----------------------------------------------------------------------------------- 女兒去年買房時用英語隨記了她的一些感受，思考，和買房進程，想為這件人生大事留下點記錄。我看後感覺記得認真實在。得到她的同意後譯成中文，並作了些潤色和修整而成了現在這樣子。她閱讀後的評價是：“如果我買房時讀到這樣的東西就好了！” ----------------------------------------------------------------------------------- 一. 我真需要買房嗎？ 2024年8月3日 近來“買房”這個事總是纏着我。它是一種生活理念，一種生活方式，還是一種生活手段，我真有點搞不清，感覺好像這件事和自己隔了一層。父母說我不正常，讀書讀傻了，說這是常識，是人的本能，還說有點遠見的人工作落實後的第一件事就是買房子。我大概需要有更具體的理由和事實來說服自己，因為此刻我似乎並沒感到有那種需要。五年前到斯坦福做fellow（專科實習），在離斯坦福校園大約3英里的地方租了套一臥室的公寓，住到現在，一點沒有感到什麼不方便的。我的住房總面積有700多平方英尺，環境優雅，裝修很現代化，有游泳池，可以騎車到斯坦福，每月租金不到 $3000。因為我很忙，除按時繳房租外，從不找房東的麻煩，五年裡租金未漲過，疫情期間還給我降了幾百元。當學生時住這裡，工作了住這裡，結婚了也住這裡，學習，工作，生活的要求好像都能滿足。如果長期按這種租賃的方式居住，可以減少多少麻煩，省多少錢啊！
2024年8月10日 xxx在舊金山市區買了套公寓，xxx在紐約曼哈頓的哥倫比亞大學附近買了套公寓，xxx在我們附近買了一套獨居房 . . .，同齡好友都在忙着幹這個事情，感覺有點不妙。我得認知思考一下買房到底有什麼好處。
2024年8月11 日 有一種說法，買房的好處是可以省稅。在硅谷，收入中等偏上一點的年輕夫婦，一年交的州稅和聯邦稅會有三十幾萬。如果借貸款買房，利息部分的免稅額度和房地產稅的減免，可以把總收入拉下一個稅務檔次因而少交稅，據說這是傳統的避稅方法。我對此認真地算了一下。如果在這裡買一套 $300萬的房子，首付 $100萬，借 $200 萬貸款，按7%的年利息，每年付貸款利息14萬，付房地產稅3萬，這些都是可以減免的稅務花費，這樣一來每年的總收入可以掉下來17萬。按美國稅法，2025年美國已婚夫婦稅率與應稅收入共有7個等級，根據收入的不同，賦稅率 從10% 到37%： 10% ：$0 - $23,850 12% ：$23,851 - $96,950 22% ：$96,951 - $206,700 24% ：$206,701 - $394,600 32% ：$394,601 - $501,050 35% ：$501,051 - $751,600 37% ：總收入超過 $751,601 很容易算出，我們這個收入水平的家庭，因買房而導致總收入的下降對納稅總量的影響有限，遠遠小於擁有住房的花費。例如，從上表中可以看出，不管收入處於哪一檔的稅率，扣掉17萬的稅務減免，都不可能一下子往下跨越兩檔稅率。如果只跨越一檔的話，最多可以在總的稅務減免中獲得8%的稅率下降，那是不超過4萬元的總值，如果不巧的話，連下一檔的稅率都跨不出去，而這17萬卻是硬噹噹的付出。所以，買房避稅，對於我們來說，不像是一個很靠譜的優點。 2024年8月17日 另一個說法，買房是一種可靠的投資。老一輩的經驗告訴我們，工薪階層的人到老年時財富差別的原因，除了工作的穩定性和升遷機會之外，大多數是歸結於房地產投資和股市證劵投資的機會和能力，而前者比後者更安全可靠，特別是在加州這樣的地方。例如，2000年美國房地產的中位價格是 $111,960，加州灣區房地產的中位價是 $211,500，到了2024年美國房地產的中位價是 $420,400. 加州灣區房地產的中位價是 $1,316,500。24年中，美國房地產價值增長3.7倍，加州灣區房地產價值增長6.2倍。雖然房地產市場會有波動，但從長遠來看，房地產價值的總趨勢是向上升的。這個說法被絕大多數人認同。
2024年8月18 日 我知道，在中國，房子對年輕人來說是多麼重要。沒有房子，結不成婚，情侶分裂的比比皆是。不少人從文化傳統，社會壓力攀比心理，經濟因素，市場和政策的驅動來進行分析。 美國年輕人的想法和做法有很大不同。不要說年輕人，美國很多成年人，老年人都愉快地住在出租房中，他們大多數人並沒有感到壓力和被歧視。據統計, 在美國租房住的人占總人口的34%。這裡有很多原因，下面是從我的角度觀察到的一個心理原因。 美國人從小在自由，自我為中心的教育環境中長大，所以他們總以自己的意志為生活的主線，受別人影響的程度不深，而且主觀上也不願意受別人的影響，在不成熟的時候是這樣，在成熟了以後也是這樣。年輕時，不少人按照自己的想法，從一個工作到另一個工作，一個城市到另一個城市，一個國家到另一個國家，一種思想到另一種思想，有的甚至從一個配偶到另一個配偶，他們認為活得很瀟灑，活出了人的個性，這種感覺在很多時候超過了對積累財產的迷戀。然而，在我的閱讀中看到，並在生活中也觀察到，一個擁有這種想法的美國年輕人如果順利地越過了中年，或者到了老年，他們中不少人仍然羨慕猶太人，亞洲人在貌似無趣的年輕時代所積累的財富。有一種觀點認為，當一個人開始認真考慮買房，是自由派思想轉向保守派思想的開始，所以人們說，“當你認真研究你的收入和支出的賬單時，你就成了保守派。”從生理學規律來說，人都是要成熟的，那就是說，人最終都要轉向保守？那麼自由派存在的意義又在什麼地方呢？就像臉上的青春痘嗎？
2024年8月20日 算來算去，突然感覺到很慚愧。我好像忘記了人生活的基本意義，積累財富到底是為了什麼？ 對我目前的狀態，在買房動機上最具有說服力的，可能還不是對積累財富的考量，而是下面這個看法：擁有屬於自己的住房，可以有形無形地提升一個家庭的生活品質。我想，支持這種看法的論據大概有這樣幾點： 1.擁有自己的房產可以使家的感覺更具體化。那是一個保護你和你最在乎的人的殼，也大概也是世界上唯一的地方，可以進去躲避外部世界對你和家人的干擾。 2.對家庭成員精神層次的益處，例如對兒女。我的學心理學的同學告訴我，有研究表明，住在自己房子裡長大的孩子比住在出租房裡長大的孩子更有安全感，更容易具有愛心和責任感。 3.有了屬於自己的房子，會在生活中增加了一個值得你真正愛的東西。 人在世界上需要被愛，也需要付出愛。然而，不管嘴上的表達得多麼漂亮，人在世界上值得你真正去愛的東西其實並不多。除了你的家庭，你的事業，你的興趣之外，擁有自己的房子會擴大你愛的內容。
2024年8月21日 我們決定買房，爭取在半年之內有一個結果。 二. 與世界高科技中心並存的住房條件
2024年8月22日 硅谷大多數房子不但貴，而且舊。租房住還不覺得，買房時才感到和其他城市不一樣。就說南加州的聖地亞哥，橙縣，甚至洛杉磯地區，中產家庭居住的比較像樣點的社區，很多房子都是近一，二十年內造的，房屋結構和屋內的設施布局都比較新，寬大的社區街道，規整的綠化，給人生活在現代的感覺。這裡不一樣，市場上推出的房產，大多數是1960，1950，甚至1940年代建造的，即使進行過認真的油漆，擺放了很時髦的家具，各處還是透露出房舊的痕跡。有人開玩笑：“這裡房子吸引人的地方是那些用作Staging（房屋裝潢）的家具擺設。” 硅谷地區的大多數房子建於1950年到1980年之間。這是因為第二次世界大戰以後，北加州灣區的科技行業快速發展，同時由於美國經濟的增長迅速，在加州灣區出現了郊區居住的熱潮，人們都願意離開城市的喧鬧和擁擠搬到郊區居住。為滿足需求，成千上萬的住房在這個地區很快建造起來，占據了這裡的主要建築空間。以後，由於分區法律（Zoning laws）的嚴格限制，鄰避主義（NIMBYism）的盛行，使新房建造面臨重重困難而行動遲緩。同時在這一地區取得建房許可證的麻煩，和勞動力成本的升高，以及住戶們追求居住特色和鄰里認同心理，一定程度上阻礙了新社區的發展。年復一年，這裡建造新房的腳步越來越緩慢。需求大於供給推高了房價，實質上是推高了地價，使這裡的土地價格遠遠高於房子的建造價格。例如，在聖地亞哥，房子的地價占總房價的25%至30%，在硅谷，房子的地價占總房價的75%至90%。在硅谷買房子，主要就是買塊地。 同樣結構形式和建造水平的普通住房，這裡的價格要比南加州要高出1百萬到2百萬。要知道，南加州的房價在美國也是令人咂舌的！
2024年8月23日 父母對我們買房的決定十分高興也十分支持，其實也是他們催化了這個決定。他們憑自己的經驗，提醒我們選擇房子的一些注意事項。對這些經驗之談，我們在自己以往的生活中隱約有所感覺，但要把這些感覺條理化為實際行動的標準，目前我們還做不到。因此我只管記住並執行這些注意事項就行。其中主要的大概有這樣幾條。 1. 離工作地方不能太遠。 不少人希望居住在價格便宜環境優良的高質量社區中，不惜增加每天通勤的時間和成本。他們認為這是最傻的事情。我認同者種觀點，希望我的家距工作地點不超過10英里。 2， 越新越好。 這雖是個無可非議的條件，其中有些原因是我們還不能認識到的，如管道，電線線路老化問題，房屋隔熱隔聲措施，建築的抗震標準的不同等等。我知道，想在硅谷找到價格適合的新房子難度很大，這要碰運氣。 3. 考慮學區。 為了下一代，毋容置疑。 4. 離山，樹林，水，高壓電線不要太近。 靠山，靠樹林近，火災的可能性大，這是加州特色，很有可能買不到房屋保險。靠水近，除了正常房屋保險，還需要購買水患保險。高壓線附近電磁場對人體和家用電子設備的影響，雖然是未知的，但是那架勢看起來很嚇人。 5．進出不要有太多不便，最好是南北朝向。 即使房子的條件好，進出住房或小區如果有大坡，危險彎道等，都要認真權衡，因為那是每天都要經歷的環境。南北朝向，冬暖夏涼。 我在懷疑，按照這些條件，我們能在這裡找到房子嗎？
2024年8月24 日 按照“離工作地方不能太遠”的要求，我們的搜索範圍是，以斯坦福為中心，南北方向都不超過10英里左右的地方。也就是，往南不超過Santa Clara，往北不超過San Mateo。這個範圍基本包括了硅谷的所有主要城市。 根據我們目前的經濟情況，我們尋找的對象是 $250萬左右的獨居房。 從這一個周末開始，我們的時間將用來預約看房和看房。心中還是小小地有點激動啊。
2024年9月7日 開始看房兩周多了，看了20多處。按照我們的價格和要求，在斯坦福附近4英里左右的地區，也就是現在的住處附近，很難在這個價位上找到比較滿意的獨居房。在這裡，像樣一點的房子都是 $400萬以上。不少人在這一帶（在Cupertino蘋果公司總部附近這種情況更多）花 $200萬左右買一處難於居住的老舊房，全部推掉重建。這樣做要投入很多的時間和精力，好幾年的生活內容會受到影響，這不是我們的選擇。我們只能避開這一帶，往北，往南走遠一點。 2024年9月8日 今天試對下面這棟房子正式出價（make offer），雖然對房子並不滿意，但是它離斯坦福很近，只有3英里。下面是其簡況： 4睡房，2浴室，總居住面積1388平方英尺。建於1951年。要價$210萬，我們出價$220萬。 
2024年9月21 日 昨天出價的房子被拒。該房最後以$230萬成交。 今天又看中一處房子。3睡房，2浴室，總居住面積1910平方英尺，建於1951年，要價$170萬。性價比好像不錯，但離斯坦福有15英里，這是不足之處。我們出價$210萬。
2024年9月23 日 上次出價的房子又被拒。該房最後以$240萬成交。 2024年10月8 日 今天在房地產網站Zillow廣告上看到一棟位於斯坦福附近（Stanford，CA 94305） 的獨居住房。這棟房子坐落在斯坦福的地界內，各方麵條件都不錯，價格卻比位於距斯坦福相同距離的同樣房子低了近100萬，怎麼會有這樣的好事呢？趕緊去看房出價吧。 2024年10月12 日 一番詢問下來才知道緣由。 斯坦福在自己的地界內擁有一些由學校控制的房地產，這些房地產雖然也在市場上公開出售，但需要滿足一定的條件並得到學校的批准才能購買。這條件是，買者必須是斯坦福的終身教授。很顯然這是斯坦福吸引高端人才到這房價驚人的地方來工作的一個手段。 在詢問中我也知道了，斯坦福也有其他一些措施來吸引不具有終身教授以上職位的教師。例如我這類的教師能享受到的福利是，第一次買房可獲得斯坦福提供的 $60萬貸款。這筆貸款真是像親娘給的一樣：終生無利息，不需要每月付本金，只是在離開斯坦福或者賣房的時候還回所借本金就行。如果你的房子在出售時，或離開斯坦福不出售而進行估價時，房價相對於借款時上漲了，你需要從房子的總收益中交一部分給斯坦福作為貸款的資本收益。這一部分金額其實也不多，是所借貸款的比例對房價總漲幅所貢獻份額的10%。這對我買房是個大大的利好。 2024年11月3 日 今天去看了一套房子，在聖卡洛斯（San Carlos），距斯坦福13英里。遠了一點，但房子比較大，比較新。4睡房，4浴室，總居住面積2170平方英尺，據介紹是建於2019年。要價$280萬。我們進去看了，所有房間都比較暗，設備老舊，完全不像2019年造的新房。詢問下來才知道，房子的整體結構是在1946年建造的， 只是在2019年加蓋了一個二樓，在那裡建了一個100多平方英尺的房間。其優點是面積比較大，後院前院空間也還不錯。我們的感覺是，幾個月下來也沒有看到更好的房子，感覺十分疲乏，情緒有點低落。我們決定就出 $320萬試試，如果賣方同意，就要它了。 
2024年11月5 日 賣方回復來了，告訴我們要價 $340萬。為這套房子，真是不願再加$20萬，就僵在那裡。不久被告知，這處房子以 $340萬出售。後來父母來看過這套房子後說，這房子$280萬都不值，如果當初出價被接受了，寧肯損失10多萬的定金也要取消合約。 2024年11月16日 幾個月忙下來，還是停留在原地。主要原因是，大部分房子看不中，看得中的房子，爭奪很厲害，而且加價也更瘋狂。 父母幫我們分析了原因，認為 $250萬想在硅谷買到一套我們比較滿意的獨立房比較困難，因為大部分在這裡工作的工薪階層的經濟水平大概就是在這個檔次上，使得在這個價位上的競爭尤其激烈。如果把購房的價格提高$100萬，情況應該會有很大不同。他們的分析結果是：如果出價 $250萬的買房者占總買房者65%的話，出價$350萬的可能只占20%，其餘15%的買房者是 $400萬以上房產的客人。 我們決定把目標房價提高到$350萬。 三. 令人驚駭的北加州房屋交易程序 2024年12月1 日 美國絕大多數地區和城市，房地產交易程序都大致相同。 對買房者 ，這個程序一般是： 1. 僱傭房地產經紀人（Hire Real Estate Agent） 2. 選房，看房 （Property Selection） 3. 簽定買房合同，商定價格 （Making Offer） 4. 賣方接受報價（Accept Offer） 5. 進入過戶交易程序，交定金存入第三方託管公司（Open Escrow） 6. 房屋檢查 （Home Inspection） 7. 貸款和估價（Mortgage Loan Processing and Appraisal） 8. 審閱房屋報告（Review Seller’s Disclosure） 9. 白蟻檢查（Termite Report） 10. 取消意外限制條款（Contingency Removal） 11. 簽字前房屋的最後檢查 （Final Inspection） 12. 購買有關保險（Home Insurance） 13. 簽署貸款文件，付齊房款，交房 （Close Escrow） 其中最重要的一步是第10條。在取消意外限制條款之前，買方有權利取消房產交易，退出所簽訂的買房合同而不承擔任何責任，所交定金應如數退還。美國大多數地區還規定，交易雙方在進入過戶交易程序（Open Escrow）後的第14天必須取消意外限制條款。一旦意外限制條款被取消，買房者想要終止房產交易，所交定金歸賣方所有。那就意味着買房者一般會有14天的後悔期限。這後悔可能來自於房屋檢查，或白蟻檢查發現的問題，貸款問題，購房意向改變等。很明顯，這14天對買房者來說是很珍貴的，給了他們一個改正先前決定的機會。 在硅谷實施的的房地產交易程序與美國大多數地區和城市，包括南加州大城市聖地亞哥，橙縣，甚至洛杉磯都不相同，它是： 1. 僱傭房地產經紀人（Hire Real Estate Agent） 2. 選房，看房 （Property Selection） 3. 簽定買房合同，商定價格 （Making Offer） 4. 賣方接受報價（Accept Offer） 5. 簽署所有文件，取消意外限制條款（Contingency Removal） 6. 進入過戶交易程序，交定金存入第三方託管公司（Open Escrow） 7. 購買有關保險（Home Insurance） 8. 簽署貸款文件，付齊房款，交房 （Close Escrow） 其最主要的不同是，一旦簽訂買房合同，賣方接受報價價後，賣方就要求買方在48小時之內在100多頁的《信息披露文件包（Disclosure Package）》上簽字，否則你的買房要求從一開始就不會被考慮。需要簽字的文件總共大約有近50份，上面提到的100多頁中，大部分只是各種文件和表格的簽字頁，如果把所有的文件和表格原文放在一道，相關文件總計會有1000頁以上。這些文件囊括了買房涉及的所有法律要求和交易細節，是賣方中介早已準備好，房產主人簽署了的。當買方簽了這些文件以後，就表示他同意取消所有意外限制條款，這就意味着，一旦簽字，買方立即失去了無償地取消合同的機會。 試想一下，從看房到簽字不過幾天，買方如何能了解清楚一棟幾百萬的房子有些什麼潛在的問題？你在白蟻檢查報告，房屋檢查報告，環境免責報告上簽了字，你根本沒有時間來驗證報告結論的真偽，你只能乞求上蒼保佑你看到的那些報告都是誠實的。這樣的買賣公平嗎？ 不公平就別買！後面還有人等着呢！ ―― 這就是強悍的賣方市場。 2024年12月15 日 自從把買房的目標價格提到$350萬後，同一所房子的競標者確實少了很多。 今天是星期日，去看了一棟位於Mountain View 的房子。這是一個周末的Open House （開放參觀），今天總共有大約20 – 30 組人來看房。 我的天，這房子幾乎滿足了我們的所有條件！ 要價：$335萬； 年代：建於2009年，整個小區都建於該年，沒有欺騙和貓膩； 面積：2500平方英尺； 朝向：標準南北向； 位置：4英里到斯坦福，3英里到谷歌； 地點：位於安靜的小區中，不靠山，不靠水，沒有高壓電線，進出十分方便； 學區：中上。 我們決定立即提供出價求買報告。 2024年12月16日 昨天花了一晚上，匆匆忙忙地簽好《信息披露文件包》中的所有文件，立即發出。 這真是我們喜歡的房子，多花點錢應該在所不惜。為保證能得到房子我們想出價 $370萬，但考慮到下面所述的原因，決定出價 $350萬，冒個險。 我們發現，這棟房子曾在今年10月已簽合同賣出，後來買方毀約，退回市場重賣。據說退回的原因是買方又看中了一處更適合他們的海邊的房產。賣方為此已收到一筆 $10萬左右的違約金。因為有人寧可違約罰款也要而終止原先的購房合同，不管真實原因如何，這對房子的潛在價值多少會有一點影響。另外，這套房產位於需要繳納房屋管理費（HOA）的小區，每月HOA費 $100。我們也了解到，灣區很多人不願住在這樣的小區里，因為在這樣小區中進行房屋改建或重建有一些限制，這確實就減少了一些競爭者。至於我們，是不會考慮房屋改建重建的，相反我們認為有HOA的管理，小區會更有秩序，環境會更好一些。基於這些考慮，我們認為 $350萬的報價被接受的可能性很大。 2024年12月17日 出價發出了一天，沒有回音。十分焦急，還從來沒有體驗過這樣等待的心情。 通過渠道和賣方中介聯繫，他對我們的職業，經濟背景印象都不錯。但是誰知道呢。硅谷這個地方藏龍臥虎。 如果這次失敗，我真沒有勁頭在這裡買房了。 2024年12月18日 令人高興的一天。中介一早來電話，賣方接受了我們的報價，房子以 $350萬成交！
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