自用的地下室也要政府批准才能建，違者會被罰款 文/萬湖小舟
二十幾年前買了房子，但工作一直很忙，加上空間已經足夠用了，就一直沒有裝修地下室。
現在有些時間，想把地下室裝修出來，作為自己鍛煉和娛樂場所。
看到周圍的鄰居和一些朋友都自己動手就能把地下室裝修的很漂亮。遺憾的是，俺擅長“君子動口，不動手”，加上有些體力活也不是我這個年齡的人可以勝任的。雖然插隊的時候俺也扛過200多斤的麻包，從牛車扛起，走十幾步或二十幾步路把麻包中的糧食倒入倉庫里。但好漢不提當年勇啊。
體現房主自用，而不是用於出租的地下室的特徵在於地下室不需要獨立進出（Separate entrance）的門和做飯的廚房。
我大致規劃了一下。地下室應該有一個很大的廳，便於娛樂和鍛煉；有兩個寢室，主要用於休閒；一個帶櫥櫃的濕吧檯(Wet bar)，但它不需要爐灶不必做飯；再加一個帶浴室的衛生間；現有的地下室鍋爐位置不動，只是把它們圍起來形成一個鍋爐房。另外把現有的三個窗戶擴大，讓地下室採光更好，陽光普照。
規劃好了就開始招標。才知道只是完成房主自用的地下室工程，費用比原來漲了很多，大約是原來的2倍左右，材料費漲了，人工費也漲了。只是收入沒有水漲船高。
一個華人工程隊要價太貴，高於市場價很多。幾個印度人工程隊出價基本符合市場平均價格。只好把華人工程隊排除在外。選了一個常為我們的出租房做修繕工作的印度人J領頭的工程隊。一是彼此信任，好商量；二是分期付款的金額合理，可以防止市場上的欺詐行為。有很多報道，有的工程隊，收了押金後消失，或者工程只完成了一半，收到大筆分期付款後，也消失，讓房主叫苦不迭。
工程開工，進展順利，兩周后，剛完成基本的框架和牆板的任務，才知道這些工程隊同時接很多項目，多個項目同時開工，對一個項目並不是每天都來工作，所以工程進度並不是我預期的那麼快。這個時候工程隊的負責人J告訴我，他的朋友給他說就算是房主自用的地下室工程也需要政府建築部門批准。他擔心他的工程隊受罰。
不知這條規定政府原來就有，還是近年來頒布的。因為過去很多房主都是自己動手完成地下室裝修，似乎也沒聽過需要政府批准。
我聽他這麼一說，趕快去了解情況，原來地下室有這麼幾類：
Legal Basement (合法地下室) 這類地下室完全通過市政府審批並符合所有現行法規，包括擁有合法的建築許可（Building Permit）、通過了消防法規（Fire Code）和電力安全（ESA）檢查，並在市政府正式登記為第二單元（Second Unit / Registered Accessory Apartment）。它可以合法出租並受法律保護。
Illegal Basement (非合法/違規地下室) 這類地下室指未向市政府申請報備、私自改建並用於居住或出租的地下室。這類地下室缺少建築許可，通常在層高、逃生窗（Egress Window）尺寸或防火隔音上不達標。在法律上不允許作為獨立單元出租，一旦被舉報或查獲，業主會面臨停租、罰款和強制清拆的風險。
Retrofit / Certified Basement (認證/改造地下室) 合規認證地下室 / 消防達標地下室特指原本不合法，但後來通過改造使其滿足了“基本消防安全標準（Fire Code Co-compliance）”的地下室。這類地下室通常擁有消防局或相關部門出具的合規證書（Certificate）。雖然它在建築規劃（Zoning）上可能仍不屬於完美的“合法第二單元”，但其安全性已獲得官方“不予追究”的認證，多見於較老的房屋。
Permitted Basement (有許可證的地下室) 有建築許可的地下室屬於屋主在裝修時向市政府申請並拿到了建築許可（Building Permit），通過政府建築部門驗收合格，完成的地下室。這代表它的結構、電線和管道是安全的。但需要注意：這類地下室，拿到了裝修許和合格證書，只表明房主自用合格，可並不等同於拿到了“合法出租單元許可”。如果想出租，通常需要額外申請第二單元登記，進一步改造。
根據以上情況，雖然我的地下室屬於自用，不用來出租， 但地下室工程涉及排水，防火，電氣工程，結構改造（三個窗戶擴大），逃生，寢室用途等內容，就必須符合建築標準（building codes）和防火標準（fire codes）。也需要向政府報批。如果得到了政府的批准（permission），地下室完工後，政府還要來驗收，達標後，政府會給地下室頒發證書，成為permitted basement 。如果沒有得到政府許可，擅自開工地下室工程，就算符合建築和防火標準，房主仍然可能收到政府高額罰款。當然如果地下室的裝修不涉及改變結構的工程，比如鋪地板等，則不需要政府批准。
一棟房子具有得到政府驗收並有合格證書的地下室，今後出售的時候會減少很多麻煩和風險。否則萬一新房主發現地下室排水，電氣等出毛病，會以不合規建造為理由，要求過去的房主賠償。
了解到這些情況，我讓施工隊暫停工作，等我申請到政府許可後才重新開工。這一過程來來回回花了近兩個月，學到不少知識和教訓，特寫下來給自己留存，也和朋友們分享。
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