去年在美國亞里桑那州首府鳳凰城撿便宜買了兩個房子，出租兼投資，因此時常關注鳳凰城房產情況，也與我的買房中介人Jonas保持聯繫。他昨天告訴我當前鳳凰城的房產真火爆了，他的用詞是RED HOT，並列舉了下列的事實：

 -平均的中位銷售價由去年8月的$113,000上漲到今年2月的$127,000，亦即11%上漲。
 -平均的活動零售庫存期由去年2月5.79月下降到今年2月3.35月，這是42%下降。
 -他很難為他的客戶找到合適和足夠的零售（MLS）房源，不得不開拓其它的房源。
 -已經有人開始抄“樓花”，也就是先買到手，等房產正式過戶（CLOSE）之前再賣出，空手套狼賺一筆。

他為這既高興又犯愁，高興得是他的生意多了，犯愁的是他很難為他的客戶找到合適的房源，並且他的客戶的買房成功率低了。現在在鳳凰城一個好的房子出現，一般都有多個買主競價，競價比叫價不高過$3000到$5000你根本莫想買到手。我的一個朋友上月好不容易看上鳳凰城的一個要價$110,000的房子，他出手$115,000都未買到手。想想我們去年買房，房子隨便挑，價隨便砍，砍價$3000到$5000不成問題。

我只對價格在$80,000和$150,000之間，面積在1800平方英尺以上，修建年代在2000年以後，至少3個臥室的獨立房感興趣。按照上述條件昨天我在網上查詢了下鳳凰城幾個我曾關注的幾個地區正在待售的房產（ACTIVE）和已經預售的房產（AWC）數量，證明Jonas所說的他很難為他的客戶找到合適和足夠的零售房源的確不差。

    地區              正在待售        已經預售         合計
Gilbert/Chandler           1             33             34
Avondale/Goodyear         24             122            136
Glendale/Peoria           14             29             43

從表中可以看到現在鳳凰城供買房者選擇的可用零售房源已基本接近枯竭，這在去年是不可想象的。Gilbert和Chandler是鳳凰城熱門買房地區，令我吃驚的是僅有一個正在待售的房子。已經預售是指那些價格已經敲定但還未正式過戶的房子。注意短售房（Short Sale）有例外，與房主敲定的短售房價格需要房貸機構的最後批准，這可能是一個漫長的過程並且房貸機構有可能根據房市行情再次抬升價格，因此買短售房的成功率比買其它零售房要低。

由於不能為客戶找到合適和足夠的零售房源，Jonas不得不開拓其它的房源，其一就是不列為零售的他稱為Pocket Listing的房子。這些房子大多正在出租，其賣主大概些是私募股權基金（Private Equity）。買這些房子和買零售差不多，但須支付現金，有問題不給修理，房屋檢查（House Inspection）和房產過戶辦理（Escrow）的時間很短。好處是買房者不需要馬上擔心買房後的出租問題。

其二是Trustee Sale，亦即信託銷售。美國的房貸機構房產強行回收（Foreclose）過程由回收通知，房貸協議修改，短售，信託銷售和最後回收一系列步驟組成。房主數月不能付清房貸，房貸機構將送回收通知給房主開始房貸協議修改。如果房貸協議修改不成功，房主可自行賣房，但售房價格需要房貸機構的最後批准，這叫短售。不能在短售期間內把其房賣出去貸機構將委託他人銷售，通常是拍賣。買信託銷售的房須支付現金，有問題不給修理，沒有房屋檢查和房產過戶檢查過程，24小時內過戶。信託銷售房產的價格通常是零售房產價格的80%，但現在由於房市轉暖它們已相差無幾。Jonas建議像我們這些菜鳥級買房者不要買這類房子，除了價格已無優勢之外，主要是風險大，沒有必要去自找麻煩。