相關文《才剛開始:河南墊付的錢從哪來？|全國性強停房貸如同一聲驚雷》 恆豐美林大投管 2021-12-17 03:53 ZThttps://mp.weixin.qq.com/s/fThWrNkPSmjNq1t-Hq1Gkg
——【恆豐資本研究院】薦讀 十多年前中國人是很少接受貸款的，當時為了打破中國人不願意欠債的固有思維，美國老太太和中國老太太的買房的故事那是鋪天蓋地的渲染，故事本身確實非常有說服力：美國老太太年輕時貸款買房住了一輩子自己的房子，舒舒服服生活和工作一輩子，老了還可以將自己的房產傳給後人；而中國老太太不願意貸款卻是住了一輩子破房，到老了也是攢夠錢買了房，可惜沒辦法時光倒流多享受幾年自己的住房。 中國房地產的快速發展可以說這個美國故事起了非常巨大的作用，此後的房地產市場絕大多數都是中國人貸款所購買，銀行里的巨額個人房產貸款就是最真實的證明。
非常可悲的是，無論是這個故事還是銀行貸款本身，從來也沒有人告訴過你美國人的貸款買房和中國人的買房貸款是不一樣的！雖然同樣都叫房產抵押貸款，但美國人的房貸是國際慣例的真正抵押貸款，而中國人的房貸卻是中國特色的抵押貸款！我不是故弄玄虛的玩文字遊戲，而是你仔細琢磨琢磨這兩個詞，你一樣可以明白其中區別太大了。 
2008年導致全球經濟危機的美國人次貸危機說大白話一點，用每個中國人都能聽懂的話說其實就是房貸危機！
在2008這場席捲全球的經濟危機中，爆發的根源就是美國人的房貸危機，結果是導致美國的房地產商和銀行倒閉，但是對貸款買房的普通美國民眾影響其實並沒有我們想象的大。因為美國人的房貸都是真正的房產抵押貸款，美國人還不起房貸後都選擇了斷供棄房，銀行成了最大的房東，因為美國人的房貸是真正的抵押貸款，抵押物就僅僅只是房子本身，如果不想還貸款了或者還不起貸款了，那麼隨時可以斷貸棄房，個人貸款合同違約的代價就是他們付出的首付款，銀行唯一能做的就只是收回房產。斷供者失去房產，還損失了首付款，但是可以非常瀟灑地和銀行說拜拜，於是拿着一大堆不值錢房產的銀行就破產倒閉了。
但是在我們這裡，這幾年才出現的房貸危機卻給我們所有普通的貸款人上了一堂深刻的人生教育課！可惜到現在我們依然還有很多人都沒有搞清楚我們的房貸字面意思是貸款抵押，也就是說我們和銀行簽訂的是實實在在地貸款合同，房子是抵押物，但是中國的文字很神奇的作用在這裡就體現的淋漓盡致了：我們向銀行貸款，拿自己的房子做抵押，但是房子只是我們向銀行貸款的一個抵押物而已。注意了房子只是一個抵押物，不是全部。
說拗口一點就是：我們是向銀行貸款用自己的房子作為抵押物，而美國人向銀行貸款是用房子抵押給銀行而獲得貸款。歷史穿越一下回退一百多年，美國人的房產抵押貸款就和我們大清朝的典當一樣：美國人和房產開發商約定好拿房子往銀行這個大當鋪一放，將從銀行當來的錢轉手交給開發商就完成了這個三方交易，唯一的區別是我們大清朝時的當鋪是只能當期到後一次性付清當款和利息才能拿走你得當品但是過期不還錢當品就歸當鋪了，而美國人將我們的當鋪規則發揚光大允許美國人分期還當款，當期結束錢也就還完了當品房子歸你，而當期中不想還錢了，那麼典當合約自動結束房子歸了銀行這個當鋪。
我們的貸款抵押就和典當沒有半毛錢關係了。我們房貸是真真實實的貸款，簽訂的是貸款合約，房子只不過是一個信用抵押物而已。所以當你斷供棄房時，你違約的就是貸款違約，而不是典當違約。貸款違約，銀行可以一直向你追討，拿走你抵押的房子只是追討欠款的其中首選途徑而已，當你房子的價值不足以償還銀行貸款時，那麼其它的追討途徑就會陸續出來。無論你首付款付了多少錢，假如你貸款了500萬，現在不想還貸款了，那麼銀行拍賣你得房子如果只拍得300萬元，那麼你將還欠銀行200萬元。這200萬元你這輩子還得給銀行還，至於怎麼還，目前還沒有很明確的實際例子，也許和銀行重新再簽訂一個分期還款合約，或者一次性還款，再或者就是當老賴不還，最後會如何處理我相信明年會有結果出來。
所以還準備貸款買房的朋友們一定要注意仔細斟酌，不要輕易超負荷貸款了。因為一旦發生無法還貸款的情況時，你並不能僅僅將房子給銀行就萬事大吉了。
來源：洽洽是你 作者：洽洽是你 ================== Original 郭菲菲 肖望 稜鏡 2022-07-13Posted on 上海 ZT https://mp.weixin.qq.com/s/MeFL_FBEDcOoID_oD0du7Q 
來源：人民視覺
作者 | 郭菲菲 肖望 編輯 | 楊布丁 出品 | 稜鏡·騰訊小滿工作室 7月12日深夜10點半，一封《鄭州奧園譽湖灣業主集體停貸告知書》被發至業主群里，號召大家簽字響應。第二天中午，434多位群內業主中，已有184位表態同意參與停貸。
“我們並不是跟風，也清楚停貸意味着什麼，現在只能放手一搏。”一位奧園項目業主說，項目從去年10月停工至今，我們和開發商、監管方、銀保監會等各方多次溝通，但目前仍看不到任何復工跡象。
自6月30日，江西景德鎮恆大一項目全體業主打響強制停貸第一槍後，一場集體停貸潮正在快速蔓延。
克而瑞地產研究統計稱，截至7月13日，已有106個項目加入其中，涉及深圳、武漢、鄭州、長沙等近20個多城市，其中鄭州一市就達到26個項目，涉事開發商包括恆大、世茂、富力、陽光城等，尤以暴雷的恆大項目最多，近30個。
“按照最低首付比例，上述停貸項目借款人尚未歸還的貸款額度，約在3700億元，基於最保守的預估，即便全部壞賬，總額度也僅占目前個人住房貸款餘額38萬億比重不到1%。”上述研究機構判斷。
綜合多個維權樓盤來看，業主們之所以被迫選擇停貸，共同理由直指，銀行在房屋主體未封頂前即違規為開發商發放按揭貸款，開發商藉此將銷售資金抽掉挪用，導致項目停工或爛尾。此外，告知書對象還包括當地政府、住建局、銀保監會等監管機構。
業主們的普遍訴求，是停貸止損，並藉此倒逼商業銀行也加入復工隊伍，直至復工或交房之日，才恢復償還按揭月供。
上述問題樓盤的銷售時點，大多發生在2021年上半年之前。彼時，預售資金監管寬鬆，開發商挪用項目資金用於還債、拿地擴張的情況稀疏平常。當恆大、藍光等房企暴雷潮開始時，“保交樓”首要任務下，地方政府才開始收緊預售資金監管，但為時已晚，留下規模巨大的爛尾樓業主。
一家央企融資部人士對此解釋稱，此前，開發商用土地項目做抵押，找熟悉的銀行做開發貸，賣了房，購房者的按揭貸款也會向這家銀行大幅傾斜，後者往往也是預售資金監管行，雙方利益深度捆綁之下，對於提前發放貸款以及開發商隨意抽走挪用銷售回款，銀行的監管往往流於形式。
開發商房子已賣掉，銀行按揭貸款已發放，監管賬戶資金不翼而飛，復工遙遙無期。這筆龐大的爛尾樓盤歷史舊賬，究竟誰來為此買單？ 
“房子還沒蓋到我那一層”
在老家開旅行社的周雲（化名），在2021年5月跑到鄭州花了220多萬買了一套120平的房子，首付交了80多萬。不幸的是，開發商恰好是後來暴雷的奧園集團。
“旅遊生意一落千丈，每個月還要還9000多的月供，真是撐不住。”周雲表示，停貸可能意味着上銀行徵信，房子被法拍，但問題是，“現在房子還沒蓋到我那一層，最後即使被起訴保全資產，拿什麼去拍賣？”。
周雲這些業主們曾向監管方呈交一份納入問題樓盤申請信，信中寫道，因總公司奧園集團出現債務危機，銷售收入7億元被其非法挪用；此外，來自奧園的說法，浦發銀行鄭州分行因與開發商存在借款合同糾紛，利用其作為監管銀行的便利條件違法划走監管賬戶銷售款4000多萬元，並凍結1600萬元，這導致項目自2021年10月起開始停工至今。
究竟多少銷售資金被抽走，包括鄭州奧園項目在內，大多數停工樓盤業主們都難以獲得更為精準的數字，他們被告知的藉口多為“涉及公司商業秘密”。
2022年6月，西安未央區住建局曾向世茂集團總部發函，稱因集團抽掉預售資金，導致西安世茂璀璨傾城資金缺口達11億元，項目停工，要求世茂退還資金至監管賬戶。不過，這筆錢是否能從已經爆雷的世茂集團身上追回，目前尚未看到追債結果。
遺憾的是，類似西安這類官方追債並明確資金規模的案例並不多。
距離鄭州數百公里之外的武漢光谷，擁有382名碩博生業主的綠地星河繪項目也面臨爛尾。該項目停貸告知書顯示，項目銷售回款達48億元，其中有7.25億元重點監管資金被綠地違規挪用一空，導致樓盤工程量完成不足35%，距離交房日期僅剩半年，已構成事實性合同違約。
對此，武漢房管局官網顯示，2021年11月8日，該項目公司在開發經營中，存在未按規定將房價款存入監管專用賬戶的問題。不過監管方也並未披露具體資金規模。
有綠地項目業主代表表示，業主們與綠地、房管局及區政府三方會談近10次，在貨值已賣光的情況下，官方曾承諾通過處置綠地在武漢的資產，來填補項目資金窟窿，但現在進展緩慢。
極端方式倒逼解決方案？
多位集體停貸項目業主表示，告知書公開後，目前尚未收到銀行等各方的反饋意見。
鄭州一家股份行業務經理認為，業主單方面宣布停貸不可行，這屬於單方面撕毀合同違約，“業主們停貸，應該只是手段而不是目的。他們想通過極端的方式倒逼相關部門出面解決”。
保交樓事關民生，但從實際操作來看，指望土地財政匱乏的地方政府出面相救也不容易。這其中，資金無疑是橫跨在樓盤復工面前的最大障礙，想要追回被抽走的銷售款實屬難事。
以最近輿論熱議中的河南學歷最高樓盤為例，被開發商挪用的10億元銷售額之所以能夠追回，關鍵在於這筆錢去向明晰，被鎖定在鄭州其他區另一宗土地款賬戶上，並非用於其他用途或被總部集團抽走，故能在更高級別監管層的多方斡旋下成功討回。
對於停工樓盤如何復工，一位頭部房企區域營銷負責人表示，若項目貨值售盡，資金又被抽走，復工難度極大；如果趕上市場銷售火熱，房價上漲期，項目後續還有未售貨值，那肯定不乏接盤者入局，進場盤活項目，但現在還看不到市場整體迅速回暖的趨勢。
北京某律所房地產、破產領域資深律師則表示，對爛尾樓最好的解決方式就是及時止損，除非房地產市場預期有大幅反彈。
在上述律師看來，爛尾樓變現價值很低，如果開發商已經達到破產重整的條件，應儘快啟動破產程序，如果能繼續引入開發資金重建是對各方最有利的方案，但需要給引入的資金方穩定的預期，確保其在債務中的優先地位，這需要所有的債權人共同推動解決，通過專業中介機構對債權債務進行梳理、摸底，在這個基礎上去盤活資金，才有可能解決爛尾樓的情況。
集體停貸，前路未明
一旦集體停貸落地，從法律層面來看，業主們能夠及時止損嗎？
一位西安當地開發商人士介紹說，購房合同關於逾期交付責任一欄規定中，絕大多數合同均為開發商支付一定比例違約金，但也有約定逾期交付多久，購房者有權解除合同，開發商退還全部房款並支付違約金，“這需要看具體合同而定”。
不過，上述北京某律所房地產、破產領域資深律師表示，合同具有相對性，即只能對合同當事人產生拘束力，非合同當事人不能訴請強制執行合同。開發商與業主、業主與銀行是不同的合同關係，開發商與業主之間是商品房買賣合同關係，開發商拿到預售許可證後就可以銷售樓盤；銀行與開發商之間涉及開發貸、預售資金監管業務，而業主與銀行之間是借貸關係，業主向銀行借錢，用於支付短缺的購房款。
該律師指出，即便銀行存在開發貸違規、預售資金監管不力的情況，也不能成為業主們不還按揭貸款的抗辯理由。樓盤爛尾，是開發商違約，則應該按照合同來追究開發商的違約責任，業主在樓盤逾期交付時，由此產生的租房費用、房屋增值、出租等權益損失，都是業主和開發商之間的問題。
在具體司法實踐中，樓盤爛尾，購房者單方面停貸仍難以獲得法理支持，法院通常判決購房者仍需向銀行承擔償還房貸責任。
不過，就在2022年2月，首例支持購房者的司法案例產生。一位購房者因樓盤爛尾拒還銀行月供，浙江嘉興中院判決，改由開發商承擔剩餘貸款的還款責任。
值得注意的是，該案例的的關鍵點在於，開發商此前已申請破產清算，涉案樓盤未竣工驗收，不符合交付標準，購房者已解除與開發商之間的商品房買賣合同。
對此，北京盈科（上海）律師事務所郭韌撰文表示，未來法院對這類情況究竟如何審判尚不可知，但最近各地業主要求停貸事件，一旦成功，購房人不用訴訟花錢，也不用申請解除合同，保留房屋未來還能造好交房的權利，且在無法確保房屋可交付情況下，停止還貸，及時止損，的確非常高明。當然一旦停止還貸，是否會徵信有影響等等也是隱患。
對於周雲這些業主們來說，當生活難以繼續，徵信已不在他們考慮範圍內了。“停貸只是爛和更爛之間的被迫選擇，並不是能從中贏得什麼，只是沒有辦法的辦法，現實逼迫我躺平。”他說。 環球策局 2022-07-12 19:46 Posted on福建 ZT https://mp.weixin.qq.com/s/WWougEdoPdqqhY4Xe5rXnA
我如果說中國的“磚家”是最喪心病狂的一群人，恐怕沒人反對吧。
他們每次發言，都那麼振聾發聵，總讓人覺得他們要對老百姓趕盡殺絕。
比如這位：對不生孩子的年輕人要給予“懲罰”！ 包括不可以購買保障性住房、增加養老金繳納數額、退休後少拿養老金…… 
我特麼真是活久見了。
之前不讓生的時候，“一人超生，全村結紮”、“流下來，打下來，就是不能生下來”！
現在呢，不生孩子還要給予“懲罰”？
該生還是不該生，全在專家們的一念之間。只是，他們從來沒有考慮過老百姓的尊嚴，只是把生育者當成了一個冷冰冰的數字。
我建議這位趙教授跟他的老伴先生十個，給我們打個樣。
再來看看這位：油價還是太便宜啊，同志們。 應該再漲3倍，23元/升還差不多。 
我仰天長嘆，牛逼，不愧是復旦大學特聘教授，對得起這份工資！ “提升油價，緩解交通壓力”，這個點子到底是怎麼想出來的，神了臥槽！黃教授不如再徹底一點，把糧價也提高個七八倍，餓死一票人，這樣人口壓力也緩解了，豈不更痛快？
當然，油價再高，黃教授也有車開；糧價再高，黃教授也有飯吃。人家畢竟是精英嘛，跟老百姓不可同日而語。 還有這位：年輕人要放棄高薪職業，去賺錢少的崗位鍛煉。 
我就想問一句：譚大媽，讓你兒子去掃大街，你樂意嗎？
讓你兒子去工地扛大泥，你願意嗎？
讓你兒子去林場撿牛糞，你高興嗎？
這些地方可都鍛煉人了，既磨練耐性，又鍛煉體力。
什麼，你不願意？你特麼自己不願意非得讓別人願意？
你讓自己的兒子坐辦公室吹空調，讓老百姓家的兒子去扛大泥出苦力？
壞透了啊，連腸子都是黑的。 再看看這一位專家，最近在網上相當躥紅，在被問到“如何解決低收入群體的收入問題時”，他給出的方法是“你有私家車，可以拉活”，“閒置的房子租出去，這也是獲得收入的一種方式，收入還不低”。 
這位專家是國家統計局原副局長許憲春，原來在許局長的眼裡，有閒置房子和私家車，屬於“低收入群體”。
那像我這種人，連閒置房子和私家車都沒有的，屬於啥群體？估計統計局都不知道我這種人的存在吧。
明白了，國家統計局有這種“臥龍鳳雛”在，怪不得我國的官方統計數據一直都這麼閃耀呢！
看了許局長的訪談，我忽然想到了魯豫有一次採訪留守兒童，她問孩子們：“你們每天吃什麼啊？”
孩子的回答讓人心疼：“吃青菜。”
魯豫來了一句：“吃肉嗎？”
孩子吞吞吐吐：“不吃。”
為什麼不吃，原因是個人都知道。可是魯豫卻問了一句人神共憤的話：“為什麼不吃肉呢，肉很容易壞嗎？”
孩子一下子尷尬到了極點，低着頭，聲音變得很小：“不是，現在肉價太貴了。” 魯豫：“你們還知道肉價呢，我都不知道！” 
我覺得魯豫不僅不知道肉價，連最基本的尊重和人性都不知道。
晉惠帝問出“何不食肉糜”，我理解，人家畢竟是高高在上的皇帝。可你是什麼東西，一個電視台的主持人而已，智商欠費的大腦袋花瓶，也好意思腆着臉說“不知道肉價”？
你炫耀給誰看呢？你特麼哪來的優越感？
這些專家們，或者說這些“精英們”很奇葩，但絕對不在少數，我如果全都列舉出來，一篇論文也寫不完。
他們說的每一句話，提出的每一個建議，都是高高在上，俯視着老百姓的。芸芸眾生，在他們眼裡不過是工具人，讓你們生就生，讓你們流就流，讓油價漲就漲，讓你開不起車就開不起車。
《左傳》裡說：肉食者鄙。有人覺得是這些專家日子過得太好了，根本不知道普通人到底是如何為了生活而苦苦掙扎的。我覺得這也太低估專家們了，普通人是怎麼過活的，他們心裡門清，他們只是不在乎。
誰又會在乎腳下的螻蟻呢？
就像統計局許局長，在他眼裡，沒有私家車和閒置房產的人，連“低收入群體”都算不上了，那算什麼？塵埃而已。
“低收入群體”已經是他們統計的下限。他們不統計塵埃。
就在這些專家們高屋建瓴、揮斥方遒的時候，總理說：我國還有六億人月收入不足1000元。
這句話是殘酷的，但它有溫度。
人性的溫度。
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