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房主的喜与愁 2022-04-29 10:15:50

房主的喜与愁


    老一代留学生们经过几十年勤奋认真的工作,经过美国房地产市场大起大落的洗礼,到现在这个时候,除了自己的住房外,很多人都拥有了一栋或几栋出租房。近年来全美房价大幅上涨,租金也上涨,对这批人更是锦上添花的事情。例如在南加州地区,一栋2500平方英尺的独居房,去年此时的租金是3500美元,现在可租到4500美元或更高。

    在老留房主们高兴之余,也少不了有几声愁音。最近一位友人诉说他的经历,我想有必要记下一笔,说不定对其他人也有帮助。

    这位友人有一栋2800平方英尺的独居房几年前出租给一对夫妇,这对夫妇因为闹离婚,决定退租。交还房子时,房主发现地毯肮脏没有清洗,房子有非自然的损坏(狗啃坏门框等处),理所当然地从定金中扣了$1000左右作为清理和修理费。离婚夫妇不服,房主于是把清理和修理费用的清单送过去,坚持要扣。数周后,房主收到法院的出庭通知,他被离婚夫妇告到小额索赔法庭(Small Claims Court)。房主胸有成竹地去了法庭,因为他认为自己不可能输这官司。

    他会输吗?他交给租户的是一栋认真清扫过的整洁干净的房子,还存有照片为证,狗啃坏的痕迹历历在目,输了这官司天理不容。我也这样认为。

    然而法官几分钟就把这案子判了:屋主可以扣狗啃费,但不能扣地毯清理费。天理容不容都得接受。

    小额索赔法庭的官司,对当事人的损害并不大,没有律师费之类的血盆大口,这位友人不过丢掉几百美元而已,对于他的房子这几年赚的钱只是小巫见大巫。但是他心里很不服气:租出去干干净净的房子,收回来乌七八糟,还要自己打扫,这算哪门子法律?他找到了房屋中介公司的法律顾问,想搞清楚这件事。

    专业人士告诉他,不动产承租法里确实没有关于租户应否清洗地毯的明确条文。这样的问题引起的冲突除了以社会道德标准来判断,还要考虑社会的政治气氛。据说在民主党当政和共和党当政的州,判决会有所不同,前者一般倾向于租客,后者多倾向于房主。他还举了另一个实例:有租客在租房的中期,要求房主进行一次地毯的深层清洗(deep cleaning),有法庭判此要求为正当。房主,你会感到气不服吗?

    不过,房主还是有武器来保护自己的利益和自己信奉的道德观念的,那就是出租房子时房主与租客签订的承租合同(Lease Contract)。承租合同是一种有法律效果的私人契约,它可以把一些法律模糊地带作出明确的规定,只要其中的条款与基本法律不冲突,就具有法律效果。例如在加州,基本法律要求,房主每年提高租金不得超过10%,如果你在承租合同中规定,每年租金要涨15%,这是违法的,所以不具有效果。但是如果你规定,租客收到的房子是深层清洗过的,交还时也必须深层清洗,或规定,在租赁过程中,屋主没有进行深层清洗的责任,这些条款都应该具有法律效果。

    当然,这里叙述的是一个故事,你可以此开通一下自己的思路,在这个领域里增加点见识。要处理自己的具体问题时,还是向你的律师资询。


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