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他让她搬出去,现在该怎么办-一名法律系一年级生记录的咨询案子 2024-02-28 16:32:41

zhilu.quest


本篇是一名法律系一年级生博客上的一篇文章。经过作者同意,翻译成中文,转发在只录的博客里。

被迫成为无家可归是美国的大都市,小乡村每天都上演的悲剧。处于社会底层的人们,他们的出路在哪里?

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Ithaca in winter, courtesy of Ted Fergusson (Instagram: https://www.instagram.com/tedfergusson/)


一月份的纽约上州,银装素裹,雪海茫茫。寒风刺骨,湿漉漉的雪花盘旋而下,打在鼻子和脸颊上。一场又一场的落雪被反复地推压,像巨大的灰色怪兽,被胡乱地堆积在路旁。


去年十月Ithaca当地就已经进入了冬季。就在那个时候,C和她的儿子处于被赶出家门的危险之中。


我删掉了C的身份信息(C代表“客户(Client)”),但她是真实存在的。 在 11 月底她拨打了我的学校的法律咨询热线因为她的租约将于 12 月 1 日结束,她面临着无家可归的困境。


那时候正是感恩节的假期,像罗伯特·弗罗斯特(Robert Frost)的诗中写到:

“那时我们把蔓越莓果冻和罐装青豆从货架上拿下来,然后回到家里。

家……当你必须去那里时,

他们必须让你进去。”


距离C打法律咨询热线三周之后的一天,我读到了C需要咨询的简况,随后屏住呼吸给她发了电子邮件。

“C,你……还在家里吗?”

她回答:” 是的,我还没有被赶出去。”


在我们后来的几次通话中,她向我讲述了她的故事,我发现她并不需要专业的法律帮助。 她需要是一位无所畏惧的朋友。


2023年8月,房东将C的租金提高了23%,并将租期缩短至四个月。 尽管她和儿子已经在那里住了两年多,期间她与房东的关系融洽,平安无事。


但2023年初,她患上了创伤后应激障碍症(PTSD),失去了工作能力。 于是,她向残疾人服务机构寻求帮助。 残疾人服务机构同意支付后续租金。 由于支票是直接寄给她的房东的,所以房东知道:她失业了;她无力支付房租;她需要帮助。


也许因为这个,她的房东提高了租金并缩短了租约——房东想告诉C,“我们之间的租赁关系无法再进行下去了。” 如果你觉得某人的生活来源正在走向枯竭,你会因为采取措施终止租赁协议而受到指责吗? 对房东而言,是时候该找下家了,对吗?


在8月以后的四个月里,房东一直纠缠 着C,说她没交房租。 说实话,C自己也不确定残疾人服务机构有没有帮她付房租。 C从来没有收到过残疾人服务机构的信函,房东也从未提供过他收到的支票副本。


而实际上这些资料都很重要。 根据纽约州法律,房东必须在每次房客支付租金后提供收据,以免引起不必要的纠纷。如果 C 的房东试图驱赶她(唯一合法的方式是使用法庭文件),法官很可能会驳回房东的诉求案子。 法官不会同情玩忽职守的房东。 法官们会说,再等几个月看看,再等几个月。


在 C 收到那些法庭驱赶文件之前,她的租约是一个月一续的。 即使书面租约的日期已经过去,如果她每月支付房租,她就有权利合法地留下来。 当我给C回电话时,我是信心满满的。


我告诉C说,”最糟糕的情况是,你被告上法庭,但诉讼可能会被驳回。 你不会仅仅因为租房合同过期就要流落街头,C。但你需要继续支付租金。 你能行吗?”


“我……不知道我是否可以。” 

“我在残障服务部门的联系人被调到了另一个部门,残障服务部门不再跟我联系了。”


“也许我们首先要弄清楚租金到底是每月 1,300 美元还是 1,600 美元。 你有书面文件吗? 或者房东只是口头上说说而已, 但他不能只是口头上告诉你,他要写在纸上通知你。”


于是C又向我讲述了一遍:当她的房东得知残疾人服务机构要帮她支付房租时,房东要求她多付一些,反正是残疾人服务机构出钱。


嘿,我还从没听说过这种事呢。房东说的这是什么话?! 他是在落井下石还是在想快速发财呢吧?

但我私下觉得这个破房子如果租给别人,每月甚至拿不到 1,300 美元的房租。 因为墙上有洞,根本就不适合居住。

C的儿子经常蹲在洞对面的角落里,用BB弹瞄准从洞里爬出来的松鼠。 出租不适宜居住的房子是违法的。 但我更没有想到的是,房东在知道自己找不到其他租户的情况下还向C多要了房租。


C接着说: “我已经要求他把洞补了。但他老了,有时我觉得我必须一遍又一遍地重复自己。 就像他问我一个问题,我回答了,然后他会再次问我相同的问题。 我不知所措,我不知道该怎么办。”

“他还一直威胁要赶我出去。 就像他曾来我家并威胁说,如果我不收拾这地方就要把我赶出去。”


“......他会来到我家并威胁要把我赶出去......”


当我为 C 案撰写法律备忘录时,我的备忘录里指责房东的话一句接着一句:

事实上,他逃避了向她提供租金收据的义务。 

事实上,他威胁要把她赶出去——这是法律上禁止的“自助”驱逐。 

事实上,他没有及时地修理房子。 纽约上州的任何房屋在冬天都不能有大洞。

还有给房客施加压力,随意修改租约。 从法律上讲,他的行为属于对残疾人的歧视。 


除此之外,道德层面上的:当房子的价值根本不值这个租金时,房东怎么还可以不受良心谴责,再次提高租金呢?

我告诉她,这些都是 C可以在法庭上拿到索赔的依据。 她应该利用法律为自己争取利益。 


但这不是她的目标。C现在只想做一件事,就是保留儿子的监护权。


 C 解释说,她的前夫和她正在争夺孩子的监护权。 如果她无家可归,可能对保留儿子的监护权不利。 但当她儿子一旦满了13 岁,届时他可以自己选择与哪位父母住在一起。 她不想现在提起诉的事, 她希望能被房东允许多住一段时间直到儿子满13岁,或者直到她们申请到了Section 8 的住房为止。


好吧,即便如此,C 仍然有条件与房东协商多住一段时间。 她甚至可以提出降低租金的要求,因为以房子现在的状态,房东找不到租客。


“我认为你与房东的谈判赢面很大,C.”

我停了下来。 法律热线只要求我们提供“简短建议”。 但我不得不脱口而出:

“你觉得你能做到吗,C。”

“...老实说,我不...这么认为。”


创伤后应激障碍(PTSD)的影响、面对稀里糊涂的房东以及可能无家可归的威胁,C 感到害怕。 她需要有一个人站在她的一边,向房东提出她的合理要求。 有人愿意在数周甚至数月的谈判中陪伴她吗? 有人愿意趴在笔记本电脑前不厌其烦地梳理和回复房东发来的电子邮件吗?站在她身旁帮她的这个人不一定是(最好不是)律师。


徘徊在崩溃边缘的 C 尚未入住Section 8,尚未接受可能会同情她的法院法官的判决。 她正处在社会福利安全网的那个漏洞里,拉她一把的”脚手架栏杆”之间的缝隙中——还没有到法律会突然站在她一边的决定性时刻。

当政府的每一个部门都各自为政,只扫自家门前雪的时候,像C这样的人就会陷入困境。


但想象一下,如果 C 所处的社区是由忠实,可靠、愿意伸出援手的人们所组成的时候,将会是多么地不同。 作为耶稣的追随者,我渴望将天堂带到地上,我愿意相信这是可以做到的。



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文章评论
作者:一冰 回复 只录 留言时间:2024-02-29 16:01:50

在我们这边租客厉害,不走就是了,根本没辙,走法律程序两年,不少房东快破产了,这种患病的租客更是重点保护对象。

回复 | 0
作者:只录 回复 一冰 留言时间:2024-02-29 06:40:11

谢谢一冰的留言。法律有规定,但租客没有法普教育。处于破产边缘的租客也请不起律师。

回复 | 0
作者:一冰 留言时间:2024-02-29 03:10:09

我们这边法律规定:

一,冬天房东不许赶租客

二,每年提升租金有上限规定,一般2%左右,不会超过5%,绝无可能一下提升23%,这都属于非法暴利了。

民间的许多纠纷都是因为法律不健全,有漏洞可钻。

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