻烦。

虽然听说有的小公司没有这样的要求,但我们Keller Williams Realty 公司要求严谨。我们Agent 在外做事,实际是代表Broker 在做事,Broker 会尽最大的努力保护他们的Agents,同时要求我们按照Broker的指令去做,这一点请客户理解。

如果客户实在找不到当地的朋友代他们去验房并签字,需要Buyer Agent 替他们签字,那Broker 说,客户就要签署一个由过户律师写的法律文件Amendment,类似Buyer Agent 的免责声明, 即如果Buyer Agent在最后验房中没有发现某种“Errors”或潜在的问题,Buyer Agent 没有这个责任和义务,这公平吧?也许这是一个没有办法的办法。

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马上就上了万维博客的精选版面,谢谢阅览。(笑)

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向你介绍亚特兰大华人经纪联盟(转载) 2016-05-06 19:02:20

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亚特兰大华人经纪联盟成立近一年半了,在我们向其他经纪人宣传发出邀请时,常常被人问到,加入“联盟”有什么好处、有哪些“福利”? 就连有些成员的配偶也认为“不靠谱”,纯粹是“瞎耽误功夫”。这让我们“张口结舌”,“情何以堪”。

想想“联盟”走过的道路,点点滴滴还是做了些事。“联盟”成员从10几个人到20几人到今天发展到50几人,眼见着逐步发展壮大。

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亚特兰大早就有各种“民间组织”,知名的有,亚城华人IT协会,清华校友会,东北同乡会,浙江同乡会,鱼协鱼乐群,美食团等等,只要是理念相同,一些人就拉起个协会或者群,如“旗袍协会”,“童心中文”,后来又有了各种“互助会”群,什么“真相探讨群”,“XX后援会”等等,多的数不胜数,微信的发明为这些建群“如虎添翼”。

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在这么多“民间组织”中,就是没有一个像样的经纪人的“民间组织”。一到了圣诞节,年终,春节聚会,经纪人们就像“散兵游勇”,分散在各个协会乡党的活动中“打听情报”“自我介绍”。

后来 “联盟” 成立了,联盟成员们开始走入“舞台”,大模大样地出现在各个社团活动中,甚至包桌插自己 “联盟” 的旗帜,昭告天下,气势与专业形象赫然彰显。

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那亚特兰大华人经纪联盟做过那些事呢?

林林总总,“联盟”搞过多次“联谊会议”,举办过4次“知识讲座”,号召参加了FMLS 的专业房展活动,参加了助Jay Lin 先生竞选Johns Creek 市议员活动,参与组织了亚裔地产推介,参加了在CNN总部门前声援纽约“梁警官”的游行示威,开了2015年联盟经纪人销售表彰大会,还参加了各个大型协会举办的各类活动和晚宴等。积极参与公益事业的募捐和捐款行动,今年(2016)由“联盟”通知、KW 公司主办了3Free CE Classes,现在进入房地产交易旺季,“联盟”活动开始“低调”-- 因为联盟的成员都在勤奋工作,运用学到的市场知识,为客户提供最满意的服务。

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对于那些问“福利”和“好处”还处在观望的经纪人来说,联盟的宗旨是,整合资源、共创平台、价值服务、传正能量。就是一群有着共同的理念的经纪人走到一起,愿意奉献自己的时间精力金钱,集大家的智慧,分享信息,传播正能量的“民间经纪人组织”。而这个组织已经为各位成员带去了无价的“福利”。那就是“信心,知识,愉悦”,同时可见到的“好处”是,多数联盟成员在活动学习中收获丰盛,迅速成长,取得了骄人的业绩。

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这里可以借用肯尼迪总统就职演说的话隐喻,不要问联盟能给你什么“福利好处”,看看你能为联盟带来什么有益的东西。联盟欢迎有正能量的经纪人的加入,希望因为你的加入,联盟更加受益,更加有活力,更加对社会有贡献。


亚特兰大华人经纪联盟全体同仁

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流水不腐户枢不蠹。 2016-03-30 12:38:28

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80年代改革开放初期,“人才流动” 是很多知识分子当时遇到的一大难题。那时学生毕业国家分配,进了国企事业单位,年青人要想调动工作,如果单位不放人,人事部门压着个人的“档案”,换工作不说比登天还难,但也搞得你没招儿没辙的。

后来大批学生“考托福”出国,北京东郊朝阳区美国大使馆前,排队等签证的学生队伍一眼望不到头,即使签证批准了,有的人还要向原单位交上一笔数目不小的“培养费”,才能放你出国,有人把“个人档案”寄放在“北京市人才流动中心”,这么多年过去了,真不知道那些“档案”还有什么用?

到了美国才发现,“人才流动”真是太容易了,不需要什么“个人档案”,一个“社会安全号码”就搞定了,走到哪里凭“社安号”就行了。美国人换工作更是“家常便饭”,从南到北,从东到西,为工作搬家是常事。

现在80年代出国的留学生到了退休养老的年龄,干了一辈子“走南闯北”的工作,也该歇歇脚了。在哪里退休养老?在哪里安家落户?一位来自New Jersey (新泽西州)的人买房搬家的实例,就是这种“人才流动”最好的说明。

在我的帮助下,他们在亚特兰大北部的 Forsyth County 买了一栋近$404居室的新房,搬来亚特兰大后,又把在新泽西的老房卖了$70多万,整个南下搬家,不慌不忙,从从容容,顺顺当当。这一买一搬一卖,给我们带来了生意,个人也得益处,三方高兴,是一个三赢的局面。

作为亚特兰大的房地产经纪人,我在帮助买新房的过程中得到了回报,作为新泽西的华裔房地产经纪人,在卖旧房的交易中得到了收益。

作为房客本人,买到了中意的房产,位置好,房子新,价钱便宜,很适合他们退休养老居住,这里的房产税是房价的1%,相比于新泽西的房产税2.5%,省税很多,而且他们超过了65岁,还可以享受Forsyth County提供的Double Homestead Exemption (双宅基地免税),即$8,000 x 2 = $16,000/年,大大地减轻了他们的税负。

想想从新泽西搬家下来,这里外里的“剪刀差”,让他们还赚了一大笔,他们用节约下来的钱回国旅行观光,一来探亲访友联络感情,二来躲避殃及全美春季的花粉。退休的人有的是时间,养花种菜,锻炼身体,品尝美食,过着不同以往的悠闲生活,他们的模式可以借鉴。

亚特兰大是全美排名第9大城市,人口达500万。优越的地理位置,宜人的气候,四通八达,我已在《亚特兰大是退休养老的好地方》一文中论述,这里就不再重复。

每年有大批的人来,也有部分离去,人才流动,吐故纳新,激活了市场,带动了经济。所以说不要怕“人才流动”,旧的不去新的不来,这像下象棋一样,棋子动,棋盘活。如果“人才不流动”,这买房客在新泽西一直住下去,哪能有上面“三方通赢”的局面呢?

流水不腐户枢不蠹,生命在于运动,脑筋在于开动,人才需要流动,市场才能拉动。有道是,天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往。对这种“你好我好大家好”的事,我们何乐而不为呢?(笑)


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19921118日,北京市第一个人才交流场所——北京人才市场在劳动人民文化宫正式开业。

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北京市朝阳区安家楼路55号美国大使馆前,排队等拿签证的学生们。


下面是亚特兰大地区Forsyth County 的部分小区风景,敬请欣赏。

见识一下亚特兰大丘陵坡地盖房的景象。

正在建设中的新小区。

带高尔夫球场的高尚小区及豪华住宅。

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《流水不腐户枢不蠹》上了万维读者网十大推荐文章的导读版公理自有人心在,世上自有明白人。(笑)

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