去年10月写了博文《买美国房子》，咱老谭不能光说不练，得响应自己的号召，以身作则，说到做到，去买美国房子，是不是？于是11月就独自去凤凰城逛了一趟，买下一套1700平方英尺独立房，花了8万5千美刀。从我上次去凤凰城买房以来，凤凰城的楼市复苏一直领涨全美国，已比那时房价普遍高出近30%。这套房是短售房（Short Sale），价钱还算便宜，主要是因为上一个买主拒绝了银行批复的9万美刀的要价，房主急于出手，以免信用受损，降价5千又重新推向市场出售。

 

短售房已经是被银行回收（Foreclose）的房子，之所以叫短售房是银行不能马上把房主立即扫地出门，必须给房主一个短暂的期间卖掉房子。在这段期间内房主白住，不缴房租或房贷。如果房主能在这段期间内把房子卖掉，他的信用受损不会很大。因此买短售房要注意两个基本的要点：一是房主不太关心价格，只想急于出手，因此可以买主容易拿到好价。不过房主也不能乱杀价，因为若银行不批准则耽误其宝贵的短售期间。二是银行审批时间很长，少则两月三月，多则半年一年，买房人得有足够的耐心。无论审批时间多长，银行得以签约时的市场价为基准审批，不能说房价涨了，银行要价也水涨船高。
 
房主2008年花了近16万美刀买下的这个新建的房子，现在8万5千卖出，掉价几乎47%！如果把每月的房贷看成是房租的话，房主就损失了为数不多的预付款（Down-payment）而已，其它损失几乎都由银行承担。注意2008年美国的楼市已从最高峰下降快2年，我买的这个房子的开价仍比2008的价位还低47%，在当时应算相当的便宜，连我的中介人Jonas都直说划算。除了因为这是上一个买主几个月前买房时的价位以外，还有一个原因是房子在一个新开发区，原先的开发商已经破产，小区还有大片的空地没有建房，周围有些零乱，不太引人注目。我在仔细调查之后，发现这里尽管还没有完全建好，但基本的配套设施如公路、公园、游泳池等已经完成；另外这上高速公路到超市体育馆都很方便，买后出租应当容易。更重要的是这片新开发区的土地已经被另一开发商买下，已经着手修盖新房。我的中介人Jonas告诉我，一旦开始建新房，这里的房子肯定升值30%。
 
呵呵，有这等好事。我原先主要的打算是买一个10万左右的公寓房的，看这个房子是优先级不高的选项之一。Jonas带我参观比较几个房子之后，觉得这个房子最合算。将在外，君命有所不受，于是立即先宰后奏，拍板定下，稍后再向老婆汇报请示。晚上给老婆打了电话，把道理一一讲明，老婆也喜出开外，点头同意，毕竟比比预算少了1万5千。
 
第二天早上Jonas把所有的文件准备好，来到旅馆，签完字，就送我到机场，离开凤凰城回渥太华。路上Jonas告诉我昨天已经有人出价了，也是8万5千美刀，但他需要房贷。你是用现金买，不用担心，我回去马上就把文件送去，这个交易肯定是你的。和Jonas打交道已有几次了，我相信他不是胡诌哄我开心。
 
回来后除了Jonas告诉我竞价已经成功外，所有的文件已经报送银行审批外，其它如同石沉大海，没有任何消息。问也是说银行在审批，请耐心等待。中途陆续送了几个不知道什么文件叫我签字，签字后又再无音讯。半年过去了，Jonas才说，银行已经把它的房贷业务卖给了另一家公司，这家公司又要重新开始审批流程，故时间拖得这样长久。我问这事会不会搅黄，Jonas说放心不会，也许价格会提高一点，但绝对是按当时行情增加，不会超过5千。他又说，凤凰城的房价一直在涨，你还没出一分钱本钱，你就有投资（Equity）回报，这好事天下去哪里找？你知足吧。

 

到今年7月初，才收到Jonas送来的美国银行（Bank of America）批复信，维持原价8万5千美刀，24号交房。美国银行还是非常讲信用。于是就开始一系列买房流程，付定金1千、做房子检查、由第三方中介Escrow完成必要的Title search和过户手续等等，之间又签了许许多多的文件，做一次公证，最后付完余额完成交易。Jonas说现在这房子售价在12万到13万之间，问我是再出售获利，还是留下出租。这话顺耳耐听，心里乐孜孜热乎乎的，真是天下掉下馅饼，刚到手就赚个2万3万的，一生还从来没遇到过个这样的好事。后来想了以下，还是留下出租吧，以当前美国房市复苏的势头，几年内涨到2008年的水平应当没有问题；而且按照Zillow的估计，这房子出租900美刀也没问题。把房卖了获利，落袋为安是保险，但卖出的钱又往哪里投呢？投资股市，老婆一口回绝，风险太高，还不如留下出租好。

 

房子检查后说有好些地方要修补。看来前房主从房子被银行回收后，不花钱白住不说，还不好好维护房子。地毯脏得要命，可能快一年都未清洁过；墙壁上画满了看来是属于现代抽象派的鬼画桃符，也许前房主是一个绘画艺术爱好者，墙壁上练习省了买画布的钱。我要求房子检查人给我一个修理费用估价，遭到婉言谢绝，说这是行业规矩，做这事违法。Jonas给我找了一个修理工，列了一大串需要修理的项目，开价4千8百美刀，其中新换地毯和重新粉刷墙壁就占了快4千。觉得太贵，说能不能少点省点，修理工说原先的开价是5千3百，已经被Jonas砍了一截，再少就是亏本生意，只能偷工减料。百年大计，质量第一，老婆说别讨价还价了，就当银行涨了5千那样想。你人不在那，看不到摸不着的，也不可能为此去一趟核实一下，宰你没商量，还得说谢谢。再说换地毯和刷墙壁的钱，比较渥太华来说，还真是便宜不少。

 

同时房子也交给管理我其它房产的的资产管理公司管理，管理费相同，也是租金的10%。房子修理完毕后，寄来照片，看来还满意。Jonas顺便去瞧了一眼，也说不错。资产管理公司的人也去看验收，也讲可以。现在房子已被列出出租，管理公司商也不用和我商量，开价995美金。好了，万事齐备，只等租客。

 

有人问现在去投资美国买房子还迟不迟，我说是迟了一点，但要看你买房的目标和期望。美国房市的复苏正在全面展开，看看近期美国有关房市的数据，如标准普尔/凯斯-希勒（S&P/Case-Shiller  ）20个大城市房价指数，全美独栋房屋价格，新房屋开工和旧房销售量就会知道大概。我个人相信这种势头还将延续一段时间。当然要爬到2006年峰值还路程漫漫，为期尚远，但短期内恢复到2008年的水平完全可能。以现在美国房价已涨了不少，大鱼大肉已被吃得差不多了，但剩菜剩饭仍留有许多，残汤剩水仍到处都是，如不嫌弃的话，充饥管饱解渴没有问题的。以我买的房子为例，2008年的售价是近16万，现在买下如12万美刀，如果我的恢复到2008年的水平估计正确的话，过几年，到16万也是不错的投资。下面的图显示了标准普尔/凯斯-希勒房价指数1987到2013年的平均价格曲线。从中我们可以看到美国房产价位已恢复到2004年的水平，但距2008年还有一段距离。

 

尽管如此，不过我已经不再打算在美国投资买房了，主要理由是鸡蛋不能放在同一个篮子里。另外我也在观察和等待中国房市泡沫吹爆的机会，中国房市泡沫破裂后也许是进入中国房产绝好难得的机会。中国房市泡沫破裂是必然的，但在什么时候我也不知道。但须准备着，那一天会总到来的。