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浅谈 Exclusive Buyer Brokerage Agreement. 2013-06-08 06:41:57

Exclusive Buyer_01.jpg

2012年, 朋友介绍我一个外州的买房客, 星期五傍晚建立起联系后, 他说他希望尽快买房, 但周六周日我已经有约了. 在我结束了周六下午的看房, 赶赴他住在Lawrenceville的朋友家与他会面, 运用

本打算星期一才带他看房, 结果周日带人看房比我原预计的结束早, 临时决定加他周日下午看房, 我们看了三处房产, 说实话, 他连亚特兰大的地理还搞不清, 只是因为朋友在这里买了房, 介绍他也在这里买房. 这里的房价显然要比他本州要便宜得多, 我们一边开车, 一边向他介绍亚特兰大的地理. 开始我误认为, 他买投资房的目的完全用于出租, 后来搞清他已退休, 想从外州搬来自住或许出租其中一间. 在刚看过的三处房产中, 有一套对自住非常适合, 为了不错过一个好的选择, 我们又折回去, 再次查看了那套房, 那套房有人住, 要预约, 我临时给Listing Agent 打了电话, 虽然得以进入,但由于房主不在, 主卧室是被锁住的, 没有看成主卧室.

晚上他对另一房产又感兴趣, 想make an offer. 由于是HUD Homes, 要在hudhomestore.com去bid. 我告诉他, 我要代表他, 需要签署Exclusive Buyer Brokerage Agreement(买方独家代理协议), 还需要他的SSN#,等. 他都同意, 我们就通过网上, 做了电子签名E-signature. 好象一切顺利, 就等明天看了房, 开始bid 投标了.

星期一上午,首先带另一家人看了Alpharetta 这边的一栋房, 赶到Lawrenceville 已经是午餐时分, 他和他朋友热情地请我在一家中餐Buffet吃午饭, 饭后我们去看了他想bid的那套房, 结果不尽满意, $5.4 万的房那能和 $8.9万的房相比, 要修的地方实在太多, 只好放弃. 想想还是昨天看了两遍的$8.9万的房好. 这样来来去去,大概也把Duluth, Lawrenceville 两个地区的地理都搞清楚了. 只是这$8.9万房的主卧室没看, 下多少Offer, 心里有点儿没底. 现在又快到我接我们孩子的时间了, 我说你没事就和我去接孩子, 顺便去我们家, 晚饭后再把你送回你朋友家, 就这样去了我家.

晚饭时我突然想起, 我们应该利用晚上房主在家的机会, 上门亲眼看看主卧室. 我们赶紧往回赶, 路上他和我聊起, 他前不久与一老美Agent 也签了Exclusive Buyer Brokerage Agreement(买方独家代理协议), 咦??? 这下引起了我的警觉, 我说我明天要找我的 Broker 问问, 这事如何解决. . .我们的诚心打动了房主人, 主人开门让我们查看了主卧室及bath room, 还解释了空调机完好等, 这下我们放心了, 准备下Offer了.

星期二的早上, 我马上向Broker问了, 我的看房客可能有签署两份Exclusive Buyer Brokerage Agreement的经过, 我的Broker 告诉我, 我没有问题, 我是在不知情的情况下与他签的, 他需要去 fix 这件事, 我仍然可以代表他去下Offer, 只是他 “Play between two agents”, Worst case, 前 Agent 可以诉他, 他要pay 2 份Commission. 要知道, 我们Agents在前面做, 实际上是代表我们的Broker, 出了事, 我们Broker会出面为我们打官司的, 这就是我们Broker要我们在下offer 前, 一定要和客户签Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 没有这个文件, offers, contracts 在法律上就不完整.

当我把这个实情告诉我的客户, 他害怕了, 他向我解释他完全不懂, 请我不要追究他, 我看他也不是成心的, 就告诉他, 即使你找前一个Agent 下这套我带你看房的Offer, 我也不找你要Commission, 我们就算是交个朋友吧. 他说了一大堆感谢我的话, 并说他的弟弟或是朋友买房, 一定推荐我等,我们后来也就不接触了. ..

过了些日子,他特从外州打电话告诉我, 他和我看的那栋房, 又找了原来的那个老美Agent, 他们下了Offer 并加价$2.2万, 总价达$111,000. 由于一个环节上没有掌握好, 当Listing agent告诉Buyer Agent 他们在三个top offers 里, 两个不要求做 inspection, 但他的 Agent出于保护客户的目的, 未和他商量就在电话上, 向Listing agent强调要做inspection, 因为Seller怕inspection后会有些细节上的麻烦,如要求修理等,结果 Seller 选别家了.

事情还没有结束, 他实际上和他的Agent有一栋Townhouse 下的Offer已经under contract, 如果买了后面的Single Family House, 他就打算放弃,甚至Earnest money $1,000 也不要了. 但在最后的机会, 看到买房竞争如此激烈, 他又改变主意决定要了, 这让Both listing agent and buyer agent大喜过望. 其实这套$8.5万的Townhouse, Location 很好, 又有全套的设备, Move in Ready Condition, 自住满好的. 回想起在亚特兰大的日日夜夜, 他说他很感激我, 我也为这位朋友, 终于买到了他的房子感到高兴. (笑)


上了万维网焦点房谈的今日导读版。

浏览(7063) (1) 评论(5)
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文章评论
作者:WillyRong 留言时间:2013-06-10 20:35:44
看到焦点房谈的今日导读版把我的原文的副标题用做主标题, 我才意识到, 其实我正是想用 “一个真实的故事” 来 “浅谈 Exclusive Buyer Brokerage Agreement.” 为什么不直截了当呢? 改得好! 多谢提醒和更改!
回复 | 0
作者:WillyRong 留言时间:2013-06-10 07:20:27
的确,各个State的规定不同, 要想对这个问题搞清楚, 还要参考当地的法规. 但从常识上看, Buyer Agent 都希望和Buyers 签署Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 因为这个文件有很大程度是保护Buyer Agent. 就像 Listing Agent 一定要和 Sellers 签署Exclusive Seller Listing Agreement 一样, 是保护Listing Agent.

Keller Williams 是全美国第二大Real Estate 公司, 严格按规定去做, 在加州也有, 你若真有兴趣, 可以向他们打听. Buyer Agent 为你下 Offer 没有签Exclusive Buyer Brokerage Agreement 就不是 “default” Exclusive Buyer Brokerage Agent. 只不过是猜想没有人追究罢了, 但他就不应该在Purchase and Sale Agreement中的 Selling Broker is representing Buyer as a client处打钩, 道理很清楚, 他凭什么证明他是 Buyer 的Exclusive Buyer Brokerage Agent (独家代理).
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作者:yuan2 留言时间:2013-06-09 22:25:11
请教WillyRong:是否各个State对Exclusive Buyer Brokerage Agreement有不同规定?我在加州买了数个房,从来没有签过这个文件。似乎agent为你下offer,by default,这位agent就是你的Exclusive Buyer Brokerage agent(这个property).
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作者:WillyRong 留言时间:2013-06-08 06:52:09
一个小技巧.

有的买房客, 不想签Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 因为他怕与Buyer Agent捆绑住, 他脚踩多只船, 跳来跳去, 谁帮他找到房, 他就请谁下 Offer, 这也是可以理解的.

我的教练(Coach) 教了我一招,遇到这样的买房客,我们可以在Exclusive Buyer Brokerage Agreement 的 Special Stipulations中加一句: This agreement pertains only to the property located at: (详细地址).

这样一来,就相当于Exclusive Buyer Brokerage Agreement是与该栋房产绑在一起了,他买其它房产与别的Buyer Agent 鉴约不受限制.既满足了我们公司的要求,又给客户自由度,这就是房地产交易过程中的灵活性.
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作者:WillyRong 留言时间:2013-06-08 06:48:31
一点补充:

这个故事的意义是想告诉大家Exclusive Buyer Brokerage Agreement 的重要和作用, 我有一个客户就告诉我, 她和其它Agent 下了很多offers买房, 从来没有签过这样的协议, 这让我很吃惊. 我们的 Broker讲课时说, 虽然 Closing attorney 在你提交 Purchase and Sale Agreement 时, 并没有要求你一定出示Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 但只要你在Purchase and Sale Agreement中的 Selling Broker is representing Buyer as a client处打钩, Closing Attorney 就Suppose 你已经签署了Exclusive Buyer Brokerage Agreement 文件, 否则你就是不合法, Listing Agent 也可以拒付 Buyer Agent (Broker) 的Commission, 因为你不是Buyer的合法代理人.

还有当房地产交易过程中出现纠纷, 买卖双方闹到了法庭上, 法官第一件事就是 “验明正身”, 代理人的License #, 有没有Exclusive Buyer Brokerage Agreement 文件, 第二检查所签的Contract (合同) 是否有效. 第三才看具体的条款对谁有利. 如果你没有签Exclusive Buyer Brokerage Agreement 文件, 你就不是Buyer的合法代理人, 官司还没打, 你就出局了, 你就输了.

我们Keller Williams Company 专门有一个 Associate Broker 审阅每一份Agent 签署的Contract, 如果你没有Exclusive Buyer Brokerage Agreement 文件随着你的合同, 他会让你重签, 甚至 report to Broker 给你警告, 直至fire you, 吊销你的License.
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