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上片可能是四十或五十年前？
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香港的写字楼从未如此空旷
中环金融老太RMB交易与研究2023-06-05Posted on 新加坡 ZT https://mp.weixin.qq.com/s/Xdj__nPVufOorEHelM3hHg 香港的写字楼是世界上最昂贵的商业地产之一，但空置率从未如此之高。 亿万富翁李嘉诚在长江实业中心的豪宅空置率约为 25%，而他在街对面正在进行的最新项目，可欣赏维多利亚港一览无余的美景，已签约一名租户。同为大亨李兆基的弧形玻璃附近在建的恒基兆业大厦仅租出30%。租金和销售价格暴跌。 随着越来越多的人在家工作，从纽约到悉尼的商业地产都在苦苦挣扎，而香港则面临着一系列独特的挑战，这些挑战可能会导致这个曾经被全球投资者和本地大亨们觊觎的市场长期低迷。 随着交易放缓和中国加强对金融中心的控制，西方银行一直在削减空间。预计将填补空缺的中国公司并没有像预期的那样吞噬其自身经济困境中的空间。一连串的新建筑将增加供应过剩。 “市场充满挑战，”彭博援引CBRE Group的分析称，“价格下跌可能会放缓，但反弹很难。” 在经历了多年的流行病封闭和人口外流后，这座城市终于站稳了脚跟，零售额正在回升，餐馆客满，赌客再次涌入跑马地赛马场，但写字楼的萧条却显得尤为突出。 目前，空置的办公空间达到创纪录的 1300 万平方英尺。高力国际集团公司的数据显示，4 月份整体甲级写字楼空置率接近 15%。这是 2019 年的三倍多，超过了曼哈顿12.5%的空置率，及竞争对手亚洲中心新加坡4.6%的水平。 
与纽约或伦敦不同，香港的房东不能指出在家工作的趋势来解释大部分下降。鉴于这座城市高效的地铁系统和狭小的公寓，香港人不太愿意在家里打开笔记本电脑。这座城市已恢复工作，3 月地铁客流量超过 2019 年水平，而纽约仍为大流行前数字的 65%。 相反，香港的房东开始失去他们最好的客户。随着中美关系日益紧张，中国商业环境恶化，华尔街银行正在缩减扩张计划。许多专注于中国的银行家所在的香港正在为此付出代价，因为金融业占据了近 30% 的办公空间。 据彭博社报道，摩根士丹利在去年裁员约 50 人后，正考虑裁减 7%的亚太投资银行员工。摩根大通已经解雇了亚洲约 30 名投资银行家，其中包括香港的投资银行家。德意志银行、渣打银行和法国巴黎银行等公司要么放弃了办公空间，要么搬离了核心业务以削减成本。联邦快递公司正在将其亚太区总部迁至新加坡。 随着全球银行撤资，即使取消了边境限制，中国公司也没有足够快地填补空白。世邦魏理仕的数据显示，虽然字节跳动和中石油等内地公司正在租用新租赁空间，但它们在第一季度仅占新租约的 11%，而 2017 年至 2019 年的平均这一比例为 15%。在此期间，它们也仅占商业地产购买量的 8%，低于大流行前的 19%。 
与此同时，长江实业集团有限公司和恒基兆业地产有限公司等开发商不断建造更多的摩天大楼。世邦魏理仕估计，未来三年将有至少 700 万平方英尺的甲级写字楼上市。Covid 之前的年吸纳率仅为 180 万平方英尺，因此需要数年时间才能填满新空间。 “随着全球公司扩张放缓，中国内地公司仍在慢慢决定是否来香港，吸纳率肯定会打折扣，”分析称。 办公室的低迷正在抑制交易和租金。根据 MSCI Real Assets 的数据，第一季度写字楼交易数量几乎是五年平均水平的一半，降幅大于美国。 与此同时，高档写字楼的价格在 3 月份较 2018 年的峰值下降了 26%，租金较四年前下降了 29%。对于世界上入住成本仍然最高的市场中的租户来说，这虽然是个好消息，但对房东来说却是一个打击，他们中的许多人支付了高价来建设现在即将投产的项目。 
作为时代的标志，现为Schroders Plc所有的总部位于香港的私募股权公司 Pamfleet在 2 月份以 3.5 亿港元（4500 万美元）的价格出售了九龙的一座商业建筑，与 2015 年支付的价格差不多，并且比 6 亿港元的要价大幅折扣。世邦魏理仕估计，到 2023 年，整体办公楼的价值将下降 5% 至 10%。 经济低迷时期的最大输家是中国恒大集团和祥祺集团等中国开发商，这些开发商几年前还在豪宅上挥金如土。由于内地的房地产危机丝毫没有缓和的迹象，这些开发商可以通过再融资或出售物业来满足资金需求。 彭博分析师在一份报告中写道，“香港写字楼价格的大幅下跌和超高的空置率可能会促使更多中国开发商通过不良资产出售来亏本处置他们的房产。” 他们表示，写字楼价格在自 2018 年以来下跌逾三分之一后，今年可能会进一步下跌。 疲软的商业市场正在对房地产股和投资信托基金造成影响。长江实业和恒基地产等开发商的股价今年下跌超过 8%，是香港主要股市指数跌幅的两倍。 新鸿基地产有限公司的李氏家族和郭氏家族等大亨凭借充裕的现金和来自住宅物业和购物中心的其他收入来源，应该能够度过经济低迷期。UBS Group AG 的分析师 Mark Leung 表示，办公室房地产占这些公司利润的不到 10%。 Cushman & Wakefield Plc 执行董事 Rosanna Tang 表示：“对于那些现金充裕或本地大公司来说，他们现在没有在市场上以大幅折扣出售资产的压力。” 一家不愿透露姓名的外国私募股权公司的高管表示，即使价格下跌，鉴于前景黯淡且收益率低，全球投资者也没有什么理由进入该市场。这位人士补充说，随着许多外籍人士离开，香港面貌的变化很难重新引起人们的兴趣。 Knight Frank LLP 全球资本市场主管尼尔·布鲁克斯 (Neil Brookes) 表示，由于地缘政治局势紧张，“香港不会有很多西方机构投资者”。 （编译自BBG） ======================= 海外纵横 2023-05-28 03:58 Posted on 福建 ZT https://mp.weixin.qq.com/s/ABqL-Ld_1J9eyigg_iC7BA?from=singlemessage&scene=1&subscene=10000&clicktime=1686152885&enterid=1686152885&sessionid=0&ascene=1&fasttmpl_type=0&fasttmpl_fullversion=6713510-en_US-zip&fasttmpl_flag=0&realreporttime=1686152885461 The following article is from 彪悍猫先生 Author 悬崖上的猫
（欢迎转发扩散、留言互动和点一下“在看”！) 在过去几十年，中国的房地产市场经历了快速发展和火爆增长。许多人相信，在中国的经济发展过程中，房地产业是一个获利颇丰的行业，因此他们纷纷投入大量的资金来购买房地产，以期望在未来获得更高的回报。 一时之间，房价也被不断推高，很多城市都出现了疯狂的炒房现象。其中有个三线城市也是曾经的炒房天堂，然而随着时间的推移，现在这个地区的房价已经今非昔比，呈现出了断崖式下跌的情况，即使跌了10000元，也无人问津。 这不得不让人感慨又好奇，这到底是哪个城市的房价，竟然下跌得这么猛？又是什么原因导致房价下跌得这么夸张呢？为啥炒房可以发展得这么厉害？ 
01 炒房是如何发展起来的？ 随着中国经济的快速发展，房地产市场成为了中国国民财富增长的一大标志性产业。从上世纪80年代到90年代初，中国房地产市场还处于起步阶段，很少有人知道这个行业的存在。 然而，在1998年之后，中国房地产市场开始进入快速发展的时期，并逐渐成为了中国经济中最重要的支柱之一。 
中国房地产市场真正的繁荣始于2003年，当时国家推出了一系列鼓励购房的政策，其中包括首套房优惠、减免税费等，这些措施吸引了大量投资者前来涌入房地产市场。 其实，当时国家对房地产市场实施的一系列优惠政策，初衷是为了刺激经济发展，但由于市场需求旺盛，房价也开始快速上涨。在此过程中，不少投资者开始炒房，认为房产已经成为了投资的“避风港”。 
然而，中国房地产市场的热潮并没有因此而止步不前。随着城市规划和建设的不断完善，许多城市的房价一路攀升，炒房现象也不断加剧。 特别是在2010年以后，二三线城市的房价涨幅甚至超过了一线城市，许多人开始涌入这些城市炒房。
不少人就是在这个时候抓住了机会大量买房，他们手中持有多套房产，但又不是为了居住，只是为了在今后房价上涨时卖出赚差价，当时很多人靠这个一夜暴富，从此走上人生巅峰。 
根据我国的统计数据来看，我国的商品房价格已经直线上涨了近7%，除此之外，近些年来我国大部分地方的房价都在10000元以上。 其深圳的平均房价高达9万每平米，北上广等一线城市平均房价在5至7万，就像成都这样的二线城市房价都在3万左右，可见房价增长惊人，让很多人都无力承受。 
02 曾经的热门城市廊坊 廊坊是河北省下辖的一个地级市，位于北京和天津两座大城市之间。由于其地理位置优越，交通便捷，自然资源丰富，以及政策等方面的支持，廊坊曾经成为了房地产市场的热点之一，房价也因此飙升。 在过去几年里，廊坊的房价一度达到了2万多元人民币每平米的高点。这主要是由于廊坊与北京、天津等大城市距离较近，同时又具有较低的生活成本，吸引了大量的北漂一族涌入此地置业。 
此外，在过去10年，北京的房价一路飙升，导致土地供应紧张，而在廊坊这样的城市，土地供给相对较充足，也没有像北京那样出台过严厉的房地产调控政策。 这也促使当时一些开发商在廊坊投资建设房地产项目，进一步推高了廊坊的房价。这对炒房客来说，他们潜意识认为未来廊坊的房价还会不断地创新高。 
03 如何成为了“鬼城” 让炒房客没想到的是，随着国家调控政策的不断加强，房地产市场逐渐降温，房价开始均值回归，廊坊的房价也开始出现了下跌的趋势。 为了遏制房价上涨和控制风险，我国采取了“限购”和“限贷”政策。这些政策通常会限制个人或家庭可以购买的住房数量、购房者的收入和贷款额度等。这使得一些购房者难以获得资金和贷款，从而减少了市场需求。 
除了调控政策的加强以外，由于几年疫情影响、物价上涨、工资增长缓慢等问题，导致许多人的经济压力不断加大，从而使许多人的观念也发生了变化。
他们开始更倾向于选择租房而不是购房，或者干脆直接选择回到二三线城市发展，也这种思想转变使得购房需求进一步减少。 
这样一来，廊坊之前所建的大量房子，不仅房价下跌速度更快，还面临着销售不出去的风险。为了能够吸引大家的眼球，廊坊房产市场将房价从20000每平米降到了5000每平米，但就算是这样，在廊坊的人也还是无人问津。 曾经的炒房天堂，就在很短的时间内变成了一座名副其实的“鬼城”。鬼城的意思就是一个城市，只有高楼大厦而没有人烟、生活气息，就像是被抛弃了的城市一样，缺乏活力和生机。这种城市往往会让人感到冷清、寂寞，甚至有些阴森恐怖，因此也被称为鬼城。 其实我国这样的城市并不少，有些城市也可能只有某些片区是这样。廊坊就是近些年来形成这样的地区之一。 
04 房住不炒才是真 近年来，中国房地产市场的火爆，使越来越多的人加入炒房的行列，然而长此以往，炒房也带来了一系列社会问题。 比如炒房导致的房价高企，让很多家庭难以承担购房负担，甚至导致一些人放弃了在这些城市生活工作的机会。 很多炒房者只关心房价的涨跌，而非房屋的真实使用价值，为了追逐高额回报，不断投入资本进入房地产市场，这使得房价不断上涨，导致房地产泡沫的形成。但当房地产泡沫破裂时，往往会带来严重的金融风险和社会问题。 
许多城市因为疯狂的房地产开发，失去了原有的面貌和文化，甚至导致了城市运行效率的下降和社会环境的恶化，最后形成了名副其实的“鬼城”。 因此，坚持房住不炒的原则是十分必要的。一方面我们在购房时要充分考虑自己的实际经济能力，要考虑到未来几年的财务情况理性购房，不要盲目跟风投资，如果我们没有足够的资金支持，就会导致负债累累，甚至是破产。 另一方面，要支持国家加强监管，在土地、税收、金融等多个方面制定配套政策，遏制投机炒作、保护人民基本住房权益，努力推动房地产行业回归实际需求，支持城市可持续发展，促进经济稳定和长期增长。对此，你同意吗，同意点赞！ 
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