房主的喜与愁

    老一代留学生们经过几十年勤奋认真的工作，经过美国房地产市场大起大落的洗礼，到现在这个时候，除了自己的住房外，很多人都拥有了一栋或几栋出租房。近年来全美房价大幅上涨，租金也上涨，对这批人更是锦上添花的事情。例如在南加州地区，一栋2500平方英尺的独居房，去年此时的租金是3500美元，现在可租到4500美元或更高。

    在老留房主们高兴之余，也少不了有几声愁音。最近一位友人诉说他的经历，我想有必要记下一笔，说不定对其他人也有帮助。

    这位友人有一栋2800平方英尺的独居房几年前出租给一对夫妇，这对夫妇因为闹离婚，决定退租。交还房子时，房主发现地毯肮脏没有清洗，房子有非自然的损坏（狗啃坏门框等处），理所当然地从定金中扣了$1000左右作为清理和修理费。离婚夫妇不服，房主于是把清理和修理费用的清单送过去，坚持要扣。数周后，房主收到法院的出庭通知，他被离婚夫妇告到小额索赔法庭（Small Claims Court）。房主胸有成竹地去了法庭，因为他认为自己不可能输这官司。

    他会输吗？他交给租户的是一栋认真清扫过的整洁干净的房子，还存有照片为证，狗啃坏的痕迹历历在目，输了这官司天理不容。我也这样认为。

    然而法官几分钟就把这案子判了：屋主可以扣狗啃费，但不能扣地毯清理费。天理容不容都得接受。

    小额索赔法庭的官司，对当事人的损害并不大，没有律师费之类的血盆大口，这位友人不过丢掉几百美元而已，对于他的房子这几年赚的钱只是小巫见大巫。但是他心里很不服气：租出去干干净净的房子，收回来乌七八糟，还要自己打扫，这算哪门子法律？他找到了房屋中介公司的法律顾问，想搞清楚这件事。

    专业人士告诉他，不动产承租法里确实没有关于租户应否清洗地毯的明确条文。这样的问题引起的冲突除了以社会道德标准来判断，还要考虑社会的政治气氛。据说在民主党当政和共和党当政的州，判决会有所不同，前者一般倾向于租客，后者多倾向于房主。他还举了另一个实例：有租客在租房的中期，要求房主进行一次地毯的深层清洗（deep cleaning），有法庭判此要求为正当。房主，你会感到气不服吗？

    不过，房主还是有武器来保护自己的利益和自己信奉的道德观念的，那就是出租房子时房主与租客签订的承租合同（Lease Contract）。承租合同是一种有法律效果的私人契约，它可以把一些法律模糊地带作出明确的规定，只要其中的条款与基本法律不冲突，就具有法律效果。例如在加州，基本法律要求，房主每年提高租金不得超过10%，如果你在承租合同中规定，每年租金要涨15%，这是违法的，所以不具有效果。但是如果你规定，租客收到的房子是深层清洗过的，交还时也必须深层清洗，或规定，在租赁过程中，屋主没有进行深层清洗的责任，这些条款都应该具有法律效果。

    当然，这里叙述的是一个故事，你可以此开通一下自己的思路，在这个领域里增加点见识。要处理自己的具体问题时，还是向你的律师资询。