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2017年美国房市走向的趋势分析 2017-03-04 21:07:50

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(川普国情咨文:美国照亮世界 摧毁野蛮人)


说房市就离不开政治,新总统川普上台“三把火”,天天上头条。

虽然川普新政带来一些不确定性,但美国经济发展的列车依然惯性前行,只要川普不大“折腾”,2017年仍是个经济“好年”,房市会稳中有升。

还有川普刚上台,很多政府职能部门到现在还没有Settle down,指挥棒不灵,还需整合/磨合一段时间,才能真正上轨道。

另外,民主党揪住川普的“小辫子”进行攻击,一个一个心腹“被通敌”不保,所以川普即使想“折腾”,也指挥不动,“7国移民禁令”被否决就是一个例子。

川普新班子纷纷买房,就本届政府而言,其任命的内阁成员多是富豪出身,属于政治上的“局外人”,财政部长史蒂夫·努钦为前高盛的投资银行家,商务部长罗斯也是一个亿万富翁投资者,他们的行动更多的是起到了一种指向标的作用。

从大局看,经济“好年”要买房储蓄保值,抵御将来的通货膨胀还是“硬道理”。

响鼓不用重锤,聪明人一点就通,言简意骇,道理自然明。

以上分析,仅供参考。


后记:

有人看了我的文章,提出了反问,我认为该问题提得好,具有普遍意义,所以这里一并回答。

有人问:Willy,你不觉得新的移民政策对房市会有一定影响吗?我周围的一些老印持H1B 同事,前一阵看房准备递合同,现都暂停。我在加州做地产代理的朋友也遇到同样Case

Willy答:你好,

第一,感谢你看了我的文章,所以才有这样的提问。

第二,我们要越过局部看全局,透过现象看本质。我的文章中有两个重点:

1.  2017年仍是个经济“好年”,房市会“稳中有升”。

2.  从大局看,经济“好年”要买房储蓄保值,抵御将来的通货膨胀还是“硬道理”。

第三,反过来说,如果没有川普的新移民政策和国内对外汇流出管控的新策,把钱袋口扎紧,那2017年美国房市将可能会“过热快升”。

第四,美联储不断放出风来,2017年内要加息3次。虽然川普对美联储主席耶伦颇有微词,认为耶伦的“经济药方”与自己的“经济政策”不合拍,能不能在年内加成息3次很难说,但这也说明市场有“过热”的苗头。

第五,川普的内阁成员多是富豪出身,从川普和这些领导层来讲,本意也是“想搞好经济”的,因为这些直接关系到他们自己的切身利益。

我预测的准不准,今年2017年底或明年初就会见分晓。

我对美国2016年美国的房市也做过预测,我认为还是符合现实情况的。

http://blog.creaders.net/u/6980/201601/244689.html

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(川普颁布7国移民禁令)

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(一名已经抵达波士顿但被特朗普禁令挡在边检关口的伊朗学生终于因为联邦法官暂停禁令而得以入境美国。)

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(美国前国安顾问弗林因与俄罗斯大使接触而被迫辞去国安顾问职务)

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(美国司法部长塞申斯面临“通敌”指控)

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(川普急得跳脚 美联储“拖累”预算案)

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(川普移民禁令被暂停后,新版旅游禁令 白宫将推迟至下周发布。)

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哈哈,上了万维读者网 24 小时点击最高的博文栏目和“焦点房谈”的导读版。

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228 红包发 2017-03-01 05:50:22

智能手机,微信平台,开启了一个全新的通信交友 “微时代”!

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在亚特兰大有这样一个专业群体亚特兰大华人经纪联盟,它的宗旨是,整合资源、共创平台、价值服务、传正能量。

我们亚城华人经纪联盟也建立起了自己的微信“联盟群”,它朝气蓬勃,新老结合,传帮带学,是一个知识和趣味分享的大课堂。

上星期六2/24/2017我带客户看新房,遇到了不好解的问题,我想到了“联盟群”,何不去群里问问?于是有了如下的故事,我上贴:

一卖一买同时完成2个交易,我需要大家的集体智慧:

星期六带客户看新房,客户看中了一个新建小区,想在这个小区选Lot或者买正在盖的成品房,恐怕要历时数月或半年才能盖好

通过交谈才知道,他们要贷款买房,而且要把现住的Townhouse 卖掉,用得到的余款加手上的存款才能付得起新房的首付。而且不希望找旅馆或朋友家暂住,就能从旧房搬出的当天搬入新房。

问题来了,这是一个“一卖一买”同时签好2个合同还不能出差错的2个交易,如何保证2个交易顺利完成?

比如说,什么时候开始上市Listing 他们的房产?早了不行,晚了也不好。这其中的影响因素很多,关键点在哪里?

比如说,在最后一分钟,买他们TownhouseBuyer突然变卦,不签字过户怎么办?他们拿不到钱款就不能付新房的首付去过户新房。

我曾做过一个交易,一个老美卖旧房给我的客户,我们上午10:00am在律师楼过了户,这老美拿到钱后,当天下午2:00pm 在另一律师楼交这钱过了买新房的户,过户的当天也是搬家公司来人来车把家俱搬入新房子的日子。

这个交易成功,还是取决于我们老中的经济底子好,贷款没有问题,顺利按期地完成了我们的交易,才使他能拿到钱款付下一个交易。

一卖一买,看似简单,其实是一环扣一环、衔接紧密,2个交易不能出差错,实际上是一个复杂的系统工程。

在我将要进行的“一卖一买”要同时完成的2个交易,如何保证2个交易顺利成功?需要注意哪些事项?这是一个很好的房地产交易智力考题呀!

 

“千万经纪”说了,可以要求卖的房子过户后延住3天,现在房源少,是Seller Market ,这么要求,还是可行。

我说,这个建议非常好,我也想到了:

Buyer预先签一个"F140 Temporary Occupancy Agreement for Seller After Closing Exhibit" 和“F20 Purchase and Sale Agreement" ,一起签合同,在“Temporary Occupancy Agreement 我们要求Buyer 同意过户后的第3天下午7:00pmBuyer 才能搬进Townhouse。不签Temporary Occupancy Agreement 我们就不卖。

@Willy,我当时买房Close后,卖家在我们家住了一个月,还给我们一个月租金。

我说,上文说了,他们“不希望找旅馆或朋友家暂住,就能从旧房搬出的当天搬入新房。”

还有,你们家可以住,我们家不让住,公是公,私是私。不能我们做房地产,把所有事务都揽到自己家里来。

“德筑地产”出招了,拿旧房的Equity抵押。 时间短,其实也没多少利息。先Home equity loan,保证首付钱,然后搬到新房后再卖旧房。其意思就是, 房子在手,不是非得卖了才有现金,Home equity loan也是一个途径。

@德筑地产,你这个主意很好啊,我去试试看。

 

其实我们家现在的自住房,当时就是做的Home equity loan买的房,怎么没有想起这招呢?于是我就按照这个思路去寻找答案,果然可行。


闲话少说,直接给出结果吧,228我在“联盟群”里又上贴:


今天228是个好日子,“德筑地产”主导的Castleberry Park项目开工典礼,我中午12:00pm过户了杨董在The Gates at Old Atlanta 的新Townhouse

那天我向大家“一卖一买”求智慧,按照“先Home equity loan,保证首付钱,然后搬到新房后再卖旧房”方法,刚刚得到消息,今天下午我带客户在The Paddocks by Ashton Woods 签的一个新房的合同成功了!

与君一席话,胜读十年书。为了感谢大家的智慧,我准备今晚8:00pm多发一个大红包,大家准备好。

有人说,今天真是好日子,有一大堆人Closing

@Willy,恭喜!

@Willy我也有一个Closing,还好安排的早,所以参加了两场活。

我说,响应的人不多啊,大家都去哪里了?

有人说,都在等红包,我端个小板凳坐着等红包。

我说,大概是有人没有看见我的通知,再发一遍。

@ Willy人都到齐了,就等你了。

@ Willy再不发,我打你了啊!

@Willy8:06了, 煎熬的6分钟。

我说,好,不等了,我这就发,谁在谁运气好,谁就得!

我扔出一个“228红包发”。结果一片“红点”和“嗷嗷”叫声。

. . . . . . .

@Willy这个叫大红包

我说,狼多肉少啊,大家凑合着吧!

@Willy上面那位说啦,你红包太小了

我说,是啊!红包不大,元旦、春节前后都发了些红包,就剩这些了,都发了。以后找我在国内的弟弟要点钱 ,再给你们发红包。

@Willy,哈哈哈,好像我同学,钱发完了说等着哈,我去别的群里抢点回来再给你们发。

我说,其实红包还可以,有的人抢了$2.40多,关键看手气/运气。不信,你们进红包里看看。

我说,报一下数,$38 for 30人。狼多肉少,我只有这么多了,都发给你们了

@Willy,实在人, 下次跟你弟弟多要点。

“德筑地产”说,本来我该发红包的,但没钱发,等我借着了就来发。

我说,哈哈,我这是抛砖引玉,玉出来了。

@德筑地产,给你提个建议,红包没钱没关系,我们也接受真钱的,告诉我们去哪里领?

我说,哈哈哈,笑死我了

@Jinjin,手气不错啊,来这么晚,还抢了个大的!

津津说,哈哈哈,来的早不如来得巧。

@Realtor,你来这么晚,怎么还抢了个大的?(李回了三个笑脸,哈哈哈)

“好地产”说道,今天Willy开了好头,以后谁有好事,就给大家发红包吧!

 

沉默了好一会时间,.  .  .  .  .  .

我说,大家今晚好像没有尽兴? 报告一下,有好心人单独定向地给我发了大红包,我就“借花献佛”了,看看大家谁的手气好,准备抢!

咦? 怎么没有人“冒泡”呀? 大家去哪了?

@Willy,发红包就可以测试。

我说,我们联盟经纪人不会睡这么早吧?我的钱包是越来越大了,又有好心人送“大福”到我这里。如果大家想分享,快快准备好,要发红包了。

@Willy,准备好了。 大家都在等。

我说,这回我决定,可着我钱包的上限发,但人数减少很多,谁手气好,谁反应快,谁得!

@Willy,头发都等白了。

我说,好,不等了,我这就发,谁在谁运气好,谁就得!

我再次扔出一个“228借花献佛”。又是一片“红点”,“嗷嗷”叫声更大了。

. . . . . . .

有人发声了, Yeah! 第一名。

我说,这下都冒泡了。看运气,看手气,看反应!

@千万经纪,你手真气好。

“千万经纪”说,可不是吗,两次都是我抢的最高,都怀疑自己作弊了。

我说,那该轮到你发了。

有人兴奋地说,Yeah,我的红包也好大。

我说,报一下数,$50 for 28人。都是好心人给我的,都发给你们了。

@Willy,谢谢你!

我说,你们不用感谢我,你们要感谢好心人。

@Willy,谢谢Willy的红包,心情顿时好了。

杨董出来说话了,第一次和Willy 合作,非常认真负责,选他做Agent 是他客户的福。

有人说,差点错过Willy的红包。

我查看了一下红包发放列表说,哇,后来者居上!

@Willy,荣老板看来今天确实很开心啊!为你高兴!

我说,228真是个好日子,忘了告诉大家。做为新经纪人,津津今天下午也过户了她第一个交易,大家祝贺!

@Jinjin 恭喜!

@Jinjin 马上就有第二个第三个啦。

津津回:@CJ 希望承你吉言哦。

恭喜@Jinjin,一开始都是很挑战的,你会有越來越多。

KW这样的大公司,加上威力大哥的悉心照顾,津津一定会突飞猛进的。

是啊是啊,津津加油

@Willy,哇,好大的红包,晚来的也抢到啦! 谢谢Willy恭喜Willy 今天的成果!恭喜大家,今天228的确是个好日子!

最后我说,今晚非常愉快,谢谢大家,感谢默默的2位好心人!

唱个喏,228,红包发,跟着巫师会跳舞,跟着屠夫有肉吃,跟着“联盟”把财发。

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我还担心这篇文章有给“联盟”做广告之嫌,居然也能上导读,擦边球打得不错! (笑)

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【小小说】稻草买家 2017-02-25 13:38:45

编者按:地产小说,内容杜撰。如有雷同,纯属巧合。

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在学习房地产课程时,碰到过这样一个词,“Straw Buyer”,它的英文解释是,“a person who buys something on behalf of someone else in order to circumvent legal restrictions or enable fraud. 代表他人购买东西以规避法律限制或启用欺诈的人。

当时学习只是泛泛一听,从没有往心里去,没想到现实房地产交易中,还真的碰上了这样的“荒诞不经”案例,让我慢慢道来。

一个在亚特兰大学工程数学的人给我打电话,说他在加州有一栋出租房子,由于房客不交房租,搞得他很恼火,当地的一个经纪人找上他,说能替他解决这个问题,把赖租客通过法律手段赶出去,条件是他要答应把这个房子卖给这个经纪人。

这个经纪人以压低于30%的市场价和他签了Purchase and Sale Agreement (买卖合同),在Buyer的位置上,是这个经纪人的签名,并且也没有写Earnest Money (诚意金)要求,换句话说,Earnest Money $0

然后这个经纪人拿着这份合同,自己又在Zillow 做了Listing(没有在我们Agent 用的付费网站FMLSListing),以高于该合同价$1万多的价找到了一个Buyer,但房子并没有过户到他的名下,原P&S合同仍在进行中。

现在这个经纪人告诉卖家几月几号,要飞到加州去跟这个Buyer签字过户,并说如果他不飞过去,可能他拿不到钱(支票)。

他问我要不要飞过去?

我说,奇怪?!! 你和经纪人签的P&S,你应该和这个经纪人过户,而不是和所谓的另外的Buyer签字过户,你要赶快找P&S里写明的Closing Attorney问问这是怎么一回事?

你们说这桩交易正常不正常? 后来事情有了下文。

这个卖家给过户律师打了电话,律师说,没有过户房子是可以转卖第三方的,因为这个经纪人和那个买家签了一个补充协议(合同)声明了这一点。

可是疑点出来了,这个补充协议,居然没有当事卖家人的签字,他们就这样签了一个“协议中”的协议。

我说,通常我们买房子都是找与我们合心意所熟悉的过户律师,显然这个过户律师是这个经纪人找的,替他说话打圆场的,穿一条裤子的。

你现在问我怎么办?我也没办法。我不是你的合法经纪人,不能给你任何建议。

后来我把这个案子在我们亚特兰大华人经纪联盟群里分享,征求大家的意见:

有人说, 这个经纪人叫“Straw Buyer!

有人说, 三方同时过户, 这个经纪人既是买方又是卖方。

有人说, 我觉得这里至少有Ethic问题,不违法但违德。

有人说,这个Listing Agent,如果明明知道可以卖多$1万,还从卖家低买高卖, 这就不对了。

有人说, 这个Agent至少没尽到Fiduciary duty(受托责任)。

有人说,Willy,你说的三方过户的事,我最近也碰到一个类似的。

卖方要搬去外州,所以他们把房子卖给Relocation Company,然后Relocation Company成为合同上的卖方,但Title还在原屋主名下,问了Broker,这种有Relocation Company三方过户的事是正常过户。

有人问,三方过户是合法的吧? 有人回:听我的Broker说这很常见。

有人说, 那不一样,我认为,Relocation Company其实像个中介,临时hold title。在我印象里,过户律师也会临时hold一下title

Willy说,这么看来,这个案子也是合法的?大家都学到了一个知识。

Willy说,好啊,我们联盟群是个互相交流学习的大课堂,大家谁都不藏着掖着,都拿出来分享,长知识了,这很好啊!

总的来说,这个经纪人利用这个第一次卖房客不懂房地产知识的劣势,做了一单看似合法,实际不道德的“稻草买家”交易。我们可谓这个经纪人真是“高明”,连户都没有过,甚至过户费Closing Cost 都是由接盘买家来付,按通俗的话说,“空手套白狼”就赚了$1万多美子。

我们不鼓励这种损人利己的“稻草买家”交易,做经纪人还是要规规矩矩做事,老老实实做人,当然我们也不唱高调,也要生活,也要挣钱养家,但我们要遵守Real Estate License Law Ethic,没有规矩不成方圆,不然大家恶性竞争,乱套了,房地产行业的规矩也破坏了。

林子大了,什么鸟都有。故事多了,什么奇葩都闻。

天下熙熙 皆为利來,天下壤壤 皆为利往。君子爱财,取之有道。

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果然上了万维博客的导读版,是一篇“奇葩”的故事。

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再谈亚特兰大投资房 2017-02-10 18:51:31

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有人给出了现金买投资房计算回报率的公式:

(现金买投资房产)投资回报率  = 10月的租金一年的各种花费)/ 买房价。

我们老中的数学很好,都知道,买房价(分母)越低,投资回报率就越高。

如果是贷款买投资房产,因素多一些,计算就复杂了,为了简化文章,这里就不讨论了。

但我说,买投资房不仅看它的投资回报率(低廉房价),还要看它的Location。在好区买到低价房产是好事,在不好区(不安全区)买到低价房可能“买来”麻烦。

拿纽约来说,位于Central Park 往南的Manhattan地区是好区,而Central Park 往北的Harlem, New York, NY 就差多了。

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话说回来,亚特兰大北部的 North Fulton County, South Forsyth County 等等是好区,而亚特兰大南部的Clayton County, GA就差多了。

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亚特兰大Buckhead, Atlanta, GA 是富人区之一,相当于纽约的Manhattan,那里的房价很贵。一室一厅的高层住宅Condor 就要$32万多,而且只能自住还不让出租。两室一厅的高层住宅Condor 就要$50~60多万了。用这钱在我们住的北面Forsyth County 可以买43卫独立的2层小洋楼了。

比起在纽约Downtown Brooklyn,同类一室一厅高层公寓的$150~$200万,亚特兰大Buckhead地区的高层公寓算是便宜多了。太多这样的比喻了,我就不一一列举,点到为止。

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在我们住的Forsyth County 南部地区,小户型适用于做投资的房产Single Family House ,市场价格已经到了$25 ~ $35万,好房子抢得很厉害!这里Townhouse很少,Condor就更别提了,即使有些Townhouse,多有出租限制,这里和纽约不一样。

这里的房价已经比纽约便宜很多了,就这市场价格$25 ~ $35万的SFH房产,外地的投资人还砍价一半,想买$8~$12万的投资房,可能有么?恐怕那地方你要雇用专业的保安,你(你的租户)才敢住在那里。

高额投资回报常常带有“隐含”的高风险,不能单凭“所谓” 高额投资回报率,还要看房产的Location 在哪里。

下面是我在一个房地产投资群里与大家的对话:

NJ地产经纪人:哪里都能赚钱,不光是大学城。租给学生吧,管理起来比较费心。

Willy: 现在亚特兰大的投资房产也不好买。买好的投资房子要靠抢的,一套房子出来几家报价还加价。实话实说,亚特兰大市中心downtown,还有南边的一些地方,现在都不太安全了。

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前不久我带一个GA Tech 的学生去买房子,我认为GA Tech附近的区域,治安应该还可以。

我们看了两栋在GA Tech附近Home Park沿街的Town house,结果他告诉我,那里是犯罪率高发区!

17年前上学就在 GA Tech附近住,那时我觉着 Home Park还可以呀!怎么10几年不住,就变得如此糟糕?!!

最后不得不依着他的安全感,到I-285环城公路以外的地方买了房子,因为他有车,开车到GA Tech 35 分钟。

《如何在亚特兰大买投资房》

http://blog.creaders.net/u/6980/201608/263002.html

说实话,我对做外地来亚特兰大买投资房产的人信心不足,常常是谈了半天也买不下来。

因为这些人都不是职业的买房客,他们是在北边儿工作的上班族,天天忙得很,既没有时间也没有精力,常常还没等他们过来,房子就已经Under Contract。他们不敢像亚特兰大的职业投资人,没有看房就下Offer,所以外地非职业的投资人不太好买亚特兰大的投资房。

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong,你没有碰对客户。

Willy: @多州地主,你和他们不同,你是职业的投资客。没有几个人像你一样,有自己的团队,不看房子就敢下Offer,签合同,你已经是多个州的地主了。

NJ地产经纪人:@亚特兰大房地产Willy Rong,第一次投资的人都是这样的。给算好了的数据还在各种纠结中,然而人家立即Under Contract了。

NJ地产经纪人:投资者要具备有承受一定风险的能力,对自己需求很明确,看见合适的立即下手,有子弹上膛的感觉

Willy: 是啊,这些第一次投资人,他们只看到了亚特兰大房价便宜,但他们没有时间和精力,也没有近水楼台先得月的优势。常常犹豫来犹豫去,结果错过了很多机会。我不是想打击他们,只是想让他们知道现实情况,原谅我说的都是实话。

我写了《亚特兰大中小学文化中心北移了》,意味着安全也移了。

http://blog.creaders.net/u/6980/201607/262383.html

多州地主:确实如此, 每次去 War Zone (敌站区)都要先祷告一番。

Willy: 2013年底,亚特兰大投资人(华人房主)傍晚时分收房租时被枪杀,因为那时租客才下班回来。就是在GA Tech西边一点的地方:Lavender Dr Nw, Atlanta, GA 30314 ,据说那里的房价他当时买的只有几万美元。

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我们买投资房的目的是什么?我们要保值,防通货膨胀,我们是小本生意,赚点小钱。我们要安全第一。不能因为哪里房价低就在哪里买房?把命丢了,不值。

佛州地产:做房东不容易。我们这边前两年有一哈佛毕业的大学教授,洋人,四十几岁,因为踢了房客,被房客枪杀。

Willy: 你们北边费城的Downtown不是也发生过好多起中餐馆被持枪抢劫,甚至餐馆老板被枪杀的案件吗?

Willy: 希望能把今天的讨论整理成一篇文章,供大家参考。什么标题好?

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong,“亡命之财”!

新州基督徒:祷告,奉主耶稣基督的名,求上帝赐群主的理财房地产群平安喜乐,荣主丰盛、兴旺发达!啊們!

新州基督徒:上帝没有保证人生里没有坎坷,只是保证有坎坷的时候祂会陪我们走。

新州基督徒:房东不易,頼客要命! 把这些活生生的例子都写上去!

多州地主:@亚特兰大房地产Willy Rong ,您看我们这群响应力还是挺强的,争着给您出标题。写好后得第一给我们看哦!

Willy: 我试着看看吧,如果能把这个道理给大家讲清楚最好。

新州基督徒:大家劳命省钱买房,为防个三長两短,在这末世,鬼人诡计多,欠账赖租众,可惜许多好人一命呜呼……上帝啊,求祢怜悯!

买房客甲:期待@亚特兰大房地产Willy Rong 给我们带来更多专业文章,分享你的感受。

大普林区地产:@亚特兰大房地产Willy Rong,投资有风险,轻者伤神重者丧命。

Willy: 你们这都是很好的“精句”。要想赚钱,劳神是肯定的,但不要丢命。 这和做工作挣钱一样,天上没有掉馅饼的。

《“恐怖主义”与买房安全》

http://blog.creaders.net/u/6980/201512/242637.html

上面是我201512月份写的文章。

2016年亚特兰大某海鲜批发店的老板娘出名了,她一人敌三匪(持枪抢劫),打死一个,打跑2人,因而一战成名,被誉为亚城女英雄,从而掀起了亚城乃至全美范围内华人的“拥枪”热。


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费城华人力挺亚特兰大,持枪游行声势浩大,这是华人不愿再做“哑裔”的正义之举。

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2016-10-15大费城华人枪友会组织枪友在费城华埠进行公开携枪游行,旨在抗议暴力犯罪。

2016年芝加哥上了“头条”了, 4324人死于枪击案,让芝加哥成了2016年美国“最恐怖”的城市。

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20161月以来的芝加哥枪击案资料图  Chicago Tribune

Chicago Tribune提供的2016芝加哥枪击案资料图,每一个黑点代表一起枪击案。枪击案最密集的区域,为城南、城西的以非裔居民为主的社区。城南Englewood, West EnglewoodWashington Park 社区为重灾区,城西Austin, East Garfield, West Garfield, North Lawndale 社区为重灾区。

哪里都有相对好安全的地方,哪里都有不安全的地方。甚至大国之间的关系也变得紧张了?难怪有人在说,第三次世界大战的危险也迫近了?

大家都感觉,这几年的安全性(感)比10几年前要差多了,这也就是为什么华人要“拥枪”保护自己。

《君子爱枪用之有道》讲座报道。

http://blog.creaders.net/u/6980/201610/270714.html

Willy: 我觉得今天大家的讨论很有意义。


在哪里都能赚钱。有句话说,吃不穷,花不穷,计划不到就受穷。

对于不熟悉亚特兰大地区的外州人,盲目投资、一味追求投资回报率是不可取的。

你们要找当地的经纪人,推荐出好区(相对好区)的房产。好学区意味着区安全,房价自然也高,你们要(也有这个能力)买当地市场价格的房产,而不是一味地追求低房价。

人算不如天算,人的智慧是小智慧,来自上天的智慧才是大智慧!


祝大家周末愉快,2017元宵节快乐!

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(这篇文章的信息量很大,希望对大家了解亚特兰大地区的安全分布有帮助。)

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这篇从北讲到南的分析论述文又上了万维读者博客推荐的导读版,功夫不负有心人!

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晒晒两张房产税 2017-02-06 09:50:05

又到了一年交税的季节。

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一个朋友给我打来电话,嗨,Willy2016年度10月份,我交的房产税好便宜啊!

怎么一回事?说出来听听,我说。

朋友说,2016年我刚好满65岁,所以Forsyth County 把我的房产税从2015年度的$3175 减到了2016年度的$870块。

2014年我从新泽西(New Jersey)搬来亚特兰大,买的是$30多万43卫生间的2层新房住,现在2017也接近$40万了。想想在New Jersey住的是60年代$50多万的老旧房,房地产税就要交$1万多刀,这里外里的“剪刀差”,真是大赚了!

记得在New Jersey,我打电话问那个County 管交房产税部门的女士,“请问咱们New Jersey,有没有对65岁以上的退休人员减税福利?”你知道那个女士如何回答我,她用高调不容质疑的口气对我说,“What?!! Here is New Jersey!”言下之意,这里是新泽西!你爱住不住!想减税?没门!

真让人那个“憋屈”啊!我一时无语!

现在可好啦,在我满65岁以后,Forsyth County给我减了2/3以上的房产税,这还没有算上在Forsyth County购房的Homeowners可以享用宅基地免税( Homestead exemption $8,000/年房产税的优惠,超过65 岁的Homeowners可以申请Double Homestead Exemption (双宅基地免税),即$8,000 x 2 = $16,000/年。

http://www.forsythco.com/Departments-Offices/Board-of-Assessors/Homestead-Exemption

我过去居住在新泽西州那个Town,家庭财产税方面在全美是排名第一的。 新泽西是一个非常好的地方,称为“白领”城镇,有职业、管理、销售工作等城市与国家顶级学校系统;然而,财产税很高。 我的税几乎是每年$11000美元,这仍然低于城镇平均水平($13000美元/每年)。房产税率为2015年的2.23%(税收美元高于房屋市场价值),或8.74%(税收美元超过房屋评估价值)与此相比,福赛斯郡(Forsyth County1% 的财产税率真是大大的节省!

我曾和我在弗吉尼亚州 Virginia State)的朋友电话聊天,说起亚特兰大房产税低的事,起初他们还不相信,直到我把我的税表寄给他们看,他们才相信。

 

哈,我写过《亚特兰大是退休养老的好地方》,现在看来,事实胜于雄辩!

http://blog.creaders.net/u/6980/201601/246710.html

ForsythCountyPropertyTax_03.jpg

哈,发表才一分钟,就上了万维读者博客推荐的导读版,这是要“火”啊!(笑)

ForsythCountyPropertyTax_04.jpg

好啊,这篇文章引起了广泛的关注和讨论。普遍认为,亚特兰大的房产税是比北部的州便宜多了。

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